גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: איך קובעים את גודל הדירות החדשות כשיש לבניין זכויות בנייה נוספות

בבניין במזכרת בתיה הורחבו חלק מהדירות הישנות, וחלק לא הורחבו ונותרו להן זכויות ● בית המשפט הפריד בין הזכויות בקומות הקיימות לבין הזכויות בקומות החדשות

 

בניין שרחוב הנשאים בפתח תקוה שעובר חיזוק במסגרת תמ"א 1\38 / צילום: גיא ליברמן
בניין שרחוב הנשאים בפתח תקוה שעובר חיזוק במסגרת תמ"א 1\38 / צילום: גיא ליברמן

סעיף 13 לתמ"א 38 קובע כי במסלול עיבוי (בשונה ממסלול הריסה ובנייה), לא ניתן לנצל זכויות גם מכוח תוכניות תקפות וגם מכוח התמ"א. במקרה זה מאפשרת התמ"א לבחור האם לנצל את הזכויות מכוח התמ"א או את הזכויות מכוח תוכניות תקפות - הגבוהות מהן. עוד קובע הסעיף, כי יראו את ניצול זכויות התוכניות התקפות, כזכויות שניתנו מכוח התמ"א. הוראה זו רלוונטית בעיקר בנוגע להיטל ההשבחה.

אלא שהמציאות תמיד מורכבת יותר. במקומות רבים חלות תוכניות שאינן מקנות זכויות בנייה "כלליות" למגרש, אלא מקנות זכויות "צבועות" לצורך הרחבת דירות. כך קרה במקרה נשוא פסק הדין.

רקע: במזכרת בתיה חלה תוכנית המקנה לכל דירה בבניין הנדון תוספת של עד 43 מ"ר. לפני כמה שנים ניתן היתר בנייה להרחבת הדירות בבניין, אולם חלק מבעלי הדירות לא מימש את ההיתר.

כעת ביקשו בעלי הנכס לממש פרויקט תמ"א 38 מסוג חיזוק ותוספת בנייה, ועלתה השאלה כיצד יש לחשב את הזכויות שנשארו, בהינתן תוכנית ההרחבות שבוצעה באופן חלקי.

ההחלטה: ועדת הערר יצרה בהכרעתה הפרדה בין זכויות הבנייה בכל קומה בבניין הקיים, לבין תוספת הקומות המתאפשרת מכוח התמ"א. עבור הקומות הקיימות נקבע כי דירות שמימשו את ההרחבה, זכאיות לתוספת 25 מ"ר מכוח התמ"א, ואילו דירות שטרם מימשו את ההרחבה, רשאיות לנצל את תוכנית ההרחבות או את תוספת התמ"א, לפי הגדול מביניהם. במקרה זה הגדול מביניהם הוא תוכנית ההרחבות, ועל כן הותר להוסיף עד 43 מ"ר לדירה שלא הורחבה.

ביחס לקומות החדשות שייבנו, באופן עקרוני, מאפשרת התמ"א תוספת 2.5 קומות מעל הקומות הקיימות, לאחר הרחבתן. כך, אם בנכס שתי דירות בנות 100 מ"ר בכל קומה, שטח קומה חדשה מכוח התמ"א יהיה בהיקף 250 מ"ר. שטח זה מבטא את שטח הדירות הקיימות, בתוספת 25 מ"ר הניתן להרחבה מכוח התמ"א.

אלא שבעניין שבנדון נוצרת בעיה בחישוב הקומות החדשות. זאת, מאחר שכאמור, הקומות הקיימות יורחבו כעת (בחלקן) מכוח תוכנית ההרחבות, ולא מכוח התמ"א.
בעלי הנכס טענו כי קומות התמ"א החדשות צריכות להתפרש על פני כלל השטח של הקומות הבנויות על הרחבותיהן, בין אם ההרחבה נעשית מכוח התמ"א, ובין אם נעשית מכוח תוכנית ההרחבות.

ועדת הערר לא קיבלה עמדה זו, וקבעה כי הקומות הנוספות ייבנו בהיקף שטח ששווה לשטח הדירות הקיימות, בתוספת 25 מ"ר לכל דירה בלבד. כך נוצר מצב בו הקומות העליונות לא יהיו בהיקף הקומות הקיימות (אשר יורחבו בפועל מעבר ל-25 מ"ר לכל דירה, מכוח תכנית ההרחבות).

בעלי הנכס עתרו על ההחלטה לבית המשפט המינהלי, אשר דחה את העתירה ואימץ את הכרעת ועדת הערר: "הוראת סעיף 11.1.2(א) לתמ"א 38, שקובעת כי הקומות הנוספות לא יחרגו מקו הבניין של הקומה שמתחתיהן, איננה מחייבת את הגדלת שטח הקומות הנוספות עד לקו הבניין שנוצר על בסיס הדירות הקיימות שהורחבו... ממילא אין כל פגם בכך שהקומות החדשות ייבנו בנסיגה מקו הבניין של הקומות התחתונות".

המשמעות: אף שהעתירה נדחתה, נראה כי בהכרעת ועדת הערר שאומצה על ידי בית המשפט, קיים חידוש. על פי רוב נתפס סעיף 13 ככזה המחייב הכרעה מוחלטת בין תוספת מכוח התמ"א לבין תוספת מכוח התוכניות התקופות.

מהכרעת ועדת הערר ובית המשפט עולה למעשה כי גם במקום שבו חלה תוכנית להרחבת דירות, ניתן להפריד בין תוספת הקומות החדשות לבין הרחבת הדירות, ובכך לממש בנייה בהיקף נרחב יותר. נראה כי עד יום "מותה" של התמ"א, לא תסתיים מלאכת הפרשנות ללשונה.

עתמ (מרכז) 35281-10-19 

הכותב שותף במשרד עו"ד עפר טויסטר העוסק בדיני תכנון ובנייה

עוד כתבות

סיכום שווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי, צילום: AP

שמונה מניות עם הזדמנות ושתיים שכדאי להיזהר מהן - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים

בנק אוף אמריקה מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה ● הבורסה בתל אביב הפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ההצלחה של קת'י ווד ● וגם: האם יכול להיות שאחת הדרכים הכי יקרות להשקיע בשוק ההון היא גם הכי משתלמת?

בובות לבובו מוצגות לראווה בחנות של פופ מארט / צילום: Reuters, Oriental Image via Reuters Connect

חיוך מטריד ששווה מיליארדים: בובת הפרווה שהפכה לטרנד וכבשה את העולם

לבובו, הבובה הפרוותית בעלת הבעת הפנים המעט קריפית, הפכה ללהיט גלובלי - ולפריט חובה אצל סלבריטאיות על, כמו ריהאנה וקים קרדשיאן ● היצרנית, חברת פופ מארט הסינית, הכפילה את הכנסותיה ב־2024 ובסין כבר הזהירו מהתמכרות לבובה המעוצבת

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

דונלד טראמפ, נשיא ארה''ב / צילום: ap, Evan Vucci

נעילה אדומה באירופה; טראמפ: מדינות יתחילו לשלם מכסים ב-1 באוגוסט

טראמפ הודיע כי 10 עד 12 מדינות יקבלו הודעה היום בנוגע לשיעור המכס שיוטל עליהן, וכי מכסים בטווח שנע בין 10% ל-70% ייכנסו לתוקף בתחילת אוגוסט ● דאקס מאבד 0.7%, קאק נסוג ב-0.9% והפוטסי נחלש ב-0.2% ● הביטקוין ירד ביממה האחרונה ב-0.6%, וכעת ערכו של מטבע אחד עומד על כ-108,870 דולר ● היום יום העצמאות בארה"ב - לא יערך מסחר בוול סטריט

התחדשות עירונית בת''א. התחום תופס יותר משליש מהתחלות הבנייה / צילום: דיויד לוין

אופטימיות על סטרואידים: 13 חברות נדל"ן חדשות הגיעו לבורסה מאז ינואר

13 חברות נדל"ן הצטרפו לבורסת תל אביב במחצית הראשונה של השנה, חלקן אפילו לא מסרו פרויקט עדיין ● במקום שהריבית הגבוהה תנקה את השוק, רק צצים עוד ועוד יזמים - וההוצאות שלהם דווקא גדלות

דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו / צילום: יוסי שחר

בזמן המלחמה: בכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו?

בשכונת עג'מי ביפו נרכשה דירת 4.5 חדרים בשטח של 86 מ"ר עם ממ"ד ושתי מרפסות תמורת 3.18 מיליון שקל ● הנכס עמד פחות מחודשיים על המדף ● המוכרים הם משקיעים שלפי רשות המסים קנו את הדירה ב־2016 תמורת 2.2 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

קרן מור בקמפיין קופת חולים לאומית / צילום: צילום מסך יוטיוב

זו קופה, לא חופה: כוכבה שולחת את קופ"ח לאומית למקום הראשון באהדה

המקום השני באהדה שייך למתחרה, קופת חולים מאוחדת, כך עולה מדירוג הפרסומות הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● הפרסומת הזכורה ביותר שייכת למותג המזגנים טורנדו, שגם אחראי להשקעה הגבוהה ביותר השבוע, לפי נתוני יפעת בקרת פרסום

פופקורן. ליאור פרנקל בשיחה עם אור רז / צילום: לירון ויסמן

רוצים לקדם את האינטרסים שלכם במקום העבודה? הטיפ שאסור לכם לדלג עליו

הפודקאסט הפופולרי פופקורן מגיע לגלובס במדור חדש על עולם העבודה • "אתם לא מבינים כמה בכירים עובדים בפוליטיקה ארגונית", אומר אור רז, מנכ"ל ובעלים של קבוצת לדעת, מלווה ומפתח מנהלים בחברות הייטק ופיננסים • בשיחה עם ליאור פרנקל הוא מסביר איך תצליחו להעביר את הקולגות שלכם צד בשולחן הדיונים ● פופקורן

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בשיאים חדשים בעקבות דוח התעסוקה שהפתיע לטובה

נאסד"ק עלה ב-1% ● הנשיא טראמפ אמר שג'רום פאוול "צריך להתפטר מיד" בפוסט שפרסם אתמול בלילה ברשת Truth Social ● תשואות האג"ח עולות והדולר מתחזק ● הסיכויים להורדת ריבית בקרוב ירדו דרמתית ● דרמה כלכלית בבריטניה: שרת האוצר, רייצ'ל ריבס, פרצה בבכי בפרלמנט ● בורסות אירופה ננעלו בעליות ● מחר לא יתקיים מסחר בוול סטריט לרגל יום העצמאות במדינה

צילום: Shutterstock

מדד ה-S&P 500 הציג "צלב מוזהב" לראשונה מאז 2023 - אלו המשמעויות

בזמן שמדד ה-S&P 500 נסחר ברמות שיא, ביום שלישי האחרון, הממוצע הנע של המדד ל-50 יום חצה את הממוצע הנע שלו ל-200 יום כלפי מעלה - מה שיצר חיתוך המכונה "צלב מוזהב" ● ניתוח היסטורי שבוצע במרקטוואץ' העלה כי ברוב המקרים, בשנה שבאה לאחר "צלב מוזהב", התשואה גדולה יותר מאשר בתקופות אחרות

בודקים את המיתוס / צילום: דפנה גזית, רשות העתיקות

מי היה הראשון שהשתמש באריה כסמל שלטוני? לא ממלכת יהודה

מדור המשרוקית של גלובס מתחדש ומציג פינה חדשה: בודקים את המיתוס ● אחת לשבוע המדור יעסוק בעיוותים היסטוריים מפורסמים, מדוע נוצרו, וכיצד הם משפיעים עד ימינו ● והפעם: שר המורשת סיפר שהאריה היהודאי השפיע על העמים מסביב, אבל זה כנראה עבד הפוך

מצלמות לרחפנים של נקסט ויז'ן / צילום: יח''צ

המצלמה שהפכה את האלוף במילואים, ולא רק אותו, למיליונר כבד

המניה שזינקה ב־2000% בארבע שנים, המימושים שהניבו לבכיריה 800 מיליון שקל והאלוף במיל' עמירם לוין שרשם אקזיט עצום ● איך הפכה חברה ביטחונית קטנה מרעננה לאחד מסיפורי ההצלחה הגדולים של שוק ההון, והאם יש סדקים בחלום של נקסט ויז'ן?

הטריוויה השבועית / צילום: Shutterstock

ארבעה סוגי ירקות מכילים ניקוטין. באיזה מהם הכמות הגדולה ביותר?

מה מקור המילה ונדליזם, איך נקרא המטבע בגמביה ובאיזו קבוצת NBA ישחקו הישראלים בן שרף ודני וולף? ● הטריוויה השבועית

נתב''ג / צילום: Shutterstock

חברות הלואו קוסט יחזרו? טרמינל 1 ייפתח באוגוסט

טרמינל 1 צפוי להיפתח מחדש בתחילת החודש הבא - מה שמעלה את הסיכוי שחברות הלואו קוסט יקדימו את חזרתן לארץ ● חזרתן של החברות עשויה לתרום משמעותית להגדלת היצע המושבים ולהורדת מחירי הטיסות, שהתייקרו מאוד מאז תחילת המלחמה

ישי דוידי, מראשי קרן פימי / צילום: יונתן בלום

קרן פימי ממשיכה למכור מניות בטחוניות: הציפה רווחים של כ-2 מיליארד שקל מתחילת השנה

הקרן, שמוביל ישי דוידי, מכרה אמש מניות עשות אשקלון ברבע מיליארד שקל - בהמשך למימושים בפי.סי.בי, אורביט ותאת

כרזת הסרט ''בחזרה לעתיד'' בעברית. אופטימיזציה של ההווה / צילום: גולן גלובוס - קנון ישראל / יוניברסל

40 שנה ל"בחזרה לעתיד": שובר הקופות שלימד אותנו מה עושים עם טיימליין ואיך לספר מחדש את חיינו

הסרט האייקוני היה הרבה יותר מבידור - הוא עיצב את ההיגיון הפנימי של תרבות הפופ ● בסרט מרטי מק'פליי חוזר בזמן עם הדלוריאן כדי ליצור גרסה משופרת של החיים שלו. היום צריך בשביל זה רק להעלות פוסט

השבוע בעולם / צילום: רויטרס - PA Images

האם ארה"ב נוטשת את אוקראינה והאם חייזרים מתקרבים על גבו של אסטרואיד

אוקראינה חוששת שהפעם ארה"ב מתכוונת ברצינות לנטוש אותה ● פצצת המכסים מתקתקת - וטראמפ עושה עסקים עם קומוניסטים מכובדים מאוד ● שרת האוצר הבריטית מוחה דמעות ● ביבשת אמריקה הבוחרים מחפשים שמאל קיצוני ● עצם בין כוכבי סר לביקור ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם

טלי גוטליב, מהרן פרוזנפר / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות, תמר מצפי

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים. איך יגיבו העובדים?

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים ● הדיון בבג"ץ שלא היה אמור להתקיים ● ומחיר ההתחייבויות שמשרד החינוך שכח ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו / צילום: ap, Eric Risberg

הבניין בסן פרנסיסקו התנדנד ועבר שיפוץ. מה קרה למחירים?

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו עבר שיפוץ יסודי בשווי 100 מיליון דולר, לאחר שהחל לשקוע זמן קצר לאחר שהושק • אלא שלמרות הצלחת השיפוץ, מחיר הדירות בו ירדו ביותר מ־20%

מטוסי קרב איראניים באספהאן / צילום: Reuters, WANA NEWS AGENCY

רגע אחרי הפסקת האש, איראן יוצאת לעסקת ענק. על הפרק: מטוסי קרב חדשים

הכתבה הזו הייתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס, ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מיד לאחר כינון הפסקת האש, שר ההגנה האיראני המריא לסין עם מטרה אחת: לרכוש מטוסי קרב מדגם J-10C ● מדובר בחלופה זולה יותר למטוסי סוחוי 35 שלא סופקו לאיראן למרות הבטחות מצד רוסיה, ובקפיצת מדרגה טכנולוגית עבור הצי המיושן של הרפובליקה האסלאמית