גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מכירת דירה של קשישים בפינוי בינוי: תקלת מס

החוק מחייב יזמים לקנות מקשישים בפרויקט פינוי בינוי את דירתם, אולם הם עלולים להפסיד את שווי המע"מ במכירתה

פינוי בינוי
פינוי בינוי

כדי לעודד מימוש פרויקטים של התחדשות עירונית, חוקקו כמה פטורים המקלים על הקשיים במימוש העסקאות. כך למשל פטור בתנאים מסוימים ממס שבח ורכישה, מע"מ אפס בגין שירותי בנייה וכן תיקונים בחוק פינוי בינוי פיצויים, הקובע הוראות שונות בקשר לנקיטת הליכים נגד סרבנים.

בתיקון שהוכנס לחוק לפני כשנתיים נקבע כי קשיש יכול לסרב להתקשר בהסכם עם יזם מחמת גילו אלא אם הועמדו בפניו אחת משתי חלופות: הראשונה היא מימון מעבר לדיור מוגן או רכישה של דירה חלופית או קבלת תמורה כספית בשווי המהוון של הדירה החליפית שאותה אמור היה לקבל מהיזם; השנייה היא מתן שתי דירות קטנות בשווי מצטבר של הדירה החליפית, או מתן דירה קטנה יותר והפרש השווי המהוון בתמורה כספית.

החלופות האלה מוצעות לקשישים שהם בני 75 לפחות בזמן החתימה הראשונה של אחד הדיירים על ההסכם ובתנאי שהם מתגוררים בדירה שנתיים לפחות. עבור בני 80 מחויב היזם להציע להם בכל מקרה את החלופה הראשונה.

תקלת מס בשלב השני של העסקה

בעקבות תיקון חוק פינוי ובינוי פיצויים הוטמעו הפטורים גם בחוק מיסוי מקרקעין ובחוק מע"מ. כך למשל בחוק מיסוי מקרקעין נקבע בסעיף 49כב2 הפטור ממס שבח ורכישה במכירת יחידת המגורים החלופית מהקשיש ליזם, בתנאי שהעסקה ביניהם תתבצע במועדים ובתנאים הקבועים בחוק. בחוק מע"מ הוסף סעיף 31א(ב1) שלפיו במכירה מסוג זה יחול מע"מ בשיעור אפס.

מכירה זו אמנם תהיה פטורה ממס שבח ורכישה וכן ממע"מ בשלב הראשון, אלא שנראה כי המחוקק לא נתן את דעתו לתקלת מס הקיימת בשלב השני לעסקה, שבו היזם מוכר את הדירה החדשה שהקשיש אמור היה לקבל בפרויקט לקונה חדש. בעת מכירה זו יחול על היזם תשלום מע"מ עסקאות וחבות זו עשויה להפוך את העסקה ללא כדאית.
בעת המכירה היזם אף לא יוכל לטעון להחלת סעיף 5ב' לחוק מע"מ. סעיף זה מחיל מע"מ על הרווח בלבד כאשר עוסק רוכש דירת מגורים ממי שאינו עוסק ומוכר את אותה הדירה מבלי שהרס אותה. במקרה שלפנינו היזם רוכש מהקשיש את הדירה הישנה ומוכר את החדשה לאחר שיהרוס את הישנה.

לטעמנו, נראה כי המחוקק התכוון לפטור עסקה זו מחבות במע"מ, אלא שהתקלה אינה במכירת הדירה מהקשיש ליזם, אלא נוצרת רק לאחר מכן כאשר היזם מוכר את הדירה לצד ג'. או אז הוצאת החשבונית בשיעור אפס בעסקה הקודמת עם הקשיש לא תסייע ולא תפטור את היזם מהחבות במע"מ כאמור.

לפיכך וכדי שלא להינזק, כשהיזם יקנה את הדירה מהקשיש הוא צפוי להשית את תשלום המע"מ על הקשיש ולהפחית את סכום המע"מ מהתמורה שישלם לו בגין רכישת הדירה.
יוצא אם כן כי הנפגע העיקרי מתקלת המע"מ הזו הוא הקשיש: אף שהחוק מחייב את היזם לרכוש את הדירה החליפית ממנו, הרי שהסכום שיקבל עבורה יהיה שווי הדירה בניכוי מרכיב המע"מ.

אנו סבורים כי יש לפרש את הסעיף כך שכוונת המחוקק הייתה להחיל מע"מ בשיעור אפס גם בעסקה שבה מוכר היזם את הדירה לרוכש החדש ואנו ממליצים לשלטונות מע"מ לפרסם בפומבי כי זו עמדתם ובכך תבוא תקלת המע"מ על פתרונה.

הכותב שותף במשרד עורכי דין מאיר מזרחי ושות'

עוד כתבות

מטרו / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

"יותר פוליטיקה מתכנון, יותר נזק מתועלת": מחאת ראשי הערים נגד המטרו

ראשי הערים שבתחומן יעבור המטרו מותחים ביקורת חריפה גם על הליכי התכנון הלא משתפים, וגם על התוואי המתוכנן, שלדבריהם מפספס מקומות חשובים • נת"ע: היו מאות פגישות עם נציגי הרשויות

מיכל הלפרין,הממונה על רשות התחרות / צילום: רמי זרנגר

ברשות התחרות חוששים: כניסה של הוט למיזם הסיבים IBC תפגע בתחרותיות

ברשות עדיין לא דחו את העסקה, אך בוחנים היטב את ההשלכות על שוק התקשורת ● בין היתר, עולה חשש שאישור העסקה יוציא את הוט ממעגל התחרות בבזק וכי הבעלות המשותפת עם סלקום בחברת הסיבים תקטין תחרותיות בתחומים אחרים, כמו סלולר וטלוויזיה

עמדת בדיקה בשדה התעופה רמון / צילום: סופיה ישראל

מי מממן את הבדיקות המהירות בכניסה לאיים הירוקים? ובכן, לא היה קל לגלות

ניסינו לבדוק מי מממן את עמדות הבדיקה המהירה שהוצבו בכניסה לאילת וים המלח במסגרת חוק איי התיירות ● וגם: מנשה (גוגי) זילכה מונה לתפקיד מנכ"ל רני צים מרכזי קניות ● השיחה

שמואל סנראי/  צילום: יחצ

בכיר בלשכה המשפטית של רפאל תובע את החברה על התעמרות קשה

עו"ד חנן אבני, ראש שטח בכיר ולשעבר מ"מ יועמ"ש רפאל, תובע 7.5 מיליון שקל מהחברה ומהיועמ"ש שלה לשעבר, עו"ד שמואל סנראיי ● טוען כי ההתעמרות, הבריונות והפוגענות כלפיו הלכו והחריפו כשניסה לבלום את עו"ד סנראיי מלאשר פעולות המפרות את חוק חובת מכרזים

מנהל המכון הביולוגי פרופ' שמואל שפירא / צילום: אריאל חרמוני, משרד הביטחון, יח"צ

ראש המכון הביולוגי: "אין לנו רוח גבית חזקה, בארץ נותנים כבוד לחברות ששפתן אנגלית"

הצטיידות המדינה בחיסונים של חברות כמו פייזר ומודרנה עוררו היום תגובה ביקורתית מראש המכון הביולוגי: "הייתי רוצה, למרות שאנחנו דוברי עברית, עדיין לקבל את התמיכה" ● האחראי על החיסונים במשרד הבריאות דווקא החמיא לתוצאות שהתקבלו מהמכון הביולוגי עד כה ואמר: "מדובר בנתונים מרשימים מאוד"

אדם עם מסכה עובר ליד בניין בורסת ניו יורק / צילום: Mark Lennihan, AP

נעילה שלילית בוול סטריט; הדאו ג'ונס סיכם את החודש הטוב ביותר מאז 1987; מודרנה זינקה ב-20%

מימושים בוול סטריט אחרי הבלאק פריידיי: מדד הנאסד"ק השיל 0.1% ומדד S&P 500 איבד 0.6%, הדאו איבד 0.9% ● ביידן הודיע רשמית על מינויה של ג'נט ילן, נגידת הפד לשעבר, לשרת האוצר ● המסחר באירופה ננעל בירידות ● עסקת הענק של השנה: S&P גלובל רוכשת את HIS Markit ב-44 מיליארד דולר

המפקח על הבנקים יאיר אבידן / צילום: דוברות בנק ישראל

המפקח על הבנקים על דחיית החזר ההלוואות: "מקווים שיהיה כבר חיסון וללקוחות תהיה הזדמנות להשתקם"

המפקח על הבנקים יאיר אבידן אומר כי המתווה החדש לדחיית החזרי הלוואות מתמקד בהעלאת הוודאות, ומסתכל מעבר לתקופה שבמהלכה יסתיים המשבר בטווח הזמן המרבי ● בראיון לגלובס הוא מספר כי הדחייה לא מסכנת את יציבות הבנקים וחשובה לעתידם של לקוחות

מחשוב קוונטי במעבדת מחקר של IBM בציריך / צילום: באדיבות IBM Research

יבמ תספק שרותי הצפנה קוונטית בענן כדי להגן על דאטה מאיומים עתידיים

השירות החדש, שיוצע בענן של החברה IBM Cloud, נועד להגן על מידע מפני התפתחויות טכנולוגיות בתחום הקוונטי, שעשויות לאפשר בעתיד פיצוח ההצפנות הקיימות כיום

שלט רמי לוי תקשורת / צילום: איל יצהר

הוגש מחדש כתב האישום נגד רמי לוי תקשורת בגין פגיעה בפרטיות

כתב האישום המקורי בוטל לפני שלושה שבועות, מאחר והפרקליטות חרגה ביומיים מהתקופה המוגדרת בהנחיות של היועמ"ש וללא קבלת היתר ●  לאחר הביטול פנתה פרקליטות מחוז ירושלים למנדלביט לקבלת האישור, ועם קבלתו הוגש היום התיק מחדש לבית המשפט

מטוסים חונים בנתב"ג / צילום: יואב יערי

מסתמן: חברות התעופה יידרשו להשיב לצרכנים כספים על טיסות שבוטלו תוך 30 ימים

זאת במקום 90 יום כפי שקובע החוק כיום ● השינוי בחוק יעלה לאישור בקריאה ראשונה במליאת הכנסת, בציפייה שייכנס לתוקף כבר בשבוע הבא

שרון שפורר \ צילום: שלומי יוסף

שתי שופטות בערעור של שרון שפורר בסכסוך עם אפי נוה הוחלפו בשופטים אחרים

השופטת יהודית שבח פסלה עצמה מלדון בערעור של שפורר עקב העובדה שהאחיינית שלה החלה לעבוד במשרדו של נוה ● השופטת שלומית יעקובוביץ הוחלפה מסיבה שהוגדרה ע"י דוברות הנהלת בתי המשפט כ"סיבה אישית"

שלטי הסברה בנצרת הנתונה בסגר. "הישארו בבית למען בריאותנו ובטיחותנו" / צילום: איל יצהר

יותר נדבקים, פחות בדיקות: כך מזנקת התחלואה בחברה הערבית

שרשראות הדבקה שלא נקטעות, קנסות לא אפקטיביים ותחלואה שמתפשטת לערים הסמוכות ● כמעט כל היישובים האדומים והכתומים בישראל מצויים בחברה הערבית ● פרופ' ינון אשכנזי: "צריך לסגור מסחר, להדק פיקוח, לבצע הרבה בדיקות. סגרו יישובים ובפנים הייתה מסיבה אחת גדולה"

יו"ר ועדת הכספים, ח"כ משה גפני / צילום: שמוליק גרוסמן, דוברות הכנסת

ועדת הכספים תדון בביטול הגדלת מס הרכישה למשפרי דיור

הוועדה תדון מחר בההצעה שמבקשת להשיב את המצב לקדמותו ולקבוע כי משפרי דיור יכולים לרכוש דירה חדשה ולהחזיק בישנה במשך שנתיים, מבלי שייחשבו למשקיעים ויוטל עליהם מס גבוה ● שר האוצר לשעבר כחלון קיצר את משך הזמן לשנה וחצי

מנכ"ל ארטימדיה עופר מילר. קו תקיף עם תג מחיר / צילום: תמר מצפי

עלייתה ונפילתה של הקואליציה שביקשה להילחם בגוגל ובפייסבוק

5 שנים אחרי שהוקמה, חברת ארטימדיה סוגרת את שירות הפרסום בווידאו שלה ● איך קרסה ההבטחה הגדולה למענה לענקיות הטכנולוגיה הבינלאומיות שנגסו נגיסות ענק בתקציבי הפרסום בישראל, ומה תהיה ההשפעה של הפסקת הפעילות על השוק

חנות מקס סטוק בבני ברק / צילום: שני מוזס

הפרשנות היצירתית והרפיסות הממשלתית שסידרו למקס סטוק את הרבעון

הדוחות הרבעוניים שמפרסמת החברה מוכיחים שמשבר הקורונה הוא גם הזדמנות עסקית ומצדיקים את המחיר ששילמה עליה אייפקס ● מתחת לרדאר החברה המשיכה לפעול תחת הגדרה מעורפלת של מפעל חיוני והרחיבה את סל המוצרים שלה

רמי דרור / צילום: תמר מצפי

הלמן אלדובי מציג גידול ניכר בהכנסות וברווח, כשהשוק ממתין להחלטה על להצעות לרכישה

בית ההשקעות שבניהול רמי דרור לא שופך אור חדש על גורל ההצעות לרכישתו מצד אלטשולר שחם גמל, הפניקס וקרן בריטית ● בינתיים: מתחילת השנה עבר בית ההשקעות לרווח של כ-5 מיליון שקל

לשכת תעסוקה / צילום: אריאל ירוזלימסקי

מספר התביעות להבטחת הכנסה כמעט הוכפל מפרוץ המשבר

29% מהתובעים החדשים הם בני 18-35, וכיום מהווים התובעים בני פחות מ-40 37% מכלל התובעים ● בנוסף נרשמה עלייה של 167% במספר הזוגות הנשואים התובעים שניהם קצבת הבטחת הכנסה

ביטקוין / קרדיט: שאטרסטוק

בדרך לשבור את שיא כל הזמנים: הביטקוין מתקרב ל-20 אלף דולר

כמעט שלוש שנים אחרי שקבע שיא של כל הזמנים, מחירו של הביטקוין בבורסות הקריפטו הגיע הערב מעל ל-19,700 דולר - רמתו הגבוהה מאז דצמבר 2017 ● ביטקוין קרוב לסיים את נובמבר עם עלייה חודשית של 40%

קונים בקניון איילון, שנפתח בסוף השבוע / צילום: ראובן קסטרו - וואלה! News

אחרי הביקורת על פיילוט הקניונים: הממשלה משנה את ההנחיות

קבינט הקורונה קבע כי התפוסה המרבית בקניון תשתנה מיחס של אדם ל-7 מ"ר לאדם ל-15 מ"ר

מאיר אריאל ז"ל / צילום: יוטיוב, לילה גוב

למי שייך הביטוי "עברנו את פרעה, נעבור גם את זה"?

בתו של הזמר מאיר אריאל ז"ל, תובעת פיצוי של 100 אלף שקל משותפות נדל"ן, שעשתה שימוש בביטוי בתור סלוגן שיווקי על הפרת זכויות יוצרים ● השותפות: ביטוי יהודי עתיק