קירוי דרך בגין בירושלים (בעיגול: תחילת העבודות כיום) / הדמיה: דגן פתרונות ויזואליים, משרד אדריכלים קולקר-קולקר-א
בשבוע שעבר אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של העיר ירושלים את תוכנית קירוי דרך בגין, במקטע באורך של כ-1.6 קילומטרים, בין קמפוס גבעת רם של האוניברסיטה העברית ובין שכונת בית הכרם.
על האזור המקורה, ששטחו יהיה כ-210 דונמים, יוקם פארק, ולצידו מבני מגורים בגובה של עד 40 קומות, וכן מבני מסחר, תעסוקה וציבור. עלות הקירוי מוערכת ב-1.2 מיליארד שקל.
התוכנית: לחבר בין שני חלקי העיר
דרך בגין הוא כביש באורך כ-16 קילומטרים החוצה את ירושלים מאזור הכניסה המערבית לעיר ועד שכונת גילה בדרום הבירה. תוכנית הקירוי מקיפה רק חלק קטן מהכביש, והיא מקודמת על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ועיריית ירושלים באמצעות הרשות לפיתוח ירושלים. על התוכנית חתום משרד האדריכלים קולקר קולקר אפשטיין.
על פי חזונה של עיריית ירושלים, תוכנית קירוי כביש בגין תיצור רצף אורבני בין שכונת בית הכרם לקמפוס גבעת רם וקריית הלאום.
התוכנית תוסיף 1,800 יח"ד, כ-250 יח"ד לדיור מוגן או מלונאות, כ-10,000 מ"ר עבור מסחר וכ-36 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. בנוסף ייבנו פארק, ומסלולי הליכה ואופניים.
מהנדס עיריית ירושלים, יואל אבן, משרטט את לוחות הזמנים: "אני מעריך שבסוף השנה הבאה התוכנית תהיה מאושרת סטטוטורית, מתוך כוונה שבשנת 2025 נראה שהבינוי קורם אור וגידים. הבינוי במסגרת התוכנית ייעשה בשלבים: תחילה העתקת תשתיות, קירוי, ותוך כדי שיווקי קרקע. זה די דומה למה שאנחנו עושים היום בשער העיר. כל התהליכים קורים בד בבד".
המימון: 650 אלף לקרקע לדירה
מאיפה יבוא המימון לתוכנית המורכבת, שעלותה מוערכת ב-1.2 מיליארד שקל?
אבן: "בשבועות האחרונים סגרנו יחד עם רמ"י את המתווה הכלכלי של התוכנית, והתאמנו את הבינוי לצרכים הכלכליים".
איציק לארי, מנכ"ל עיריית ירושלים, מוסיף: "החלוקה בינינו ובין רמ"י היא בעיקרון חצי חצי. בהערכה מאוד שמרנית, בהנחה שיש שם קופה סגורה, השווי של ערך קרקע ליחידת מגורים הוא 650 אלף שקל. זה אזור מאוד יקר ואטרקטיבי. גם אם הפיתוח יעלה 1.2 מיליארד שקל, רק התשלום עבור יחידות הקרקע למגורים נותן לנו 1.3 מיליארד שקל. רמ"י תשווק את הקרקע כי הם מומחים בשיווק, אבל הבעלות על הקרקע משותפת".
אנשי בית הכרם ביקרו בעבר את התוכנית למגדלים בטענה שספק אם יהיה ביקוש למגדלים בגובה 40 קומות באזור זה. יש מצב שאתם עושים תוכניות שלא יתממשו?
"אתה צוחק? רמת בית הכרם היא אחת השכונות היקרות בארץ. אין שם יחידות דיור. התוכנית הזו מתכתבת היטב עם פארק ההייטק שמוקם בגבעת רם בימים אלה. רוצים להביא לשם אנשי הייטק, מרצים. 650 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור זו הערכה שמרנית. אנשים יתנפלו על זה הרבה יותר".
המחלוקת: שיקום פצע או תוכנית פוגענית
התוכנית, שתצטרך עוד לקבל את אישור הוועדה המחוזית, שנויה במחלוקת. בעוד שהעירייה מדברת על שיקום "הפצע" שיצרה דרך בגין, טוענים תושבים מהשכונה הוותיקה הסמוכה, בית הכרם, שמדובר ב"תוכנית רעה ופוגענית".
עיריית ירושלים, בדברי ההסבר שלה לתוכנית, מודה שפרויקט הקירוי הוא ניסיון לשיקום הנזק האסתטי, האורבני והסביבתי שיצרה הקמתה של אוטוסטרדה בלב המרקם האורבני.
תושבי שכונת בית הכרם, לעומת זאת, חוששים מהפרויקט החדש. המוזיקולוגית ד"ר אלישבע רגבי, ממובילי ועד התושבים "להציל את בית הכרם" וחברת הוועדה לתכנון פיזי במינהל הקהילתי, סבורה שהתוכנית "רעה ופוגענית, מגלומנית ושאין בה צורך".
"עצם הקירוי זה דבר טוב. גם לעשות פארק. העניין הוא שהולכים לבנות שם מגדלים של 40 קומות ועוד חומת בניינים, בשטח שיתנשא מעל שכונת בית הכרם ויטיל על הצד המזרחי של השכונה צל במשך מרבית שעות היום. הרצועה הזאת שבונים היא כמו שרוך, זה בכלל לא שכונה, זה לא מעודד עירוניות. כל השירותים העירוניים ייפלו על בית הכרם".
רגבי גם חולקת על היומרה של מתכנני התוכנית לחבר את חלקי העיר באמצעות הפארק: "קמפוס האוניברסיטה העברית בגבעת רם הוא מתחם מגודר שאי אפשר להיכנס אליו. גם דיירי השכונה לא יוכלו להיכנס אליו. לא יהיה שום חיבור".
נוסף לכך יש לה ביקורת רבה על איכות הפארק המוצע: "יהיה שם 1.5 מטר עומק של אדמה וזה לא יאפשר לעצים לצמוח ולהתפתח. גם עוד 70 שנה לא יהיו פה עצים גדולים".
גם ארבעת מגדלי המגורים שהולכים להיבנות מעל הקירוי אינם מקובלים על תושבי האזור. בנייר עמדה שהוציא דני טאובר, חבר הנהלת המינהל הקהילתי בית הכרם, הוא טוען כי המגדלים יפגעו בצביון האזור: "המגדלים מגמדים את בניין המנהלה ההיסטורי של קמפוס גבעת רם, שהוא אחד מסמליו של הקמפוס ואינם מדברים חזותית ותפקודית עם סביבתם.
"מגדלי ענק אלה, אם בכלל יצלחו כלכלית, ואנו מסופקים בכך, צפויים למשוך בעיקר משקיעים או אוכלוסייה אמידה ביותר, שאינה סובלת ממצוקת דיור מלכתחילה". עוד טוענים התושבים ש"הרציונל" להקמת המבנים הוא כספי ולא נועד אלא לממן את הקירוי.
ראש העיר ירושלים, משה ליאון, רואה בתוכנית מהלך אורבני חשוב: "תוכנית קירוי כביש בגין היא תוכנית אסטרטגית המהווה נדבך חשוב נוסף בקידום העיר לעבר עתיד טוב יותר. התוכנית תסיר מפגע סביבתי תוך שהיא מוסיפה שטחים ירוקים רבים לעיר, לרווחת הציבור, ותוך ניצול קרקעות בצורה מיטבית".
מהנדס העיר ירושלים, יואל אבן, מדבר אף הוא על סוג של תיקון: "כביש בגין הוא כביש סואן, עמוס בתנועה. התוכנית מנצלת מצוין את הקרקע והופכת את כביש בגין למקורה ועליו פיתוח אורבני משמעותי".
אבן מדגיש שהמיקום שנבחר הוא מיטבי, הן מבחינת הטופוגרפיה ובעיקר בגלל הקירבה למרכז העיר: "המקום הזה יכול לייצר רצף אורבני אמיתי. הפארק החדש יכול להוות המשך לגן השחר, הצמוד לבית הכרם".
מה התגובה שלך לטענת תושבי בית הכרם שהבנייה החדשה תייצר שכונה ליניארית, סוג של חומה?
"אני בטוח שכשהתושבים יראו את התוכנית, הם יבינו את האיכויות של הפרויקט. רמת הרעש שכביש בגין מייצר תפחת, יהיה שצ"פ גדול במקום הכביש, יהיו פה יתרונות אורבניים רבים".
אבן מסביר שהמגדלים בני 40 הקומות צמודים לרובע הכניסה לעיר ולא ישפיעו לרעה על הנוף העירוני: "אני זוכר כשהקמנו את גן השחר באו תושבי השכונה והביעו געגוע לעמק הצבאים שהיה שם לפני הכביש. היום אנחנו מתקנים את הפצע הזה".
ללמוד מאחרים: העלות מתנפחת
כדי לתפוס את קנה המידה של הפרויקט המתוכנן, אפשר להסתכל על מה שנעשה כבר בעולם. אחד הפרויקט המפורסם ביותר הוא הביג דיג בבוסטון, שבמהלכו שוקעה אוטוסטראדה קיימת ומעליה נבנו פארקים. העלות המוערכת שלו עמדה על 2 מיליארד דולר, ולפי הערכות שונות, הוא עלה לבסוף למעלה מ-20 מיליארד דולר.
בעיר דאלאס בנו פארק קטן יותר, Klyde Warren Park בשטח כ-20 דונם, מעל אוטוסטראדה בת שמונה נתיבים. הפארק יצר גם הוא קשר בין שתי גדות העיר. הוא עלה 110 מיליון דולר, אבל הוא פשוט יותר מבחינה הנדסית בהשוואה לפרויקט בירושלים שכן לא נבנו עליו בנייני מגורים.
בישראל מקודמת תוכנית לקירוי נתיבי איילון, בעלות של כ-2 מיליארד שקל, וגם ראשת העיר נתניה מרים פיירברג הביעה רצון לתוכנית שתחבר את שני חלקי עירה, מעל כביש החוף.