תל אביב / צילום: שאטרסטוק
שוק הנדל"ן בישראל אמנם מפגין חוסן בתקופת הקורונה, אלא שדווקא בתל אביב שנחשבת לאחת מהערים המבוקשות למגורים בישראל, נרשמת קריסה של שוק הנדל"ן. מנתונים שעיבד אתר madlan לבקשת גלובס, ושמתבססים על נתוני רשות המסים, נמצא כי בעוד שבחודשיים הראשונים של 2020 קצב העסקאות בעיר היה גבוה מהחודשים המקבילים ב-2019, הרי שמפרוץ המגפה, השוק התקרר במהירות. בשבעת החודשים הללו בוצעו בעיר 1,080 עסקאות בלבד, לעומת 3,213 בתקופה המקבילה אשתקד - ירידה של כ-66%.
האיתות הראשון שדברים בתל אביב אינם מתנהלים כבעבר הגיע בסקירה של אגף הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, לרבעון השני של 2020. באותו רבעון, שכזכור בו התקיים הסגר הראשון בתקופת הקורונה, נרשמה ירידה כללית במספר העסקאות שבוצעו במדינה, ואולם במחוז תל אביב (שכולל גם ערים כמו רמת גן, גבעתיים ועוד) הירידה הייתה המשמעותית ביותר ועמדה על 41% לעומת הרבעון שלפניו, ו-34% לעומת הרבעון המקביל ב-2019. באותם ימים ההנחה הייתה שמדובר בירידה טבעית לאור המצב והמפולת הכלכלית הצפויה.
איתות לקשיים מהכלכלנית הראשית
החל מחודש יוני המצב דווקא השתפר, וכמות העסקאות שבוצעה בכל הארץ זינקה. כך למשל בין יוני לספטמבר הממוצע החודשי עלה על עשרת אלפים עסקאות לחודש, נתון שמצביע על רמה גבוהה ביחס לשנים האחרונות. כעת מסתבר שדווקא העיר ללא הפסקה נעצרה, ולא הצליחה לחזור לרמה של 2019, ולהיפך - מספר העסקאות בה הלך והצטמק עד שהגיע לעשרות בלבד באוגוסט ובספטמבר. יודגש כי עקב עיכובים אפשריים ברישומי עסקאות ברשות המסים, יתכן שהנתונים עוד ישתנו, אבל לא ברמה כזו שתשנה את התמונה הכללית.
ביטוי נוסף לשפל הוא הסקירה הרבעונית של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) על מחירי עסקאות שבוצעו בערים הגדולות בארץ. זו אמנם אינה כוללת את כל העסקאות שבוצעו בשוק, והיא עתידה להתעדכן ברבעון הבא. ואולם המגמה ברורה: כשמדובר בעיר תל אביב הסקירה הסתמכה על מדגם של 354 עסקאות, לעומת מדגם של 949 עסקאות, עליו הסתמכה ברבעון השלישי של 2019. לפי נתוני הלמ"ס השפל התל אביבי דבק גם בערים שמסביבה, אם כי באופן מתון יותר.
"מכל הערים בישראל, תל אביב היא הנפגעת העיקרית מהקורונה מבחינת כמות העסקאות שמבוצעות בה", מסביר טל קופל, המשנה למנכ״ל madlan. "אם בוחנים רק את הרבעון השלישי לעומת המקביל לו אשתקד, בירת הנדל"ן של ישראל מציגה ירידת ענק של כמעט 80% במספר העסקאות".
הסיבה העיקרית לכך היא בעיקר המחירים הגבוהים של הנדל"ן בעיר, גורס קופל. "העניין הזה בעייתי כאשר העתיד הכלכלי אינו ברור ונתוני האבטלה רק עולים וגואים. בנוסף, חלק גדול מהיתרונות המובהקים של תל אביב נעלמו בקורונה - חיי התרבות והרחוב התוססים, היותה מלאה במוקדי תעסוקה, והאפשרויות הרבות לבילוי. ה"פרמיה" שבעבר רבים היו מוכנים לשלם על האפשרות לגור בלב העניינים נראית כרגע פחות מוצדקת״, אמר קופל.
המחיר דווקא זוחל מעלה
האם הקיטון החד בכמות העסקאות הביא את בעלי הדירות בעיר להוריד מחירים? נכון לעכשיו התשובה היא שלא. עיבוד גלובס למדד מעלה, שמדד המחירים של מחוז תל אביב הוא קפריזי בהרבה בתקופה האחרונה מהמדד הארצי - עולה בשיעור גבוה יותר מהממוצע הארצי, אך גם יורד בשיעור גבוה מאשר בכלל המדינה. הכמות הנמוכה של העסקאות, עשויה להסביר חלק מה"קופצנות" של המדד התל אביבי. עם זאת הנתון האחרון מלמד כי הדירות כיום יקרות באזור תל אביב ב-0.4% לעומת סוף 2019, לעומת עלייה של 0.7% במדד מחירי הדירות הכללי.
נתון משלים לתמונה הזו הוא זהות הרוכשים: מחיר ממוצע של דירה שנרכשה ברבעון השלישי בתל אביב הגיע ל-3.01 מיליון שקל, המחיר הגבוה אי פעם. הכיצד? ההסבר לכך טמון, ככל הנראה, בנאמנות הגבוהה של אוכלוסיות אמידות שהקורונה לא שינתה את שיקוליהם ורצונותיהם. זאת בעוד שמעמד הביניים ומעמד הביניים-גבוה, הם אלה שהפחיתו במידה ניכרת את הרכישות שלהם.