איציק תשובה / צילום: איל יצהר, גלובס
לפני שש שנים וחצי, כשראיינתי את יזם הנדל"ן איציק תשובה, הוא כבר היה אחד הקבלנים הגדולים בנתניה, אך בתל אביב היה רק בתחילת דרכו. מאז, הוא עבר מנתניה לערים תל אביב, חיפה וירושלים, מפרויקטים ממוצעים ליוקרתיים; וממגורים לפרויקטים של משרדים ומסחר, אם במתכונת קבוצות רכישה ואם במתכונת של יזמות.
בתל אביב יש לתשובה פרויקטים בנווה צדק, ברחוב רמז וברחוב קפלן. זה האחרון הוא פרויקט שימור ותוספת שנעשה בבית הסופר ההיסטורי. חזיתו של בניין המגורים תשמר את מבנה בית הסופר, אשר שימש בעבר כמקום מפגש לסופרים, לאנשי רוח ולעיתונאים (המבנה צמוד לבית סוקולוב, הלוא הוא בית העיתונאים), וכן לקיום אירועים ספרותיים.
תשובה רכש את המתחם ב-2015 מקבוצת העיר החדשה. בסיום השיפוץ המחמיר, ימשיך המבנה לשמש את אגודת הסופרים, וכן יוקם בו מוזיאון לתולדות הספרות העברית. "זה פרויקט שביקשנו עליו היתרים כבר לפני חמש שנים", מספר תשובה, "ובקרוב נקבל אותם. התחלנו שם עם קבוצת רכישה ועברנו ליזמות. ההיתרים התעכבו, עצרנו את השיווק, ונמשיך אחרי שנקבל היתר".
הפרויקט כולל 23 דירות, בהן פנטהאוזים גדולים בשטח של 350 מ"ר, לצד דירות קטנות של 50 מ"ר. פרויקט שני, ביהודה הלוי בכניסה לנווה צדק, של 17 דירות, כבר מאוכלס. השלישי, ברחוב רמז, הוא פרויקט הריסה ובנייה של שני בניינים, בהמתנה להיתרים.
בירושלים מקדם תשובה פרויקט פינוי בינוי בשכונת קטמון, במסגרתו יוקמו שני בניינים של 100 דירות כל אחד, ופרויקט נוסף הוא מבנה לשימור, צמוד למגרש הרוסים, שישמש למלונאות ולמגורים. בחיפה יש לו פרויקט יוקרתי ברחוב הכי יפה בעיר, יפה נוף, המשקיף על כל המפרץ.
אז אני מבינה מהפרויקטים האלה, שאתה לא שותף למחשבה שבעקבות הקורונה אנשים ייצאו מהערים ליישובים כפריים.
"יש אצל חלק מהאנשים רצון לרדת מהמגדלים לבתי קרקע, גם כאן וגם בניו יורק. יש התעניינות גדולה בצמודי קרקע, ובדירות, יש דרישה לשטחים גדולים, לדירות גן, לדירות עם מרפסות. אבל זה זמני".
החשד בפרשת פיירברג: התיק נסגר
תשובה הוא בנו של הקבלן הנתנייתי אברהם תשובה, אחיו של יצחק תשובה, בעל השליטה בדלק, שבעצמו החל את דרכו העסקית כקבלן בנתניה. הוא נולד בנתניה, גדל שם, וגם כיום הוא מתגורר באחד הפרויקטים שלו בעיר ימים בנתניה, ומשרדו ממוקם באחד מבנייני המשרדים שלו.
לפני כמה שנים נחשד תשובה במתן שוחד לראשת העיר נתניה, מרים פיירברג, לכאורה תמורת קידום מיזמי הנדל"ן הענפים שלו בעיר. לפני כשנתיים הודיעו המשטרה והפרקליטות על סגירת התיק נגדו, וכחצי שנה לאחר מכן נסגר התיק גם נגד פיירברג.
לעומת זאת, נגד סגנה, שמעון שר, הוחלט להגיש כתב אישום בכפוף לשימוע, בשל קבלת שוחד לכאורה מיזמי נדל"ן.
תשובה אינו מעוניין כיום להתייחס לפרשה, והוא ממשיך קדימה. מבחינתו, גולת הכותרת של עבודתו כיום היא בניין באזור התעשייה החדש של נתניה, פרויקט מטרופולין. כרגע מדובר בחמש קומות משרדים מעל קומת מסחר, ובהמשך תשובה מתכנן לבקש אישור לסביב 40 קומות. "זה עומד להיות הפרויקט הכי גדול והכי יוקרתי בנתניה", הוא אומר.
פרויקט אחר, שכבר נמצא בביצוע, הוא "מגדל החלוצים" בשטח של 25 אלף מ"ר משרדים ומסחר, שייבנה ליד בית המשפט בכניסה לנתניה.
אתה מרגיש קושי לשווק משרדים עכשיו, אחרי הקורונה?
"בנתניה אין ירידה. את פרויקט מגדל החלוצים שיווקנו במלואו - 14 קומות, ועכשיו אנחנו מגישים בקשה לאשר לנו עוד שש קומות. לעומת זאת, בפרויקט שלנו בראשון לציון יש האטה".
מדובר בפרויקט מסחר ועסקים בשם בוסטון ביזנס סנטר שיוקם במערב ראשון, ליד הסינמה סיטי, על מגרש בשטח 9 דונם. בפרויקט, בתכנונו של האדריכל אילן פיבקו, יושקעו 250 מיליון שקל. את הקרקע רכש תשובה מיגאל ומשה גינדי, יחד עם חברת בר-אב ועם משקיעים מבוסטון, תמורת 60 מיליון שקל. באחרונה החלה הקבוצה לשווק את הפרויקט, ותשובה סבור שהשיווק איטי בגלל הקורונה.
"אנשים מחכים לראות מה יהיה", הוא מסביר. אפשר שגם ההיצע הגדול של משרדים במערב ראשון לציון משפיע על קצב השיווק.
מה להערכתך יקרה בתחום המשרדים?
"בתקופה הקרובה תמשיך להיות האטה, אחרי הקורונה אנשים לא יוכלו להמשיך לעבוד מהבית, ויחזרו למשרדים".
ובמסחר?
"במסחר ייקח זמן להתאושש".
אחד הפרויקטים היותר מעניינים של הקבוצה, הוא פרויקט של עירוב שימושים, שאותו מקימה קבוצת תשובה בשיתוף עם פרשקובסקי וטריגו נדל"ן, בהרצליה פיתוח. שלושת השותפים זכו בשנה שעברה בהתמחרות שנערכה על הקרקע - בשטח של 7.3 דונם, הממוקמת צמוד לקמפוס מיקרוסופט החדש. השותפים רכשו 55% מהקרקע, לפי שווי של 380 מיליון שקל.
זהו למעשה הפרויקט הראשון שיכלול משרדים ומגורים בהרצליה פיתוח, ותשובה מציין שליזמים נוספים יש כבר פרויקטים דומים בקנה. הפרויקט, שתוכנן על ידי האדריכל משה צור, יכלול קומת מסחר, 19 קומות משרדים ו-10 קומות מגורים. הוא שווק ברובו, וכיום נמצא בשלב חפירה ודיפון.
למה לדעתך עירוב השימושים יתפוס?
"בעירוב שימושים יש בדרך כלל דירות קטנות ויש לזה ביקוש מאוד גדול בקרב צעירים, שנוח להם לגור באזור העבודה".
האם הדירות בעירוב שימושים הן בעיקר מצד רוכשים שמתגוררים בהן או מצד משקיעים?
"הרוכשים הם גם משקיעים וגם צעירים שעובדים באזור ומחפשים קרבה למקום העבודה".
מה המורכבות בשיווק?
"המורכבות היא לא בשיווק של פרויקטים מסוג זה, אלא בשלב האישורים מול הרשות המקומית".
"פינוי בינוי הוא המדיניות הנכונה"
עיקר הפרויקטים שלו עדיין מתרכזים בנתניה, שם הוא מקדם כ-20 מתחמים של פינוי בינוי. אחד מהם, במרכז השוק של נתניה, פרויקט של עירוב שימושים, שיכלול כ-100 אלף מ"ר משרדים ומסחר. בנתניה יצא עד היום לדרך רק פרויקט אחד של פינוי בינוי, ועוד אחד אושר לאחרונה, כך שאפשר להניח שמדובר בפרויקטים לטווח ארוך מאוד.
תמ"א 38 תימשך, או שמעכשיו נראה רק פינוי בינוי?
"זה יילך וייפסק. המדיניות היא לאפשר מתחמים גדולים, כי אין היגיון בכך שיש בניין אחד שנראה טוב ולידו בניינים ישנים שנראים רע. המדיניות היא לאחד שבעה-שמונה בניינים לבניין אחד, וזו גם המדיניות הנכונה, כלפי העירייה, הדיירים והיזם".
יש עיריות שהיית אומר שיותר קל לפעול בהן?
"היום בכל העיריות פרק הזמן להוצאת היתר למגורים ארוך מדי. מאוד מקשים, משלב רכישת הקרקע ועד תחילת הבנייה, בעוד שלמסחר ומגורים הרבה יותר פשוט ומהיר (משום שהעיריות מעדיפות את הארנונה הגבוהה של המשרדים והמסחר). בפועל זה צריך להיות הפוך, כי משרדים לא צריך כל כך הרבה, ובמגורים תמיד יש צורך".
יש לכם גם קבוצות רכישה.
"סיימנו שבע קבוצות רכישה, לא חרגנו מהתקציב ואפילו החזרנו כסף לרוכשים".
אתה חושב שנראה כאן האטה בתחום קבוצות הרכישה, בעקבות פרשת אלדד פרי?
"יש חשש, אבל מארגן טוב יכול לסיים פרויקט בתקציב המקורי. קבוצות רכישה זה כלי מצוין שיכול להוזיל עלויות. הדבר היחיד שגרם נזק לקבוצות רכישה זו דווקא הרגולציה - העלאת הדרישה להון עצמי של 50% במקום 20%. זה פטיש חמישה קילו, שפגע בעיקר בצעירים, כי ההון העצמי שלהם נמוך. זה היקשה עליהם את החיים והוציא אותו מהמשחק".
מה יהיה בכלל בתחום של המגורים להערכתך?
"מחירי הדירות ימשיכו לעלות. אין בכלל היצע. היזמים הגדולים כמעט ולא בונים, אין כמעט מסחר בקרקעות, אין התחלות בנייה. יזמים בונים כרגע הרבה פחות, ובתוך חודשים ספורים יהיה מחסור. את עליות המחירים נראה לדעתי בטווח הארוך יותר, אולי בסיום הקורונה".
יש האטה בביקוש לדירות יוקרה?
"לגבי דירות שמשווקות במחיר של מעל 3 מיליון שקל, יש כמעט עצירה. דירות במחירים של עד 3 מיליון שקל עדיין נמכרות, ולדירות הזולות, במחיר של מתחת ל-2 מיליון שקל, יש ביקוש גדול מאוד".