משכנתא / צילום: שאטרסטוק
בשבוע שעבר התראיין שמאי המקרקעין חיים אטקין ל"גלובס" וטען כי בתוך כחודשיים תסתיים ההקפאה של תשלום המשכנתאות, ואז הכול פה יקרוס, מאחר שלאנשים אין יכולת לעמוד בתשלום המשכנתאות. עוד הוא הוסיף בראיון כי בישראל יש בועת נדל"ן. ההמלצה שלו היא להמתין ולא להיכנס להרפתקאות פיננסיות ארוכות-טווח, המחירים ירדו, והבנקים יולאמו.
■ "בעוד חודשיים תסתיים הקפאת המשכנתאות, ואז הכול יקרוס"
לעניות דעתי, התנבאות רואה שחורות כזו היא לא אחראית בלשון המעטה, מסיבה פשוטה שניתן להדגימה בקלות: עד שנת 2010, טרם רכישתה על-ידי חברת הראל, חברת Emi הציעה מימון של עד 95% משכנתא, וכך קרה שכמעט כל מי שרצה לקנות דירה באותה תקופה, היה יכול לרכוש כזו בשווי מיליון שקל עם רק 50 אלף שקל הון עצמי; זאת בתנאי שהוא עומד ביכולות ההחזר. כך נוצר מצב שבשנות ה-2000 המוקדמות דירות שהיו בבעלות, היו ברובן ממונפות, וזו גם אחת הסיבות לתופעה הנפוצה שראינו מאוחר יותר - שלל דירות שנמצאו בכינוס נכסים, כתוצאה מאי-עמידה בתשלומים (כיוון שרוב הדירה הייתה ממימון ולא מהון עצמי, לא היה לבעליהן כל אינטרס להילחם עליהן).
בעשור האחרון קרו שני דברים מרכזיים. הראשון - בנק ישראל הגביל את המימון על הדירה עד 75% ממחירה לזוגות צעירים שזו דירתם הראשונה ולמשפרי דיור, וב-50% למשקיעים. הדבר השני הוא מחירי הדירות שנסקו בעשור האחרון ועלו ביותר מ-100%. כלומר, חלק עיקרי משווי הדירה מורכב כיום מהון עצמי - הפוך לחלוטין מהמצב בתחילת שנות ה-2000. בחישוב פשוט, מי שרכש ב-2011 דירה במיליון שקל וקיבל מקסימום מימון של 75% (=750 אלף שקל), והיום דירתו שווה כבר כ-2 מיליון שקל, אזי מרכיב ההון העצמי של אותו קונה הוא יותר מ-60%, וזה עוד טרם הפחתה יחסית של החזרי הקרן. מצב זה, המשקף את רוב משקי-הבית כיום, מאפשר לרבים הנמצאים בקשיים כלכליים כתוצאה ממשבר הקורונה, לקחת מהבנק למשכנתאות הלוואה לכל מטרה כנגד הנכס. מצב זה לא היה מתאפשר בתחילת שנות ה-2000 מסיבות המינוף כאמור.
לכך יש להוסיף את העובדה שבכל שנה יש למעלה מעשרת אלפי ביקושים לדירות מעבר להיצע (ביקוש המצטבר כל שנה), כתוצאה מאוכלוסייה שגדלה, גירושים והון פנוי להשקעה. בד-בבד ישנה ירידה בהתחלות הבנייה. בשנים האחרונות זה קרה כתוצאה ממכרזי מחיר למשתכן ומיעוט במכרזי קרקע חופשית לבנייה ומייקור הקרקעות הפרטיות, והשנה - בגלל מגפת הקורונה החל מחודש מרץ. התחלות הבנייה פחתו משמעותית ב-2020 מהשנה שעברה (ב-20 אלף יחידות פחות מהתקופה המקבילה אשתקד).
עובדה נוספת שיש להביא בחשבון היא ששיעור הריבית במדינת ישראל כיום הוא אפסי, מה שמעודד לקיחת משכנתא לצורך רכישת דירה (הוותיקים זוכרים את הריביות הגבוהות בגובה 8% ו-9% בתחילת העשור הקודם).
בנימה אישית, אני לא צופה עלייה בריבית בנק ישראל בתקופה הקרובה, שכן כדי להתמודד עם רמת האבטלה וההשלכות השליליות על המשק שנגרמו בעקבות משבר הקורונה, המדינה תהיה חייבת להחזיר את המשק לצמיחה - ומשק בצמיחה חייב ריבית נמוכה!
על כן, שלוש הסיבות המרכזיות שמניתי - מרכיב ההון העצמי בדירה, היקף הביקוש שעולה על ההיצע והריבית הנמוכה משמעותית של בנק ישראל - מביאות אותי למסקנה כי לא יהיו במדינת ישראל מימושי נכסים ובטח לא ירידת מחירים. ההפך מכך.
רונן שטרית הוא יו"ר ובעלי רשת התיווך הארצית אנגלו סכסון