השמאי חיים אטקין התריע כבר מזמן שבישראל יש בועת נדל"ן • ההמלצה שלו: להמתין ולא להיכנס להרפתקאות פיננסיות ארוכות טווח
חיים אטקין / צילום: כדיה לוי
השמאי חיים אטקין יכול בהחלט להיחשב לנביא זעם. כבר שנים שהוא מתריע שיש בישראל בועת נדל"ן, אבל איכשהו בתקופה הזו של הקורונה, זה נשמע הרבה יותר משכנע. "בעוד חודשיים", הוא אומר, "תסתיים ההקפאה של תשלום המשכנתאות, ואז הכול יקרוס. לאנשים אין יכולת לעמוד בתשלום המשכנתאות. למרות זאת, הבנקים המשיכו לחלק משכנתאות. בחודש מרץ נרשם שיא כל הזמנים בנטילת משכנתאות - 8.7 מיליארד שקל - כי הציבור חשש מהעלאת ריביות המשכנתה בשל הקורונה. זה יתפוצץ להם בפרצוף. לא יכול להיות אחרת".
מצד שני, כולם אומרים שבגלל התחלות הבנייה יש מחסור ולכן המחירים יעלו כי יש עודף ביקוש לדירות.
"זה הבלוף הכי גדול של העשור, לטעון שיש מחסור בדירות. יש מלאי של דירות. גם אם הקבלנים לא יבנו דירה אחת בשנים הקרובות".
מבחינתו של אטקין, המשוואה פשוטה מאוד: אנשים רבים לא יוכלו לעמוד בתשלום המשכנתאות, אם משום שפוטרו מעבודתם, אם משום שהעסק שלהם קרס. ומכיוון שמדובר במאסה של לווים, זה יביא לכאוס.
אטקין: "בנק ישראל היה צריך לעצור את החגיגה המטורפת. אנשים יצאו מהסגר הראשון וקנו דירות. הבנקים תדלקו את הענף הזה בלי לומר: אנחנו מגדלים כאן מפלצת. לא יכול להיות שדירה בפתח תקווה או ברמת גן תעלה מיליון דולר. אין חיה כזו. ה-OECD בשנת 2015 אמר: יש לכם בועת נדל"ן. אמרו אז, מה הם מבינים בישראל? כל תרחישי הקיצון מתריעים מפגיעה ביציבות הפיננסית כתוצאה מכך שבועת הנדל"ן תתפוצץ, אך זה מוצנע. מי שמופיעים בתקשורת הם אנשים שמפמפמים את הבועה הזו".
אז מה אתה אומר: תהיו בהיכון, כי הבועה הולכת להתפוצץ בחודשים הקרובים?
"כן. הולך להיות פה כאוס כלכלי. נכנסנו למשבר הזה עם שיא של מחירי נדל"ן - גם במסחרי גם במגורים, ושיא של היצע. יש כאן הרצת נדל"ן. יושבים אנשים וממשיכים לפמפם את המחסור בדירות ואת זה שמחירי הדירות יזנקו. לאן הם יזנקו עוד?"
וכל זה בגלל הקורונה?
"הקורונה לא אשמה. יש מחזוריות בשוק ואי אפשר להאשים בזה את הקורונה. היא רק האיצה את זה, אם כל הגורמים שאחראיים לזה יאשימו את הקורונה, אני אהיה שם להגיד שזה לא נכון".
אטקין טוען כי העולם של אתמול חלף ואיננו, בגלל הקורונה. מבחינתו, גם אחרי שיימצא חיסון לקורונה, לא תהיה חזרה לעולם הישן.
"הקורונה שינתה את תפיסת החיים שלנו. מבחינת תפיסת הדיור, אנשים רבים יחזרו לחיות עם ההורים, ובנייני משרדים יוסבו לבנייני מגורים. אנשים יחיו בבניינים במתכונת של דירות קטנות, ללא מטבח וללא סלון, ושטחים ציבוריים משותפים. לשם זה הולך. כבר ב-2013 אמרתי בכנס שבנק לא צריך לתת הלוואה לבניין משרדים שלא יוכל להיות מוסב למגורים".
כלומר, כבר אז חשבת על כך שיש עודף במשרדים. למה?
"כי סטיב גובס (ג’ובס ז"ל, מייסד אפל - ה"מ) הכניס לנו את המשרד והחנות לכיס. אנחנו לא חייבים להיות במשרד. הטכנולוגיה מייתרת את זה".
לפני הקורונה היית מגיע למשרד.
"המשרדים מתו. זה תהליך שממילא התחיל לקרות, אבל הקורונה האיצה את זה".
למה אתה חושב שאנשים לא ירצו לחזור למשרד?
"כי אחרי שאנשים ראו מה זה לעבוד מהבית, הם לא ירצו לוותר על זה. נראה לך הגיוני, שאני, שהתרגלתי עכשיו לעבוד מהבית, ארצה אי פעם לחזור למשרד?! לעולם לא. אחרי שטעמת משהו אתה לא יכול לחזור אחורה. הקורונה זה לא אירוע חולף.
"נכון שקופת חולים מכבי חייבת בניינים, אבל חברות ההייטק הבינו את הרעיון. כל חברת חשמל עובדת כבר כמעט שנה מהבית".
אולי בחברות קטנות זה מה שיהיה. אבל בחברות הנדל"ן המניב מדווחים על חוזים חדשים באותו היקף. כלומר, לטענתן, חברות ששכרו אצלן משרדים, לא רק שלא צמצמו שטחי נדל"ן, אפילו הרחיבו.
"מה את רוצה שאני אגיד לך? שהם משקרים?!"
אתה צופה שחברות הנדל"ן המניב הגדולות ייכנסו לבעיה?
"תראי, אבי מוסלר, שהיה המנכ"ל של אמות, הוא לא אידיוט. הוא לא סתם עזב ככה פתאום".
מה יהיה עם המלונאות?
"קשה לי לומר, מי שכבר באמצע בנייה, לא יפסיק. הפריחה תהיה בלוגיסטיקה. אני חושב שתהיה פה מהפכה חברתית גדולה כי יש פה דור שלם ששחטנו אותו. האם צפויה סכנה פיננסית לבנקים? בהחלט כן. האם המדינה עשויה לחזור על תהליך הלאמת הבנקים? בהחלט ייתכן".
"במשבר 2008 שלחתי את כולם לקנות דירה"
אטקין לא מתרשם מהסקירות השונות המנבאות עליות מחירים בנדל"ן בישראל. אני מזכירה לו, שגם במשבר 2008, כשמחירי הנדל"ן בעולם כולו ירדו, הייתה ציפייה שמחירי הנדל"ן בישראל יעברו גם הם אותו התהליך ויירדו, אך בפועל מחירי הנדל"ן רק עלו. זאת, אף שגם אז היה משבר כללי, חברות צמצמו את היקף פעילותן, אחרות חדלו מפעילות, וכמובן - מועסקים רבים פוטרו. גם אז, לכאורה, לא היה לציבור ממה לשלם עבור הדירות שרכשו. ההבדל, אומר אטקין, שאז מחירי הנדל"ן בישראל היו נמוכים מהשווי, בעוד כיום הם גבוהים בהרבה מהשווי.
אטקין: "במשבר של 2008 שלחתי את כולם לקנות דירות", הוא אומר. "אנשים קנו דירות וקיבלו תשואות של 12%. דירה בבאר שבע עלתה 150 אלף שקל. אנשים גם עשו את זה כי הבינו שלא תהיה להם פנסיה. היום, המחירים גבוהים מהשווי ב-30%, ולכן הם חייבים לרדת".
גם בתל אביב המחירים לא יעלו?
"מה פתאום?! יירדו בעשרות אחוזים. אסף זמיר (שר התיירות עד לא מזמן, וח"כ מטעם כחול לבן) אמר (בראיון שנתן ל"ידיעות אחרונות" - ה"מ): תל אביב מתפרקת".
בגלל שמקומות הבילוי לא פתוחים כרגע? גם בניו יורק כמעט ולא. אז זה אומר שתל אביב וניו יורק מתפרקות, ואנשים פחות ירצו לגור בהן?
"בוודאי. אנשים אומרים: אני מוכן לישון מתחת לכיור ולשלם הרבה כי יש כאן 'קרחנה', אבל אין יותר קרחנה. זה נגמר, כולם חזרו לדימונה. אז על מה יש לי לשלם? אני אחזור להורים. אנשים קנו דירה להשקעה והסתמכו על זה שחבר’ה צעירים יממנו את השכירות, אבל הם חזרו להורים. ולכן גם משקיעים מכרו דירות בהפסד. זה לא אני אמרתי, זה הכלכלנית הראשית אמרה.
"העולם השתנה, וקשה לאנשים להבין את זה. אנשים ממשיכים לחשוב בשכל של אתמול. כחלון (משה כחלון, שר האוצר לשעבר) בא והראה שאפשר למכור במחיר נמוך יותר, והרגו אותו. קברו את מחיר למשתכן".
אתה חושב שכחלון צדק?
"הוא עשה פעולות מצוינות, הבעיה שמחיר למשתכן הפכה לסוג של השקעה. את יודעת כמה זוכים ביקשו עכשיו לממש את הנכסים שהם קנו, כי הם לא יכולים לעמוד בתשלום המשכנתה? הבעיה שהם חתומים על חוזה שאסור להם למכור למשך חמש שנים".
"אנשים התבלבלו: מינוף הפך לבון טון"
הבעיה היא שאנשים הלכו לנדל"ן, כי הריבית אפסית והכסף לא מרוויח בבנק.
"מה זה עושר? עושר הוא מצב שבו יש לך יותר נכסים מהתחייבויות. בואי נגיד שיש לך מיליון שקל ואת גרה בשכירות. אם תקחי את המיליון הזה ועוד משכנתה, ותקני עם זה דירה, ותשלמי על המשכנתה יותר ממה ששילמת על השכירות, אז יש יותר התחייבויות מנכסים.
"אנשים התבלבלו: מינוף הפך להיות בון טון, כולם עושים זה, בטח כשהמודל הזה פוגש בנקים שמחלקים כסף.
"בנק שמחלק משכנתאות בתקופה כזו של קורונה, לא באמת מצפה שיקבל את הכסף. בשנייה שאנשים יפסיקו לשלם, השוק יתרסק".
הקורונה תגיע לסיום מתישהו. יימצא חיסון.
"העולם שהכרת מת. קשה נורא עם שכל של אתמול להבין מה יהיה מחר. זוג צעיר שהולך לקנות דירה עכשיו, זה כמו להרוג שני דורות במכה. יש כאן דור שלם של בני 40 ובני 50 שלוקחים כסף מההורים שלהם. אין מי שישלם את מחירי הדירות".
"יעשו תספורות למשכתנאות"
מה לגבי מי שקונה דירה להשקעה?
"בועה היא המצב שבו המחיר מתרחק מהשווי. אתה מקבל 1.5%-2% על השקעה של מיליון דולר. על השקעה בסדר גודל כזה צריכים לקבל 5%-6%, לא 2%. צריך להיות מטומטם בשביל לעשות את זה. משקיעים אינטליגנטיים זיהו את זה והלכו לכל מיני מקומות בעולם. שוק הנדל"ן הפך להיות שוק של חיסכון ארוך טווח".
מהי מבחינתך התנהגות רציונלית כיום?
"לא לעשות שום השקעה בנדל"ן. הדבר האחרון שאנשים צריכים עכשיו זה הרפתקה פיננסית ארוכת טווח. כששני מטוסים מתרסקים באוויר ויש אירוע, עוצרים את כל הטיסות. פה יש אירוע דרמטי, ועולם כמנהגו נוהג, כי הבנקים יודעים שברגע שהם יפסיקו לקבל כסף, הכול יקרוס".
מה עומד לקרות בתוך מספר חודשים להערכתך?
"הבנקים ייאלצו לעשות תספורות למשכנתאות. מי שיש לו חסכונות יתפסו עליה כחזקה כנגד המשכנתה, אבל זוג צעיר שכל מה שיש לו זה אוברדראפט, 10,000 זוגות כאלה שיפוצצו את הבועה ולא יתפנו מהדירות, לבנק לא תהיה ברירה אלא לעשות להם תספורת".