פרויקט דפנה ארלוזורוב / הדמיה: 3D
נדב ברקוביץ, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.אי, פרסם השבוע את הערכתו לפוטנציאל של חברת נכסים ובניין, בעקבות ההתעניינות הגוברת ברכישת השליטה בדסק"ש.
בעדכון למשקיעים כתב ברקוביץ כי "עד כה, מרבית המציעים (למניות השליטה בדסק"ש; ע"כ) מגיעים מתחום הנדל"ן, כאשר לפי הפרסומים, הכוונה היא להישאר עם החזקות הנדל"ן בקבוצה באמצעות החזקותיה בחברות נכסים ובניין ומהדרין. לכן נשאלת השאלה, מהו הפוטנציאל בנכסים ובנין ובמהדרין שהמשקיעים רואים? בחברת מהדרין נראה כי התשובה לכך פשוטה. מהדרין היא חברה עם פוטנציאל קרקעות להשבחה עתידית בהיקף גדול, שרלוונטית לכל חברת נדל"ן בישראל".
ברקוביץ הוסיף כי בנכסים ובנין התשובה קצת יותר מורכבת. לדבריו, שתי ההחזקות המשמעותיות ביותר שלה הן בניין HSBC בניו יורק ו-30% ממניות חברת גב-ים. ביחד שתי החזקות אלה מהוות, לדבריו, כ-60% משווי הנכסים של החברה. "שאר נכסי החברה מורכבים מהחזקה ישירה בנכסים מניבים (בית רומנו, בית נכסים ובית אבגד), שמהווים יחד כ-7% משווי הנכסים. נכסים נוספים כוללים את ההחזקה בישפרו, שהחברה התקשרה בהסכם למכירת מלוא ההחזקה לפי שווי של 800 מיליון שקל, החזקה בפרויקט טיבולי בלאס וגאס, פעילות מגורים בישראל והחזקות אחרות בשווי לא משמעותי. נכסים ובנין השתתפה גם בהנפקת המניות האחרונה של נורסטאר (בעלת השליטה בגזית גלוב; ע"כ), וכעת היא מחזיקה 14.2% מהחברה", כתב.
"מבחינת הצפת שווי, גב-ים היא החזקה סחירה, שנפגעה עד כה פחות מאירועי הקורונה. החברה, שפועלת בשוק המשרדים לחברות הייטק גדולות, נסחרת במכפילים גבוהים יותר לעומת שאר חברות הנדל"ן המניב המתחרות. גם ההחזקה בבניין HSBC מתומחרת באופן די מלא, כאשר הנכס צפוי להניב NOI שנתי של 49 מיליון דולר (בהנבה מלאה) והשווי האחרון הוא 905 מיליון דולר, המגלם תשואה של 5.4%", הוסיף ברקוביץ.
מניית נכסים ובניין זינקה ביותר מ-40% מאז שנטל השופט חגי ברנר את השליטה בקבוצת אי.די.בי-דסק"ש מידיו של אדוארדו אלשטיין. בעקבות הזינוק נסחרה ביום שלישי החברה לפי שווי שוק של 1.86 מיליארד שקל - קרוב יחסית ל-NAV שלה לפי האנליסט ברקוביץ, שעומד על כ-2.14 מיליארד שקל.
אז מהיכן יכול לנבוע פוטנציאל ההשבחה של נכסים ובניין? לדברי ברקוביץ, יש שני גורמים שיכולים להוביל לכך: הראשון הוא היקף המזומן העצום שבידי החברה (2 מיליארד שקל כיום, ועוד 800 מיליון שקל שאמורים להתקבל ממכירת החברה הבת ישפרו), שיוכל לשמש לכניסה לפעילויות חדשות או לחיזוק פעילויות קיימות. הגורם השני, לדבריו, הוא הפרויקטים בתכנון של התחדשות עירונית. "לנכסים ובנין כמה פרויקטים עם פוטנציאל השבחה גדול שכמעט ואינם מתומחרים. הפרויקט הגדול מכולם הוא פרויקט דפנה ארלוזורוב בתל אביב", כתב.
"נכסים ובנין מחזיקה 65% בפרויקט בהיקף של 1,226 יחידות דיור, מתוכם 654 יחידות דיור למכירה ו-170 יחידות להשכרה. פרויקט גדול נוסף נמצא בראשון לציון, בהיקף של 800 יחידות דיור, מתוכן 586 יחידות למכירה עם שטחי מסחר ומשרדים. פרויקטים נוספים כוללים את חדרה, קרית אונו, מנדרין תל אביב, פתח תקוה ומורדות הכרמל. עד כה, פרויקטים אלה קודמו באיטיות - ואנו מעריכים כי עם שינוי השליטה, צפויה התקדמות והצפת ערך", כתב ברקוביץ.