גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: איך קובעים את גודל הדירות החדשות כשיש לבניין זכויות בנייה נוספות

בבניין במזכרת בתיה הורחבו חלק מהדירות הישנות, וחלק לא הורחבו ונותרו להן זכויות ● בית המשפט הפריד בין הזכויות בקומות הקיימות לבין הזכויות בקומות החדשות

 

בניין שרחוב הנשאים בפתח תקוה שעובר חיזוק במסגרת תמ"א 1\38 / צילום: גיא ליברמן
בניין שרחוב הנשאים בפתח תקוה שעובר חיזוק במסגרת תמ"א 1\38 / צילום: גיא ליברמן

סעיף 13 לתמ"א 38 קובע כי במסלול עיבוי (בשונה ממסלול הריסה ובנייה), לא ניתן לנצל זכויות גם מכוח תוכניות תקפות וגם מכוח התמ"א. במקרה זה מאפשרת התמ"א לבחור האם לנצל את הזכויות מכוח התמ"א או את הזכויות מכוח תוכניות תקפות - הגבוהות מהן. עוד קובע הסעיף, כי יראו את ניצול זכויות התוכניות התקפות, כזכויות שניתנו מכוח התמ"א. הוראה זו רלוונטית בעיקר בנוגע להיטל ההשבחה.

אלא שהמציאות תמיד מורכבת יותר. במקומות רבים חלות תוכניות שאינן מקנות זכויות בנייה "כלליות" למגרש, אלא מקנות זכויות "צבועות" לצורך הרחבת דירות. כך קרה במקרה נשוא פסק הדין.

רקע: במזכרת בתיה חלה תוכנית המקנה לכל דירה בבניין הנדון תוספת של עד 43 מ"ר. לפני כמה שנים ניתן היתר בנייה להרחבת הדירות בבניין, אולם חלק מבעלי הדירות לא מימש את ההיתר.

כעת ביקשו בעלי הנכס לממש פרויקט תמ"א 38 מסוג חיזוק ותוספת בנייה, ועלתה השאלה כיצד יש לחשב את הזכויות שנשארו, בהינתן תוכנית ההרחבות שבוצעה באופן חלקי.

ההחלטה: ועדת הערר יצרה בהכרעתה הפרדה בין זכויות הבנייה בכל קומה בבניין הקיים, לבין תוספת הקומות המתאפשרת מכוח התמ"א. עבור הקומות הקיימות נקבע כי דירות שמימשו את ההרחבה, זכאיות לתוספת 25 מ"ר מכוח התמ"א, ואילו דירות שטרם מימשו את ההרחבה, רשאיות לנצל את תוכנית ההרחבות או את תוספת התמ"א, לפי הגדול מביניהם. במקרה זה הגדול מביניהם הוא תוכנית ההרחבות, ועל כן הותר להוסיף עד 43 מ"ר לדירה שלא הורחבה.

ביחס לקומות החדשות שייבנו, באופן עקרוני, מאפשרת התמ"א תוספת 2.5 קומות מעל הקומות הקיימות, לאחר הרחבתן. כך, אם בנכס שתי דירות בנות 100 מ"ר בכל קומה, שטח קומה חדשה מכוח התמ"א יהיה בהיקף 250 מ"ר. שטח זה מבטא את שטח הדירות הקיימות, בתוספת 25 מ"ר הניתן להרחבה מכוח התמ"א.

אלא שבעניין שבנדון נוצרת בעיה בחישוב הקומות החדשות. זאת, מאחר שכאמור, הקומות הקיימות יורחבו כעת (בחלקן) מכוח תוכנית ההרחבות, ולא מכוח התמ"א.
בעלי הנכס טענו כי קומות התמ"א החדשות צריכות להתפרש על פני כלל השטח של הקומות הבנויות על הרחבותיהן, בין אם ההרחבה נעשית מכוח התמ"א, ובין אם נעשית מכוח תוכנית ההרחבות.

ועדת הערר לא קיבלה עמדה זו, וקבעה כי הקומות הנוספות ייבנו בהיקף שטח ששווה לשטח הדירות הקיימות, בתוספת 25 מ"ר לכל דירה בלבד. כך נוצר מצב בו הקומות העליונות לא יהיו בהיקף הקומות הקיימות (אשר יורחבו בפועל מעבר ל-25 מ"ר לכל דירה, מכוח תכנית ההרחבות).

בעלי הנכס עתרו על ההחלטה לבית המשפט המינהלי, אשר דחה את העתירה ואימץ את הכרעת ועדת הערר: "הוראת סעיף 11.1.2(א) לתמ"א 38, שקובעת כי הקומות הנוספות לא יחרגו מקו הבניין של הקומה שמתחתיהן, איננה מחייבת את הגדלת שטח הקומות הנוספות עד לקו הבניין שנוצר על בסיס הדירות הקיימות שהורחבו... ממילא אין כל פגם בכך שהקומות החדשות ייבנו בנסיגה מקו הבניין של הקומות התחתונות".

המשמעות: אף שהעתירה נדחתה, נראה כי בהכרעת ועדת הערר שאומצה על ידי בית המשפט, קיים חידוש. על פי רוב נתפס סעיף 13 ככזה המחייב הכרעה מוחלטת בין תוספת מכוח התמ"א לבין תוספת מכוח התוכניות התקופות.

מהכרעת ועדת הערר ובית המשפט עולה למעשה כי גם במקום שבו חלה תוכנית להרחבת דירות, ניתן להפריד בין תוספת הקומות החדשות לבין הרחבת הדירות, ובכך לממש בנייה בהיקף נרחב יותר. נראה כי עד יום "מותה" של התמ"א, לא תסתיים מלאכת הפרשנות ללשונה.

עתמ (מרכז) 35281-10-19 

הכותב שותף במשרד עו"ד עפר טויסטר העוסק בדיני תכנון ובנייה

עוד כתבות

מאור הד ודלית בן חורין הד בעלי "מיקה - כשטעם וריח נפגשים" / צילום: תמונה פרטית

"אנשים מחפשים מתוק ונחמה בתוך האיכס, אז אנחנו מצליחים להשאיר את הראש מעל המים ולהתפרנס"

מאור הד ודלית בן חורין הד הם בעלי בית הקפה "מיקה - כשטעם וריח נפגשים" ● "אנחנו ממנפים את היכולות של שנינו - שיווק ומכירות ואפייה - לטובת העסק" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

בועה / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

6 סיבות מדוע שוקי המניות לא במצב של בועה

כמות החיפושים של צמד המלים "market bubble" בגוגל בחודש ינואר הייתה ברמה הגבוהה ביותר מאז שנת 2006 ● האם השווקים יקרים מדי?

מאיר בנימיני - תאטרון פלאים / צילום: שוקי לוי

"אני כבר ברמה של יאוש. גם אם לקוח מתקשר אליי ואומר לי 'בוא נדבר על הקיץ', מהפחד, אני לא רוצה"

מאיר בנימיני הוא הבעלים של תיאטרון הילדים "פלאים" ● "אם בתקופות רגילות היינו מתפרנסים יפה ומתנדבים לעשות הצגות בחינם, עכשיו פתאום צריך לעזור לשחקנים עצמם" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

נתב"ג בימי קורונה / צילום: מיכל רז חיימוביץ'

לקראת סגירת נתב"ג: אלה השאלות שהממשלה תצטרך להכריע בהן

על רקע הביקורת הציבורית על השארת נתב"ג פתוח למרות המוטציות שהתגלו בעולם, תתכנס הממשלה לדיון שבו ככל הנראה יוחלט על סגירת נמל התעופה לשבועיים לפחות ● אלה הנושאים הפתוחים שהממשלה תצטרך לתת להם פתרון, לאחר שיוחלט על הסגירה

ביטקוין צ'יינג' בתל אביב / צילום: כדיה לוי

ביטקוין תחת מעקב: הפיקוח על המטבעות הווירטואליים מגיע גם לישראל

בשבועות הקרובים אמור לעבור חוק איסור הלבנת הון שיחייב את כל הגופים הנותנים שירותים בנכסים וירטואליים לזהות את הפועלים בהם • גלובס בעקבות החוק החדש שבדרך - מה המשמעות עבור שחקני הביטקוין, מאיזה סכום תידרש חובת דיווח, ומה המחיר ששילמה ישראל על העיכוב בהסדרה

ד"ר עמי אפלבום, יו"ר רשות החדשנות / צילום: איל יצהר

בשל העדר תקציב: רשות החדשנות עוצרת מענקים חדשים לסטארט-אפים

הרשות הודיעה היום לחברות כי מאחר שלא קיבלה מסגרת תקציב ל-2021, היא אינה יכולה לאשר בשלב הזה מענקים חדשים ● מתחילת השנה התקבלו כבר ברשות החדשנות 188 בקשות למענקים שיעלו לדיון רק לאחר קבלת מסגרת התקציב

שטחי מפעל תע"ש השרון / צילום: תמונה פרטית

תוספת של 13 אלף דירות ל"עיר העתיד" בתעש השרון

תוכניות הבנייה על שטחי מפעל תעש השרון שנמצאים מצפון מערב למחלף מורשה קבעו כי במקום ייבנו 23 אלף יח"ד, אלא שכעת המספר קפץ לכ-36 אלף יח"ד ● עם זאת, הבנייה במקום טרם נראית באופק

דואר ישראל / צילום: איל יצהר

דואר ישראל ישתף פעולה עם מינהל הדואר באיחוד האמירויות

מנכ"ל דואר ישראל, דני גולדשטיין: ההסכם ירחיב את קשרי המסחר בין המדינות

הרכב החשמלי הקומפקטי של סיטי-טרנספורמר / צילום: יח"צ

החברה הישראלית שפיתחה רכב מתקפל מתכננת הנפקה ברבעון השני

חברת סיטי-טרנספורמר הודיעה היום כי היא מתכוונת לצאת להנפקה לפי שווי של 450-600 מיליון שקל ● החברה פיתחה רכב חשמלי קומפקטי שיכול לשנות את ממדיו

•	שי רקנאטי, מבעלי קבוצת R.G.E. / צילום: פזית עוז

משפחת רקנאטי השלימה רכישת 50% ממניות קבוצת RGE

זאת מידי קבוצת אקסס אינדסטריז שבשליטת לן בלווטניק ● בכך הפכה משפחת רקנאטי למחזיקה הבלעדית ב-RGE; שי רקנאטי מונה ליו"ר הקבוצה ● ל-RGE יש מספר ערוצי תוכן, בהם ערוצי ספורט 5, ערוץ הילדים, ערוץ לוגי וערוץ הכנסת

מירב מיכאלי / צילום: אלעד מלכה

הפריימריז במפלגת העבודה: מרב מיכאלי נבחרה לתפקיד היו"ר

מיכאלי נבחרה לתפקיד לאחר שקיבלה 77% מהקולות ● שיעור ההצבעה עמד על 26% בלבד

מנכ”לית משרד התקשורת, לירן אבישר בן חורין / צילום: רפי קוץ, גלובס

משרד התקשורת יודיע בקרוב כיצד יפעל שוק האינטרנט בישראל

המשרד השתכנע כי הספקיות הקטנות באינטרנט חייבות תמיכה, ולכן ידרוש שינויים בשוק הסיטונאי ויחייב את בזק להמשיך ולמכור חבילות עם ספקי אינטרנט ● בתמורה ככל הנראה תקוצר תקופת ההתארגנות בשוק ל-9 חודשים, ורק לאחר מכן בזק והוט יוכלו להתחיל לספק אינטרנט ישירות

סקר הסקרים: לפיד מזנק ומשאיר את סער מאחור, העבודה לראשונה עוברת את אחוז החסימה

מדינת ישראל הולכת לבחירות בפעם הרביעית בתוך שנתיים ● גלובס מביא את הסקרים העדכניים ביותר מכל כלי התקשורת ובודק מי מתחזק, מי נחלש ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה ● העמוד מתעדכן באופן שוטף עם כל סקר חדש שמתפרסם

תור לבדיקת קורונה בהיכל שלמה ת"א / צילום: בר - אל

הווריאנט מקליפורניה הגיע לישראל; אין הוכחה שהחיסון אינו יעיל נגדו

משרד הבריאות דיווח הערב כי זיהה חמישה בני אדם שנדבקו בווריאנט מלוס אנג'לס ● פרופ' רות הרשברג: "אין סיבה לפאניקה, הציבור צריך להבין שצריך להתחסן כמה שיותר מהר, וכאשר מתחסנים, זה לא אומר שאפשר 'לפרוק עול'"

נתב"ג בימי קורונה / צילום: מיכל רז-חיימוביץ, גלובס

אושר: נתב"ג ייסגר לתנועת מטוסים בטיסות מסחריות למשך 14 ימים לפחות

בשלב זה הוחלט כי נתב"ג ייסגר מיום שלישי 26.1 ועד 31.1 ● ועדת חריגים תקבע מתי לאשר טיסות ● נתניהו: "בניגוד למה שאומרים, אנחנו מקדימים את כל העולם. אף מדינה לא עשתה את מה שאנחנו הולכים לעשות"

הנשיא ביידן מתחת לציור של לינקולן מתייחס לתוכנית הכלכלית בבית הלבן, שישי / צילום: Reuters, JONATHAN ERNST

מאה שעות של אדרנלין בבית הלבן של ג'ו ביידן

עם ערימות של צווים נשיאותיים על שולחנו, ביידן התחיל את נשיאותו בפרץ מרשים של פעילות - אבל גם בהמהומים מוקדמים של אי נוחות מימין ● "הוא דיבר על אחדות, כמו איש מרכז, אבל הוא מושל כמו איש השמאל הקיצוני", התלונן סנאטור רפובליקאי

הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס

המהפכה הטכנולוגית בבורסה נמשכת: מניות ההייטק מחזקות את הדומיננטיות שלהן במדדים

עם המניות שיצטרפו לת"א-90 נמנות מפתחת המערכות לאספקת חשמל ג'נסל, יצרנית הרובוטים לניקוי מתקנים סולאריים אקופיה ויצרנית המנועים אקוואריוס ● שלוש החברות השלימו באחרונה הנפקות, וכל אחת מהן נסחרת בשווי של 1.4-1.5 מיליארד שקל

נקסטפרם. טכנולוגיה המתבססת על שמרים / צילום: מצגת החברה

תיאבון לפוד-טק: נקסטפרם השלימה הנפקה לפי שווי של 115 מיליון שקל

החברה, המפתחת רכיבי מזון ייחודיים בשמרים, גייסה כ-30 מיליון שקל בעיקר ממוסדיים

דורון גרסטל, מנכ"ל פריון / צילום: תמר מצפי

"נכס ייחודי בעולם המדיה הדיגיטלית": פריון גייסה 66 מיליון דולר בנאסד"ק

החברה תכננה בתחילה לגייס סכום של 50 מיליון דולר אך לאור הביקושים הגבוהים, הגדילה את היקף הגיוס ל-57.4 מיליון דולר ● לאחר שהחתמים בהנפקה מימשו אופציה שניתנה להם לרכישת מניות נוספות, גדל הגיוס כאמור ל-66 מיליון דולר

משרד האוצר / צילום: איל יצהר

פוליטיקאים דורסנים, פקידים מנותקים או גם וגם? 4 דעות בעקבות הראיונות של שאול מרידור וקרן טרנר ב"עובדה"

ראש ממשלה ושר אוצר כוחניים שפועלים בגסות ממניעים פוליטיים, או פקידים מנותקים שחיים במגדל השן - או אולי גם וגם? • הראיונות ב"עובדה" חושפים שיאים חדשים במתיחות בתוך האוצר, ומציפים מחדש את השאלה כיצד צריכה להתנהל מערכת היחסים בין הדרג הנבחר לאנשי המקצוע