גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הפתרון של משרד המשפטים לטאבו: לרשום דירה תוך כדי התכנון

כשהדירה לא רשומה בטאבו, השווי נפגע, ועלולים להיות קשיים בקבלת משכנתה • צוות בראשות המשנה ליועמ"ש יציע פתרונות שיקצרו תהליכים ברישום נכסים חדשים ויקל על רישום דירות ישנות ● אלו עיקרי ההמלצות

משרדי הטאבו בתל אביב / צילום: תמר מצפי
משרדי הטאבו בתל אביב / צילום: תמר מצפי

מוכרי דירה מופתעים לעתים לגלות בתהליך המכירה כי דירתם אינה רשומה בפנקסי המקרקעין (טאבו). צוות בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי), מר ארז קמיניץ, הוקם כדי להציע שורה של פתרונות עבור מקרים שבהם דירות שנמכרו ומתגוררים בהן משך שנים, אינן רשומות בפנקסי המקרקעין. הצוות התבקש גם להציע שינויים של הדין כך שמקרים מסוג זה לא יישנו בעתיד, וכדי שבתכנון העתידי הדירות יירשמו על שם הקונים בסמוך לסיומו של ההליך התכנוני.

מה הבעיה עם נכס לא רשום:

כאשר נכס אינו רשום בפנקסי המקרקעין, הזכויות של בעלי הנכס אינן זכויות קנייניות אלא זכויות חוזיות בלבד. במצב כזה, יש קשת רחבה של הסתבכויות משפטיות שעלולות לקרות חלילה ביחס לדירה, והם עשויים למצוא את עצמם כשידם על התחתונה. נוסף לכך, שוויה של הדירה הלא רשומה נמוך לעומת דירה זהה שמעמדה הוסדר.

גם בחיי המעשה עשויים להיתקל אותם רוכשים בפני קשיים בקבלת משכנתה ומערכת חוזית מורכבת מול המערכת הבנקאית, על רקע היעדר הרישום של הנכס.

למה יש כל כך הרבה בתים לא רשומים:

היעדר הרישום יכול לנבוע מקשת רחבה של סיבות. מלכתחילה, האחריות להשלים את רישום הנכס בטאבו מוטל על מוכר הדירה. בדירה חדשה, זהו הקבלן. אלא ששלב הרישום הוא הישורת האחרונה לאחר שורה של פעולות תכנוניות ומקצועיות שיש לעשות על פי דין. חלק מפעולות אלו דורשות מעורבות של גורמים שונים, לרבות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה והמרכז למיפוי ישראל. ההליך הבירוקרטי ארוך אבל חשוב. איך זה עובד?

סעיף 125 לחוק התכנון והבנייה מחייב הכנה של תוכנית לצרכי רישום (תצ"ר), אשר נודדת בין הוועדה המקומית למרכז למיפוי ישראל ומשם לטאבו, בהליך ארוך ומייגע שאורך לכל הפחות שנה וחצי, ופעמים רבות אף מעבר לשנתיים. אלא שגם השמחה על סיום שלב זה, אם הסתיים, לא תימשך זמן רב, שכן עד מהרה יגלה הקבלן כי עליו לעבור שלב נוסף בדרך לרישום זכויות הדיירים בטאבו - הכנה ואישור של תשריט הבית המשותף במסגרת הגשת בקשה לרישום הבית המשותף בטאבו. גם הליך זה אורך זמן ודורש משאבים.

ההליך הבירוקרטי, על שלביו השונים, מייצג דרישות שנועדו להגן על זכויות הקניין של הדיירים ולאפשר ביטוי אמין שלהן, אבל היותו ארוך ומייגע גורם לקבלנים להימנע מלעשותו, ולהתחמק מחובת הרישום הקיימת על פי דין, באמתלות שונות.
לעתים מתגלים קשיים אובייקטיבים נוספים שימנעו או יקשו על הליך הרישום, כמו מורכבות תכנונית שהתגלתה ביחס לבית המשותף, קשיים משפטיים שמעכבים את הרישום ועוד. לא אחת קורה כי במהלך ההליכים הללו, שהם ארוכים ומורכבים מלכתחילה, הקבלן פושט את הרגל, או שכבר מכר את הדירות בבניין שכבר הוקם והפסיק לגלות עניין בהשלמת הרישום.

במצבים אלו ההליכים מתמשכים עוד ועוד, כש"בני הערובה" הם רוכשי הדירות. גם אם לימים ירצו להשלים את הליך הרישום, הם ייתקלו בקשיים רבים, שכן לא כל המסמכים מצויים בידיהם, אין להם את הידע המקצועי הנדרש, והם לא היו שותפים לראשיתו של ההליך התכנוני. בנסיבות אלו השלמת רישום הדירה מהווה משימה מורכבת עד מאוד.

מהם השינויים המתוכננים ברישום בטאבו:

הרצון למנוע את הישנות התופעה הפסולה והמזיקה של היעדר רישום דירות בטאבו, חייב את הצוות לחשיבה פורצת דרך. חברי הצוות סברו כי נקיטת סנקציות נוספות לא תועיל, ונדרשת פעולה מקלה ומתמרצת.

משכך, אחת ההמלצות החשובות של הצוות נוגעת לייעול ההליך באופן שיוביל לגישור מהיר בין הליכי התכנון להליכי הרישום בטאבו, ועל כן אף נקרא שמו של הצוות "מתכנון לרישום". הצוות מצא כי ניתן לפעול להכשרת הרישום בטאבו תוך כדי הליכי התכנון והרישוי, ולא להמתין לסיומם, כפי שקורה במצב כיום.

למעשה, הצוות ממליץ למזג את ההליך האמור לתוך הליכי התכנון והרישוי. כך - אישור התצ"ר ייעשה תוך כדי ההליך התכנוני ובעת אישור התב"ע תתאשר גם התצ"ר, ואילו תשריט הבית המשותף יוגש עפ"י היתר הבנייה או היתר השינויים, שניתן לקבלן במסגרת הליכי הרישוי. בדרך זו יעבוד הקבלן בצורה מקבילה ולא בהליך טורי, ייחסך זמן רב וייעשה שימוש בהליך בירוקרטי קיים (תכנון תבע"י והוצאת היתר בנייה) על מנת לקיים גם הליך בירוקרטי אחר של אישור תצ"ר והכנת תשריט בית משותף. בהתאמה, סעיף 125 לחוק התכנון והבנייה יבוטל.

התקווה היא שמיזוג ההליכים יקל מאוד על הרישום ועל כן הקבלנים לא יימנעו ממנו.
גם ביחס לדירות קיימות שטרם נרשמו קורא הצוות שלא להרים ידיים ומציג שורה של המלצות כשהמטרה המרכזית היא להשלים את הרישום ולחזק את זכויות הקניין של הדיירים בדירותיהם.

חשוב להזכיר כי לעמדת חברי הצוות יצירת גשר נוסף בין התכנון לקניין ובין מוסדות התכנון לטאבו הוא אקוטי להצלחת הרפורמה. בסופו של דבר, כך לעמדת הצוות, כל שיפור, ייעול או קיצור מסתכם ברצונם הטוב של אנשים. שילוב הכוחות שכבר החל בשנים האחרונות, בין גורמי התכנון לגורמי המרשם, יוכל לכל חסם ויפתור כל קושי.

עו"ד כרמית יוליס היא מנהלת תחום נדלן, ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי)
במשרד המשפטים, עו"ד תמר גנוניאן פרקל מאשכול נדל"ן, ייעוץ וחקיקה, משפט אזרחי, במשרד המשפטים

עוד כתבות

דיון בוועדת החוקה / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

ועדת החוקה אישרה: השינוי הדרמטי בדיני החוזים מתקרב

הצעת החוק כוללת הסדר שהוביל היו"ר רוטמן, ולפיו הצדדים לחוזה יקבעו בעצמם כיצד יש לפרשו ● ההצעה נועדה לבטל את פסק הדין המזוהה עם נשיא העליון לשעבר ברק, ואשר העניקה סמכות רחבה לבתי המשפט לפרש חוזים ● יועמ"ש ועדת חוקה: "חשש שחוסר הודאות רק יגדל"

משרד הפרסום העתידי, כפי שנוצר באמצעות ChatGPT / צילום: ChatGPT

סוף עידן משרדי הפרסום? כך ייראה הענף בעוד חמש שנים

אמיר גיא, יו"ר איגוד חברות הפרסום לשעבר, קורא למשרדים להתעורר: אנחנו פועלים בעולם שמתערער, עם שיבוש מוחלט של המודל הכלכלי, תהליך העבודה והיחסים עם המותגים ● מי שישרוד הוא זה שימזג קריאייטיב, דאטה ונרטיב למוצר אחד, ויהפוך לשותף טכנולוגי של הלקוח

מתקרבים לגיל פרישה? החיסכון שיכול לתת לכם קצבה פטורה ממס

"תיקון 190" נשמע טכני, אך הוא מאפשר ניהול כסף פרטי דרך קופת גמל - עם שיעור מס שונה, גמישות בהשקעה וגם כמה מגבלות שחשוב להכיר ● למי הוא מתאים ומתי זה משתלם? לפני שמפקידים - חשוב להבין את כל המשמעויות

דירה שנפגעה מטיל איראני ברמת גן / צילום: ap, Oded Balilty

"אין כבר איפה לשכור דירה ברמת גן": החורים במתווה הפיצויים לנפגעי הטילים חושפים סכסוכים ובעיות

המלחמה שמטה את הקרקע תחת רגליהם של בעלי דירות ושוכרים רבים, ובשטח מצטברים מקרים שמתווה הסיוע לא נותן להם מענה ● חוזים מתבטלים ומשכירים נאלצים לשלם משכנתא על נכסים שלא ראויים למגורים ● מפונים מתקשים למצוא דיור חלופי באזורים שנהרסו, עקב הביקוש הגבוה ● האם אנחנו בדרך לגל תביעות? ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד

איתי בן זאב, מנכ''ל הבורסה לניירות ערך / צילום: כדיה לוי

בזמן המלחמה מול איראן: הבורסה אישרה את המעבר למסחר בימי שישי

לפני כשבועיים החליט דירקטוריון הבורסה על שינוי התקנון - באופן שהמסחר בה יתקיים החל מהשנה הבאה בימים שני עד שישי, במקום ראשון עד חמישי כיום ● IBI: "זהו מהלך חשוב הן בהיבט של חיבור שוק ההון הישראלי והבורסה לני״ע לעולם והן מבחינת בפעילות חבר הבורסה מול הלקוחות" ● איגוד בתי ההשקעות: "מדובר במהלך מורכב הכרוך בשורה של סוגיות רגולטוריות ותפעוליות שטרם הוסדרו"

נשיא העליון, השופט יצחק עמית, בדיון בבג''ץ על מינוי ראש השב''כ / צילום: צילום מסך מהשידור החי

מינוי זיני: הממשלה והיועמ"שית פועלים להגיע להסכמות

לאחר הדיון היום בבג"ץ בנוגע לעתירות למנוע את מינויו של האלוף זיני לראש השב"כ הודיעו הצדדים כי הם פועלים להגיע להסכמות  ● במהלך הדיון ח"כ גוטליב צעקה לעבר הנשיא עמית: "תתבייש לך" - והוצאה מהאולם ● בעקבות הפרעות נוספות, הוחלט להמשיך את הדיון ללא קהל; עמית על המהומה באולם: "ניסיון להכשיל הליך משפטי"

תקיפות צה''ל ברחבי איראן / צילום: Reuters, SOCIAL MEDIA

סיפקו מפת מודיעין עשירה: הלווינים הכינו את מכת הפתיחה באיראן

המראות של האיראנים מצלמים מל"טים בשמי טהרן שיקפו במהלך המערכה סיטואציה שבה צה"ל, במידה כזו או אחרת, הפך את איראן לרצועת עזה ● כעת משרד הביטחון חושף את הנתונים שהובילו לשליטה של צה"ל בשמי איראן

החוסכים הישראלים מסכמים חצי שנה פנומנלית / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי (נוצר בעזרת adobe firefly)

החודש ההיסטורי שסידר לחוסכים הישראלים את אחת התקופות הטובות אי פעם

המחצית הראשונה של שנת 2025 הייתה עמוסה בטלטלות בארץ ובעולם, ועדיין חוסכי הגמל והפנסיה צפויים ליהנות מתשואות שלא נראו כמותן זה שנים ● הסיבה המרכזית: הבורסה בתל אביב שהפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ובכל זאת, במסלול אחד ייצאו מאוכזבים

גדודי עז א־דין אל־קסאם של חמאס / צילום: Shutterstock

דיווח: ההתעקשות של חמאס בתגובה לטראמפ - והאיתות החיובי

ב-AP מדווחים כי ארגון הטרור "לא השיב בחיוב", אך טרם מסר תגובה רשמית ● כוחות צה"ל השמידו בעזה תוואי תת-קרקעי באורך של כ-2.5 קילומטרים ● הרמטכ"ל זמיר: החמאס ארגון מת, עכשיו צריך לשחרר חטופים ● פעילות חריגה בדרום סוריה: צה"ל עצר חוליית מחבלים איראנית ● 50 חטופים - 635 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

נשיא ארה''ב דונלד טראמפ / צילום: ap

טראמפ: אני אהיה תקיף ביותר מול נתניהו על עזה

טיל שוגר מתימן לישראל ויורט ● גורם המעורה במו"מ: "אפשרות לפריצת דרך בזמן הקרוב" ● איראן: מתקני הגרעין שלנו ניזוקו בצורה קשה, אין לפי שעה תאריך לחידוש שיחות הגרעין ● שרי החוץ של מדינות ה-G7: יש לפעול לחידוש המו"מ עם איראן על הסכם הגרעין ● נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, הסיר את הסנקציות מהמשטר בסוריה ● דיווחים ערביים: כוחות צה"ל פועלים באזור שכם ● 50 חטופים - 634 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

מטוסים בנתב''ג / צילום: Shutterstock, Dmitry Pistrov

חברות התעופה מבקשות פטור רטרואקטיבי על הטיסות שבוטלו, איך זה ישפיע עליכם?

חברות התעופה פנו בבקשה דחופה להעניק להם פטור רטרואקטיבי מחובת מתן הטבות לנוסעים שטיסותיהם בוטלו או שונו בעקבות מבצע "עם כלביא" ● במקביל, אלפי ישראלים כבר תובעים את חברות התעופה על הפרת זכויותיהם במהלך תקופת המבצע ● נראה כי בחברות התעופה מנסים לדחוף לשינויים רגולטוריים כדי להימנע מתביעות הענק ● ומה קבעו בתי המשפט במשברי תעופה עולמיים?

תשואות קרנות הפנסיה והגמל / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

זו הייתה מחצית פנומנלית לחוסכים לפנסיה, חוץ ממסלול אחד

למרות המכסים, המלחמות, הנפט והיחלשות הדולר - הקפיצה של הבורסה המקומית סידרה לחוסכים תשואות נאות מאוד ● גם הקאמבק של וול סטריט מהשפל של תחילת אפריל סייעה ● היחלשות הדולר פגעה בכולם אך בפרט במסלולים מחקי מדד ה-S&P 500

אוטובוס בבאר שבע / צילום: טלי בוגדנובסקי

הנתונים מראים: "צדק תחבורתי" של מירי רגב הביאה לעלייה במחירי הנסיעה

במשרד התחבורה טוענים כי רפורמת "צדק תחבורתי" מקזזת את עליית המחירים ומיטיבה עם רוב אזרחי המדינה, אלא שבדיקת גלובס מגלה תמונה שונה ● גורמי מקצוע מתריעים: שיפור התדירות והשירות הוא הסוגיה החשובה ביותר

אילוסטרציה: Shutterstock

פסק הדין החדש שכל זוג נשוי צריך להכיר. וההשלכות

בית המשפט העליון קבע השבוע באופן תקדימי כי ניתן לחלק בין בני זוג המתגרשים גם נכס שהיה שייך לאחד מהם לפני הנישואים ● כל מה שכדאי לדעת על הסכסוך שמאחורי ההלכה החדשה, ההשלכות וגם - למה מעכשיו "חייבים לעשות הסכם ממון"

השר לביטחון לאומי איתמר בן גביר / צילום: ap, Tsafrir Abayov

בעקבות רפורמת הנשק של בן גביר: כמות התלונות על המשרד לביטחון לאומי גדלו פי 6

רפורמת הנשק של השר בן גביר הביאה לגל של 370 אלף בקשת לרישיון נשק מתחילת המלחמה, שהביאה לעומס בירוקרטי יוצא דופן ● 1,436 תלונות על המשרד לביטחון לאומי הוגשו בשנה החולפת, לעומת 226 תלונות בלבד בשנה שעברה ● רבות מהתלונות הן של חיילים בחזית שלא הצליחו להוציא רישיון נשק אזרחי

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

נעילה מעורבת בתל אביב; אלקטרה צריכה עלתה בכ-6%, מדד הבנקים ירד ב-2.5%

ת"א 35 ירד ב-0.3% ● מדד הבנקים ירד בכ-2.5% ● חצי שנה פנומנלית בבורסה בת"א: 28 שיאי כל הזמנים, 9 הנפקות ראשוניות, ושני מדדים שכיכבו מעל כולם ● השקל נסחר ביציבות, הדולר בעולם בשפל של מעל 3 שנים ● S&P 500 חצה לראשונה את רף ה-6,200 נקודות ● גאופוליטיקה, מלחמת הסחר ו-"רגע ליז טראס" - בבלומברג מנתחים את הסיכונים בוול סטריט במחצית השנייה של השנה

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

מאות שקלים בנטו: ביטול הטבת השכר לכוחות הביטחון נדחית

רשות המסים דחתה עד סוף 2025 את ביטול "הסכם דוקלר", שמעניק הטבות מס ייחודיות לאנשי למערכת הביטחון ● המשא ומתן עם צה"ל לא הבשיל להסכמות, וסמוטריץ' מתרחק מהסוגיה הרגישה בעיצומה של המלחמה: "למרבה הצער, לשר אין סמכות חוקית להתערב"

עידן דוד / איור: גיל ג'יבלי

השר אמסלם מקדם: מנכ"ל עיריית אשקלון לשעבר ימונה ליו"ר נתיבי איילון

עידן דוד יהיה אחראי במסגרת תפקידו על תקציב של כ־3 מיליארד שקל ● בענף יש מי שכבר מרימים גבה על המינוי, בשל חוסר הניסיון שלו בתחום

האלוף (מיל') תמיר הימן / צילום: המכון למחקרי ביטחון לאומי, אוניברסיטת ת''א

עם תקציב של 200 מיליון דולר: היוזמה של ראש אמ"ן לשעבר ל"נטרול השאיפות הסיניות" בתחום המחשוב הקוונטי

התקציב לפעילות בגובה 200 מיליון דולר יאפשר לחברות ישראליות, שנחשבות מובילות בתחום, לקחת חלק בפרויקטים חדשניים ● היוזמה לקרן, שמקדם האלוף (במיל') תמיר היימן, היא על רקע היעדרות ישראל מהסכמי הבינה המלאכותית שנחתמו בין ארה"ב לאמירויות ולסעודיה

מערכת ההגנה האווירית SPYDER בתצורת All in One / צילום: רפאל

המערכת שמאחורי עסקת הענק של רפאל, ולמה היא לא ממש פועלת בישראל?

רומניה תרכוש את מערכת ההגנה האווירית ספיידר של רפאל, בעסקה בשווי של כ־2.2 מיליארד דולר ● העובדה שמכירתה לא דורשת אישור אמריקאי, לצד התאמתה לאיומים מתמרנים כמו מל"טים וטילים בליסטיים, הופכת אותה למבוקשת במיוחד בשוק הביטחוני הנוכחי