שכונת תל חנן, נשר / צילום: איל יצהר, גלובס
האם כדאי בימים הללו לרכוש דירה להשקעה? זוהי שאלה כללית שהתשובה עליה צריכה לכלול בדיקה מקיפה של השוק, של ההזדמנויות ושל הסיכונים. ואולם בימים אלה נראה שהסיכונים קלים בהרבה לאיתור מכרגיל, בעוד שההזדמנויות הולכות ונמוגות.
במצב של ירידות אפשריות במחירים, עקב משבר הקורונה, המשקיע לוקח על עצמו סיכון רב יותר. ובהשקעת נדל"ן כמו בכל השקעה - ככל שהסיכון גובר, התשואה השוטפת צריכה להיות גבוהה יותר.
ואולם רמות התשואה הגולמית בישראל (כלומר התשואה המחושבת על דירה לפני עלויות שונות שיש לבצע בדירה, כגון שיפוצים ותיקונים, תשלומים שונים ואי מציאת שוכר לזמן מה) כיום נעות בסביבות ה-3% לשנה בממוצע - לא משהו מדהים. מספיק ירידת מחירים של 3% בשנה, והרי לכם תשואה שלילית.
האם יש שכונות שעונות אפילו היום על הגדרה של תשואה גבוהה? חברת madlan חיפשה את השכונות עם תשואות השכירות הכי גבוהות בארץ, תוך שהיא מתחשבת ברמות הביקושים לשכונות הללו. התוצאות שהתקבלו מאוד מעניינות, ומכל מקום התקבלה מנצחת ברורה: שכונת הניצחון בדימונה, שכונה מאוד מעניינת בפני עצמה, עם תשואה של כמעט 6%. מיד אחריה הגיעו שכונות בבית שאן, נשר, קריית שמונה, עכו וחיפה. רק שלוש ערים הציעו תשואה שוטפת של יותר מ-5% (חשוב לציין כי החישוב נעשה לפי 11 חודשי השכרה בשנה, ולא 12 - כמקובל בענף).
אלא שהתשואה אינה הפרמטר היחיד לבחינת השקעה מוצלחת. כידוע, כגובה התשואה - גובה הסיכון. התשואה "על הנייר" מעניינת וחשובה, ואולם מדובר רק בגורם אחד שיש לבדוק לצד גורמים רבים אחרים. לדוגמה, מחירי הדירות בשכונת הניצחון עלו בעשור האחרון בכ-2.5% בלבד. כך דירה שנקנתה בשכונה ב-2010 ב-311 אלף שקל, נמכרה בשנת 2020 ב-318 אלף שקל. אז נכון שהתשואה השנתית גבוהה יותר מאשר במקומות אחרים, אבל האם התשואה היא חזות הכול? במקומות אחרים המחירים עלו פי 5 ויותר באותו זמן.
"כדי להגיע לתשואת שכירות גבוהה נדרשים שני אלמנטים", מסביר טל קופל, המשנה למנכ"ל מדל"ן. "מחירי נדל"ן נמוכים במיוחד, ומחירי שכירות סבירים יחסית לסביבה. מחירי השכירות מוכתבים ונתמכים על ידי הביקוש, ולכן שכונות שאין בהן ביקוש יציב ורציף הן השקעה מסוכנת יותר - יש סכנה ברורה שהדירה תעמוד ריקה חודשים ארוכים או שתושכר לבסוף לכל המרבה במחיר.
"מעניין לראות שמבחינת מחיר, ברשימה שלנו אין אף דירה שמחירה עולה על מיליון שקל - למעשה, המחיר הגבוה ביותר עומד על כ-710 אלף שקל. ברמות מחיר כאלו, ובהתחשב ברוח הגבית שנותנת הממשלה למשקיעים, אין פלא ששוק הנדל"ן מהווה אלטרנטיבה ריאלית לשוק ההון, ואלו הדירות והשכונות שסביר שנראה בהן ביקושים גבוהים בזמן הקרוב".
קופל מתכוון לכך שאלה סכומים שאפילו משקיעים עם הון צנוע יחסית יכולים להשיג. אז נכון שבמרכז הארץ עליית הערך היא גבוהה הרבה יותר ולפעמים דירות הכפילו את מחיריהן בעשור האחרון או יותר מכך, אבל לא לכל אחד יש הון מספיק כדי לרכוש דירה במרכז הארץ.
אבל גם בתוך הפריפריה יש הזדמנויות: לפי נתוני מדל"ן, משקיע שרכש דירה ב-273 אלף שקל בלבד, והסתפק בתשואה של 4.23% בלבד (לעומת תשואת שיא של 5.96% בשכונת הניצחון), נהנה מעליית ערך של 138% (!) כשמכר את הדירה ב-2020, ב-650 אלך שקל.
המשקיע הנבון יידרש להביא את כל הנתונים האלה בחשבון, במיוחד בימים אלה כשהסיכון גובר, ולהחליט על האיזונים הנכונים בין תשואה לעליית ערך עתידית.
שכונת הניצחון, דימונה: הראשונה שחוברה לגז טבעי
תשואה מהשכרה: 5.96%
השכונה הוקמה ב-67' ותוכננה על ידי האדריכלים דן איתן ויצחק ישר, כשהיא גובלת במה שהיה גאוות העיר - מפעל כיתן. בניגוד לשכונות שיכונים אחרות, יש בה דירות שלושה חדרים ודירות חמישה חדרים.
האוכלוסייה בשכונה מגוונת - ותיקים לצד עולים חדשים ומשפחות צעירות, רבים מהם מסורתיים ודתיים. בmadlan מציינים כי השכונה הזו הייתה השכונה הראשונה בארץ שחוברה לגז טבעי. "היא לא נראית כל כך טוב אבל היא שכונת מעמד ביניים סבירה (סוג של יד אליהו של דימונה)".
אבל האם השכונה באמת שווה שישימו אותה על הכוונת? דמי השכירות הממוצעים בה מגיעים ל-1,725 שקל; התשואה השנתית מגיעה לכ-6% - כאמור שיא ישראלי לשנה הנוכחית. ואולם מצד שני על פי madlan, מחיר דירה ממוצעת בשכונה הגיע לפני 10 שנים ל-311 אלף שקל ואילו כיום הוא מגיע ל-318.5 אלף שקל, כלומר עלייה של 2.4% בלבד, מה שמציב את כדאיות ההשקעה בשכונה בסימן שאלה גדול, במיוחד לפי נתוני מדל"ן, שכונה אחרת בדימונה, חכמי ישראל (מקום 8 בתשואות), אמנם הניבה תשואה של 4.56% בלבד, אבל במחירי הדירות של 50% (מ-313 אלף ל-470 אלף).
שכונת נוף גנים, בית שאן: הבתים כבר חגגו 50
תשואה מהשכרה: 5.22%
שיכוני רכבת משנות ה-60' לצד מבנים ישנים קטנים יותר ובסמוך להם גם בתים פרטיים, שגם הם כבר חגגו 50 שנה ויותר, מרכיבים את שכונת נוף גנים בבית שאן, שהגיעה למקום השני בגובה התשואות שלה בדירוג של madlan, עם תשואה ממוצעת של 5.2% לשנה, שנובעת משכר דירה של 1,650 שקל לחודש.
מחיר דירה ממוצעת בשכונה מגיע ל-347.5 אלף שקל, לעומת 277 אלף שקל, שבה נמכרה דירה ממוצעת לפני עשור. עליית מחיר של 25% בלבד, שאומרת דרשני.
האם כדאי להשקיע בשכונה הזו? הרי אם הייתה להיט אמיתי, המחירים בה היו עולים ברמה הרבה יותר גבוהה ממה שעלו עד כה.
שכונת תל חנן, נשר: עליית מחירים נאה בעשור
תשואה מהשכרה: 5.06%
תל חנן הוקמה ב-1948 במקומו של הכפר הערבי בלד א-שייח', שתושביו גורשו במלחמת השחרור. בתי הכפר הריקים והקירבה למוקדי תעסוקה כמו נמל חיפה, בתי הזיקוק ובית חרושת נשר הפכו את המקום לאטרקטיבי לעולים חדשים מעוטי יכולת. בנייה חדשה בשכונה החלה רק בסוף שנות ה-50' בדמות שיכונים, ובמרוצת השנים נהרסו כמעט כל בתי הכפר הערבי המקורי.
כיום השכונה מורכבת בעיקר מבנייני שיכון משנות ה-60' וה-70', ורוב הדירות בה הן דירות שלושה חדרים קטנות. מיקום השכונה נותר אטרקטיבי יחסית, וב-2021 צפוי להיפתח קו מטרונית חדש בין צומת יגור לחיפה, שיאפשר נסיעה מהירה מהשכונה לעיר בתחבורה הציבורית. כל בתי השכונה נמצאים במרחק הליכה ממוקדים עירוניים כמו בית העירייה, היכל התרבות ומתנ"סים, וממוקדי קניות ובילוי שכונתיים ועירוניים. הבינוי הישן, יחד עם פוטנציאל המיקום, הופכים את השכונה ליעד אטרקטיבי למשקיעים.
התשואה שתל חנן מספקת למשקיעים גבוהה - כ-5% בשנה. מחירי הדירות בה כפולים בערך ממחירי הדירות בשכונות שקדמו לה מבחינת התשואה השנתית - דירות שלושה חדרים במקום נמכרות במחיר ממוצע של 587 אלף שקל. בעשור האחרון מחירי הדירות בשכונה עלו בכמעט 90%, שזו עליית מחיר טובה, בהשוואה לעלייה ממוצעת ארצית של כ-70%.
שכונת אברהם דנינו, בן גוריון, עכו: קרובה לכבישי היציאה מהעיר
תשואה מהשכרה: 4.68%
האטרקציה המרכזית של שכונת אברהם דנינו/בן גוריון בעכו היא הקירבה לכבישי היציאה מהעיר. כביש עוקף הקריות ועכו ממזרח לשכונה הוא ציר התנועה הראשי צפונה לנהריה ולאזורי תעסוקה כמו מרכז תפן, וכביש 85 מדרום לשכונה מוביל לכרמיאל.
השכונה מורכבת מבתים צמודי קרקע במערבה, ומבני שיכון ובנייני דירות נמוכים במזרחה. בשכונה יש פיזור טוב של מרכזי קניות מקומיים וגינות ציבוריות, יש בה קניון גדול ובו יש בנקים, סניף דואר, ומשרדי ממשלה כמו רשות המסים ומשרד הפנים, כך שאת רוב הקניות והרבה מהסידורים אפשר לעשות במרחק הליכה של עד כ-15 דקות. תוכנית העירייה לשכונה כוללת בעיקר אפשרות להתחדשות עירונית מקומית צנועה באזור צמודי הקרקע, כך שלא צפוי פיתוח נרחב בשכונה, וגם לא השקעה בתשתיות. ממזרח לכביש עוקף הקריות ועכו מתוכננת שכונת ענק של כ-8,800 דירות, מרכז תעסוקה ומסוף תחבורה גדול עם תחנת רכבת חדשה, אך ייקח עוד עשורים עד שהיא תוקם במלואה.
עם תשואה של 4.7%, מחיר דירת 3 חדרים של 502.5 אלף שקל ועליית מחיר של 41% בעשור האחרון, אנו שוב נתקלים בשכונה שקשה לכנות "להיט", ומשקיע שישקול לרכוש בה דירה, יצטרך להבהיר לעצמו עד כמה יש סיכוי שיקרה משהו בשכונה, כדי שמחיר הנכס יעלה בקצב מהיר יותר.
אופציה אחרת בעכו היא שכונת נוה אלון, שבה חלה עליית מחירים של 88% בזמן הנתון. והתשואה? 4.27%, לא נמוכה בהרבה.
שכונת הירדן, קריית שמונה: מיקום מרכזי ומבוקש
תשואה מהשכרה: 4.76%
השכונה הוותיקה, מהראשונות בעיר, נמצאת בכניסה הדרומית לקריית שמונה, בסמוך לכבישים ראשיים לכיוון דרום ומזרח. הבנייה בשכונה היא בעיקר של בתים צמודי קרקע, אך יש בה גם כמה מבני שיכון. המיקום המרכזי של השכונה, בשילוב עם הבנייה הכפרית, הופכים אותה כבר היום לאזור מבוקש למגורים.
במרחק הליכה מבתי השכונה נמצאים מוקדי בילוי, מסחר ותעסוקה ראשיים בעיר. ממערב לשכונה נמצא מרכז העיר, עם מוסדות ציבור, משרדי ממשלה, מרכזים מסחריים ומקומות בילוי. ממזרח לשכונה יש פארק גדול שבמרכזו זורם נחל, ומתקני ספורט כמו האצטדיון ואולם הספורט העירוני, ומדרומה ישנו מרכז תעסוקה גדול. תוכנית העירייה לשכונה כוללת תוספת של בנייה רוויה נמוכה בדרומה, והתחדשות עירונית בצומת רחוב סולד ושדרות תל חי, אך רוב השכונה תישאר בבנייה צמודת קרקע, והיא תשמור על אופיה הכפרי.
מחירי דירות שלושה חדרים בשכונה מגיעים ל-410 אלף שקל בממוצע, והם רשמו עליית מחירים מאכזבת בעשור האחרון של 25%. תשואת השכירות השנתית מגיעה כאן לכ-4.8% בממוצע, ומשקיע שיבחר בה לרכוש דירה, יצטרך להביא בחשבון את הריחוק של קריית שמונה, כעול פוטנציאלי שייפול עליו כשיצטרך לנהל את השקעתו.
דעה: לא לשכוח להסתכל גם על עליית ערך ועל הסיכונים / אלחנן מגידוביץ'
משקיעים שמחפשים תשואה לכספם בתחום הנדל"ן, מכוונים לרוב לעסקאות תשואה ותזרים מזומנים. בניתוח חמש השכונות הראשונות בטבלה, המציגות לכאורה את התשואות הגבוהות ביותר לפי נתוני השכירות, ערכי הנכסים עומדים על טווחי המחירים של 350-450 אלף שקל. בעכו ובנשר המחירים עומדים על סביבת 600-640 אלף שקל. כאשר המשקיעים רוכשים נכס הם רוכשים עימו גם סיכונים, אשר חייבים להיות מודעים אליהם. הבעיה בנתוני מאקרו שאין להם היכולת האמיתית לתמחר את הסיכון המגיע עם הנכס.
■ גבייה: בניגוד להשכרת דירה בערי מטרופולין כמו חיפה ובאר שבע, שבהן המשקיעים מתמקדים באוכלוסיות הסטודנטים שרובן נתמכות על ידי ההורים ויש ביטחון רב יותר לעמידה בהתחייבויות תשלומי השכירות, בחלק מהשכונות המדוברות מתגוררת אוכלוסייה שחלקה קשת יום, אשר לעתים דורשת השקעה בגביית שכר דירה.
■ תשואה: בטבלה מוצגים ערכי תשואה גולמית, כלומר שכירות שנתית ביחס למחיר הנכס, חישוב זה יכול להטעות מכיוון שאינו מכיל מידע על מצב הנכס. בנכסים כמו אלה שבחמש השכונות המובילות בטבלה, שיפוץ לפני השכרה עשוי להגיע לעלות של 100 אלף שקל, שהם 25%-30% משווי העסקה. עלויות תיווך, עורך דין וכיו"ב יכולות להביא את העסקה לתשואה אמיתית נמוכה משמעותית של 4.4%, 3.9%, 3.7% בערים דימונה, בית שאן וקריית שמונה בהתאמה. זאת כמובן מבלי שהזכרנו את מס הרכישה אם ישנו אשר יוריד את התשואה אף למטה מכך. מכיוון שנתוני השכירות הם למחירים לאחר שיפוץ, יש כאן תרומה לעיוות התשואה האמיתית.
■ אוכלוסייה: גודל האוכלוסיה, המצב הסוציואקונומי ושיעור האבטלה משפיעים גם הם על ביקוש. בחמש הערים הראשונות בטבלה האוכלוסייה קטנה, ומספר התושבים ביישוב עומד בממוצע על 29 אלף. אם אנו מדברים על שכונות ספציפיות, הרי שמדובר על אוכלוסייה מצומצמת של כמה מאות או אלפים בודדים - דבר המצביע על ביקוש נמוך.
■ ניהול: בהנחה שהמשקיע לא בהכרח גר קרוב לאחת השכונות הללו, קיים קושי בניהול שוטף של הנכס, טיפול בבעיות, איתור שוכרים וכיו"ב. ניהול הנכס עולה כחודש שכירות בתוספת מע"מ, מכאן שבעמודת ההוצאות נוספת הוצאה בגובה סביב 10% מהשכירות השנתית, דבר שמוריד את התשואה אף נמוך יותר.
בשורה התחתונה, אחד המרכיבים החשובים ביותר למשקיע הוא הסיכון. רוב המשקיעים ההולכים שבי אחר שיעור התשואה, המפורסם ללא נתונים מלאים, מגלים שבהרבה מקרים התשואה אינה מגלמת את הסיכון שהם לוקחים. טוב יעשו המשקיעים אם ייסעו לאותם מקומות אשר "מבטיחים" להם תשואה גבוהה, ירגישו את השטח, את אופי האוכלוסייה, המורכבות, הביקושים, הקשיים, החסרונות/יתרונות בניהול נכסים שכאלו ויבינו האם התשואה תואמת את הסיכון והזמן, רבים יגלו כי לעתים כדאי להשקיע בנכס עם תשואה דומה בערי המטרופולין המבוססות עם אזורי תעסוקה, ומגוון מוסדות תרבות ושירותים, המהווים מרקם עירוני ושכונתי תומך.
הכותב משקיע נדל"ן ובעל הבלוג "גורו נדל"ן"