תוכנית המחיר למשתכן והצעירים / איור: עומר הופמן
"מחיר למשתכן מתה. ראינו את זה עם ליצמן, שבינתיים עזב ואולי יחזור בקרוב, אבל אין יותר תוכנית. אמרנו לעצמנו שאם נחכה - לא נוכל לקנות דירה", מספר מיכה (שם בדוי) שרכש לאחרונה דירה מוזלת במסגרת התוכנית.
אף שהמשק נפגע קשה ממשבר הקורונה - שיעור האבטלה גבוה והצמיחה נמוכה - ושחוסר הוודאות גבוה, אומרים הוא ורוכשים אחרים שחרף הסיכון, אם ירדו מהרכישה יישארו בלי שום סיכוי לקנות דירה.
מיכה (34), עורך דין בשירות הציבורי ודלית (32), מורה, הם הורים לשני ילדים. "נרשמנו לתוכנית ב-2017 ומאז ועד היום לא קיבלנו שום דבר. חשבנו שכבר לא זכינו בכלום, עד שלפתע קיבלנו הודעה שמישהו שזכה לפנינו בדירה במודיעין - ביטל את הזכייה", מספר מיכה. "נכנסנו לאתר וראינו דירת 5 חדרים של 150 מ"ר, עם מרפסת ומחסן ושתי חניות ב-1.9 מיליון שקל. בדקתי במדלן ובאתר רשות המסים וראינו שההנחה מגיעה ל-700-800 אלף שקל. בנוסף, בגלל האיחור בזכייה, הבניין נמצא בהקמה, עם אכלוס צפוי של פחות משנה ואין חשש שיהיה כאן סיפור אלדד פרי".
השניים מודעים לסיכון הכרוך ברכישת דירות בתקופת הקורונה. דלית למשל הייתה נותנת גם שיעורים פרטיים, אבל בעקבות הקורונה הפסיקה כמעט לגמרי לעבוד כמורה פרטית, מה שמקטין את ההכנסה החודשית של המשפחה. מצד שני, אומר מיכה, "הריביות היום מאוד נמוכות וזה עוזר, ונעזרנו גם בהורים".
גם אלכס ועדי גורביץ, שניהם בני 35 והורים לשני ילדים, רכשו לאחרונה דירת מחיר למשתכן. הם קנו דירת 5 חדרים בפרויקט של חברת שגראווי ברעננה, ב-1.93 מיליון שקל.
"הקורונה היא עניין קצר טווח, ורכישת הדירה היא נושא ארוך טווח. אף שכבר בסגר הראשון הרגשנו את הסכנה הכלכלית הגדולה - החלטנו לקנות את הדירה", אומר אלכס, מהנדס מערכות במקצועו.
בני הזוג זכו בדירה לפני שנתיים, ואחד הגורמים העיקריים שהביאו אותם לממש את הזכייה היה ההנחה שקיבלו במחיר הדירה, שלהערכתם יכול להגיע לחצי מיליון שקל ויותר. "התקופה היא תקופה קשה, אבל החלטנו שלא לעצור", מסכם גורביץ.
למעשה, הקורונה הפכה את עולם הנדל"ן הישראלי על ראשו. בעוד שציבור אמיד שיכול להרשות לעצמו לרכוש דירות יקרות מתפוגג, הצעירים - ששיעורם בקרב המובטלים גבוה יותר, והשכר הממוצע שלהם נמוך יותר - אחראים ליותר מ-50% מרכישת הדירות שמתבצעות במדינה.
אין תוכנית חלופית, המכרזים נמשכים
בין חודש אפריל לחודש יולי השנה (חודשי הקורונה) רכישת הדירות של הזוגות הצעירים ירדה ב-15% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, שרובם ככולם מוסברים בסגר הראשון. זה נשמע הרבה, אבל משפרי הדיור הקטינו את הרכישות שלהם באותה תקופה ב-23%.
הסימן המובהק ביותר לשליטה הצעירה בשוק, היא הפופולריות שלה זוכה תוכנית מחיר למשתכן. מאפריל ועד יולי נמכרו 4,600 דירות במסגרת התוכנית, ומספר הנרשמים לזכאות לתוכנית נע בין 2,000 ל-3,000 בחודש. שר השיכון המתפטר ליצמן אמנם הודיע שהתוכנית לא תוארך, ואף הציג תוכנית חלופית (שלא נמצאו לה מקורות תקציביים), אולם בינתיים הוא התפטר, עתידה של התוכנית החלופית לוט בערפל, ומכרזי מחיר למשתכן ממשיכים להתפרסם. ב"צנרת" של התוכנית יש עוד אלפי דירות שטרם הוגרלו.
הכלכלנית הראשית העריכה בדוח שלה, כי ריבוי העסקאות נובע בעיקר מיוני-יולי שבהם החיים שבו למסלול כמעט מלא, ושלא בטוח שהצעירים היו מחליטים לרכוש דירה לקראת תקופת הסגר השני. קשה יהיה לבדוק את השאלה הזו, כי הסגר השני נפל בדיוק על החגים, תקופה רדומה גם כך. ואולם מנתוני בנק ישראל עולה כי באוגוסט נלקחו יותר משכנתאות מאשר בחודש יולי. וכזכור בחודש הזה כבר ברור היה שאנחנו בגל השני של הקורונה, מה שבא לידי ביטוי בעלייה בהיקף דחיית המשכנתאות.
המשכנתאות גדלות, שיעור המימון עולה
"ייצגתי עכשיו רוכשי דירות בשלושה פרויקטים בחריש, באשקלון וברעננה, וגם ייצגתי רוכשים שרכשו לאחרונה דירה ללא הגרלה", מספר עו"ד ליאור לוי, המתמחה בייצוג רוכשי דירות במחיר למשתכן. "בניגוד למה שחושבים, לא תמיד הדירות שנמכרות ללא הגרלה הן גרועות. לפעמים קורה שזוכים החליטו לוותר והדירה חזרה לשוק.
"יתרון נוסף הוא שאם אתה נכנס בשלב הזה, אתה רוכש דירה שנמצאת בתהליכים מתקדמים של בנייה, בניגוד לרוב הדירות במחיר למשתכן. ועוד יתרון הוא שמחיר דירה צמוד למדד עד 20 חודשים ממועד קבלת הקרקע, ולאחר מכן ההצמדה נעצרת. אז אם חתמת 30 חודשים לדוגמה אחרי מסירת הקרקע, על עשרת החודשים האחרונים אתה לא משלם מדד, כך שאתה נמצא גם במציאות כלכלית הרבה יותר ודאית".
נוסף לכל הדברים האלה, לוי מזכיר את הריבית הנמוכה, שמשפיעה על שני הכיוונים - גם האפשרות לקחת משכנתה זולה וגם על אפשרויות החיסכון המצומצמות.
"זוגות צעירים חושבים על רווחה כלכלית. הריביות על משכנתאות היום נמוכות במיוחד, וכשהם מסתכלים חמש-עשר שנים קדימה, ושואלים מהיכן תגיע האפשרות להתקדם בעתיד, אז זה בטח לא מהשכר או מקרן ההשתלמות".
הבעיה היא שתחושת הייאוש הזו באה לידי ביטוי גם בעליית גובה המשכנתאות שנוטלים הצעירים כדי למהר ולרכוש את הדירות לפני שהתוכנית נקברת סופית.
ניתן לראות כי ככל שהזמן חולף, הצעירים לוקחים משכנתאות גבוהות יותר - ובשיעור מימון גבוה יותר. אם במרץ 2019 עמדה משכנתה ממוצעת של זוכי מחיר למשתכן על כ-600 אלף שקל, ובאוגוסט אשתקד אף ירדה לכ-500 אלף שקל, באוגוסט האחרון היא כבר הגיעה ל-720 אלף שקל.
הקפיצות הבולטות נרשמו בחודשי הקורונה, שבהם גם הוקמה הממשלה הנוכחית, ששריה - במיוחד שר האוצר ישראל כ"ץ ושר השיכון המתפטר, שאולי ישוב - יעקב ליצמן, הודיעו כי התוכנית לא תחודש.
"המדינה לא עוזרת והמצב נהיה רק יותר רע. הזוגות הצעירים שעימם אני מדבר מגיעים למסקנה שהנדל"ן זו הדרך היחידה שלך להתקדם בחיים. וכרגע מחיר למשתכן מציעה אפשרות לקנות דירות מוזלות", מסכם לוי.
בינתיים בשוק היוקרה: ירידה חדה בעסקאות
משבר הקורונה אולי הגדיל את שיעור הרוכשים שהם זוגות צעירים, אבל הפיל לגמרי את שוק הדירות היקרות: בשמונת החודשים הראשונים של השנה נמכרו בארץ 40 דירות במחיר של 10 מיליון שקל ויותר. זאת, לעומת 180 עסקאות שבוצעו בשנה שעברה, 167 עסקאות ב-2018 ו-161 עסקאות ב-2017. אם השנה תמשיך להיראות כפי שנראתה עד כה, היא תרשום שפל של עשור לפחות בענף הנדל"ן היוקרתי.
בדוח שפרסמה בשבוע שעבר על ענף הנדל"ן למגורים ברבעון השני של השנה, הכלכלנית הראשית באוצר שירה גרינברג אמנם מצאה כי כלל הנדל"ן למגורים רשם ירידה במספר העסקאות, אך "הירידה בולטת במיוחד באזורי הביקוש במרכז הארץ, ובמידה פחותה בפריפריה. כך, באזורי נתניה, תל אביב והמרכז נרשמה ירידה בשיעורים של 32%-35% (בהשוואה לרבעון השני של 2019, א"מ), ובאזור תל אביב נרשמה רמת העסקאות הנמוכה ביותר לפחות מאז תחילת שנות האלפיים". כלומר, מספר העסקאות בתל אביב נמוך אף מזה שנרשם בתקופת האינתיפאדה השנייה.
"על רקע ממצאים אלו יש לציין כי דווקא בשני הרבעונים הקודמים נרשמה עלייה במספר העסקאות באזור תל אביב, לעומת הרמה הארצית ומרבית האזורים, שבהם נרשם רצף ירידות במספר העסקאות החל מהרבעון הרביעי אשתקד. יש בממצאים אלו כדי לרמז כי פגיעתו הראשונית של המשבר הייתה בעוצמה גבוהה יותר בשוק היוקרה".
הכלכלנית לא מרחיבה בנושא, ואולם הממצאים סותרים הנחה שיכולה הייתה לעלות, כאילו שוק היוקרה היה ממילא בסימנים של ירידה. ההיפך הוא הנכון - כאמור, בשלוש השנים האחרונות גדל מספר עסקאות היוקרה משנה לשנה, ואילו מספר העסקאות במחוז תל אביב רשם עלייה אף הוא. רק הקורונה יכולה להסביר את המכה שקיבל השוק הזה.