מנכ”ל נצבא, פרי אטיאס / צילום: שלומי יוסף, גלובס
ערב הקורונה סיפר פרי אטיאס, מנכל חברת נצבא, על כניסתה של נצבא לתחום המלונאות, בצד פעילותה הנוספת הכוללת תחנות מרכזיות, משרדים, מרכזים מסחריים ומגורים. "ראינו רוויה מסוימת בשוק המשרדים", אמר, ולא שיער מן הסתם, באותם ימי טרום קורונה, כמה יצדק. מצד שני, גם מלונאות היום היא לא חגיגה.
אבל אטיאס אינו נשמע מודאג. "עולם הנדל"ן", הוא אומר, "לא עובד לטווחים קצרים. כשאתה אומר מחר אתה מתכוון לעוד שנתיים-שלוש-ארבע, ולכן אנחנו סבורים שענף המלונאות, שכרגע נמצא במשבר, ייצא מהמשבר. המלונות שלנו, שכולם בפריים פריים לוקיישן, ייפתחו ב-2021 וצפונה, ואנו מעריכים שהקורונה תיפתר עד אז".
בשנים הקרובות מתעתדת נצבא להקים כ-2,000 חדרי מלון בשישה מיקומים: בשרונה תל אביב, בצמוד לבית המשפט העליון בירושלים, במושבה הגרמנית בחיפה, במתחם איירפורט סיטי שבבעלותה (מלון שמיועד לאנשי צוותי אוויר לכשהטיסות יחזרו לפעילות מלאה), בחוף סירונית בנתניה, וכן במלון הנסיכה באילת, אותו רכשה לפני שנים אחדות.
בצד זה, ממש לפני כשבועיים רכשה החברה קרקע ברחוב החרש בתל אביב ב-80 מיליון שקל, המיועדת למשרדים, למסחר ולמגורים. זו עסקה פחות מובנת מאליה על רקע הרוויה שזיהה אטיאס בתחום המשרדים.
"זה פרויקט של עירוב שימושים", מסביר אטיאס, "כך שאנו מאמינים בזה. אנו לא סבורים שיהיה שינוי דרמטי בעולם המשרדים ובטח לא בפרויקטים של עירוב שימושים. מדובר על משהו לטווח ארוך ולא על מחר בבוקר. זו קרקע שרכשנו לצד קרקעות אחרות שלנו, ונפתח אותה בזמן המתאים".
אך באופן כללי, אתה חושב שיש רוויה במשרדים?
"כן, לכן נכנסנו לשרונה עם מלונאות. עדיין, אני מאמין מאוד בתחום של המשרדים. כרגע יש מכה קלה בכנף, ואני מאמין שהדברים יחזרו לקדמותם עם התאמות מבוקשות. יכול להיות שחברות הייטק יצמצמו קצת שטחי משרדים, אך בסופו של יום הדברים יחזרו למסלולם. במרבית החברות שעברו לעבוד מהבית אומרים שהעובדים מחכים כבר לחזור לעבוד רגיל, קונבנציונלי. אנחנו בכל מקרה לא מרגישים פגיעה בתחום".
ברור שלא. השוכרים שלכם כבולים בחוזים.
"יש גם חוזים חדשים, ואנו לא רואים הבדל דרמטי. יש רמות שונות של מחירים. בפריים פריים לוקיישן בתל אביב, זה משמעותי. אנחנו במידל, שם רמת הפגיעה יותר נמוכה".
"בעלי החברה מדווחים אחת לרבעון"
נצבא החלה את פעילותה לפני כ-65 שנים, כחברה שהחזיקה נכסי נדלן שהושכרו לאגד. לאחר כמה גלגולים עסקיים, ומזה כעשרים שנה, החברה היא בשליטתה של איירפורט סיטי הציבורית (שנסחרת בבורסה בתל אביב לפי שווי של 4.48 מיליארד שקל), שבשרשור היא בשליטת החברה הפרטית יחק. פורמלית, בעל השליטה הוא חיים צוף, המשמש גם כיו"ר הדירקטוריון באיירפורט סיטי. בפועל, על פי טענות שמצאו את ביטויין בין היתר בהליכים שונים, בעל השליטה האמיתי הוא קובי מימון, הפעיל גם בעסקי הנפט והגז באמצעות ישראמקו.
אטיאס אומר בעניין זה: "אנחנו חברה ציבורית, ובעלי השליטה בחברה מדווחים אחת לרבעון. אני נמצא בקבוצת נצבא מ-2006, ומאז לאורך כל השנים חיים צוף הוא בעל השליטה, וזה שהכותרות וזה שהרכילויות מספרות אחרת, זה נחמד. אם מישהו היה סבור שמשהו לא מדויק בדיווחים, אני מניח שהיה פועל. רשות ני"ע יודעת לעשות את העבודה שלה ואם הם לא עשו שום פעולה, אני מניח שהם יודעים שהדיווחים שלנו הם דיווחי אמת וכל היתר הם קשקושים".
באחרונה, לפי הדיווחים, מימון הצטרף רשמית לגרעין השליטה ביחק, החברה שלמעלה.
אם נחזור לפעילותה הנדל"נית של נצבא, היא מחזיקה במרבית התחנות המרכזיות בערים- כ-20 במספר. המתחמים ההיסטוריים הללו, שבהם מיקמה אגד בשעתו את כלי האוטובוסים, החניונים, והמוסכים שלה, מוסטים בהדרגה לפרויקטים של משרדים, מסחר או מגורים, ולעתים הכול יחד, בעוד שהפונקציה המקורית - נקודת יציאה מרכזית של האוטובוסים, מוסטת לשולי הערים.
בימים אלה פועלת נצבא בשטחי התחנות המרכזיות בהרצליה, אשקלון, עפולה וכפר סבא. בכפר סבא, העירייה העבירה לנצבא שטח ענק מעבר לכביש, מול התחנה המרכזית הקיימת - שתוכניות פינוי בינוי נכשלו בו לאורך השנים. שילוב השטח הזה יחד עם שטח התחנה המרכזית מאפשר להוציא לפועל את התוכניות: נצבא תפנה שם 161 דירות ותבנה כ-860 דירות חדשות. מלבד זה יכלול הפרויקט 7,200 מ"ר משרדים בשתי קומות ו-2,400 מ"ר מסחר בקומת הרחוב. במתחם אמורות לקום שתי תחנות מטרו, שנצבא אחראית על בניית אחת מהן. הפרויקט עבר את אישור הוועדה המקומית בכפר סבא.
בהרצליה, על חורבות התחנה המרכזית מוקם פרויקט מגורים שיכלול 400 דירות ופארק גדול. הפרויקט לקראת אכלוס. באשקלון מקדמת נצבא את הריסת התחנה הקיימת, ותקים במקומה טרמינל משוכלל ופרויקט של עירוב שימושים, ואילו בעפולה, התחנה החדשה צפויה להיפתח בחודשים הקרובים.
"כשרוצים לעודד שימוש בתחבורה ציבורית", אומר אטיאס, "צריך לטפל בכל ‘שרשרת המזון’: הנראות של צי האוטובוסים, הנראות של הנהג, וחוויית המשתמש, שכוללת מידע נכון על גבי מסכים דיגיטליים גדולים, אמצעי אבטחה, וכו’. ככל שאתה נותן לציבור תחנה מרכזית ראויה, יש סיכוי טוב יותר שתוכל לעודד שימוש בתחבורה הציבורית".
אני מזכירה לאטיאס שבלא מעט ערים בעולם, התחנות המרכזיות עדיין נמצאות במרכז. הגרנד סנטרל במנהטן, למשל, נמצאת ממש בלב העיר (רחוב 42 על פארק) ובדיוק מתאכלס מעליה מגדל משרדים. "ההבדל הוא", אומר אטיאס, "שהגרנד סנטרל במנהטן משרתת אוכלוסייה גדולה. נסי להיכנס עם רכב פרטי למרכז מנהטן, זה כמעט ולא קיים. בערים שלנו, התחבורה הפרטית השתלטה על מרבית שטחי הכבישים בעוד שלתחבורה הציבורית נותרו רק צירים משניים".
אך ללא ספק הפרויקט המעניין מכולם הוא זה שבתל אביב. נצבא רכשה את התחנה מידי כונס נכסים לפני כחמש שנים. עד כה דבר לא קרה והמקום נותר מוזנח ומלוכלך. אטיאס מסביר שהכדור בידי משרד התחבורה ועיריית תל אביב: "כחלופה לתחנה אמורות לקום שתי תחנות יציאה לאוטובוסים: בצפון, ברדינג, ובדרום, באזור מקווה ישראל, ומשם ההתניידות תהיה באמצעות רכבת קלה. משרד התחבורה והעירייה פועלות לקדם את האתרים החלופיים, וברגע שזה יסוכם, נוכל להתחיל לפתח ולקדם את התחנה לעצמה. החוזה שלנו עם המשרד הותאם למועדים שבהם הם סבורים שיוכלו להשלים את הפעילות, משהו כמו עוד שבע שנים. תוכנית המתאר תל אביב 5000 (במסגרתה ייערכו השינויים) מאפשרת תעסוקה מגורים ומסחר, אך היא מתנה את השימושים האחרים בקידום התחנות החלופיות".
"יש לנו יתרון על פני משכירים פרטיים"
בשנים האחרונות נצבא גם הרחיבה מאוד את פעילותה בתחום המגורים. כך למשל, בראש העין היא הקימה פרויקט של 1,200 יחידות דיור, שמחציתן שווקו ומחציתן מיועדות להשכרה לפרק זמן של חמש שנים. נכון לעכשיו, אומר אטיאס, אוכלסו 1,000 דירות - 600 נמכרו ו-400 הושכרו, וכעת צפוי להתקבל טופס 4 לכל שאר הדירות, שיוצעו להשכרה.
אטיאס מבהיר שפעילות החברה בתחום המגורים אינה מקרית, ומקורה ברצון לבזר השקעות ולפזר סיכונים. "אם בעבר נצבא התמקדה בתחום התחנות המרכזיות", הוא מסביר, "הרחבנו את זה לתחום המסחר, המשרדים, הלוגיסטיקה. יש לנו הכול מהכול, וכך כאשר ענף אחד חלש הענף השני מתקן. כיום, בכל התב"עות אנו משלבים מגורים; בעבר היינו מוציאים את זה לקומבינציה".
מה הרעיון של ההשכרה?
"זו אסטרטגיה של החברה. כתוצאה מהעוצמה הפיננסית, החלטנו שאנו הולכים לפרויקט מגורים שמחציתו להשכרה. רק לסבר את האוזן, החברה הממשלתית דירה להשכיר לא מחזיקה עד היום 600 דירות. ואנחנו בתוך 3.5 שנים הרמנו 600 דירות להשכרה".
בראש העין יש היצע גדול של דירות להשכרה, כי משקיעים רכשו דירות בכל מיני פרויקטים בין היתר של חבר. אין הצפה ביחידות להשכרה?
"במבחן התוצאה עד היום השכרנו כ-400 יח"ד, ויש לנו רשימת המתנה. אסור לשכוח גם שיש הבדל בינינו ובין משכירים אחרים, שהם משקיעים פרטיים: אנחנו עושים חוזה שכירות לחמש שנים ללא שינוי במחיר, ובסופו של דבר השוכר גם יכול לרכוש את הדירה. הרבה פעמים שוכרים מעדיפים את זה כי הסביבה כבר מוכרת להם".
ודמי השכירות ששילמו בחמש השנים, יקוזזו ממחיר הדירה?
"אין החלטה כזו".
אתם מתכוונים להרחיב את זה לפרויקטים נוספים?
"כן, בהרצליה, מתוך 400 היחידות שייבנו, נייעד חלק להשכרה, ואולי גם בפרויקטים נוספים".
בלב הסיטי של תל אביב מחזיקה נצבא, בבעלות משותפת עם ישראכרט, את בית ישראכרט, בניין שצבעו ירוק עז, וקשה שלא להבחין בו. באחרונה הודיעה ישראכרט כי תעזוב את הבניין לטובת מעבר לאחד ממגדלי בסר בבני ברק. אטיאס אומר, שעדיין לא ברור מה ייעשה בבניין. "ההודעה של ישראכרט", הוא אומר, "יצאה לפני חודש. זה די חדש. אנחנו נפגשים איתם לגבש אסטרטגיה".
"הירידה ברווח בגלל ירידות ערך שמאיות"
נצבא מחזיקה גם בלא מעט מרכזי קניות, בין היתר באיירפורט סיטי, בראש העין, גלילות, אשדוד, ראשון לציון, חיפה, נתניה, התחנה המרכזית בירושלים. רק חלקם מרכזים פתוחים (שנפגעו פחות מהקניונים הסגורים). בחלק מהם פטרה נצבא את שוכריה מדמי שכירות ודמי ניהול, לתקופה שבה לא פעלו בשל הקורונה. לפי דוח הרבעון השני, אלה מסתכמים בכ-22 מיליון שקל, שאותם מקווה נצבא לקבל במסגרת הפיצויים מהמדינה.
אטיאס אמנם אומר שהפגיעה ברווחי החברה כתוצאה ממסחר היא מינורית, ואולם דוח הרבעון השני מצביע על ירידה של 9% בהכנסות, שהסתכמו ב-205 מיליון שקל; ירידה של 5.6% ב-FFO (תזרים מזומנים מפעילות), שהסתכם ב-189 מיליון שקל; ירידה של 54% ברווח הנקי, שהסתכם ב-26.2 מיליון שקל, וכן ירידה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה בסך של כ-137 מיליון שקל. מניית אירפורט סיטי ירדה מאז 9.2 ב-42%, לעומת 44% ירידת מדד הנדל"ן המניב באותה תקופה.
"הירידה ברווח", אומר אטיאס, "נובעת בעיקר מירידות ערך שמאיות. אני לא חושב שיש מי שיכול לנבא מה יהיה בתחום המסחר. ראינו שיש איזו התייצבות במסחר. מספיק להסתכל על דוחות של חברות האופנה, שהשתפרו. אסור לשכוח גם שהסגר האחרון תפס אותנו בתקופת חגים, שאז ממילא לא קונים כי רוב האנשים בחו"ל. אני לא יודע כמה זמן זה יימשך, אבל אני לא חושב שזה ישפיע עד כדי כך. הרווח צנח אמנם, אך יש פגיעה מינורית בהכנסות ממסחר".
לסיום, בשנים האחרונות שימשת כמנכ"ל משותף, לצד שרון תוסיה־כהן, ולפני כשבועיים, הוא התפטר. מה קרה?
"זה תשאלי אותו, אבל הוא מיצה את עצמו. הוא בחברה כמעט ארבע שנים, עשה הרבה דברים טובים, והוא ממשיך הלאה".
פרי (פריאל) אטיאס
בן 58 ● נשוי פלוס שמונה ילדים ו-20 נכדים ● מתגורר בהתנחלות בית חגי, בדרום הר חברון ● מזרחן בהשכלתו • מאז 2006 הוא בנצבא, לפני כן ניהל חברה תעשייתית בתחום התשתיות, וקודם לכן שירת במנהל האזרחי בשטחים