גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מוכרים דירה שנרכשה על הנייר? היזהרו ממדד תשומות הבנייה

החוק מכיר רק בעליית מדד המחירים לצרכן כחלק מעלות רכישת הדירה לצורכי מס שבח. אבל דווקא מדד תשומות הבנייה עלול לעלות לכם ביוקר

שכונה בבנייה / צילום: דיאגו מיטלברג
שכונה בבנייה / צילום: דיאגו מיטלברג

המצב הכלכלי והתמורות במשק בעקבות הקורונה מאלצים רבים למכור נכסים שרכשו עוד לפני המועד שבו תכננו למכור אותם. לפעמים הנכסים יועדו לצורכי מגורים או השכרה - ולא להשקעה - אולם בכל זאת הבעלים נאלצים למכור אותם. חלק ניכר מהנכסים הללו נרכשו "על הנייר".

רכישת נכס מקרקעין "על הנייר" היא אופציה נפוצה בעולם הנדל"ן, שיש לה יתרונות משמעותיים לרוכש ובעיקרם רכישה במחיר נמוך משווי השוק ובלוח תשלומים אשר נפרס בדרך כלל עד למועד מסירת הנכס. הסכום שטרם שולם ממועד רכישת הנכס ועד מועד התשלום, מוצמד למדד תשומות הבנייה למגורים. על נכסים שאינם משמשים למגורים, חל מדד תשומות הבנייה למסחר ומשרדים.

בעולם המס, בעת מכירת דירת מגורים, כאשר אדם אינו זכאי לפטור ממס שבח בעת המכירה (למשל, אם מדובר בדירת מגורים, הוא לא החזיק בה לפחות 18 חודשים ממועד קבלת טופס 4), הסכום ששילם אדם ליזם על התייקרות מדד תשומות הבנייה לא יהיה מותר בניכוי מהשבח.

הסיבה לכך נעוצה בעובדה כי בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, מכירים רק בשיעור העלייה של מדד המחירים לצרכן כחלק מהעלות לצורכי מס השבח. במצב זה נוצר כשל כלכלי, שכן מדד המחירים לצרכן עולה בשנים האחרונות בשיעור נמוך מאשר מדד תשומות הבנייה.

הנה דוגמה: אדם קנה דירה "על הנייר" בשווי 4 מיליון שקל ומשלם עבורה 20% במעמד החתימה ו-80% במסירה בעוד שלוש שנים - שצמודים למדד תשומות הבנייה. בפועל, בעקבות התייקרות תשומות הבנייה המחיר שיצטרך לשלם בפועל עומד על 4.1 מיליון שקל, כלומר 100 אלף שקל מקורם בעליית מדד תשומות הבנייה.

נניח שכיום הוא מוכר את הנכס תמורת 4.3 מיליון שקל. הוא ישלם מס שבח על רווח בגובה של 300 אלף שקל (מכיוון שעליית מדד המחירים לצרכן היא זניחה), אף שבפועל הרוויח אותו אדם סך של 200 אלף שקל בלבד.

עיוות זה, אשר סווג כ"מקרה קצה" בשנים האחרונות, הופך לנפוץ בשל העובדה כי בעת הזו בעלי נכסים רבים לא יכולים מבחינה כלכלית או תזרימית לחכות לפטור בעת מכירת הנכס ונאלצים למוכרו ולהתמודד עם תשלום המס.

ברמה המסחרית, בדרך כלל הקבלן אשר תשלומיו לספקי המשנה שלו צמודים גם הם לאותו מדד לא יוותר על הצמדת עלות הרכישה להתייקרות מדד זה, ולכן כל עוד תימשך המגמה שבמסגרתה מדד תשומות הבנייה מתייקר ומאפיל על התייקרות מדד המחירים לצרכן, על רוכשי הדירות להביא נתון זה בחשבון בבואם לבחון את כדאיות הרכישה "על הנייר", ודאי אם ישנו צפי למכירת הדירה הנרכשת. בנוסף, מומלץ כי רשות המסים תבחן את הסוגיה ותתיר בניכוי גם את הסכום אשר נבע בגין התייקרות מדד תשומות הבנייה.

הכותב הוא שותף במחלקת המסים במשרד פרל כהן ומתמחה במיסוי מקרקעין

עוד כתבות

בניין בית הדין הרבני הגדול בירושלים / צילום: יוסי זמיר

תמיכה כלכלית של ההורים אינה מקנה להם זכויות יתר בדירה

הורי הבעל העבירו בכל חודש תמיכה כספית לבני הזוג ● בית הדין הרבני הגדול קבע כי ההעברה לא נועדה בהכרח לכיסוי המשכנתה, אלא כמתנה לבני הזוג

חוש הריח / אילוסטרציה: שאטרסטוק

כך עשויה הפגיעה בחוש הריח לסייע בפיצוח מנגנון ההחלמה של הקורונה

לצ'יפס עשוי להיות ריח של בשר מרקיב ● קפה מעלה ניחוחות של צמיגים נשרפים ● לשוקולד יכול להתלוות טעם כימיקלי מתוק אבל מעורר בחילה ● חוקרים בוחנים את הסיבות העצביות הגורמות לחלק מהאנשים שחטפו את הנגיף לחוות תתרנות או אובדן חלקי של חוש הריח

כרמלה מנשה / עוזר צלמת: אריאל בלאק

תא"ל מרדכי כהנא הגיש תביעת לשון הרע נגד תאגיד "כאן" וכרמלה מנשה

טוען כי עם תחילת חקירתו פרסמה מנשה בשידורי התאגיד כתבות בהן הוצגו החשדות נגדו כעובדות, וגם כאשר הסתבר כי "ההר הוליד עכבר", לא פורסמה התנצלות

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

מה בעצם הייתה הבעיה של הממשלה לפתוח את המוזיאונים מההתחלה?

ברור שמדובר בהחלטה על רקע לא בריאותי. במוסדות התרבות עדיין מקפידים על שקט. וה"ששש" הוא זה שמפריע להם

"לתמיכה רגשית הקש 3" / איור: חן ליבמן

חברות מחפשות פתרונות יצירתיים למניעת שחיקה של עובדים בימי המגפה

מימי חופש בהפתעה ועד קבוצות תמיכה הדדית וסדנאות ניהול אמפתי למנהלים ● חברות אמריקאיות רבות כמו דל, HP, רשת הילטון ואחרות מחפשות פתרונות לתחושות הדכדוך והשחיקה שיצר עידן הקורונה

הנסיך הסעודי מוחמד בן סלמאן / צילום: רויטרס - Balkis Press

דיווח בארה"ב: בן סלמאן נסוג מנורמליזציה עם ישראל בגלל ניצחון ביידן

לפי ה"וול סטריט ג'ורנל", נתניהו נסע לערב הסעודית כדי לסגור את פרטי ההסכם, אבל יורש העצר החליט להמתין שהשלטון בארה"ב יתחלף ● לפי גורמים המעורים בפרטים, מוקד השיחה בין נתניהו ליורש העצר היה כיצד לתאם מהלכים מול איראן כשממשל ביידן יתחיל לחדש את הקשרים עמה

אופירה אסייג / צילום: רונן אקרמן יח"צ

הכללים הבסיסיים נשכחו. ואז הגיעה אופירה אסייג

תקשורת המיינסטרים נכנעה ברובה לסטנדרטים עיתונאיים רופסים והתרגלה להנהן לראשים מדברים שמדקלמים דפי מסרים ● השפה הבוטה שלה אולי מטעה, אבל אסייג עובדת בשביל הצופים

הצפות בגוש דן / צילום: מתוך יוטיוב

הצפות ברחבי הארץ: כיבוי והצלה חילצו לכודים, נזק כבד לתשתיות ורכוש

עד לשעות הצהריים המוקדמות, טיפלו כוחות הכיבוי וההצלה ב-140 אירועי הצפות, הכוללים בתים, מרתפים, חניונים תת קרקעיים ורכבים

בניין הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: Baz Ratner , רויטרס

הבורסה בת"א ננעלה בעליות לאחר התקלה הדרמטית: ת"א 35 קפץ ב-1.3%

לאחר התקלה החמורה בבורסה המדדים חזרו לטפס, כאשר בוול סטריט לא יתקיים הערב מסחר בשל חג ההודיה ● דלק זינקה ב-10%, דלק רכב קפצה ב-10%, תפרון עלתה ב-7%, ביו ויו ב-13%, פוקס עלתה ב-5.25%, אפולו פאוור זינקה ב-20

פרופ' אסף אברהמי / צילום: ינאי יחיאל

"אנחנו חווים קושי אצל הלקוחות שלנו, עשרות אלפי עסקים בינוניים וקטנים"

פרופ' אסף אברהמי, מנכ"ל חברת חשבשבת, מסביר מאילו טעויות כדאי להימנע, במיוחד בימי קורונה

גניבת מטבעות דיגיטליים / איור: שאטרסטוק

סין לכדה 4.2 מיליארד דולר במטבעות קריפטו במאבק נגד הונאת פלוס-טוקן

לפי פסק דין של בית משפט סיני שנחשף השבוע, פלטפורמת מסחר הקריפטו המזויפת פיתתה יותר מ-2.6 מיליון משקיעים ● פלוס-טוקן גנבה מהם את מטבעות הקריפטו שהפקידו בידיה, בשווי שנאמד כיום ביותר מ-11 מיליארד דולר

נדב פרי / צילום: איל יצהר

הממונה על קבילות הציבור בתאגיד: נדב פרי לא יכול לשמש פרשן פוליטי

לדברי הממונה על קבילות הציבור בתאגיד השידור הציבורי, נדב פרי, המכהן כיום כסמנכ"ל רגולציה וקשרי חוץ בדלק קידוחים, איננו יכול לשמש פרשן פוליטי בתאגיד ●  "מצב בו בשעה 20:00 הוא ישמש כפרשן פוליטי ובשעה 11:00 יתראיין כדובר חברת דלק במסגרת תחקיר כזה או אחר - הינו לא תקין בלשון המעטה"

זלאטן איברהימוביץ‘. שכר של שבעה מיליון אירו בעונה / צילום: Reuters, Ciro De Luca

40 זה ה-30 החדש: עם משכורות כאלה, מי רוצה להגיע לגיל פרישה?

בגיל 39 מוביל זלאטן איברהימוביץ' את מילאן לצמרת הטבלה האיטלקית, והוא לא לבד ● בזכות הרפואה והמשכורות המפוצצות, הכוכבים מצליחים לשחק ברמות הגבוהות גם הרבה אחרי גיל 30

חיליק שריר / צילום: יוסי אלוני

"המלחמה הופכת ליותר ויותר קשה": מספר 2 בטלוויזיה הישראלית מוריד את המסכה

“אחד הדברים המטרידים זה שאנחנו מתקשים לתכנן קדימה", אומר חיליק שריר, סמנכ"ל התוכניות של קשת, בראיון לרגל שלוש שנים לפיצול ערוץ 2 ● על הפרק: הביקורת על חדשות 12 והקמת N12, המתחרים האמיתיים של קשת והדיונים הסוערים שליוו את ההחלטה ללכת על "הזמר במסכה"

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

וול סטריט חזרה לבלאק פריידיי: מודרנה זינקה ב-16%, הביטקוין מתחת ל-17 אלף ד'

נעילה חיובית באירופה לאחר שבצרפת פורסמו נתוני צמיחה מעודדים ● רווחי החברות התעשייתיות בסין זינקו ב-28.2% בחודש אוקטובר ● הערב יסתיים המסחר בניו יורק בשעה 20:00 (שעון ישראל) לאחר שאתמול לא התקיים מסחר

חנות של טופשופ / צילום: רויטרס, Tim Wimborne

״הבעלים של טופשופ על סף קריסה בתוך ימים ספורים״

לפי דיווח ברשת סקיי ניוז קבוצת ארקדיה שבבעלות פיליפ גרין עשויה למנות כונס נכסים כבר ביום שני הקרוב ● לדברי גורם בתעשיית הקמעונאות הקריסה הפכה לבלתי נמנעת, לאחר ששיחות עם מספר גופים פיננסיים בניסיון לגייס הלוואת חירום של 30 מיליון ליש"ט הסתיימו ללא הצלחה

מודליאני 10 תל אביב. הדמיה / צילום: יח"צ

"צריך להבין שזה בסדר שמישהו אחד יקבל טיפה יותר בשביל האינטרס של כולם"

הדיירים ברחוב מודליאני 10 בתל אביב התפנו לאחרונה מהבניין לקראת הריסתו ובניית בניין חדש ● "פרויקטים כאלה, לא צריכים לקחת יותר מארבע שנים – שנתיים אישורים ועוד שנתיים בנייה"

ישראל כ"ץ / צילום: אמיל סלמן-הארץ

הרחבת העדפת תוצרת כחול לבן: מוותרים על מכרזי משרד הבריאות, והאוצר מסיר את התנגדותו

בימים האחרונים גובשה טיוטת הצעת מחליטים חדשה בנוגע להרחבת העדפת רכש כחול לבן, אשר מוסכמת על האוצר, משרד רה"מ, נשיאות המגזר העסקי וההסתדרות  ● הנושא המרכזי שירד מהשולחן הנו המנגנון שנועד להעמיק את העדפת תוצרת הארץ

יותם דהאן. סיור פואטי-אקולוגי / צילום: אנטולי מיכאלו

מיודפת וכליל ועד "העיר האבודה": מכירים לעומק את הגליל המערבי

סדרת טיולים בגליל המערבי בהובלת מורי דרך מקומיים ● כל אחד מהם יביא פן אחר של האזור

מתנדב בניסוי החיסון לקורונה של אסטרהזנקה / צילום: Siphiwe Sibeko/Pool, Associated Press

מה גרם לטעות בניסוי של אסטרהזנקה והאם החיסון לקורונה בסכנה?

אסטרהזנקה נתנה בטעות רק חצי מנה של החיסון שלה בניסוי הקליני ודווקא מינון זה התגלה כיעיל יותר ● האם אפשר לבסס אישור למוצר על תוצאות שהתקבלו כך? ה-FDA הביע סקפטיות