בניין נטוש בחיפה / צילום: ויטלי דובוב דותן
אתר אינטרנט חדש, www.vacant.co.il, הוקם לאחרונה על מנת לייצר מאגר מידע של המבנים הריקים והנטושים בישראל. אם יש לידכם בניין נטוש, אתם יכולים להוסיף אותו בעצמכם למאגר. החזון של יוזם האתר, ויטלי דובוב דותן, הוא לתת מענה לכל הגורמים המחפשים מידע על מבנים נטושים, בין אם למטרת אקטיביזם, יזמות עסקית, יזמות תרבותית, קידום חקיקה או מתוך עניין אישי.
בימים אלה דובוב בראשית מחקר לדוקטורט בתכנון ערים שייוחד לתופעת המבנים הריקים והנטושים. בעיניו של דובוב דותן מדובר בבעיה מהותית המקשה על עירוניות איכותית, מכבידה על הרשויות מבחינה כלכלית ותפקודית, שלא לדבר על הפוטנציאל הלא ממומש של פתרון למצוקת הדיור.
האם יש דרך להעריך כמה מבנים נטושים יש בארץ?
"הלמ"ס בודקת רק את נושא דירות המגורים. על פי נתוניה משנת 2017, יש בארץ כ-170 אלף דירות נטושות. היקף התופעה בעיר ת"א-יפו הגיע ל-19 אלף דירות, בירושלים, 15.1 אלף דירות ובחיפה 10,600 דירות. למרבה הצער, אין בידי הלמ"ס או בידי הרשויות המקומיות נתונים מפורטים ברמה עירונית".
מה בעצם הבעיה עם זה שיש מבנים לא מאוישים?
"זה ידוע שהזנחה גוררת הזנחה. מבחינת בעלי הנכסים, ככל שהנכסים שלהם עומדים נטושים, אז עלויות השיקום אחר כך יהיו גבוהות יותר, כי הנכס מתדרדר. בעל הנכס מפסיד הכנסה שהיה יכול לקבל לו היה משכיר או מוכר את הנכס. צריך לדבר גם על שכנים של דירות לא מאוישות, שאיכות החיים שלהם יורדת.
"מחקר שנערך בטכניון מגלה שבניין נטוש מוריד את ערך הבניינים שלידו בכ-6%. הרשויות מפסידות הרבה כסף מארנונה. כל עירייה מפסידה מיליונים. ולא רק זה, הן גם נאלצות לבזבז כסף על המבנים הנטושים שמושכים אליהם מפגעים - אם זה מפגעי תברואה, שריפות. זה ברור שככל שיש יותר מבנים ריקים אז התנועה ברחובות מתדלדלת ויש יותר הזנחה וזה מוריד את הכלכלה העירונית באופן כללי. מבחינת הממשלה, יש בבניינים הנטושים פוטנציאל נדל"ני אדיר. בעיניי, קודם כול צריך להשמיש את מה שכבר קיים ורק אח"כ לבנות בניינים נוספים על שטחים פתוחים".
איך אתה מתחבר לנושא הזה?
"עכשיו זה זמן קורונה והבעיה הולכת וגדלה. יש משבר כלכלי וסגר ומעבר לאונליין. כבר לא מדובר רק במבני מגורים אלא גם בחנויות, במסעדות ובמשרדים. העולם הכלכלי משתנה. אני מעריך שיהיו לכך השלכות רבות על הערים ועל העיריות. אני לא יזם, אני לא משקיע, אני לא ראש עיר. אני איש מקצוע שהנושא הזה בדמו. ככל שנכנסתי לעניין יותר לעומק, גיליתי שצריך לעשות סדר בבלגן, לייצר מסגרת כדי שתהיה שפה משותפת לדיון. הקמתי את אתר האינטרנט כדי למפות מבנים נטושים וגם ריקים. המבנים האלה הם רק עוד אספקט של הידלדלות החיים העירוניים".
האם זו תופעה שמאפיינת ערים עניות, או אזורי שוליים?
"ממש לא. אין לזה מאפיינים. זה בכל מקום, בכל רמה כלכלית. באזורים יותר או פחות מבוקשים. גם באזורים לכאורה מבוקשים, במרכז ת"א וביפו, יש חללים ריקים. האם הם נטושים או ריקים? זו שאלה טובה. אני בטוח שאם תסתכל על כל מגדלי המשרדים תגלה שלא כולם מאוכלסים".
מה אתה חושב שצריך לקרות עם המבנים הנטושים?
"כשאני מסתכל על בניין נטוש, אז זה באמת קניין פרטי וזכותו של בעל הנכס לשפץ אותו, להוסיף לו קומות, להרוס אותו, או לא לאכלס אותו. מצד שני, בניין זה לא מוצר כלכלי פרטי. מרגע שהוא עומד במרחב הציבורי הוא משפיע על סביבתו. אם זה המצב, אז מי שאחראי על הפתרון זה לא רק בעל הנכס, אלא גם מי שמייצג את האינטרס הציבורי, שזה הממשלה והרשויות המקומיות. עד כה לא קורה שום דבר משום שאין הסדרה של מנגנון והפונקציה שתטפל בבעיה".
ומה לדעתך ניתן לעשות?
"הצעד הראשון הוא יצירת מנגנון עירוני ייעודי שיהיה אחראי לוודא שהמבנים בעיר נמצאים בשימוש באופן היעיל ביותר. הצעד השני והמתבקש הוא יצירת מסד נתונים, הכולל מיפוי של כלל הנכסים בעיר וסיווגם לפי הנתונים הפיזיים של כל מבנה ולפי היבטים תכנוניים, הנדסיים, מיסויים ומשפטיים. לאחר הקמת המנגנון ויצירת מסד הנתונים, הרשות המקומית יכולה וצריכה לפעול בשני אפיקים: הראשון הוא אסטרטגי - צמצום התפשטות התופעה, שיווק ויצירת ודאות עסקית לבעלי הנכסים, והסדרת הנכסים בבעלות הציבורית על מנת לשמש דוגמה לשוק הפרטי.
"אפיק הפעולה השני הוא טקטי - יש לייצר תוכנית פעולה ייחודית לכל נכס ונכס, שתביא בחשבון את מאפייניו הייחודיים ותתחשב גם במיקום של הנכס. עד שכל אלו יקרו, הרשות המקומית יכולה להיות הרבה יותר קשוחה. בסופו של דבר, הכוח להחליט אם נכס זכאי להיכנס למסלול הפטור מארנונה נמצא מלכתחילה בידי הרשות המקומית. כמו כן, חוק עזר לשיפוץ חזיתות, סעיף בחוק התכנון והבנייה שנוגע לבניינים לשימור -אלה חוקים שפשוט לא מיישמים אותם".
דובוב דותן טוען שלצד הצעדים האסטרטגיים יש גם פעולות אופרטיביות שהרשות המקומית יכולה לעשות: "אני קורא לזה ‘שברת, שילמת’, כלומר להפיל את כל האחריות על בעל הנכס. להפעיל את הכלים החוקיים שיש היום ולדאוג שישפצו את המבנה, אם לא לאכלס אותו. במקרים שבהם לא ידוע מי בעלי הנכס, וזה קורה לא אחת, הרשות המקומית משתלטת על ה נכס ופשוט משפצת אותו בעצמה. בארה"ב זה קורה באמצעות קרן השקעות. הרשות המקומית קונה נכסים, משפצת ומשכירה או מוכרת.