לחיצת יד / אילוסטרציה: shutterstock
מרדכי גרין (איבגי) ואריה פרידמן הם יזמי נדל"ן. באוקטובר 2012, בפגישה ביניהם, סיפר איבגי לפרידמן כי הוא מנהל משא ומתן לרכישת מגרש באילת, אשר עליו ניצב בניין מסחרי, וכי בכוונתו להרוס את המבנה ולבנות במקומו מבנה חדש תוך ניצול מיטבי של זכויות הבנייה. איבגי ביקש להיוועץ בפרידמן ביחס לדרך המועדפת לעשות כן.
השניים נפגשו פעם נוספת, ולטענת פרידמן, במהלך הפגישה השנייה הוא סיפר לאיבגי כי עלה בראשו רעיון חדשני שיאפשר להגדיל את זכויות הבנייה במגרש, ונכרת ביניהם הסכם שלפיו בתמורה לגילוי הרעיון יחלוק עימו איבגי, באופן שווה (50-50) את הרווחים שיתקבלו כתוצאה מהגדלת הזכויות. השניים לחצו ידיים ואז חשף פרידמן בפני איבגי את הרעיון - הגדלת זכויות הבנייה בדרך של בניית קומה נוספת, וזאת מכוח סעיף חוק הנוגע למבנים מסחריים בתמ"א 38. איבגי אישר שהפגישה הסתיימה בלחיצת יד, אך טען כי הדבר חסר משמעות, וכי הפגישה נסבה על בחינת אפשרות להעסקתו של פרידמן בפרויקט, ללא סיכום לעניין הרווחים.
איבגי התקשר בהסכם אופציה לרכישת המגרש, ובמקביל קידם הליך תכנוני שהתבסס על רעיון-פרידמן (בתחילת התהליך התכנוני שותף פרידמן, ואולם לאחר מספר חודשים מודר על ידי איבגי), ובפברואר 2014 ניתן אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באילת, להריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש בן שתי קומות (בהתאם לתמ"א 38/3). בעקבות האישור מימש איבגי את הסכם האופציה, תמורת 14 מיליון שקל.
בין איבגי לפרידמן התקיימה פגישה נוספת, הוחלפו מיילים, נשלחו ותוקנו טיוטות הסכם שבמסגרתן הופחת שיעור הרווחים שיגיעו לפרידמן בגין הקומה הנוספת מ-50% ל-33% - ואולם לא נחתם הסכם בכתב.
פניות חוזרות ונשנות של פרידמן לאיבגי לחתום על הסכם נדחו בלך ושוב, ופרידמן הגיש תביעה לבית המשפט המחוזי בדרישה ל-50% מרווחי הקומה השנייה.
בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת פרידמן וקבע כי על איבגי לשלם לפרידמן 3 מיליון שקל, שהם 50% מהרווח בגין הקומה הנוספת. על פסק הדין ערערו לבית המשפט העליון הן איבגי והן פרידמן.
בית המשפט העליון אישר את קביעת המחוזי וקבע כי בפגישה התקיימו הדרישות הקבועות בדין לכריתתו של חוזה מחייב בעל-פה: דרישת גמירות דעתם של הצדדים, ודרישת המסוימות. עם זאת, העליון קיבל באופן חלקי את ערעורו של איבגי, והעמיד את שיעור הרווחים המגיעים לפרידמן על 33% (2 מיליון שקל במקום 3 מיליון שקל).
העליון מכתיב כאן את כללי המשחק - ארבע תובנות המחייבות זהירות בהתנהלות בשוק הנדל"ן:
1. חוזה נדל"ן מחייב גם אם אינו בכתב. בפסק הדין דובר על הסכם לחלוקת רווחים בתמורה לגילוי רעיון תכנוני, ומאחר שאין מדובר בעסקה לרכישת זכויות במקרקעין הדין אינו מחייב התקשרות בהסכם בכתב.
2. ללחיצת יד יש משמעות, ואין להקל ראש במחוות. העליון נתן משקל לפגישה שלוותה בלחיצת יד, אף שלא נחתם לאחריה הסכם בכתב.
3. מייל יכול להוות זיכרון דברים לכל דבר ועניין. העליון נתן משקל רב למייל שכתב איבגי לפרידמן לאחר הפגישה, ובמיוחד למילים, "כדי שתהיה רגוע אני שולח לך במייל את התנאים שסגרנו כדלהלן". בית המשפט אף קובע כי די במייל הזה כדי ליצור זיכרון דברים מחייב.
4. רעיון שווה כסף. אין הכרח להזיע והשורה התחתונה היא החשובה. בתמורה לרעיון (שיש שיאמרו שכלל אינו חדשני שכן הוא עולה מהוראות התמ"א הנגישות לכול), וללא טרחה משמעותית מצידו, זכאי פרידמן למיליוני שקלים.
ע"א 4933/17, ע"א 9702/17
הכותב שותף וראש מחלקת נדל"ן ומימון במשרד ליפא מאיר ושות’