חברת הנדל"ן אספן גרופ, שנמצאת בשליטת רוני צארום, מזהה פוטנציאל בפעילות המלונות והנדל"ן של היזם הירושלמי הוותיק שלמה דהוקי, שבאחרונה קידם מהלכים להכנסתה לבורסת תל אביב באמצעות מיזוג לשלד בורסאי. ל"גלובס" נודע כי אספן גרופ מנהלת מגעים להשקעה משמעותית בחברה של דהוקי, פאי סיאם, בהיקף מוערך של 225-250 מיליון שקל, כנגד הקצאת כ-50% ממניותיה - במהלך המשקף לפאי סיאם שווי של 450-500 מיליון שקל "אחרי הכסף".
פעילות הנדל"ן של דהוקי נחשפה באחרונה למשקיעים בשוק ההון המקומי, בעסקה שבמסגרתה חברת הנפט הכושלת גוליבר אנרג'י תכננה לצקת לתוכה את פעילות המלונאות והנדל"ן המניב של פאי סיאם, העוסקת בייזום, תכנון, הקמה וניהול של נדל"ן מניב בישראל, עם התמקדות באזורי הביקוש בתל אביב ובירושלים. לפי הנתונים שהיא מציגה, לחברה של דהוקי נכסים (מניבים, בהקמה ובתכנון) בשווי של כ-830 מיליון שקל, והיא נמצאת בתהליכי תכנון והקמת פרויקטים בעלות משוערת של יותר מ-1 מיליארד שקל.
בין הפרויקטים הבולטים של חברת פאי סיאם בתל אביב, היא מחזיקה מלון בהקמה ברחוב הירקון, שאותו צפויה לנהל רשת ישרוטל, בקרקע ברחוב המרד, שעליה מתוכנן לקום בית דיור מוגן, ובקרקע בדרך משה דיין פינת ההגנה (מתחם "בזק-ההגנה"), שעליה מתוכנן פרויקט למגורי סטודנטים או מרכז בריאות.
בירושלים מחזיקה פאי סיאם, בין השאר, בקרקע ברחוב בן יהודה, שעליה פועל מלון עם יותר מ-100 חדרים תחת המותג איביס (Ibis), וכן חתמה על הסכם לרכישת נכס ברחוב החבצלת שבמרכז העיר, שעליו מתוכנן לקום מלון.
דהוקי, לפי מצגת החברה שפורסמה לקראת המהלך מול גוליבר אנרג'י, הוא בעל "ניסיון של כ-30 שנה בייזום, בניהול, בתכנון ובבנייה של פרויקטים למגורים, מסחר, תעשייה, מלונאות, דיור מוגן ועוד". נוסף על כך, היה בעבר דהוקי זכיין של רשתות המזון המהיר פיצה האט ו-KFC בישראל.
גוליבר אנרג'י מעוניינת בהנפקה
במקביל להשקעה שמתכננת אספן בחברה של דהוקי, נבחנת גם אפשרות להשקעה בכיוון ההפוך, שבמסגרתה ישקיע דהוקי עשרות מיליוני שקלים במניות אספן - מהלך שאם ייצא לפועל, יתבצע לפי שווי חברה כפול ויותר משווי השוק הנוכחי של אספן, העומד על כ-325 מיליון שקל.
מטיוטת תשקיף שפרסמה גוליבר אנרג'י לצורך הכנסת פעילות הנדל"ן של דהוקי לבורסה בחודש שעבר, עלה כי היא מעוניינת לבצע הנפקת מניות לציבור, שחלק מהתמורה בה תשמש לרכישת נכסים מדהוקי. זאת, אחרי שמוקדם יותר השנה חתמה על הסכם לביצוע עסקת החלפת מניות להכנסת פעילות הנדל"ן לתוכה.
עוד חשפה טיוטת התשקיף כי חלק מתמורת ההנפקה מיועדת לרכישת שני נכסים מידיו של דהוקי - מלון נוסף תחת המותג איביס, הפועל ברחוב יצחק אלישר שבמרכז ירושלים, ומלון בהקמה, שאותו צפויה לנהל רשת אקור (ACCOR) במבשרת ציון, הסמוכה לירושלים. נוסף על כך, חלק מתמורת ההנפקה מיועדת לפירעון חלק מהתחייבויותיה של פאי סיאם לבנקים.
דוחות פאי סיאם של דהוקי חשפו כי במחצית הראשונה של 2020 הכנסותיה התכווצו בחצי, בעיקר בהשפעת משבר הקורונה על פעילות המלונאות, והסתכמו בכ-3.5 מיליון שקל בלבד. בד בבד, נהנתה החברה משערוכי נכסים, כך שהרווח הנקי שלה למחצית השנה קפץ ב-35% ל-25 מיליון שקל.
פאי סיאם התחילה לרשום הכנסות משמעותיות בשנה שעברה, אז הן הצטברו לכ-17 מיליון שקל, עיקרן מתחילת פעילות בית המלון ברחוב בן יהודה בירושלים. בזכות שערוך נכסים של יותר מ-60 מיליון שקל, הרווח הנקי שלה אשתקד הגיע ל-44 מיליון שקל. גם בשנתיים קודם לכן (2018-2017) נהנתה פאי סיאם משערוכי נכסים ניכרים, של יותר מ-80 מיליון שקל בכל שנה.
מניית אספן ירדה 35% השנה
חברת אספן גרופ, שנמצאת בשליטת יזם ההייטק המצליח צארום, עוסקת ברכישה, השכרה וניהול נדל"ן מניב במערב אירופה - הולנד, גרמניה ושווייץ - וכן בישראל. לפי נתונים שפרסמה החברה באחרונה, היא מחזיקה בשטחי השכרה בהיקף של כ-340 אלף מ"ר (חלקם יחד עם שותפים), בשיעור תפוסה ממוצע של 94%, עם כ-280 שוכרים.
עוד ציינה אספן, בהובלתם של היו"ר גיא פרג והמנכ"לית צופית הראל, כי במסגרת האסטרטגיה שלה היא פועלת למיקוד הפעילות העסקית בהולנד ובישראל בתחום המשרדים והלוגיסטיקה, להורדת המינוף, שמירה על נזילות גבוהה, שיפור ביחסי הכיסוי והגדלת ההון העצמי.
כיום כ-50% משטחי ההשכרה של אספן הם למשרדים וחברות הייטק, כ-30% תעשייה ולוגיסטיקה, בעוד שטחי ההשכרה לענפי המלונאות והנופש מהווים רק 7% מסך שטחי ההשכרה שלה (כ-22 אלף מ"ר), והיתרה (14%) למסחר. בתחום המלונאות מחזיקה אספן בבית המלון רמדה ריזורט חדרה במתחם כפר הים, המהווה חלק מפעילות הנדל"ן המניב שלה מאז 2019, ובסמוך אליו יש לה קרקע של כ-35 דונם עם זכויות בנייה של כ-88 אלף מ"ר.
בסיכום המחצית הראשונה של 2020 הכנסותיה של אספן נשחקו ב-16% ל-112 מיליון שקל, ואחרי שערוך שלילי לנכסיה, בשורה התחתונה הרווח הנקי שלה נמחק כמעט לגמרי, והסתכם בכ-1 מיליון שקל, אחרי רווח נקי של כ-40 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2019.
כמו מרבית מניות חברות הנדל"ן המניב בבורסה, גם זו של אספן גרופ סובלת מחולשה מאז פרוץ משבר הקורונה מוקדם יותר השנה, ומתחילת השנה ועד כה מנייתה השילה מערכה כ-35% ומשקפת לחברה שווי שוק נוכחי של כ-325 מיליון שקל.