גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מוכרים דירה שנרכשה על הנייר? היזהרו ממדד תשומות הבנייה

החוק מכיר רק בעליית מדד המחירים לצרכן כחלק מעלות רכישת הדירה לצורכי מס שבח. אבל דווקא מדד תשומות הבנייה עלול לעלות לכם ביוקר

שכונה בבנייה / צילום: דיאגו מיטלברג
שכונה בבנייה / צילום: דיאגו מיטלברג

המצב הכלכלי והתמורות במשק בעקבות הקורונה מאלצים רבים למכור נכסים שרכשו עוד לפני המועד שבו תכננו למכור אותם. לפעמים הנכסים יועדו לצורכי מגורים או השכרה - ולא להשקעה - אולם בכל זאת הבעלים נאלצים למכור אותם. חלק ניכר מהנכסים הללו נרכשו "על הנייר".

רכישת נכס מקרקעין "על הנייר" היא אופציה נפוצה בעולם הנדל"ן, שיש לה יתרונות משמעותיים לרוכש ובעיקרם רכישה במחיר נמוך משווי השוק ובלוח תשלומים אשר נפרס בדרך כלל עד למועד מסירת הנכס. הסכום שטרם שולם ממועד רכישת הנכס ועד מועד התשלום, מוצמד למדד תשומות הבנייה למגורים. על נכסים שאינם משמשים למגורים, חל מדד תשומות הבנייה למסחר ומשרדים.

בעולם המס, בעת מכירת דירת מגורים, כאשר אדם אינו זכאי לפטור ממס שבח בעת המכירה (למשל, אם מדובר בדירת מגורים, הוא לא החזיק בה לפחות 18 חודשים ממועד קבלת טופס 4), הסכום ששילם אדם ליזם על התייקרות מדד תשומות הבנייה לא יהיה מותר בניכוי מהשבח.

הסיבה לכך נעוצה בעובדה כי בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, מכירים רק בשיעור העלייה של מדד המחירים לצרכן כחלק מהעלות לצורכי מס השבח. במצב זה נוצר כשל כלכלי, שכן מדד המחירים לצרכן עולה בשנים האחרונות בשיעור נמוך מאשר מדד תשומות הבנייה.

הנה דוגמה: אדם קנה דירה "על הנייר" בשווי 4 מיליון שקל ומשלם עבורה 20% במעמד החתימה ו-80% במסירה בעוד שלוש שנים - שצמודים למדד תשומות הבנייה. בפועל, בעקבות התייקרות תשומות הבנייה המחיר שיצטרך לשלם בפועל עומד על 4.1 מיליון שקל, כלומר 100 אלף שקל מקורם בעליית מדד תשומות הבנייה.

נניח שכיום הוא מוכר את הנכס תמורת 4.3 מיליון שקל. הוא ישלם מס שבח על רווח בגובה של 300 אלף שקל (מכיוון שעליית מדד המחירים לצרכן היא זניחה), אף שבפועל הרוויח אותו אדם סך של 200 אלף שקל בלבד.

עיוות זה, אשר סווג כ"מקרה קצה" בשנים האחרונות, הופך לנפוץ בשל העובדה כי בעת הזו בעלי נכסים רבים לא יכולים מבחינה כלכלית או תזרימית לחכות לפטור בעת מכירת הנכס ונאלצים למוכרו ולהתמודד עם תשלום המס.

ברמה המסחרית, בדרך כלל הקבלן אשר תשלומיו לספקי המשנה שלו צמודים גם הם לאותו מדד לא יוותר על הצמדת עלות הרכישה להתייקרות מדד זה, ולכן כל עוד תימשך המגמה שבמסגרתה מדד תשומות הבנייה מתייקר ומאפיל על התייקרות מדד המחירים לצרכן, על רוכשי הדירות להביא נתון זה בחשבון בבואם לבחון את כדאיות הרכישה "על הנייר", ודאי אם ישנו צפי למכירת הדירה הנרכשת. בנוסף, מומלץ כי רשות המסים תבחן את הסוגיה ותתיר בניכוי גם את הסכום אשר נבע בגין התייקרות מדד תשומות הבנייה.

הכותב הוא שותף במחלקת המסים במשרד פרל כהן ומתמחה במיסוי מקרקעין

עוד כתבות

הדמיית פרויקט פינוי בינוי בשכונת נווה דוד בחיפה / הדמיה: טוטם

קרן הנדל'ן של גינדי החזקות רוכשת 50 דירות בפרויקט פינוי-בינוי בחיפה

הרכישה מתבצעת בתמורה לכ-100 מיליון שקל ● עם השלמת הרכישה יסתיים שיווקן של 161 יח"ד במגדל אחד מתוך 3 המגדלים בפרויקט ● עפ"י התכנון, הפרויקט יכלול 437 יח"ד בשלושה מגדלים בני 28-31 קומות

מנכ''ל פרטנר אבי צבי / צילום: ישראל שם טוב

פרטנר תיכנס לשוק החשמל אחרי שקיבלה רישיון ממשרד האנרגיה

החברה קיבלה רישיון משרת האנרגיה קארין אלהרר ותתחיל בקרוב פיילוט בקרב לקוחות עסקיים ● מדובר במהלך הדומה במידה רבה לשוק הסיטונאי בענף התקשורת, המאפשר לבעלי רישיון "לרכוב" על רשת התקשורת של בזק

קניון מול הים אילת / צילום: יח''צ

האם הפטור ממע"מ על קניות באילת בסכנה?

נציגים בכירים של רשות המסים הבהירו בכנס של לשכת יועצי המס שנערך באילת כי "המחוקק לא התכוון שאילת תהיה הקניון של המדינה"

רן גוראון / צילום: תמר מצפי

הנהלת פלאפון ובזק בינלאומי מאיימת בהשבתת מגן

בעקבות עיצומי העובדים ההולכים ומחריפים, הנהלת קבוצת אלפא מזהירה מפני השבתת מגן שבכוונתה לנקוט

עידן עופר / צילום: סיון פרג'

החברה לישראל תשקיע 74 מיליון דולר באקווה גרופ הנורווגית

בהמשך לדיווח מספטמבר האחרון: החברה לישראל שבשליטת עידן עופר דיווחה כי היא מבקשת לרכוש 18% מהון המניות של חברת החקלאות הימית ● מחר תתקיים אסיפת בעלי המניות לאישור ההצעה ● אקווה נסחרת באוסלו בשווי של כ-370 מיליון דולר

בנק לאומי / צילום: איל יצהר

אחרי החיבור למערכת הערבויות הממשלתית: בנק לאומי הנפיק ערבות דיגיטלית למכרז ממשלתי

באמצעות ערבות דיגיטלית יכולים בעלי עסקים הניגשים למכרז ממשלתי להגיש מסמכים ללא צורך בהגעה לסניף ולהימנע מפסילת ההצעה בשל טעות טכנית • בנוסף, אם לא זכה המגיש במכרז, הערבות מתבטלת באופן אוטומטי

ילדים אפגנים משחקים בשכונה ענייה בפאתי קאבול שבה מתגוררים מאות אנשים עקורים / צילום: Associated Press, Felipe Dana

העוני הנורא באפגניסטן מביא הורים למכור את ילדיהם כדי לשרוד

באו"ם אומרים ש־95% מהאפגנים לא מקבלים מספיק מזון לקראת חודשי החורף

הופקדה תוכנית התחדשות עירונית הכוללת מגדלים בגובה 25 קומות בנוף הגליל / הדמיה: SO אדריכלים בע''מ

הופקדה תוכנית התחדשות עירונית הכוללת מגדלים בגובה 25 קומות בנוף הגליל

התוכנית שהופקדה בוועדה מחוזית צפון מציעה פינוי של חמישה מבני שיכון ובהם 120 יח"ד, כאשר במקומם ייבנו 8 מגדלים ובהם 758 יח"ד ● לצד תוספת המגורים המשמעותית ייבנו גם מבנה משרדים בשטח של 3600 מ"ר, שטחי מסחר בהיקפים של כ-5000 מ"ר, מבני ציבור ושטחים ירוקים

דוד עיני, בעל השליטה ביוניברסל מוטורס / צילום: אוסנת רום

רווח מהיר של כ-80 מיליון שקל: הסיבוב המוצלח של יבואנית הרכב במניות חברת הביטוח

יוניברסל מוטורס, שרכשה בתחילת השנה כ-5% ממניות הפניקס, מכרה בעקבות הזינוק במניית הביטוח כמחצית מהחזקותיה לידי אלטשולר שחם, תמורת כ-250 מיליון שקל

האוזניות החדשות של אפל - AirPods דור 4 / צילום: צילום מסך

הדור הבא של האיירפודס ומקבוק פרו נחשף: כל הפרטים מאירוע ההשקה של אפל

אירוע ההכרזה הווירטואלי של אפל התקיים הערב, תחת הכותרת "Unleashed" • אפל הכריזה על דגמי MacBook חדשים, חידושים באפל מיוזיק וגם - הדור הרביעי של AirPods

אילוסטרציה - בורסה ת''א / צילום: שלומי יוסף

עליות קלות בת"א; פינרג'י ממשיכה לזנק במחזור מסחר גבוה

המדדים המובילים נסחרים ביציבות או בעליות מזעריות, ת"א 90 מתקדם 0.2% ● אל על במגעים למיזוג עם ארקיע ● הדולר ירד ב-0.5% ושערו היציג נקבע על 3.21 שקלים ● וגם: כך משפיע משבר הגז על מחירי הנפט

יובל גלוז / צילום: קובי בן עזרא

"הייתי מאוד בטוח בעצמי, ולא הקשבתי לאחרים. ואז אתה נופל"

יובל גלוז, ממייסדי אוגמיינד ● בן 38, נשוי ואב לשלושה, גר ברעננה ● בעל תואר בכלכלה ומינהל עסקים מהמכללה האקדמית תל אביב יפו ● "הקורונה נתנה לנו בוסט רציני, כי הטכנולוגיה שלנו מאפשרת לראות ולחוש מוצרים גם בלי להיות בחנות" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

אמזון תכה שוב את התחזיות? / צילום: Shutterstock, Jonathan Weiss

אמזון נערכת למבצעי נובמבר ומקדימה עם מבצע משלה: משלוח חינם לישראל בקנייה מ-49 דולר

הפטור ממס לקונים באונליין עומד כיום על רף של 75 דולר ● עפ"י מנהל קבוצת הפייסבוק "I need it", המבצע בשלב זה לא מופיע על כל המוצרים והקטגוריות, אבל עוד ועוד מוצרים מתעדכנים כשהם נכללים בשילוב השילוח החינמי

חיפה / צילום: Shutterstock, Altosvic

גל עזיבת מתכנני המחוזות נמשך, ועכשיו גם במחוז חיפה

פרישתה של מתכננת מחוז חיפה במנהלת התכנון היא חלק מגל פרישות בוועדות המחוזיות ● על רקע משבר הדיור והלחץ העצום לייצור עוד ועוד יח"ד, אי איושן של המשרות הבכירות בתחום התכנון מהווה עדות לאיטיות באיוש משרות ממשלתיות בכירות

שלמה קרמר / צילום: איל יצהר

הסטארט-אפ השאפתני של שלמה קרמר מזנק לשווי 2.5 מיליארד דולר

קייטו נטוורקס, שמתחרה במקביל מול ספקי תקשורת וענקיות סייבר, גייסה 200 מיליון דולר בשווי גבוה פי 2.5 מאשר לפני שנה ● למרות זאת, קרמר, ממייסדי צ'ק פוינט ואימפרבה, מזהיר: "יש בועה רצינית מאוד. שווי גבוה ולא ריאלי לא טוב לחברה"

גיל בלוטרייך / צילום: תמר מצפי

ג'ורג' חורש וגיורא אקרשטיין לא לבד: מיהו יזם הנדל"ן שהעביר מניות בשווי 50 מיליון שקל לילדיו

לאחר שורה של בעלי הון, ובהם ג'ורג' חורש, צדיק בינו, גיורא אקרשטיין וקובי מימון, העביר גיל בלוטרייך מניות מישורים בשווי של כ-50 מיליון שקל לילדיו ● עוד קודם לכן מימש את רוב החזקותיו בחברה תמורת כ-110 מיליון שקל, ונותר בעל מניות מיעוט בחברה שייסד

מסחר בבורסה / צילום: Shutterstock

יום שקט בשוקי אירופה, עליות קלות בחוזים; טרמור עולה ב-5% בטרום מסחר

התחלות הבנייה בארה"ב בספטמבר ירדו יותר מהצפוי ● מדד ניקיי התחזק ב-0.6%, סופטבנק עלתה ב-3% ● דאקס, פוטסי וקאק נסחרים ללא תנודות מהותיות ● עונת הדוחות: ג'ונסון אנד ג'ונסון עקפה את התחזיות, ענקית התוכן נטפליקס תפרסם תוצאות לאחר סיום המסחר

בית להשכרה בארה''ב / צילום: Shutterstock

המוסדיים לומדים להכיר - עדיף בית להשכיר

השילוב בין משבר הקורונה לסביבת הריבית האפסית, לצד גידול בביקוש לדיור, הביאו לעליות מחירים חדות בשוק הנדל"ן למגורים בעולם ובארה"ב בפרט ● אחד הגורמים המרכזיים לכך בארה"ב הוא כניסה רחבה של בני דור המילניום לשוק הדיור ● במקביל, משקיעים מוסדיים מעוניינים לנצל את הגאות במחירי הדיור ובהיקף השוכרים ויוצרים אפיקי השקעה חדשים

התחנה המרכזית בתל אביב / צילום: Shutterstock

ממפגע סביבתי לפיל לבן? מה יקרה לתחנה המרכזית החדשה בתל אביב

עם חלוף השנים הפכה התחנה המרכזית החדשה למקום אפל, מפחיד ומזהם ● תושבי תל אביב נשמו לרווחה כששמעו שהאוטובוסים יפנו את התחנה שנת 2023, אבל אף אחד לא יודע מה הולך לקום במקומה, ולכל אחד מהשחקנים יש אינטרסים אחרים

מאיה שרן / צילום: עופר חג'יוב

מאיה שרן מצטרפת למשרד D-SAY כמנהלת קריאטיב ראשית ושותפה

שרן, עד לאחרונה סמנכ"לית הקריאטיב במשרד הפרסום יהושע TBWA, צפויה להיכנס לתפקידה החדש בתחילת נובמבר