רחוב כצנלסון בגבעתיים. אחד המתחמים שבהם הבנייה צפויה להיעצר / צילום: איל יצהר
הכנת תוכנית המטרו (הרכבת התחתית) בגוש דן תגבה שנים של הקפאת בנייה בשטחים נרחבים שבקרבת חלק מהתחנות. זאת שנים לפני שהבנייה תתחיל בפועל. ל"גלובס" נודע, כי בשבוע הבא צפויה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, שבראשה עומד מנכ"ל משרד הפנים, מרדכי כהן, לדון בפרסום הודעה לקביעת תנאים והגבלות להנפקת היתרי בנייה סביב 32 תחנות שמתוכננות בפרויקט. המשמעות היא עצירה מוחלטת בכל יזמות בנייה משמעותית שמתוכננת להתבצע בשטחים שיסומנו, וזאת בכדי לאפשר את קידום הפרויקט שמהווה תשתית לאומית. בעתיד, חלק מהשטחים שממוקמים בסמוך לתחנות, ייהנו מהגדלה משמעותית באחוזי הבנייה. זאת מתוך תפיסה שמבקשת לבנות בסמוך לצירי תחבורה ראשיים, ובכדי לייצר הכנסות מהיטלי השבחה.
כאוס עכשיו, הקלה אולי בעתיד
קווי המטרו יתפרסו על פני 145 ק"מ, והם יכללו 109 תחנות, ב-24 רשויות מקומיות.
בינואר החליטה המועצה על עריכת תוכנית מתאר ארצית לפיתוח מרחב תחנות המטרו (תמ"א 70) שאמורה לעגן בין היתר את מה שמכונה "העצמת הפיתוח וההתחדשות העירונית", סביב תחנות המטרו המתוכננות ומתחמי הדפו. וכך בשלב הראשון המועצה אמורה לפרסם הודעה בדבר הכנת תוכנית על פי סעיף 77 לחוק התכנון והבנייה, וקביעת תנאים והגבלות להיתרי בניה לפי סעיף 78 לחוק. סעיפים אלה מאפשרים להגביל בנייה במרחבים שהוגדרו. התחום הראשוני שהוגדר לבחינה תכנונית סביב כל תחנות המטרו העתידיות ואמור להיכלל בהודעה, הינו רדיוס של כ-800 מטר סביב כל התחנות.
המרחק הזה נקבע, לפי נוהלים בינלאומיים, לפיהם מרחב השפעה של תחנת תחבורה ציבורית מגיע ל-10 דקות הליכה ששקולים למרחק של 800 מטרים מהתחנה. במפות שהעלה מינהל התכנון לרשת בימים האחרונים ניתן לראות את אותם "מרחבי השפעה", אם כי נכון לעכשיו, ובטרם התכנסה המועצה, טרם פורסמו הנחיות ספציפיות לגבי המשמעויות בשטח.
בנוסף לכך המועצה צפויה להגדיר גם תחום השפעה מצומצם יותר שנמצא ברדיוס של 100-300 מטרים מהתחנות. שטח זה צפוי בעתיד לקבל אישורים לתוספת אחוזי בנייה משמעותיים, כחלק ממימוש החזון הנדל"ני של המטרו, להקמת מגדלים גבוהים במיוחד במסגרת בנייה צפופה פי כמה מהנהוג כיום.
נמיר ראשון לציון וגבעתיים תחילה
"בדרך כלל נהוג לבקש עצירת בנייה לשלוש שנים, עם אפשרות להארכות נוספות, אך נראה שבגלל חשיבות פרויקט המטרו העצירה תהיה ארוכה יותר מראש. זה יגרום לפגיעה מסוימת בבעלי הנכסים והיזמים שפועלים באזור, שפרויקטים שתכננו ועבדו עליהם רבות יתעכבו, וייתכן שאפילו יבוטלו. מצד שני, הצפי הוא שתוצרי התכנון של תוכנית המתאר החדשה יאפשרו יותר זכויות בנייה, כך שבטווח הארוך בעלי הנכסים ירוויחו", מסביר טל קופל, המשנה למנכ"ל madlan, שבחן את היוזמה החדשה.
התוכנית שצפויה לעלות לדיון כוללת 32 תחנות בלבד. מדובר על צעד ראשון, כשבעתיד יובאו לדיון תוכניות לשטחים שסובבים את שאר התחנות.
בין התחנות שסביבן מבוקשת הגבלת היתרים בסבב הנוכחי, נכללות תחנות במיקומים שונים (ר' רשימה), כשב-madlan ניתחו את ההשפעות על כמה מהן, כבר בשלב ראשוני זה.
מבדיקתם לסביבה של תחנת נמיר בת"א נמצא כי בעשורים האחרונים נבנו במקום מגדלי יוקרה רבים. התחום הריאלי בו אפשר לצפות לבנייה חדשה בעשורים הבאים הוא קטן יחסית, ולכן באזור זה סימנו במועצה מספר מגרשים מצומצם. עם זאת, באחד מהם כבר יש בקשה מתקדמת להיתר להריסת מבנה קיים ובניית שני בנייני מגורים בני 14 קומות כל אחד, מה שעלול להכניס את התוכנית הזו להתנגשות עם עקרונות המטרו, ולעכב את מימושה, או שיהיה כורח לשנותה.
במרכז ראשון לציון ההגבלה תחול על מבנים רבים במרכז העיר, במפגש הרחובות ז'בוטינסקי ורוטשילד. באזור זה יש בנייה נמוכה, בעיקר למגורים, וסביר להניח שבעתיד יאפשרו התחדשות עירונית שתכלול ציפוף והגבהה משמעותיים של הבנייה באזור, וכן תמהיל שימושים מגוון יותר, שיאפשר להקים גם מגדלי משרדים.
במרכז גבעתיים הבקשה היא להגביל בנייה לאורך כמעט כל רחוב כצנלסון, שהוא אחד המרכזיים בעיר. ההגבלה תחול על המגרשים שנמצאים לאורך הרחוב ובמגרשים העורפיים להם. גם כאן נראה שבעתיד תתאפשר התחדשות עירונית שמצד אחד תצופף ותגביה את הבנייה, אך מצד שני תאפשר להרחיב את הרחוב כך שניתן יהיה לסלול לאורכו שבילי אופניים, מדרכות רחבות יותר, ונתיבי תחבורה ציבורית.