כידן דהרי וירון אדיב / צילום: איל יצהר, גלובס
חברת הנדל"ן המניב תנופורט תיכנס בנעלי בעלי השליטה, כידן דהרי וירון אדיב, ותרכוש במקומם את חברת הקניונים ישפרו בתמורה לסכום של כ-800 מיליון שקל. את הרכישה תממן תנופורט בין השאר באמצעות גיוס של 400 מיליון שקל בהנפקת איגרות חוב, שיובטחו בשעבוד על מניות ישפרו.
ישפרו מפעילה 17 נכסים מניבים בישראל, ומוחזקת כיום בידי חברת נכסים ובניין. ב-8 באפריל השנה חתמו דהרי ואדיב על הסכם לרכישת ישפרו, ושילמו במועד החתימה מקדמה של 50 מיליון שקל, ולחוזה המכר הוכנס סעיף שיאפשר לתנופורט להיכנס בנעלי הרוכשים.
השלמת העסקה מתוכננת להתבצע עד סוף 2020, אולם לרוכשים קיימת אפשרות לשלם עד סוף 2020 רק 100 מיליון שקל ואת היתרה בסך של 650 מיליון שקל להעביר עד סוף מרץ 2021. כמו כן, תהיה נכסים ובניין זכאית ל-FFO (תזרים מזומנים מפעילות שוטפת ללא השקעות חד-פעמיות) שתרשום ישפרו ממועד החתימה ועד מועד ההשלמה.
תנופורט, שבבעלות דהרי, מחזיקה כיום ב-17 נכסים מניבים בישראל, המשמשים למסחר, לתעשייה, לאחסנה, לבתי אריזה, לבית קירור, לגן אירועים ולתחנות דלק. לחברה סדרת אג"ח אחת הנסחרת כיום בבורסה בהיקף של כ-339 מיליון שקל (במונחי פארי), שתיפרע ברובה (81%) רק בסוף דצמבר 2024.
לדברי תנופורט, בתום ארבעה ימי דיונים שניהלו ועדת הביקורת והדירקטוריון בהצעת בעלי השליטה, הוחלט פה אחד להיכנס בנעליהם. העסקה תמומן כאמור באמצעות הנפקת איגרות חוב בהיקף של 400 מיליון שקל (שיובטחו בשעבוד על מניות ישפרו), ובאמצעות העמדת הון עצמי של 150 מיליון שקל מצדם של בעלי השליטה (כולל סכום של 50 מיליון שקל ששילמו השניים בעת החתימה על הסכם הרכישה).
סכום נוסף של 270 מיליון שקל תקבל תנופורט מישפרו מיד לאחר השלמת הרכישה. סכום זה יכלול פירעון הלוואות בעלים של 220 מיליון שקל ודיבידנד של 50 מיליון שקל, והוא יבוצע במקביל לגיוס חוב של 220 מיליון שקל שתבצע ישפרו מגוף פיננסי חיצוני. חוב זה יובטח בשעבוד על נכסי ישפרו.
בנימוקי ועדת הביקורת לאישור הסבת העסקה נכתב כי הצעת בעלי השליטה לתנופורט נעשתה במסגרת חובת האמונים שלהם כלפיה, וכי חברי הוועדה והדירקטוריון סברו כי העסקה מהווה הזדמנות עסקית טובה לחברה. עוד נכתב, כי ועדת הביקורת והדירקטוריון ראו לנגד עיניהם חמישה יתרונות לביצוע העסקה.
היתרון הראשון שנובע ממנה הוא הגדלת ההון העצמי של החברה ביותר מ-50%, מסך של כ-300 מיליון שקל לסך של כ-450 מיליון שקל, בזכות תרומת הבעלים. היתרון השני הוא היתרון לגודל, שכן העסקה תשלש את גודלה של תנופורט ותהפוך אותה לגוף גדול עם כ-30 נכסים מניבים בשטח של 300 אלף מ"ר ו-90 דונם של קרקעות נוספות, בשווי כולל של כ-2 מיליארד שקל.
עוד מציינת תנופורט, כי לאחר השלמת העסקה היא תציג הכנסות פרופורמה של 180 מיליון שקל בשנה ו-NOI (הכנסה נטו מהפעלת נכסים) פרופורמה של 120-130 מיליון שקל. לעומת כ-65 מיליון של וכ-43 מיליון שקל בהתאמה, כיום. כמו כן, צפויה העסקה להביא לחיסכון מצרפי בהוצאות ההנהלה והכלליות, ולמנוע ניגוד עניינים אינהרנטי של בעלי השליטה, בין פעילותה של תנופורט לפעילותה של ישפרו.
תנופורט היא חברה ותיקה בתחום הנדל"ן המסחרי, שנשלטה בעבר בידי איש העסקים אליעזר פישמן ונרכשה בחלקים שווים בידי דהרי ואדיב לאחר קריסת עסקיו של פישמן. תנופורט נרכשה בתחילה באמצעות מימון בנקאי, שנפרע ברובו באמצעות סדרת אג"ח צמודת-מדד שהנפיקה החברה למשקיעים בבורסה.
עם זאת, חלק מהחוב לא נפרע אז, והוא הוחלף בהמשך במימון שקיבלו דהרי ואדיב מקרן האשראי ארבל. כחלק מהמימון קיבלה קרן ארבל שעבוד על מלוא המניות של תנופורט.