השופטת מיכל אגמון גונן/ צילום: שלומי יוסף
בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, דחה עתירות של עיריית רמת השרון ושל תושבים במערב העיר כנגד תוכנית לבניית 285 יח"ד במערב העיר. מדובר בשטח של 77 דונם שעל חלקו נמצאת משתלת "שתיל", ברחוב ז'בוטינסקי, ושמיקומו נחשב לאחד היוקרתיים ביותר בעיר ובאזור מרכז הארץ בכלל.
קידום התוכנית על ידי בעלי הקרקע הרבים שבשטח נמשך מזה 11 שנים, בדחיפת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, כאשר פעם אחר פעם בשנים האחרונות העירייה ותושבי שכונת הווילות הסמוכה התנגדו לתוכניות הבנייה בשטח. "מתעוררת הסכנה כי תושבי שכונות חזקות יעשו שימוש בכוחן כדי למנוע את מימוש מגמות הציפוף בשכונותיהם", כתבה כעת בהחלטתה השופטת ד"ר מיכל אגמון גונן.
התוכנית אינה תואמת את מרקם וצביון האזור הסובב אותה
ההיסטוריה של תוכנית הבנייה באתר משתלת שתיל ארוכה: בשנת 2009 הגישו בעלי הקרקע לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב תוכנית המציעה להקים בשטח 150 צמודי קרקע. התוכנית נדחתה מסיבות טכניות והוגשה שוב לוועדה בשנת 2012, שהחליטה הפעם לדחות אותה, תוך הנחיית היזמים להגדלת כמות יחידות הדיור.
בשנת 2013 הוצגה לוועדה המחוזית תוכנית חדשה המציעה הקמת שכונה ובה 250 יח"ד במתכונת המשלבת בנייה רוויה ובנייה צמודת קרקע. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דרשה מהיזמים להגדיל את הציפוף בתוכנית עוד יותר. ב-2014 דנה הוועדה המחוזית שוב בתוכנית והחליטה להפקידה. הגרסה שהופקדה כללה 335 יח"ד שחלקם בנייה צמודת קרקע וחלקם בנייה רוויה בגובה של עד 11 קומות.
אחרי דיון בהתנגדויות לתוכנית, שכללו גם התנגדות של עיריית רמת השרון, החליטה הוועדה המחוזית להפחית את כמות יחידות הדיור ל-285, לשמור על בנייה צמודת קרקע לאורך גבולה המזרחי של התוכנית, להפחית את גובה הבינוי לאורך רחוב ז'בוטינסקי ועוד. יש לציין כי הצפיפות בתוכנית שקודמה היא של 9 יח"ד לדונם. כנגד התוכנית הזו הוגשו עררים של תושבי השכונה, שנדחו, לרבות בוועדת העררים של המועצה הארצית הארצית לתכנון ובנייה. בשלהי 2017 הגישו תושבי השכונה עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים, ולאחר מכן הגישה העירייה עתירה משלה כנגד התוכנית. שתי העתירות אוחדו בהמשך.
בין היתר טענו התושבים ועיריית רמת השרון כי התוכנית, שכוללת בנייה רוויה, אינה תואמת את מרקם וצביון האזור הסובב אותה, וכי את יעדי הציפוף יש להגשים באזורים אחרים בעיר, בהם מתוכננת בנייה כגון זו.
עמדתה של הוועדה המחוזית, כפי שהוצגה בדיון בוועדת העררים, שהתקיימה בחודש אפריל 2017, הייתה שהמחלוקת עם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה היא בעניין היקף הבינוי: "הוועדה המחוזית טוענת כי השקפתה של הוועדה המקומית בנושא הציפוף נובעת מראיה מקומית שאינה עולה בקנה אחד עם הראייה הלאומית המנחה את הוועדה המחוזית, ובאה לידי ביטוי בתמ"א 35 ובתמ"מ 5, שסימנה את שטח התוכנית כאזור עירוני בדגש מגורים".
"ימנעו אוכלוסיה מגוונת יותר"
בפסק דין ארוך ומנומק דחתה כאמור השופטת, ד"ר מיכל אגמון גונן, את העתירות, תוך שהיא מצביעה על חשיבות הציפוף בתקופה זו: "העותרים, תושבים ונציגי הרשות של רמת השרון, חיים בלב ליבו של מטרופולין תל אביב. אין צורך להכביר מילים על קצב התפתחותו המהיר של כרך זה, על העלייה החדה בביקוש למגורים סביב העיר הגדלה ועל הפיכתה למרכז תעסוקה מהמרכזיים והחשובים במדינה. על כן, אין פסול בעיני כי לערך הציפוף, כפי שהגדירו אותו העותרים, ניתן משקל כבד ומשמעותי ע"י מוסדות התיכנון, בבואם לתכנן ולאשר תוכניות באזור זה". אגמון גונן אף הדגישה כי לו הייתה התוכנית נדונה בימים אלה הייתה וועדה המחוזית דורשת ציפוף גבוה יותר.
השופטת עמדה על כך שהשארת המצב הקיים מהווה תכנון מדיר, וציינה: "מתעוררת הסכנה כי תושבי שכונות חזקות יעשו שימוש בכוחן כדי למנוע את מימוש מגמות הציפוף בשכונותיהם. היינו, אוכלוסיות חזקות, המתגוררות בשכונות ירוקות יותר וצפופות פחות, ינצלו את כוחן כדי לשמור על סביבה כזו.
"על ידי מניעת מימוש תוכניות בנייה מסוימות או תוכניות להתחדשות עירונית, ישמרו על בתים נמוכים, בתים חד משפחתיים וכך ימנעו אוכלוסיה מגוונת יותר שיכולה להרשות לעצמה דירות קטנות יותר בבית משותף. יש לדאוג שלא ייווצר מצב בו אוכלוסיות חזקות, בעלות גישה למוקדי השפעה, יעשו שימוש בתכנון מדיר, יישארו בשכונות ירוקות, צפופות פחות, בעוד שהציפוף יתבצע בעיקר או רק בשכונות המוחלשות".
כחלק מהחלטתה לדחות את העתירה נקבע כי יהיה על העותרים לשלם ליזמים הוצאות משפט בסך 50 אלף שקל.
אבי גרובר, ראש עיריית רמת השרון, לא הופתע מהחלטת בית המשפט ובכל זאת התאכזב: "שאלת המפתח בכל הסיפור הזה היא עד כמה הרשות המקומית מנהלת את ענייני העיר ביום יום, בפועל. כאן יש נושא שבו בא גוף מעלינו, על משהו שהוא מינורי".
גרובר מבהיר שגם אם תהיה במתחם שתיל בנייה רוויה, זה לא יהיה דיור לנזקקים: "עיריית רמה"ש מקדמת שורה ארוכה של פרויקטי בנייה רוויה. בחמש השנים הקרובות יבנו ברמה"ש למעלה מ-5,000 יח"ד חדשות. חלק מהתוכניות גובלות בווילות ואנחנו יודעים לקדם אותן. באה הרשות המקומית ואומרת שבמשבצת הזאת, שהיא הכי השלמה של שכונה, היא רוצה לשמור על אופי מסויים. במתחם יצחק אלחנן באה ועדת הערר ופסלה לנו פרוייקט תמ"א 38, שמציע אותם גבהים. 50 מטר בלבד מאתר מתחם שתיל. אני לא מבין את זה. צריך לאפשר לרשויות המקומיות את החופש לתכנן".
(עת"מ 46940-01-17, עת"מ 2907-12-17)