הקפאת משכנתה / איור: גלובס
מוזמנים להאזין ולעקוב אחר פודקאסט "הצוללת" בספוטיפיי, באפל פודקאסטס, בגוגל פודקאסטס או באפליקציה האהובה עליכם בהעתקת כתובת ה-RSS
יותר מ-173 אלף משכנתאות הוקפאו מחודש מרץ ועד אמצע ספטמבר, לפי נתונים של בנק ישראל. ואפשר להבין מדוע: המשכנתה היא אחת ההוצאות המכבידות ביותר עבור משקי בית רבים. אלפי שקלים שצריך לשלם מדי חודש, ויהי מה. כעת, כשמאות אלפי ישראלים איבדו את מקומות עבודתם ואחרים סובלים מקושי בעסק שהקימו, האפשרות לדחות את החזר המשכנתה למועד מאוחר יותר היא בגדר חבל הצלה.
עצם האפשרות להקפיא את המשכנתה עוגנה במתווה של בנק ישראל לדחיית הלוואות (לדיור וצרכניות), שבאחרונה הוארך בפעם השלישית. מי שכבר הקפיא את המשכנתה ייהנה מתשעה חודשים ללא תשלום. מי שיעשה זאת כעת יקבל חצי שנה של הקפאה. הבנקים המסחריים אימצו את המתווה וחלקם אפילו הרחיבו אותו ומציעים אפשרויות הקפאה מגוונות.
האם הקפאה היא פתרון שמתאים לכולם? באילו מקרים עדיף לוותר עליה, ואפילו להעדיף הלוואה רגילה, קצרת מועד? והאם הקפאה עלולה להזיק לנו בטווח הארוך?
השבוע הפיצה התאחדות יועצי המשכנתאות מסמך סקירה והמלצות ליועצי משכנתאות ולציבור בעניין הקפאת תשלומי משכנתה. את חלקם של הדגשים והטיפים אנו מביאים כאן, לצד מידע נוסף. נדגיש שמדובר במידע כללי ושכל אדם צריך לקבל ייעוץ פרטני.
1. להקפיא רק אם אין אופציה אחרת
הקפאת משכנתה טומנת בחובה עלויות לא מבוטלות. הקפאת משכנתה, הקרן והריבית, שקולה לנטילת הלוואה נוספת (ראו גם סעיף 3). וזו גם הסיבה שיש אנשים שרואים באפשרויות הרבות כיום להקפאת משכנתה כהזדמנות לקבלת אשראי זול. ריבית המשכנתה, 3% בממוצע, זולה בדרך כלל מהריביות שמוצעות בהלוואות קצרות מועד.
יונתן ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית של התאחדות יועצי המשכנתאות, חושב שזו טעות להסתכל על הקפאת המשכנתה באופן הזה. הוא חושב שלא צריך להקפיא משכנתה, אלא אם חייבים לעשות זאת, בגלל ירידה דרסטית בהכנסות. "גם אני כמעט עשיתי את הטעות הזו", הוא אומר. "כשרק התחילו ההקפאות, דיגדג לי לרוץ ולהקפיא. אמרתי לעצמי: 'זה אשראי זול, תזרים מצוין, הכי כיף בעולם'. לשמחתי לא עשיתי את זה".
לדעת ברלינר, בהקפאת משכנתה מגולם "אקס פקטור" שעדיין לא ברור מה יהיו ההשלכות שלו. האקס פקטור הזה הוא דירוג האשראי הפנימי של הלקוח בבנק. בחודשים האחרונים התקבלו לא מעט תלונות בהתאחדות יועצי המשכנתאות מלקוחות ומיועצים לגבי מצבים שבהם הקפאת משכנתה הובילה להורדת דירוג האשראי של הלקוח בבנק.
יובל (שם בדוי), בן 47 בתל אביב, מספר שאחרי שהקפיא משכנתה במאי, ניגש לבנק כדי לנסות ולמחזר את המשכנתה, כלומר לשפר את התנאים שלה. הוא סורב: "נאמר לי שהדירוג ירד. אם הייתי יודע, לא הייתי מקפיא. הייתי מביא כסף מהירח, לא יודע מאיפה", הוא אומר.
ייתכן שכיום הבנקים כבר לא ממהרים להוריד את הדירוג. אבל הם כן מסתכלים על מכלול המאפיינים של הלקוח - אם הוא עובד, או לא, ומה הסיכוי שיוכל להחזיר הלוואות.
מהו דירוג אשראי? זהו ציון שהבנק נותן לנו ושמייצג את הסיכוי לכך שלא נוכל לעמוד בהחזר ההלוואה. ככל שהציון נמוך יותר, כך אנשים יתקשו לקבל אשראי (הלוואה) מהבנק בעתיד, או ייאלצו לשלם עליו יותר, כי הם נחשבים לווים מסוכנים יותר. בימים רגילים, הקפאת משכנתה, או כל הלוואה אחרת, מובילה לפגיעה בציון, ויש בכך היגיון: הקפאה מסמנת שיש בעיה עם יכולת ההחזר של הלקוח.
בתקופת הקורונה, הנסיבות שונות. ישראלים רבים נקלעו למצוקה כלכלית שלא באשמתם, והציפייה של בנק ישראל היא שהבנקים לא "יסמנו" לשלילה לקוחות שהקפיאו משכנתה, ולא ירעו את תנאיהם בהלוואות בעקבות כך. ככל שהתעוררה המודעות לתופעה, לרבות בדיקה שערך בנק ישראל בקרב הבנקים בעניין, התלונות לגבי הורדות הדירוגים פחתו.
ברלינר בכל זאת חושש שלהקפאות משכנתה כיום יהיו השפעות ארוכות טווח על דירוגי האשראי ועל היכולת לקבל אשראי בעתיד. החשש נובע מכך שהקפאת משכנתה עלולה, גם כיום, להוריד את דירוג האשראי בבנק. רק שבניגוד לימים רגילים, הפקידים נדרשים להעלים ממנה עין כרגע. "אם הפקיד מקטין ראש, והוא מסתכל רק מה שנמצא על צג המחשב, מבלי שהוא זוכר את ההנחיה להתעלם מזה כרגע, הלקוח בכל זאת עלול להיפגע".
הקפאת משכנתה לא משפיעה על דירוג האשראי הלאומי, שמבוסס על הנתונים שבנק ישראל אוסף עלינו. יש כיום שתי חברות שמעבדות את הנתונים שבנק ישראל אוסף על מוסר התשלומים שלנו לכדי ציון שנקרא דירוג אשראי לאומי: דן אנד ברדסטריט ו-CofaceBdi. את הציון הזה אנחנו יכולים להוציא על עצמנו וגם נותני אשראי יכולים לקבל אותו אם נאשר להם. דירוג האשראי הפנימי בבנק הוא חסוי, והוא נוגע רק ליחסים של הלקוח מול הבנק שלו.
מתי כן כדאי להביא בחשבון הקפאת משכנתה? אם האלטרנטיבה היא שאתם עלולים להיקלע למצב של מחנק חמור בתזרים, עד כדי צ'קים או הוראות קבע חוזרים. "מי שבאמת צריך, כי אחרת יפגר בתשלומים אחרים, שיקפיא בלי לחשוב פעמיים", אומר ברלינר. "אחרת הפגיעה בדירוג הפנימי והלאומי תהיה גדולה הרבה יותר".
2. לבחון בקפידה את תקופת ההקפאה
ככל שהקפאת המשכנתה ממושכת יותר, כך העלויות גבוהות יותר. לכן ברור שאם ההקפאה נועדה רק לגשר על כמה חודשים קשים ואלה הסתיימו, הרי שכדאי לסיים גם עם ההקפאה. הקפאת משכנתה של 800 אלף שקל לשלושה חודשים, שאינה צמודה למדד, בריבית של 3% ולתקופה של 20 שנה, תעלה 4,400 שקל. הקפאה שתימשך חצי שנה, תעלה 8,800 שקל.
3. לברר היטב כמה זה עולה
אין מתנות חינם, ולהקפאת משכנתה יש כאמור מחיר. זה יכול להיות עניין די יקר. הסיבה לכך טמונה בעיקרון הריבית דריבית. ההחזר שלא משולם היום ממשיך לצבור ריבית, והריבית הזו מצטרפת לריבית הקיימת.
בכל הנוגע להקפאות המשכנתה של הקורונה, אנשים נטו להתבלבל פעמיים. "היו אנשים שחשבו בטעות שהבנקים מוותרים על תשלומים בתקופת קורונה", אומר ברלינר. שנית - וזה המקרה הפחות גרוע - אנשים חשבו שההחזרים שאינם משולמים היום, פשוט מתווספים לסכום המשכנתה שעוד נשאר לשלם. הם לא הביאו בחשבון את הריבית דריבית. "ואז, כשלאנשים נפל האסימון, כי הם ראו שהעלויות גבוהות משחשבו, הם רצו להחזיר את הגלגל לאחור, וזה כבר היה מאוחר מדי".
הבעיה נעוצה בכך שהבנקים אינם נוטים להסביר ללקוחות שמבקשים להקפיא את המשכנתה כמה בדיוק זה יעלה להם: בכמה תתייקר המשכנתה סך הכול, ובכמה יתייקר ההחזר החודשי. בעוד בימים רגילים קל יחסית לבקש הבהרות מהבנקאי, הרי שכיום בקשות ההקפאה מבוצעות בצורה מקוונת בדרך כלל. "לאנשים אין היום את מי לשאול כמה תעלה ההקפאה", אומר ברלינר, "זה נעשה בשליחת פקס או בהגשת בקשה באינטרנט. אני נכנס לאתר של הבנק לוחץ 'אישור' ונגמר הסיפור. הייתי מצפה שבנק ישראל ידרוש מהבנקים לבצע סימולציה מקדימה של העלויות ולשלוח אותה ללקוח".
יש כיום רק בנק אחד, בנק ירושלים, ששילב מחשבון באתר שלו שמאפשר לאנשים להזין את נתוני המשכנתה ואת משך ההקפאה המבוקשת, ולראות, פחות או יותר, מה העלויות. ההתאחדות הייתה מעורבת בפיתוח המחשבון ולדברי ברלינר, "זה לקח לנו חמש שעות פיתוח. לא עניין גדול".
הנה למשל דוגמה שממחישה כיצד מתייקרת המשכנתה כתוצאה מההקפאה. נניח שיש לכם משכנתה של 800 אלף שקל (לא צמודה למדד) לעוד 20 שנה בריבית של 3%. ההחזר שלכם היום הוא 4,437 שקלים. מה יקרה אם תקפיאו את המשכנתה לשנה? תצטרכו לשלם 17,640 שקל, וההחזר החודשי יגדל ב-300 שקל. לא מעט כסף. אם תקפיאו את המשכנתה רק לחצי שנה, ההקפאה תעלה כמעט 8,000 שקל.
אז לבינתיים, בהנחה שאתם שוקלים להקפיא משכנתא, דירשו לדעת כמה ההקפאה תעלה סך הכול ובכמה יגדל ההחזר החודשי.
הסיפור של אייל עוזרי, בן 47, ממודיעין, ממחיש שאפילו כאשר יושבים לבצע חישוב עלויות, זה לא בהכרח יחפוף לעלויות בפועל. עוזרי, מפתח תוכנה באמדוקס ואשתו, שעובדת כאחות, הקפיאו את המשכנתה באפריל למרות שלא נפגעו בהכנסותיהם בתקופת הקורונה. "עם שלוש בנות, יש לנו הרבה הוצאות, ואנחנו לא סוגרים את החודש. חשבתי שיהיה נוח להקפיא את המשכנתה לכמה חודשים. עשיתי חישוב וראיתי שהחזר המשכנתה יגדל ב-100-120 שקל בחודש בהמשך. זה נראה לי משתלם". אלא שבאחרונה, כששב לשלם את המשכנתה, הוא שם לב שהעלות גבוהה בהרבה משחשב. "בדיעבד, אין סיכוי שהייתי מקפיא. חשוב לבדוק את הדברים היטב".
4. לשקול לקחת הלוואה רגילה
מכיוון שיש חשש שהקפאת משכנתה כיום תשפיע על דירוג האשראי של לקוחות בעתיד, ברלינר חושב שיש אנשים שכדאי שיביאו בחשבון חלופה להקפאת משכנתה: נטילה של הלוואה צרכנית רגילה, קצרת מועד. לדעתו, אם אדם או משפחה מעריכים שהקשיים בתזרים ילוו אותם במשך תקופה קצרה יחסית, עד שלושה חודשים, אז עדיפה הלוואה רגילה על פני הקפאה, אפילו בריבית גבוהה יותר.
"בעינינו עדיף לשלם עוד כמה מאות שקלים על הלוואה יקרה יותר בהשוואה להקפאה, מאשר לקחת את הסיכון שטמון בהקפאה", הוא אומר. "אך מי שזקוק לתזרים לטווח ארוך, למשל סוכן נסיעות שמועד החזרה שלו לעבודה לא ידוע והוא עומד בפני הסבה מקצועית, כנראה שהקפאה תתאים לו יותר".
לא כל יועצי המשכנתאות מסכימים עם ברלינר. יועץ המשכנתאות יובל גומל אומר שאם אנשים נמצאים עכשיו במצוקה תזרימית ובמקום הקפאת משכנתה הם נוטלים הלוואה אחרת, קצרת מועד, ההחזרים יהיו של מאות שקלים בחודש. אלה הם החזרים גבוהים לאנשים שמתקשים לסגור את החודש. "זוג במצוקה יתקשה להחזיר כל חודש מאות שקלים". מצד שני, בעת הקפאת משכנתה, מכיוון שהיא נפרשת לזמן ארוך, ההחזר יתייקר בעשרות שקלים עד 100-200 שקל בחודש בלבד, תלוי בתקופת ההקפאה.
גומל מוסיף שלא נתקל במקרים של הורדות דירוגי האשראי הפנימיים בבנקים אצל לקוחות. "מאות אלפי אנשים ניצלו את ההטבה. יש לקוחות מצוינים שעשו את זה. לכן תפישתי היא שמי שחייב תזרימית את ההקפאה - שיקפיא. עוד כמה שנים נהיה חכמים ונוכל לדעת מה קרה".
5. להקפיא רק חלק מהמשכנתה
הקפאה של ההחזר כולו - הקרן והריבית, מה שמכונה "גרייס מלא" - היא לא האופציה היחידה. בנקים שונים מציעים למשל להקפיא רק את תשלומי הקרן, ואת הריבית להמשיך לשלם (גרייס חלקי), או להקפיא רק חלק מהמסלולים במשכנתה. היתרון בגרייס חלקי הוא שהריבית של ההחזר לא ממשיכה לצבור ריבית דריבית, כך שהעלות של ההקפאה בסוף תהיה נמוכה יותר.
מהפיקוח על הבנקים בבנק ישראל בנק ישראל נמסר בתגובה: "מבירור שערכנו עם כל הבנקים נמסר לנו כי אין לרישום דחיית ההלוואות במחשבי הבנק השלכות שליליות על דירוג האשראי הפנימי של הלקוחות. יחד עם זאת, איננו מתערבים בהמלצות שהתאחדות יועצי המשכנתאות בוחרים לתת ללקוחותיהם או לציבור. יש לזכור, כי דחיית תשלומים כמוה כהלוואה חדשה, הטומנת בחובה עלויות. לכן, טרם קבלת החלטה על דחיית תשלומים, חשוב לבחון את השלכות הדחייה, לרבות המחיר הכלכלי שלה: שיעור הריבית, סכום החיוב החודשי לאחר הדחייה וכן הלאה. מומלץ לממש חלופה זו רק לאחר בחינת נחיצותה ועלותה".
בנוגע לגילוי הנאות לעניין עלויות ההקפאה, נמסר: "לקוחות אשר מבקשים לדחות את תשלומי ההלוואה בערוץ דיגיטלי, בהתאם למתווה, צריכים לקבל מידע על כך שדחיית תשלומי ההלוואה כרוכה בעלות ומהי אותה עלות. בהתאם לתקופת החירום בה נמצא המשק הישראלי ולנסיבות העת הזו, חלק מהמידע אודות הדחייה נמסר בעת הגשת בקשת הדחייה וחלקו בסמוך לאחר הגשת הבקשה. לא התקבלו אצלנו תלונות של לווים שביקשו להפסיק את דחיית התשלומים בהלוואה ונענו בשלילה".
ההקפאה המקסימלית: שנתיים וחצי
האופציות שמציעים הבנקים השונים
מזרחי טפחות
גרייס חלקי*: כן
דחיית מועד סיום ההלוואה: כן
אפשרות להקפאה של חלק מהמסלולים: לא
תקופת הקפאה מקסימלית: חצי שנה
לאומי
גרייס חלקי*: כן
דחיית מועד סיום ההלוואה: לא
אפשרות להקפאה של חלק מהמסלולים: כן
תקופת הקפאה מקסימלית: שנתיים וחצי
הפועלים
גרייס חלקי*: כן
דחיית מועד סיום ההלוואה: לא
אפשרות להקפאה של חלק מהמסלולים: כן
תקופת הקפאה מקסימלית: חצי שנה או עד תום השנה למי שביצע הקפאה בעבר
דיסקונט
גרייס חלקי*: כן
דחיית מועד סיום ההלוואה: כן
אפשרות להקפאה של חלק מהמסלולים: כן
תקופת הקפאה מקסימלית: שנה
הבינלאומי
גרייס חלקי*: כן
דחיית מועד סיום ההלוואה: לא
אפשרות להקפאה של חלק מהמסלולים: כן
תקופת הקפאה מקסימלית: תשעה חודשים
*הקפאת הקרן והמשך תשלום הריבית