פועלי בניין עובדים באשקלון / צילום: שאטרסטוק
האם ירידת המחירים שנרשמה במדד מחירי הדירות של הלמ"ס ביום חמישי היא רק יריית הפתיחה לירידת מחירים שנתית כוללת? לפי כלכלני חברת הדירוג מעלות התשובה היא חיובית. לפי נתוני המדד, מאז תחילת 2020 עלו מחירי הדירות בישראל ב-0.7%.
עם זאת בסקירה נדל"נית שהפיקו כלכלני S&P מעלות ושהגיעה לידי "גלובס", הם צופים שהשנה תסתיים בירידת מחירים. ''להערכתנו לקראת סוף השנה תירשם ירידת מחירים גדולה של עד 5% במחירים", הם כותבים. לצד זאת הם צופים התאוששות מסוימת ושינוי כיוון בשנה הבאה. "לגבי שנת 2021 אנחנו צופים עליית מחירים של 2%", נכתב.
קושי בקידום בנייה
בדברי ההסבר של כלכלני החברה, גיל אברהמי ויאיר דיק, נכתב כי "בטווח הקצר אנו מעריכים כי ייווצר לחץ שלילי על מחירי הדירות, אם הביקושים בשוק ימשיכו לקטון. אולם בטווח הבינוני, עם ציפיותינו להמשך ירידה בהיצע הדירות, בין היתר לנוכח ההאטה המסתמנת בהנפקות היתרי הבנייה ובהתחלות הבנייה ודחיית מכרזי שיווק קרקעות, מחירי הדירות עשויים לעלות".
לחיזוק דבריהם מוסיפים השניים כי "עד סוף 2020 היקף הנפקת היתרי הבנייה עשוי אף לפחות, בשל תקופת הסגר והגבלות הממשלה, התארכות תהליכי הרישוי והאפשרות להגבלות נוספות בהמשך השנה לנוכח נתוני התחלואה. כמו כן אנו מעריכים כי חלה הקשחה בתנאי המימון, וכי קיים חשש מצד היזמים לגבי כדאיות פתיחת פרויקטים חדשים, בין היתר לנוכח אי הוודאות הכלכלית והצורך בעמידה ביעדי מכירות לצורך קבלת מימון בנקאי. בפרויקטים הפעילים שבביצוע אנו מעריכים כי חלה פגיעה מסוימת בהתקדמות הבנייה, על אף שלא הוטלו מגבלות על ענף הבנייה בשל הגדרתו כענף חיוני. בין היתר בשל הגבלות על כניסת עובדים זרים ופלסטינים, והיקף ניכר של עובדים, מנהלי אתרים ומפקחים שנכנסו לבידוד", נכתב בסקירה.
המחיר מושפע מהסגר
איתות למגמת הירידה במחירים, מגיע מכיוון נוסף. בשיחה שקיים "גלובס" עם מנכ"ל (משותף) ואחד ממייסדי הסטארטאפ בתחום המשכנתאות Walty, צח ברקי, הוא מצביע על ירידת מחירים בשיעור 2.2% ברמת העסקאות שבוצעה בתקופת הסגר השני, לעומת התקופה שקדמה לו. "בחודש מרץ, טרום הסגר הראשון, הייתה נהירה לסגירת עסקאות, למרות הירידה ביכולת ההחזר של משקי הבית. הייתה דאגה שמשכנתאות לא יאושרו, או שיאושרו בריביות גבוהות, לאחר הכניסה לסגר הראשון. כתוצאה מכך מחירי העסקאות שבוצעו לפני הסגר דווקא עלו, ואילו לאחר מכן, בין החודשים מרץ למאי הם ירדו", הוא מסביר.
לדבריו האווירה בסגר הנוכחי שונה וכי אין כבר חשש לגבי הריביות, וגופים שונים, כגון בנקים למשכנתאות, עורכי דין וגם משרדי ממשלה, למדו במידה רבה לתפקד בתקופה הזו. אם כך מדוע המחירים כעת בסימן ירידה? "השינוי במחיר הממוצע של דירה נרכשת נובע, בין היתר, מגובה ההכנסה של משק הבית. הוצאת עובדים לחל"ת ופיטורי עובדים, פגעה ברמת ההכנסה של משקי הבית, וביכולת ההחזר שלהם. אנו מעריכים כי המשך מגמת הירידה במחיר הממוצע של דירות שנרכשו, יימשך לפחות עד סוף חודש נובמבר, וההתאוששות תלויה במידה רבה באופן היציאה מהסגר השני", אומר ברקי.
Walty מתבססת על נתונים של רוכשי דירות שפנו אליה וביקשו לבחור באמצעותם את מסלול המשכנתה המייטיבי עבורם, בהם מחיר הנכס הנרכש, גובה המשכנתה הנדרש, ופרטים אישיים על גובה הכנסה ועוד. כמות הנתונים, כ-1,500 בחודש, מאפשרת לחברה לערוך הערכות על מצב השוק. אמנם אין מדובר בנתונים שחופפים לנתונים הרשמיים של הלמ"ס, ואולם המגמות שמצטיירות מהם עולות בקנה אחד גם עם מדדי הלמ"ס שפורסמו.