גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"בעוד חודשיים תסתיים הקפאת המשכנתאות, ואז הכול יקרוס"

השמאי חיים אטקין התריע כבר מזמן שבישראל יש בועת נדל"ן • ההמלצה שלו: להמתין ולא להיכנס להרפתקאות פיננסיות ארוכות טווח

חיים אטקין / צילום: כדיה לוי, גלובס
חיים אטקין / צילום: כדיה לוי, גלובס

השמאי חיים אטקין יכול בהחלט להיחשב לנביא זעם. כבר שנים שהוא מתריע שיש בישראל בועת נדל"ן, אבל איכשהו בתקופה הזו של הקורונה, זה נשמע הרבה יותר משכנע. "בעוד חודשיים", הוא אומר, "תסתיים ההקפאה של תשלום המשכנתאות, ואז הכול יקרוס. לאנשים אין יכולת לעמוד בתשלום המשכנתאות. למרות זאת, הבנקים המשיכו לחלק משכנתאות. בחודש מרץ נרשם שיא כל הזמנים בנטילת משכנתאות - 8.7 מיליארד שקל - כי הציבור חשש מהעלאת ריביות המשכנתה בשל הקורונה. זה יתפוצץ להם בפרצוף. לא יכול להיות אחרת".

מצד שני, כולם אומרים שבגלל התחלות הבנייה יש מחסור ולכן המחירים יעלו כי יש עודף ביקוש לדירות.

"זה הבלוף הכי גדול של העשור, לטעון שיש מחסור בדירות. יש מלאי של דירות. גם אם הקבלנים לא יבנו דירה אחת בשנים הקרובות".

מבחינתו של אטקין, המשוואה פשוטה מאוד: אנשים רבים לא יוכלו לעמוד בתשלום המשכנתאות, אם משום שפוטרו מעבודתם, אם משום שהעסק שלהם קרס. ומכיוון שמדובר במאסה של לווים, זה יביא לכאוס.

אטקין: "בנק ישראל היה צריך לעצור את החגיגה המטורפת. אנשים יצאו מהסגר הראשון וקנו דירות. הבנקים תדלקו את הענף הזה בלי לומר: אנחנו מגדלים כאן מפלצת. לא יכול להיות שדירה בפתח תקווה או ברמת גן תעלה מיליון דולר. אין חיה כזו. ה-OECD בשנת 2015 אמר: יש לכם בועת נדל"ן. אמרו אז, מה הם מבינים בישראל? כל תרחישי הקיצון מתריעים מפגיעה ביציבות הפיננסית כתוצאה מכך שבועת הנדל"ן תתפוצץ, אך זה מוצנע. מי שמופיעים בתקשורת הם אנשים שמפמפמים את הבועה הזו".

אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. "היה צריך לעצור את החגיגה המטורפת" / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

אז מה אתה אומר: תהיו בהיכון, כי הבועה הולכת להתפוצץ בחודשים הקרובים?
"כן. הולך להיות פה כאוס כלכלי. נכנסנו למשבר הזה עם שיא של מחירי נדל"ן - גם במסחרי גם במגורים, ושיא של היצע. יש כאן הרצת נדל"ן. יושבים אנשים וממשיכים לפמפם את המחסור בדירות ואת זה שמחירי הדירות יזנקו. לאן הם יזנקו עוד?"

 וכל זה בגלל הקורונה?
"הקורונה לא אשמה. יש מחזוריות בשוק ואי אפשר להאשים בזה את הקורונה. היא רק האיצה את זה, אם כל הגורמים שאחראיים לזה יאשימו את הקורונה, אני אהיה שם להגיד שזה לא נכון".

אטקין טוען כי העולם של אתמול חלף ואיננו, בגלל הקורונה. מבחינתו, גם אחרי שיימצא חיסון לקורונה, לא תהיה חזרה לעולם הישן.

"הקורונה שינתה את תפיסת החיים שלנו. מבחינת תפיסת הדיור, אנשים רבים יחזרו לחיות עם ההורים, ובנייני משרדים יוסבו לבנייני מגורים. אנשים יחיו בבניינים במתכונת של דירות קטנות, ללא מטבח וללא סלון, ושטחים ציבוריים משותפים. לשם זה הולך. כבר ב-2013 אמרתי בכנס שבנק לא צריך לתת הלוואה לבניין משרדים שלא יוכל להיות מוסב למגורים".

כלומר, כבר אז חשבת על כך שיש עודף במשרדים. למה?
"כי סטיב גובס (ג’ובס ז"ל, מייסד אפל - ה"מ) הכניס לנו את המשרד והחנות לכיס. אנחנו לא חייבים להיות במשרד. הטכנולוגיה מייתרת את זה".

לפני הקורונה היית מגיע למשרד.
"המשרדים מתו. זה תהליך שממילא התחיל לקרות, אבל הקורונה האיצה את זה".

למה אתה חושב שאנשים לא ירצו לחזור למשרד?
"כי אחרי שאנשים ראו מה זה לעבוד מהבית, הם לא ירצו לוותר על זה. נראה לך הגיוני, שאני, שהתרגלתי עכשיו לעבוד מהבית, ארצה אי פעם לחזור למשרד?! לעולם לא. אחרי שטעמת משהו אתה לא יכול לחזור אחורה. הקורונה זה לא אירוע חולף.

"נכון שקופת חולים מכבי חייבת בניינים, אבל חברות ההייטק הבינו את הרעיון. כל חברת חשמל עובדת כבר כמעט שנה מהבית".

אולי בחברות קטנות זה מה שיהיה. אבל בחברות הנדל"ן המניב מדווחים על חוזים חדשים באותו היקף. כלומר, לטענתן, חברות ששכרו אצלן משרדים, לא רק שלא צמצמו שטחי נדל"ן, אפילו הרחיבו.
"מה את רוצה שאני אגיד לך? שהם משקרים?!"

אתה צופה שחברות הנדל"ן המניב הגדולות ייכנסו לבעיה?
"תראי, אבי מוסלר, שהיה המנכ"ל של אמות, הוא לא אידיוט. הוא לא סתם עזב ככה פתאום".

מה יהיה עם המלונאות?
"קשה לי לומר, מי שכבר באמצע בנייה, לא יפסיק. הפריחה תהיה בלוגיסטיקה. אני חושב שתהיה פה מהפכה חברתית גדולה כי יש פה דור שלם ששחטנו אותו. האם צפויה סכנה פיננסית לבנקים? בהחלט כן. האם המדינה עשויה לחזור על תהליך הלאמת הבנקים? בהחלט ייתכן".

"במשבר 2008 שלחתי את כולם לקנות דירה"

אטקין לא מתרשם מהסקירות השונות המנבאות עליות מחירים בנדל"ן בישראל. אני מזכירה לו, שגם במשבר 2008, כשמחירי הנדל"ן בעולם כולו ירדו, הייתה ציפייה שמחירי הנדל"ן בישראל יעברו גם הם אותו התהליך ויירדו, אך בפועל מחירי הנדל"ן רק עלו. זאת, אף שגם אז היה משבר כללי, חברות צמצמו את היקף פעילותן, אחרות חדלו מפעילות, וכמובן - מועסקים רבים פוטרו. גם אז, לכאורה, לא היה לציבור ממה לשלם עבור הדירות שרכשו. ההבדל, אומר אטקין, שאז מחירי הנדל"ן בישראל היו נמוכים מהשווי, בעוד כיום הם גבוהים בהרבה מהשווי.

אטקין: "במשבר של 2008 שלחתי את כולם לקנות דירות", הוא אומר. "אנשים קנו דירות וקיבלו תשואות של 12%. דירה בבאר שבע עלתה 150 אלף שקל. אנשים גם עשו את זה כי הבינו שלא תהיה להם פנסיה. היום, המחירים גבוהים מהשווי ב-30%, ולכן הם חייבים לרדת".

גם בתל אביב המחירים לא יעלו?
"מה פתאום?! יירדו בעשרות אחוזים. אסף זמיר (שר התיירות עד לא מזמן, וח"כ מטעם כחול לבן) אמר (בראיון שנתן ל"ידיעות אחרונות" - ה"מ): תל אביב מתפרקת".

בגלל שמקומות הבילוי לא פתוחים כרגע? גם בניו יורק כמעט ולא. אז זה אומר שתל אביב וניו יורק מתפרקות, ואנשים פחות ירצו לגור בהן?
"בוודאי. אנשים אומרים: אני מוכן לישון מתחת לכיור ולשלם הרבה כי יש כאן 'קרחנה', אבל אין יותר קרחנה. זה נגמר, כולם חזרו לדימונה. אז על מה יש לי לשלם? אני אחזור להורים. אנשים קנו דירה להשקעה והסתמכו על זה שחבר’ה צעירים יממנו את השכירות, אבל הם חזרו להורים. ולכן גם משקיעים מכרו דירות בהפסד. זה לא אני אמרתי, זה הכלכלנית הראשית אמרה.

"העולם השתנה, וקשה לאנשים להבין את זה. אנשים ממשיכים לחשוב בשכל של אתמול. כחלון (משה כחלון, שר האוצר לשעבר) בא והראה שאפשר למכור במחיר נמוך יותר, והרגו אותו. קברו את מחיר למשתכן".

משה כחלון. "עשה פעולות מצוינות" / צילום: דוברות משרד האוצר, יח"צ

אתה חושב שכחלון צדק?
"הוא עשה פעולות מצוינות, הבעיה שמחיר למשתכן הפכה לסוג של השקעה. את יודעת כמה זוכים ביקשו עכשיו לממש את הנכסים שהם קנו, כי הם לא יכולים לעמוד בתשלום המשכנתה? הבעיה שהם חתומים על חוזה שאסור להם למכור למשך חמש שנים".

"אנשים התבלבלו: מינוף הפך לבון טון"

הבעיה היא שאנשים הלכו לנדל"ן, כי הריבית אפסית והכסף לא מרוויח בבנק.
"מה זה עושר? עושר הוא מצב שבו יש לך יותר נכסים מהתחייבויות. בואי נגיד שיש לך מיליון שקל ואת גרה בשכירות. אם תקחי את המיליון הזה ועוד משכנתה, ותקני עם זה דירה, ותשלמי על המשכנתה יותר ממה ששילמת על השכירות, אז יש יותר התחייבויות מנכסים.

"אנשים התבלבלו: מינוף הפך להיות בון טון, כולם עושים זה, בטח כשהמודל הזה פוגש בנקים שמחלקים כסף.

"בנק שמחלק משכנתאות בתקופה כזו של קורונה, לא באמת מצפה שיקבל את הכסף. בשנייה שאנשים יפסיקו לשלם, השוק יתרסק".

הקורונה תגיע לסיום מתישהו. יימצא חיסון.
"העולם שהכרת מת. קשה נורא עם שכל של אתמול להבין מה יהיה מחר. זוג צעיר שהולך לקנות דירה עכשיו, זה כמו להרוג שני דורות במכה. יש כאן דור שלם של בני 40 ובני 50 שלוקחים כסף מההורים שלהם. אין מי שישלם את מחירי הדירות".

"יעשו תספורות למשכתנאות"

מה לגבי מי שקונה דירה להשקעה?
"בועה היא המצב שבו המחיר מתרחק מהשווי. אתה מקבל 1.5%-2% על השקעה של מיליון דולר. על השקעה בסדר גודל כזה צריכים לקבל 5%-6%, לא 2%. צריך להיות מטומטם בשביל לעשות את זה. משקיעים אינטליגנטיים זיהו את זה והלכו לכל מיני מקומות בעולם. שוק הנדל"ן הפך להיות שוק של חיסכון ארוך טווח".

גם בקורונה

  מהי מבחינתך התנהגות רציונלית כיום?
"לא לעשות שום השקעה בנדל"ן. הדבר האחרון שאנשים צריכים עכשיו זה הרפתקה פיננסית ארוכת טווח. כששני מטוסים מתרסקים באוויר ויש אירוע, עוצרים את כל הטיסות. פה יש אירוע דרמטי, ועולם כמנהגו נוהג, כי הבנקים יודעים שברגע שהם יפסיקו לקבל כסף, הכול יקרוס".

מה עומד לקרות בתוך מספר חודשים להערכתך?
"הבנקים ייאלצו לעשות תספורות למשכנתאות. מי שיש לו חסכונות יתפסו עליה כחזקה כנגד המשכנתה, אבל זוג צעיר שכל מה שיש לו זה אוברדראפט, 10,000 זוגות כאלה שיפוצצו את הבועה ולא יתפנו מהדירות, לבנק לא תהיה ברירה אלא לעשות להם תספורת".  

עוד כתבות

צילום: Reuters, Andrew Kelly

העיתונאי הוותיק לארי קינג נפטר בגיל 87 לאחר מאבק בקורונה

לארי קינג נפטר לאחר שחלה בקורונה בתחילת חודש ינואר ● הוא הגיש את תוכנית הראיונות המפורסמת שלו ברשת CNN בין השנים 1985-2010, אז החליף אותו פירס מורגן

נתב"ג בימי קורונה / צילום: אנדי ריקובר

נאבקים במוטציות: הממשלה צפויה לאשר את סגירת נתב"ג לשבועיים

תיאסר כניסה ויציאה של טיסות נוסעים זרות וישראליות ● המטרה: למנוע כניסה של מוטציות נוספות של נגיף הקורונה לישראל ● גורמים בענף מעריכים שסגירת טיסות הנוסעים עשויה להימשך עד לסוף חודש פברואר

משה ברקת / צילום: רפי קוץ

רשות שוק ההון דוחה בשלושה חודשים את תחילת הרפורמה בביטוח תאונות אישיות

כשבוע לפני שההוראות לשינוי תחום הביטוח האמור, שלדברי הרשות עצמה רווי בכשלים, היו אמורות להיכנס לתוקף, הרשות מאפשרת לחברות הביטוח לדחות את היישום לתחילת מאי ● זאת, לדברי הרשות, "בשל בקשות מחברות הביטוח, קשיים בהיערכות לאור מגפת הקורונה, וקשיים מיכוניים ופרקטיים"

בועז אחד העם, יו"ר המרכז הישראלי ללימודי חירשות / צילום: איל יצהר

קהילת החירשים בישראל זכתה לאחרונה בהישג נדיר

קהילת החירשים בארץ זכתה לאחרונה בהישג נדיר: החלטה על הקמת אקדמיה לשפת סימנים ישראלית ● משמעות ההחלטה היא הכרה רשמית בכך שחירשות היא תרבות נפרדת, סוערת ושוקקת - ולא פגם או מגבלה ● "כמו שהשומע לא איבד את החירשות, החירש לא איבד את השמיעה"

היועמ”ש, ד”ר אביחי מנדלבליט / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

יועמ"שית הכנסת למנדלבליט: למה כתב האישום המתוקן נגד רה"מ לא הוגש מחדש לכנסת?

יועמ"שית הכנסת פנתה אל מנדלבליט וביקשה להבין מדוע לא הגיש את כתב האישום המתוקן נגד רה"מ על שולחן יו"ר הכנסת, צעד אשר היה מאפשר לרה"מ לבקש חסינות מהכנסת בשנית אם ירצה

צחי סולטן + שוקי אברמוביץ / צילום: אסף מרדכי

מצחי סולטן ועד רוני קוברובסקי: כולם רוצים להשתתף בחגיגת ההנפקות של שותפויות המו"פ

הרעב הגובר בשוק להשקעות במיזמי טכנולוגיה מייצר גל הולך וגדל של הנפקות שותפויות מו"פ, שמקבל דחיפה גם מהקלות רישום משמעותיות שמעניקה להן הבורסה ● הטרנד הזה מושך אליו שורת שמות בולטים של פעילים ויזמים בשוק המקומי, ונכון לעכשיו נראה שהוא רק ילך ויתעצם

הסיפורים הבולטים של סוף השבוע / צילום: גלובס

הסיפורים הבולטים של השבת בגלובס: המאסר לבני שטיינמץ וההמלצות של גורו ההשקעות

יותר נשים סוחרות בבורסה והן גם עושות את זה טוב יותר ● כך נפל העיתון החשוב בעולם ברשתו של צעיר קנדי שהתחזה לפעיל דאע"ש ועוד סיפורים בולטים מהסופ"ש האחרון

חנויות להשכרה ברחוב דיזנגוף ת"א / צילום: איל יצהר

יותר מ-150 אלף איש הפכו לדורשי עבודה מאז תחילת הסגר השלישי

עם הארכת הסגר, בשירות התעסוקה מעריכים כי מספר דורשי העבודה שנוספו יגיע ל-170 אלף איש ● רק במהלך סוף השבוע נרשמו 5,560 דורשי עבודה חדשים, מתחילת הסגר השלישי נרשמו בשירות התעסוקה 150,159 איש ● כ-81% הוצאו לחל"ת ו-29,868 פוטרו או התפטרו

בועה / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

6 סיבות מדוע שוקי המניות לא במצב של בועה

כמות החיפושים של צמד המלים "market bubble" בגוגל בחודש ינואר הייתה ברמה הגבוהה ביותר מאז שנת 2006 ● האם השווקים יקרים מדי?

מכוניות טסלה ביציאה מהמפעל / צילום: Shutterstock, Sundry Photography

טסלה משלימה את הקמת המטה הראשי שלה בפתח תקווה

המטה, ברחוב אפעל, כולל אולם תצוגה, מוסך וסדנת פחחות ונמצא בסמוך למתקני שירות ומכר של יבואניות רכב

ג'ו ביידן, נשיא ארה"ב ה-46 / צילום: Associated Press, Evan Vucci

בכיר אמריקאי: ביידן ימשיך לעודד נורמליזציה בין ישראל לשכונתיה

פקיד בכיר אמריקאי, המנוסה ומעורה במזרח התיכון ובממשל ביידן הנכנס, אמר לגלובס כי הנשיא החדש יעודד את המשך תהליך הנורמליזציה עם מדינות ערביות ומוסלמיות ● הבכיר הוסיף כי הערוץ הפלסטיני, שנזנח בימי טראמפ, יחזור לתמונה ופתרון שתי המדינות יקודם

עבודה מהבית / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הזינוק בעבודה מהבית בקורונה מושך סטארט-אפים מענף הנדל"ן

עובדים צעירים רבים שעזבו את הערים הגדולות מתכננים לחזור אליהן בעתיד, וצריכים בינתיים דירות מרוהטות

מימין: הכתבת רוקמיני קלימקי ואנדי מילס / צילום: רויטרס- Romeo Ranoco,AP-Brad Barket Shutterstock

פייק פודקאסט: כך נפל העיתון החשוב בעולם ברשתו של צעיר קנדי שהתחזה לפעיל דאע"ש

עדות מצמררת של צעיר קנדי על שירותו בדאעש הפכה לפודקאסט מצליח ב"ניו יורק טיימס", שזכה לפרסים יוקרתיים ולמיליוני מאזינים ● אלא שאז התגלה שהכול התבסס על תרמית אחת גדולה ● אסף אוני צולל אל מאחורי הקלעים של הפרשה שכולם פספסו בה את הנורות האדומות ● האזינו גם לפודקאסט הצוללת

ח"כ סמי אבו-שחאדה, יו"ר בל"ד הנבחר

מהפך בבחירות לראשות בל"ד: סמי אבו שחאדה הוא היו"ר הבא

חבר הכנסת סמי אבו שחאדה מיפו ניצח את היו"ר הנוכחי חבר הכנסת מטאנס שחאדה ברוב של 59% מקולות חברי ועידת המפלגה לעומת 41% ● היו"ר היוצא לא יהיה ברשימת בל"ד לכנסת הבאה

מטרו / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

"הרכבת תאפס את ערך הדירות": מי מתנגדים למטרו ומדוע

אלפי תושבים ברעננה חוששים שפרויקט המטרו יפגע אנושות בערך בתיהם ובדרך נמיר בת"א דואגים שהרכבת לא תאפשר להם לבצע התחדשות עירונית ● בעוד יומיים יסתיים המועד להגשת השגות (התנגדויות) נגד המקטע הצפוני של קו המטרו M1 ● גלובס עושה סדר

אולם של העליון. הנפגעות יוכלו לצפות בטלוויזיה במעגל סגור / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

הגיע הזמן להקים מחלקות משפטיות לטיפול בתיקי עבירות מין

נשיאת בית המשפט העליון פרסמה נוהל חדש של ניהול תיקי עבירות מין, שנועד להקל על הנפגעות ● הנוהל קובע, בין היתר, שבתיקים אלה ידון הרכב מעורב של שופטים ושופטות, הנפגעות יוכלו לצפות במשפט מחדר נפרד ● זהו צעד חשוב, אך המבחן יהיה ביישום שלו

שלט של בית למכירה בארה“ב. / צילום: רויטרס

מכירות הבתים הקיימים בארה"ב הגיעו לרמה הגבוהה ביותר מזה 14 שנה

שיעור ריבית נמוך מאוד ואילוצי עבודה מהבית במהלך המגפה מדרבנים את הביקוש

לוגו חברת סנאפ במסכים בוול סטריט / צילום: Associated Press, Richard Drew

חברת סנאפ הופכת מציאות מדומה לכסף אמיתי

החברה שמה קניינים בחנויות ועסקים על המפה באופן מקוון ● משקיעים נותנים לה אשראי ממשי

יעל טרויכין / צילום: שי הנסב

"הקורונה לימדה אותי שאנחנו יותר חזקים ממה שחשבנו"

יעל טרויכין, מנהלת הפעילות של טרנד מיקרו ישראל, על התמודדות של חברה לאבטחת מידע בימי קורונה

הנשיא והגברת הראשונה לשעבר, דונלד ומלאניה טרמאפ, עוזבים את הבית הלבן בפעם האחרונה, ביום רביעי / צילום: Associated Press, Alex Brandon

על הטוב הרע והמכוער בנשיאות של דונלד טראמפ

אין ספור מלים נשפכו כדי לתאר את נשיאותו של דונלד טראמפ ובמיוחד לאור האירועים שהתגלגלו במהירות מסחררת בחודשיים שחלפו מאז הבחירות ● נשים את כל אלה בצד השבוע ונתמקד במורשת הכלכלית של כהונתו: היכן הצליח הנשיא ה־45 ובמה הוא פספס