גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הפתרון של משרד המשפטים לטאבו: לרשום דירה תוך כדי התכנון

כשהדירה לא רשומה בטאבו, השווי נפגע, ועלולים להיות קשיים בקבלת משכנתה • צוות בראשות המשנה ליועמ"ש יציע פתרונות שיקצרו תהליכים ברישום נכסים חדשים ויקל על רישום דירות ישנות ● אלו עיקרי ההמלצות

משרדי הטאבו בתל אביב / צילום: תמר מצפי
משרדי הטאבו בתל אביב / צילום: תמר מצפי

מוכרי דירה מופתעים לעתים לגלות בתהליך המכירה כי דירתם אינה רשומה בפנקסי המקרקעין (טאבו). צוות בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי), מר ארז קמיניץ, הוקם כדי להציע שורה של פתרונות עבור מקרים שבהם דירות שנמכרו ומתגוררים בהן משך שנים, אינן רשומות בפנקסי המקרקעין. הצוות התבקש גם להציע שינויים של הדין כך שמקרים מסוג זה לא יישנו בעתיד, וכדי שבתכנון העתידי הדירות יירשמו על שם הקונים בסמוך לסיומו של ההליך התכנוני.

מה הבעיה עם נכס לא רשום:

כאשר נכס אינו רשום בפנקסי המקרקעין, הזכויות של בעלי הנכס אינן זכויות קנייניות אלא זכויות חוזיות בלבד. במצב כזה, יש קשת רחבה של הסתבכויות משפטיות שעלולות לקרות חלילה ביחס לדירה, והם עשויים למצוא את עצמם כשידם על התחתונה. נוסף לכך, שוויה של הדירה הלא רשומה נמוך לעומת דירה זהה שמעמדה הוסדר.

גם בחיי המעשה עשויים להיתקל אותם רוכשים בפני קשיים בקבלת משכנתה ומערכת חוזית מורכבת מול המערכת הבנקאית, על רקע היעדר הרישום של הנכס.

למה יש כל כך הרבה בתים לא רשומים:

היעדר הרישום יכול לנבוע מקשת רחבה של סיבות. מלכתחילה, האחריות להשלים את רישום הנכס בטאבו מוטל על מוכר הדירה. בדירה חדשה, זהו הקבלן. אלא ששלב הרישום הוא הישורת האחרונה לאחר שורה של פעולות תכנוניות ומקצועיות שיש לעשות על פי דין. חלק מפעולות אלו דורשות מעורבות של גורמים שונים, לרבות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה והמרכז למיפוי ישראל. ההליך הבירוקרטי ארוך אבל חשוב. איך זה עובד?

סעיף 125 לחוק התכנון והבנייה מחייב הכנה של תוכנית לצרכי רישום (תצ"ר), אשר נודדת בין הוועדה המקומית למרכז למיפוי ישראל ומשם לטאבו, בהליך ארוך ומייגע שאורך לכל הפחות שנה וחצי, ופעמים רבות אף מעבר לשנתיים. אלא שגם השמחה על סיום שלב זה, אם הסתיים, לא תימשך זמן רב, שכן עד מהרה יגלה הקבלן כי עליו לעבור שלב נוסף בדרך לרישום זכויות הדיירים בטאבו - הכנה ואישור של תשריט הבית המשותף במסגרת הגשת בקשה לרישום הבית המשותף בטאבו. גם הליך זה אורך זמן ודורש משאבים.

ההליך הבירוקרטי, על שלביו השונים, מייצג דרישות שנועדו להגן על זכויות הקניין של הדיירים ולאפשר ביטוי אמין שלהן, אבל היותו ארוך ומייגע גורם לקבלנים להימנע מלעשותו, ולהתחמק מחובת הרישום הקיימת על פי דין, באמתלות שונות.
לעתים מתגלים קשיים אובייקטיבים נוספים שימנעו או יקשו על הליך הרישום, כמו מורכבות תכנונית שהתגלתה ביחס לבית המשותף, קשיים משפטיים שמעכבים את הרישום ועוד. לא אחת קורה כי במהלך ההליכים הללו, שהם ארוכים ומורכבים מלכתחילה, הקבלן פושט את הרגל, או שכבר מכר את הדירות בבניין שכבר הוקם והפסיק לגלות עניין בהשלמת הרישום.

במצבים אלו ההליכים מתמשכים עוד ועוד, כש"בני הערובה" הם רוכשי הדירות. גם אם לימים ירצו להשלים את הליך הרישום, הם ייתקלו בקשיים רבים, שכן לא כל המסמכים מצויים בידיהם, אין להם את הידע המקצועי הנדרש, והם לא היו שותפים לראשיתו של ההליך התכנוני. בנסיבות אלו השלמת רישום הדירה מהווה משימה מורכבת עד מאוד.

מהם השינויים המתוכננים ברישום בטאבו:

הרצון למנוע את הישנות התופעה הפסולה והמזיקה של היעדר רישום דירות בטאבו, חייב את הצוות לחשיבה פורצת דרך. חברי הצוות סברו כי נקיטת סנקציות נוספות לא תועיל, ונדרשת פעולה מקלה ומתמרצת.

משכך, אחת ההמלצות החשובות של הצוות נוגעת לייעול ההליך באופן שיוביל לגישור מהיר בין הליכי התכנון להליכי הרישום בטאבו, ועל כן אף נקרא שמו של הצוות "מתכנון לרישום". הצוות מצא כי ניתן לפעול להכשרת הרישום בטאבו תוך כדי הליכי התכנון והרישוי, ולא להמתין לסיומם, כפי שקורה במצב כיום.

למעשה, הצוות ממליץ למזג את ההליך האמור לתוך הליכי התכנון והרישוי. כך - אישור התצ"ר ייעשה תוך כדי ההליך התכנוני ובעת אישור התב"ע תתאשר גם התצ"ר, ואילו תשריט הבית המשותף יוגש עפ"י היתר הבנייה או היתר השינויים, שניתן לקבלן במסגרת הליכי הרישוי. בדרך זו יעבוד הקבלן בצורה מקבילה ולא בהליך טורי, ייחסך זמן רב וייעשה שימוש בהליך בירוקרטי קיים (תכנון תבע"י והוצאת היתר בנייה) על מנת לקיים גם הליך בירוקרטי אחר של אישור תצ"ר והכנת תשריט בית משותף. בהתאמה, סעיף 125 לחוק התכנון והבנייה יבוטל.

התקווה היא שמיזוג ההליכים יקל מאוד על הרישום ועל כן הקבלנים לא יימנעו ממנו.
גם ביחס לדירות קיימות שטרם נרשמו קורא הצוות שלא להרים ידיים ומציג שורה של המלצות כשהמטרה המרכזית היא להשלים את הרישום ולחזק את זכויות הקניין של הדיירים בדירותיהם.

חשוב להזכיר כי לעמדת חברי הצוות יצירת גשר נוסף בין התכנון לקניין ובין מוסדות התכנון לטאבו הוא אקוטי להצלחת הרפורמה. בסופו של דבר, כך לעמדת הצוות, כל שיפור, ייעול או קיצור מסתכם ברצונם הטוב של אנשים. שילוב הכוחות שכבר החל בשנים האחרונות, בין גורמי התכנון לגורמי המרשם, יוכל לכל חסם ויפתור כל קושי.

עו"ד כרמית יוליס היא מנהלת תחום נדלן, ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי)
במשרד המשפטים, עו"ד תמר גנוניאן פרקל מאשכול נדל"ן, ייעוץ וחקיקה, משפט אזרחי, במשרד המשפטים

עוד כתבות

הנשיא ביידן והציר העולמי לענייני אקלים קארי / צילום: Reuters, Joshua Roberts

"בליץ" של צווים ותקנות: המסע של ביידן למאבק במשבר האקלים מתחיל

החזרת אנשי אובמה, ביטול צווים של טראמפ, חזרה להסכם פריז ותוכנית משמעותית שבכוחה לדחוף את כל העולם קדימה ● כך ייראו ימיו הראשונים של ביידן בתפקיד, וגם לישראל יש סיבה טובה לרוץ אחרי הבית הלבן

שרון פרשקובסקי, מנכ"ל חברת פרשקובסקי / צילום: גבע טלמור

פרשקובסקי רכשה מהאחים דוניץ קרקע באשדוד תמורת כ-240 מיליון שקל

מדובר ב-4 מגרשים בהיקף של 10 דונם ברובע המיוחד באשדוד ● הרובע המיוחד נמצא בכניסה הדרומית לעיר, מדרום לדרך מנחם בגין ורחוב אלטלנה וממערב לשדרות משה סנה ● מדובר בעסקה השלישית שחברת פרשקובסקי מדווחת עליה בשלושת החודשים האחרונים

לארי פינק, מנכ"ל בלאקרוק / צילום: Associated Press, Evan Agostini/Invision

ענק ההשקעות בלאקרוק עושה צעד ראשון לקראת חשיפה לערך הביטקוין

שתי פניות שהגיש תאגיד ההשקעות לרשות ני"ע האמריקאית מעידות כי כמה מהקרנות שלו עשויות להתחיל להשקיע בחוזים עתידיים המבוססים על ביטקוין ● מטבע הקריפטו המוביל נסחר במחיר של 32.9 אלף דולר, אחרי ירידה של 15% בשבוע האחרון

קרן טרנר / צילום: ענבל מרמרי

קרן טרנר-אייל עולה למתקפה ושופכת אור על ההתנהלות באוצר

לראשונה מאז שפרשה מתפקידה כמנכ"לית משרד האוצר, קרן טרנר-אייל מספרת בראיון לתוכנית עובדה ב"קשת 12" על היחס המשפיל של השר ישראל כ"ץ ועל הסיבות שהובילו אותה לעזוב אחרי ארבעה חודשים בלבד ● כ"ץ: "טרנר-אייל הפסיקה להיות מנכ"לית האוצר בהסכמה הדדית משום שהיא לא התאימה לתפקיד"

השופט בדימוס אורי גורן / צילום: שלומי יוסף

הבורר אורי גורן לביהמ"ש: חומר הבוררות בסכסוך גרטנר-גרטלר נגרס

גורן ציין זאת על-מנת להבהיר כי אין בכוונתו להמשיך בניהול הליך הבוררות בין האחים גרטנר ודן גרטלר לאחר שהתפטר מהייצוג, זאת בעקבות הגילוי כי האחים גרטנר שכרו את החוקר הפרטי צביקה נווה מחברת CGI לאסוף מידע אודותיו

שיעור העוני בקרב האוכלוסיה בישראל גדל בעקבות הקורונה הכלכלית / צילום: כדיה לוי, גלובס

ביטוח לאומי: העצמאים לא קיבלו דמי אבטלה, ושיעור העוני בקרבם עלה

מדוח העוני של ביטוח לאומי עולה כי הנפגעים העיקריים בתקופת המשבר הם עשירוני מעמד הביניים (עשירון 4-7), ואילו לעומתם, העשירון התחתון שיפר את מצבו בשל הסיוע הממשלתי ● יחד עם הסיוע הסוציאלי בתקופת הקורונה, רמת החיים לפי הכנסה פנויה ירדה ב-2020 ב-4.4%

ליאורה עופר / צילום: ורדי כהנא

עופר השקעות לוותה 250 מיליון שקל מג'יי.פי מורגן בעסקה מימונית

חברת עופר השקעות, שבשליטת ליאורה עופר, העבירה לידי בנק ההשקעות האמריקאי ג'יי.פי מורגן 1.9 מיליון מניות של מליסרון בשווי שוק של כ-350 מיליון שקל ● עופר השקעות: "החברה נותרת בעלת השליטה במליסרון עם אחזקה של כ-51.5% מההון של מליסרון, זאת מתוך אמונה ביכולתה להמשיך ולהשביח את נכסי החברה"

ראשת עיריית חיפה, עינת קליש רותם / צילום: איל יצהר

עיריית חיפה לא משתפת פעולה, ופרויקט "חזית הים" נמצא בסכנה

רשות החברות הודיעה כי תוכנית "חזית הים" בנמל חיפה מוטלת בספק ● ברקע: כשלון המו"מ בין עיריית חיפה, בראשות עינת קליש רותם, וחברות נמלי ישראל ונמל חיפה להקמת מנהלת משותפת ● התוכנית היתה אמורה לאפשר הקמת מבני מסחר תיירות ובילוי וכן אלפי דירות חדשות

עדי שחם מוסיקאית / צילום: מליכאלה בן שבת

"אני מתה מפחד שהמדינה תדפוק לי על הדלת ותבקש את הכסף בחזרה"

עדי שחם היא מוזיקאית עצמאית ● "הלוואי והייתי יודעת לומר שהמומנטום שצברתי יחזור אחרי הקורונה, אבל אני לא יודעת אם המקומות שהזמינו אותי להופיע ימשיכו להתקיים" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז  

לקסוס LC500 קבריולה / צילום: יח"צ

למרות הסגר ומזג האוויר: לקסוס LC500 קבריולה יוצאת לשוק

הדו-מושבת הפתוחה מצוידת במנוע V8 ועולה החל מ-920 אלף שקל

חיים מר/ צילום: תמר מצפי

בעל מניות אקטיביסטי קורא להדיח את דירקטוריון MTS

המשקיע דיוויד אליוט לזר דורש מדירקטוריון MTS לכנס אסיפת בעלי מניות לצורך הדחת הדירקטורים המכהנים חיים מר, יצחק און וסקוט בארל ● במקומם, לזר מבקש למנות את עצמו ואת יורם דרוקר ואורי בן-אור

איציק אברכהן ואורי לוין / צילום: סיון פרג'

שופרסל ודיסקונט רוצות להפוך את פייבוקס למעצמת שירותים פיננסיים

אפליקציית התשלומים פייבוקס תהפוך לחברה עצמאית בבעלות בנק דיסקונט ושופרסל ● בשלב הראשון היא תשמש אמצעי תשלום, אולם ברשת הסופרמרקטים ובבנק מבהירים כי הכוונה לספק בעתיד מגוון שירותים פיננסיים ובנקאיים, ללקוחות כל הבנקים

אמבולנסים של מד"א / צילום: מץ 76

המו"מ עם האוצר התפוצץ ובתי החולים הציבוריים מבקשים ממד"א לא להפנות אמבולנסים מיום ראשון

בתי החולים שערי צדק, לניאדו, מעייני הישועה ושלושת בתי החולים בנצרת פנו למנכ"ל מד"א, אלי בין, וביקשו שלא להפנות אמבולנסים וחולים החל מיום א' "בעקבות מחסור חמור  בציוד ותרופות"

היועמ”ש, ד”ר אביחי מנדלבליט / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

הסוף לפרסום סמוי באינסטגרם? היועמ"ש תומך באישור תובענה ייצוגית על הפרת חוק הגנת הצרכן

היועמ"ש הודיע על התייצבותו להליך אישור תובענה ייצוגית נגד שורת חברות בגין פרסום סמוי באמצעות ידוענים ומשפיעי רשת באינסטגרם ● בתובענה נטען כי החברות שמשתמשות בידוענים באינסטגרם כדי לשווק את מרכולתן מפרות את חוק הגנת הצרכן בכך שאינן מציינות בפירוש כי מדובר בפרסומת מטעמן

אורן כהן-בוטנסקי, סמנכ"ל לקוחות ושירות באל על / צילום: תמונה פרטית

אורן כהן-בוטנסקי ימונה לסמנכ"ל לקוחות ושירות באל על

אורן כהן-בוטנסקי צפוי להיכנס לתפקידו בתחילת חודש מרץ, כשהוא שימש כסמנכ"ל השירות והמכירות של קבוצת ישראכרט ואמריקן אקספרס ובתפקידו האחרון שימש כממונה על אגף בנקאות ישירה וחווית הלקוח בבנק הפועלים

לינוי בר גפן / צילום: יח"צ

ניצחון נגד טוויטר ואפל: התביעות נגדן ינוהלו בביהמ"ש הישראלי

טוויטר ואפל ביקשו לקיים את התביעות שהוגשו נגדן בחו"ל, אך ביהמ"ש המחוזי בת"א קבע כי יש לדון בהן בישראל, מאחר שמירב הזיקות לתיק נמצאות כאן ● בתביעה שהגישה העיתונאית לינוי בר-גפן נגד טוויטר נקבע כי ניתן לתבוע את טוויטר על ציוץ מטריד מינית גם בהיעדר הוראה מתאימה בחוק הישראלי

בצלאל (בוצי) מכליס, נשיא ומנכ"ל אלביט מערכות / צילום: אלביט מערכות יח"צ

אלביט מערכות: החברה הבת באנגליה זכתה בחוזה בהיקף של כ-137 מיליון דולר

מדובר בחוזה שני בבריטניה שעליו אלביט מדווחת תוך ימים ספורים – הקודם היה בהיקף של 166 מיליון דולר, ובמסגרתו אלביט נבחרה לספק לחיל הים הבריטי מערכות סימולציה לאימון צוותי צוללות

מייסד ומנכ"ל TripActions, אריאל כהן / צילום: Reuters, TripActions

אחרי שפיטרו מאות בזום, היזמים הישראלים של טריפאקשנס צומחים בשווי

חברת התיירות העסקית טריפאקשנס, שהקימו הישראלים אריאל כהן ואילן טוויג, הודיעה על גיוס 155 מיליון דולר לפי שווי של 5 מיליארד דולר ● במרץ ספגה החברה ביקורת חריפה לאחר שפיטרה עובדים בשיחת זום קבוצתית

רויאל אייר מרוק / צילום: Shutterstock, Vytautas Kielaitis

נחתם הסכם תעופה בין ישראל לבין מרוקו שיאפשר טיסות ישירות

טיסה ישירה בין ת"א למרוקו תימשך כ-5 שעות ● לצד חברות ישראליות, תפעיל בישראל רויאל אייר מרוק שלוש טיסות שבועיות לקזבלנקה

פועלים באתר בניה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

תאונת בנייה בערערה: פועל נפל מגובה 4 מטרים ונהרג

לפי דיווח מד"א, מדובר בגבר כבן 40 ● המשטרה פתחה בחקירה בעניין