גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האניגמה של המשק: איך הגיעו המשכנתאות לשיא כל הזמנים ולמה בבנקים בכל זאת חוששים?

ישראל נמצאת במשבר כלכלי חריף, אבל נתוני המשכנתאות מצביעים דווקא על שנת שיא: חוסר היציבות הפוליטית, תוכנית דיור לא בשלה, ריבית נמוכה וקריצה למשקיעים אחראים לכך

רכישת דירה / צילום: Shutterstock
רכישת דירה / צילום: Shutterstock

גם בחודש אוקטובר המשיך הציבור לקחת משכנתאות בהיקף גדול - כך עולה מנתונים שפרסם בנק ישראל. במקביל אחוז דוחי המשכנתאות, מקרב כלל הלווים נותר ברמה יציבה של כ-13%, רמה שדומה לחודשים האחרונים. בחודש שעבר נטל הציבור 7,783 משכנתאות בהיקף כספי כולל של 6.2 מיליארד שקל. בעשרת החודשים הראשונים של השנה הציבור לקח משכנתאות בהיקף כולל של 62.7 מיליארד שקל. מדובר ב-14% יותר מאשר בעשרת החודשים הראשונים של 2019, כך שכבר כעת ניתן להכריז על השנה כשנת שיא בנטילת משכנתאות. מה הסיבות לשיאי המשכנתאות דווקא עכשיו?

הנגיף-לא-העיב-על-חגיגת-המשכנתאות-של--לאתר-

1. חוסר היציבות הפוליטית

שתי עובדות שחשוב להכיר: האחת היא שהקורונה כמעט ולא פגעה במחירי הדירות, אלא רק עצרה גל של עליות מחירים שהחל בשנה שעברה. עובדה שנייה היא שבין שני הסגרים, בחודשים יוני עד ספטמבר, בתקופה שלא היה ברור לאן פני השוק, נרכשו יותר דירות מאשר בתקופה המקבילה ב-2019. הכל כזכור במהלך מגפה שמפילה מאות אלפים למעגל אבטלה וחל"ת, וכשהעיניים נשואות כל הזמן לכיוון הממשלה. גם מבול העסקאות והמשכנתאות קשור לירושלים, ובעיקר לחוסר היציבות הפוליטית. זהו גורם מוכר מהעשור האחרון ככזה שדרבן עליות מחירים וגם עלייה בכמות העסקאות. הרוכשים מבינים שהממשלות היוצאות איבדו שליטה על השוק וחוששים מהמדיניות של הממשלה הבאה.

כך היה ב-2013, בממשלת נתניהו שבה יאיר לפיד שימש כשר האוצר, וככה היה בממשלת נתניהו עם משה כחלון באותו התפקיד. השרשרת הבלתי פוסקת של סבבי בחירות שמלווים אותנו מאז השנה שעברה, שצפויה להמשך גם לתוך 2021, מלווה הפעם על ידי ממשלה שאמורה הייתה לשמש דוגמה ליציבות, אבל כידוע מצטיינת בעיקר בחוסר תפקוד ובחוסר תקציב. הציבור יודע כי קופת הממשלה מתרוקנת בימים אלה במהירות, וכשייקבע תקציב בעתיד יצטרכו למלא אותה במיסוי. בעבר כבר הוכח, שמיסי מקרקעין הם בין האמצעים המיידיים למילוי הקופה, וצעד כזה נתפס כבשורות לא טובות לרוכשי דירות שמעדיפים עסקה כעת, על פני עסקה בעתיד לא ידוע.

2. המתנה לתוכנית דיור חדשה

שר השיכון הנוכחי, יעקב ליצמן, שימש כשלושה חודשים בתפקיד, התפטר במחאה, וכעת חזר למשרד. קשה לראות כיצד הצעד הזה תורם לאמון הציבור במשרד הכה חשוב שעליו הוא מופקד. בדרך הוא הספיק לאשר את תוכנית "דיור במחיר מופחת", שאמורה להחליף את "מחיר למשתכן" של כחלון. בניגוד לתוכנית הקודמת שלוותה בהסברים מקיפים, ונתפסה כפשוטה יחסית, היות ולא נקבעו לה קריטריונים רבים, התוכנית החדשה לא מוכרת לציבור, וכנראה גם ליזמים ייקח עוד זמן עד שיכירו אותה לעומק, היות והיא מורכבת ממספר סוגים של מכרזי מקרקעין, לפי אזורים שונים במדינה. המשמעות: צעירים שהתרגלו בשנים האחרונות לאפשרות לזכות בדירה מוזלת, לא ממש מבינים מה עליהם לעשות כעת.

אמנם רשות מקרקעי ישראל פרסמה מספר מכרזי קרקעות במסגרת השיטה החדשה, ואולם אלה תלויים בחתימה של שר האוצר, ישראל כ"ץ, על התוכנית שמתעכבת כבר חודשיים וחצי, מה שעשוי ללמד על החשיבות של התוכנית בעיניו. מעבר לכך, חישובים שערכנו בגלובס לגבי מספר מכרזים מורים בצורה ברורה, כי מדובר בתוכנית שמייקרת את הדירות לזוגות הצעירים לעומת מחיר למשתכן.

לאור המצב, מה הפלא שלווי מחיר למשתכן ממשיכים לבלוט בקרב לוקחי המשכנתאות. באוקטובר הם היוו כ-13% מכלל המשכנתאות שנלקחו. ולא רק זה: 1,180 הלווים של מחיר למשתכן בחודש שעבר, המשיכו לקחת משכנתאות גבוהות של כ-700 אלף שקל בממוצע, והמשיכו את התופעה שנרשמה מתחילת הקורונה, לפיה רוכשי הדירות במסגרת התוכנית הממשלתית הגדילו מאוד את גובה המשכנתאות שהם לוקחים. זה ביטוי חמור לאי האמון שלהם במערכת. רוכשי דירות של מחיר למשתכן חשים שאם לא ירכשו דירה מוזלת עכשיו - הם יהיו משולים לאנשים שירדו מהרכבת.

3. הדלק הזול שמניע את השוק

הריבית הנמוכה ממשיכה לדרבן את השוק. הריבית הריאלית מגיעה היום ל-1%. לפני שנה הייתה גבוהה ב-20% ולפני שנתיים ב-80%. מדובר בריבית הנמוכה ביותר שקיימת במשק בשנים האחרונות ובכלל, והיא מאפשרת לקיחת משכנתאות בהיקף גדול, ועדיין לשמור על החזרים חודשיים ברמה נמוכה יחסית.

הריבית הנמוכה מקפיצה את כולם לשוק. הזכרנו את הזוגות הצעירים, שלוקחים מאז הקורונה משכנתאות גבוהות יותר, בהתבסס על הריבית הנמוכה. אבל המגזר הבולט ביותר בתחום זה הוא מגזר הממחזרים: כמעט שליש מהמשכנתאות שנלקחו באוקטובר היו כתוצאה של מיחזור משכנתה ישנה.

מיחזור מתבצע לא רק בגלל הריבית הנמוכה, אלא גם בגלל הצעד שבו נקט בנק ישראל, להגדיל את תקרת ההלוואות על חשבון משכון הדירה לגובה של עד 70% משוויה. משקי בית שנקלעים לקשיים, ממירים בימים אלה הלוואות בנקאיות לכל מטרה בהלוואות על חשבון הדירה, ובכך חוסכים לעצמם החזרים שיכולים להגיע לאלפי שקלים בחודש.

בנוסף, הם ממחזרים את המשכנתאות הישנות שלהם, ובכך מציבים את עצמם במיקום הרבה יותר טוב, לפחות מבחינת יציבות פיננסית.

התוצאה היא, שכשליש מכלל המשכנתאות שנלקחו (למעלה משני מיליארד שקלים) נעשו במסגרת מיחזורים. רק ביוני 2015 מוחזרו משכנתאות בהיקפים גדולים יותר מאשר אלה שמוחזרו במהלך אוקטובר האחרון.

יתכן כי האפשרות הזו להמיר הלוואות ומשכנתאות יקרות יחסית במשכנתאות זולות יחסית, גרמה גם לרבים מדוחי המשכנתאות במהלך הסגר הראשון, לשוב ולשלם אותן בפורמט החדש במהלך הסגר השני.

4. כ"ץ "קרא" למשקיעים והם באו

אמרתם ריביות נמוכות - אמרתם משקיעים. אותו מגזר שמחפש בנרות את הערוץ המשתלם ביותר להשקעה. והריביות הנמוכות רק מלבות את החיפוש הזה, שחלקו מוצא את הדרך לנדל"ן.

בשנים האחרונות מגזר המשקיעים הודר מהשוק, עקב מדיניות מכוונת של שר האוצר לשעבר, משה כחלון, שרצה לשמר את השוק לזוגות הצעירים. כחלון עשה זאת בעיקר באמצעות מס רכישה גבוה, שאכן הבריח אותם והוריד מאוד את שיערום בשוק.

לפני כארבעה חודשים השיב שר האוצר הנוכחי, ישראל כ"ץ, את גובה מס הרכישה לסביבה שהייתה נהוגה לפני תקופת כחלון, והמשקיעים הגיבו בהתאם וללא היסוס. המספרים מספרים את כל השינוי. אם בתקופת כחלון משקלם בשוק עמד על 11%-13%, כעת הוא עלה, בזמן קצר, לרמה של 15%-17%. זה עדיין רחוק מהתקופה של לפני 2015, אז משקלם נע סביב 20%-25%.

באוקטובר נרשמו 1,079 משכנתאות בקרב משקיעים. בהיבט היסטורי כולל לא מדובר במספר גבוה, ואולם על רקע חוסר הוודאות הגדול שבו נמצא השוק על רקע הקורונה והקורונה הכלכלית, מדובר במספר נאה שבתנאים מסוימים עשוי להמשיך ולטפס, ואולי נחזור לימים שבהם כמעט כל דירה רביעית בישראל נקנתה על ידי משקיעים. 

עוד כתבות

הסיפורים הבולטים של סוף השבוע / צילום: גלובס

הסיפורים הבולטים של השבת בגלובס: המאסר לבני שטיינמץ וההמלצות של גורו ההשקעות

יותר נשים סוחרות בבורסה והן גם עושות את זה טוב יותר ● כך נפל העיתון החשוב בעולם ברשתו של צעיר קנדי שהתחזה לפעיל דאע"ש ועוד סיפורים בולטים מהסופ"ש האחרון

מתוך הסרט "קרעים של אישה" / צילום: Benjamin Loeb  Netflix

"קרעים של אישה": כמו שיר לא מוצלח בסדנת כתיבה

בסוף הסרט "קרעים של אישה" (נטפליקס) נראה כאילו מישהו התפרץ לסט וצעק "מה  זה! למה כולם עצובים? יאללה, תחייכו קצת!"

בני שטיינמץ /צילום: אביב חופי

בני שטיינמץ נשלח למאסר. אבל זה לא אומר שנראה אותו מחר מאחורי סורג ובריח

שטיינמץ לא ירים ידיים כל כך מהר. למרות שאיש העסקים הישראלי הורשע על ידי שני בתי משפט באירופה, הוא ימשיך לנהל קרבות משפטיים עיקשים ברומניה, בשוויץ וגם בחקירות המתנהלות נגדו בישראל

שדה התעופה החדש של ברלין. מה שהיה אמור להיות סמל הבירה המאוחדת, הפך למבנה שמנציח כישלון גרמני / צילום: רויטרס - Annegret Hilse

גרמניה הגדירה את ישראל כ"מדינה בסיכון גבוה" להדבקה בקורונה; תחמיר תנאי הכניסה

ישראל ו-24 מדינות נוספות יידרשו בכניסה לגרמניה בבידוד של 10 ימים ובהגבלות חמורות יותר מכפי שהתקנות מגדירות כיום ● בנוסף להכרזה על "מדינות בסיכון גבוה", הממשלה הגרמנית הכריזה על "אזורי סיכון למוטציות", מהם היא יכולה להגביל את הכניסה בשל החשש מהתפשטות וריאנטים מדבקים יותר של נגיף הקורונה

"מיצג האסירים" של אין מצב ותנועות המחאה "ביבי שחרר אותנו" / צילום: אין מצב

לקראת דיון הצוללות בבג"ץ: ההפגנות נגד רה"מ והשחיתות השלטונית נמשכות

ההפגנה המרכזית צפויה להתקיים סמוך למעון רה"מ לצד הפגנה בקיסריה מול ביתו הפרטי של נתניהו ● מוקדם יותר יצאו המפגינים למאות מוקדים ברחבי הארץ ● חלק מהמפגינים ממקדים את המחאה הערב בטיפול בפרשת הצוללות וכלי השיט לקראת הדיון הקבוע בבג"ץ ביום שני הקרוב

שטיסל עונה 3 / צילום: יח"צ אוהד רומנו

הסדרה "שטיסל": בחברה שמבוססת על סודות, אובדן השליטה בלתי נמנע

בעונה החדשה של "שטיסל" ("יס") אומנם אין קורונה, אבל גיבוריה מתחבטים בבעיות עם זיקה עמוקה למה שהיא חשפה

מנכ"ל פולקסווגן הרברט דיס מציג את המכונית החשמלית הראשונה של החברה מדגם ID.3 בספטמבר 2019 / צילום: Associated Press, Michael Probst

איך נכשלה תוכנית ב-50 מיליארד דולר של פולקסווגן להביס את טסלה

בעיות תוכנה פגעו במאמץ של יצרנית כלי הרכב הגדולה בעולם להשתלט על שוק המכוניות החשמליות ● "וול סטריט ג'ורנל" צולל לתוך ההימור הגדול ביותר של תעשיית הרכב המסורתית

שלט של בית למכירה בארה“ב. / צילום: רויטרס

מכירות הבתים הקיימים בארה"ב הגיעו לרמה הגבוהה ביותר מזה 14 שנה

שיעור ריבית נמוך מאוד ואילוצי עבודה מהבית במהלך המגפה מדרבנים את הביקוש

יעל טרויכין / צילום: שי הנסב

"הקורונה לימדה אותי שאנחנו יותר חזקים ממה שחשבנו"

יעל טרויכין, מנהלת הפעילות של טרנד מיקרו ישראל, על התמודדות של חברה לאבטחת מידע בימי קורונה

עבודה מהבית / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הזינוק בעבודה מהבית בקורונה מושך סטארט-אפים מענף הנדל"ן

עובדים צעירים רבים שעזבו את הערים הגדולות מתכננים לחזור אליהן בעתיד, וצריכים בינתיים דירות מרוהטות

היועמ”ש, ד”ר אביחי מנדלבליט / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

יועמ"שית הכנסת למנדלבליט: למה כתב האישום המתוקן נגד רה"מ לא הוגש מחדש לכנסת?

יועמ"שית הכנסת פנתה אל מנדלבליט וביקשה להבין מדוע לא הגיש את כתב האישום המתוקן נגד רה"מ על שולחן יו"ר הכנסת, צעד אשר היה מאפשר לרה"מ לבקש חסינות מהכנסת בשנית אם ירצה

חיסון לקורונה של פייזר במרפאה בירושלים / צילום: Associated Press, Ariel Schalit

מה כדאי לדעת על הזן הדרום אפריקאי החדש של נגיף הקורונה

חוקרים מזהירים שהווריאנט החדש עשוי להתפשט מהר יותר ולפגוע ביעילות החיסונים

מאיר בנימיני - תאטרון פלאים / צילום: שוקי לוי

"אני כבר ברמה של יאוש. גם אם לקוח מתקשר אליי ואומר לי 'בוא נדבר על הקיץ', מהפחד, אני לא רוצה"

מאיר בנימיני הוא הבעלים של תיאטרון הילדים "פלאים" ● "אם בתקופות רגילות היינו מתפרנסים יפה ומתנדבים לעשות הצגות בחינם, עכשיו פתאום צריך לעזור לשחקנים עצמם" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

גיורא אלמוגי / צילום: יונתן בלום

או.פי.סי משלימה את עסקת הענק בארה"ב בכ-648 מיליון דולר

עם השלמת העסקה, תחזיק או.פי.סי ב-70% ממניות CPV, כאשר ב-30% הנוספים יוחזקו ע"י כלל ביטוח, מגדל ופועלים שוקי הון

עסקה / צילום: Shutterstock

שיתוף פעולה בין מתווכים: למי הלקוח ישלם

כששני מתווכים בוחרים לשתף פעולה, בית המשפט נדרש להחליט מי מהם ייחשב "הגורם היעיל" בעסקה

איך לנהל שיחת חולין / צילום: Shutterstock

שיחה בלי מסדרון - כאילו שלא היה קשה עם הסמול טוק גם קודם

אפי הוא מנהל מבריק שלומד מהר - אבל אין לו מושג ירוק אין לנהל שיחת חולין ● עד כה הוא הצליח להסתדר, אבל הקורונה הציבה בפניו אתגר חדש: סמול טוק - בזום ● מה עושים כשלמחסום הבושה מתווסף מחסום העדשה?

איך לעבוד עם איגוד עובדים חזק? / צילום: Shutterstock

איך לעבוד עם איגוד עובדים חזק?

איך מנהלים יכולים להתמודד עם ארגוני עובדים ומה ההבדל בין הארגונים בארץ לארגונים באירופה ● טור ייעוץ 

מטרו / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

"הרכבת תאפס את ערך הדירות": מי מתנגדים למטרו ומדוע

אלפי תושבים ברעננה חוששים שפרויקט המטרו יפגע אנושות בערך בתיהם ובדרך נמיר בת"א דואגים שהרכבת לא תאפשר להם לבצע התחדשות עירונית ● בעוד יומיים יסתיים המועד להגשת השגות (התנגדויות) נגד המקטע הצפוני של קו המטרו M1 ● גלובס עושה סדר

סקר הסקרים: לפיד מתחזק ומתקרב לסער, בנט במגמת ירידה

מדינת ישראל הולכת לבחירות בפעם הרביעית בתוך שנתיים ● גלובס מביא את הסקרים העדכניים ביותר מכל כלי התקשורת ובודק מי מתחזק, מי נחלש ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה ● העמוד מתעדכן באופן שוטף עם כל סקר חדש שמתפרסם

מימין: הכתבת רוקמיני קלימקי ואנדי מילס / צילום: רויטרס- Romeo Ranoco,AP-Brad Barket Shutterstock

פייק פודקאסט: כך נפל העיתון החשוב בעולם ברשתו של צעיר קנדי שהתחזה לפעיל דאע"ש

עדות מצמררת של צעיר קנדי על שירותו בדאעש הפכה לפודקאסט מצליח ב"ניו יורק טיימס", שזכה לפרסים יוקרתיים ולמיליוני מאזינים ● אלא שאז התגלה שהכול התבסס על תרמית אחת גדולה ● אסף אוני צולל אל מאחורי הקלעים של הפרשה שכולם פספסו בה את הנורות האדומות ● האזינו גם לפודקאסט הצוללת