שר הבינוי והשיכון, יעקב ליצמן / צילום: מארק ישראל סלם, "ג'רוזלם פוסט"
שתי תוכניות הדיור שמקדם שר הבינוי והשיכון, יעקב ליצמן, עשויות להביא לעלייה במחירי הדירות בישראל - כך עולה מבדיקת גלובס. תוכנית ראשונה שכבר אושרה היא "דירה במחיר מופחת", שמחליפה את "מחיר למשתכן" של השר לשעבר משה כחלון. בדיקה שקיים גלובס למכרזים ראשונים של מכרזים שהתפרסמו במסגרתה מצביעה על עליית מחירים לעומת התוכנית הקודמת.
במקביל מבקש ליצמן לקדם תוכנית חדשה במסגרתה יינתנו מענקים של 100 אלף שקל לזוגות צעירים ברכישת דירה (כולל יד שנייה) בפריפריה. הדירות שיירכשו יוגבלו רק למחירים של 250-700 אלף שקל. אלא שמחקר בנק ישראל בעבר, התריע כי צעד שכזה הוביל דווקא לפריחת נדל"ן מזויפת וזמנית, שלוותה לאחר זמן קצת בעליות מחירים.
בעיה "קטנה" ושמה חוסר בתקציב
התוכנית המרכזית, שכאמור כבר אושרה, היא דירה במחיר מופחת. התוכנית מחלקת את ישראל לשלושה אזורים שבשניים מהם יינתנו הנחות לזכאים ויתקיימו הגרלות, במתכונת די דומה לזו של מחיר למשתכן. באזור שלישי - בעיקר במרכז הארץ - הקרקעות יימכרו במכרז למרבה במחיר. אלא שנכון לעכשיו יש מכשול לא פשוט. דיור במחיר מופחת לא מתוקצבת, ומכרזי קרקעות שהוצאו לפיה מותנים בחתימת שר האוצר ישראל כ"ץ. הוא מצידו משהה את חתימתו עליהם מזה למעלה מחודשיים, וייתכן ויש לו סיבות טובות להתמהמה.
התוכנית חדשה, הבעיות ישנות
אם התוכנית תתממש, הזוגות הצעירים ימצאו שהיא לוקה בכל החסרונות של מחיר למשתכן, ובראשם חוסר ודאות, שמלווה את הזוכים בהגרלות מספר שנים, עד לידיעה האם זכו בדירה המתאימה להם. מסמך שהוציא היועץ המשפטי לממשלה בינואר 2019 התריע על התופעה, והסביר כי שורשיה נעוצים בפערי הזמן הגדולים בין עריכת מכרזי הקרקעות להנפקת היתרי הבנייה עליהן, שנמשכים לעתים מספר שנים.
מכל זה עולות רעות חולות אחרות שקשורות למחיר למשתכן, כולל צמצום משמעותי בגובה ההנחות הכלכליות שניתנות בתוכנית, עקב הוצאות שנגרמות לזוגות הצעירים, משך כל זמן ההמתנה והתייקרות הדירות, שמוצמדות למדד תשומות הבנייה.
בדיור במחיר מופחת לא רק שלא טרחו לטפל ברעה החולה הזו - ליצמן אף מחמיר את מצבם של הזוגות הצעירים, משום שבמספר רב של הגרלות, בעיקר במרכז הארץ, המחירים יעלו, לעתים בצורה ניכרת. לאחרונה פרסמנו כי אחד המכרזים הראשונים בתוכנית הוא לקרקע בצפון בני ברק לבניית כמה מאות דירות. ניתוח המחירים הצביע על עלייה אפשרית של עד 40% במחיריהן לעומת דירות באזור שנבנות במסגרת מחיר למשתכן.
במתחם "תל השומר דרום" ברמת גן, שנמצא כקילומטר צפונית מזרחית למחלף מסובים מתקיים מכרז אחר. ניתוח המחירים פה מצביע על עלייה אפשרית של עד 30% ממחירי דירות דומות שנמכרו ליד רמת אפעל במסגרת מחיר למשתכן בין השנים 2017-2020.
סביר להניח, כי ככל שיתפרסמו מכרזים נוספים (וכאמור, המכרזים עוד לא יכולים לצאת לדרך, שכן כ"ץ לא חתם על התוכנית), התמונה המלאה תתבהר, בצורה של עליית מחירי דירות במקומות מרכזיים. וכשזה יקרה, יזמים שבונים היום פרויקטים בשוק החופשי שמתחרים במחיריהם בפרויקטים של מחיר למשתכן יעלו את המחירים גם שם.
זכרונות עגומים מ"תוכנית שרנסקי"
התוכנית שטרם קיבלה שם, במסגרתה מתוכנן מענק של 100 אלף שקל לרוכשי דירות זולות בערי פריפריה, מתוקצבת כרגע ב-17 מיליון שקל בלבד. המשמעות היא שרק 170 זכאים יוכלו ליהנות ממנה. מדובר במספר חסר משמעות, שאם לא יאושר במקומו תקציב משולש לפחות, ספק האם כדאי לצאת עימו לדרך.
סימן שאלה אחר לגבי מהות התוכנית עולה ממחקר ותיק של בנק ישראל שנערך לפני 18 שנה. בשנת 2001 קודמה "תוכנית שרנסקי", על שם השר נתן שרנסקי שכיהן באותם הימים כשר השיכון. גם הוא הכריז אז על תוכנית סיוע לזוגות צעירים ברכישת דירה.
התוכנית כללה מענקים של עשרות אלפי שקלים, והלוואה בריבית מופחתת באזורי עדיפות ובירושלים, לרכישת דירות חדשות. במחצית השנייה של אותה שנה נרכשו כ-500 דירות במסגרת התוכנית. שנה לאחר מכן מחלקת המחקר של בנק ישראל בדקה את השפעות התוכנית על השוק. המסקנה החותכת של המחקר הייתה: "הסבסוד גרם לעליית מחירים גבוהה ובממוצע, לא היטיב את מצבם של רוכשי הדירות. הנהנים העיקריים מהסבסוד היו הקבלנים".
מההסבר עלה כי כשנותנים מענק מוכוון - במקרה של שרנסקי זה היה רכישת דירות חדשות; במקרה של ליצמן דירות יד שנייה - הממשלה הופכת את רוכשי הדירות לבלדרים שמעבירים כספים מהממשלה לקבלן (אצל שרנסקי) או לבעל הדירה (אצל ליצמן). הנסיון של תוכנית שרנסקי הראה, כי הזוגות הצעירים התנפלו על הדירות במקומות שנכללו בתוכנית, ובכך הגדילו מאוד את הביקושים. כתוצאה מכך מלאי הדירות באזור פחת, ומחירן עלה, בסכום דומה לשווי הסיוע.
בעיה נוספת התגלתה כש"תוכנית שרנסקי" הסתיימה. הפריחה הנדל"נית המלאכותית שנוצרה כתוצאה מהמענקים הביאה לנפילה של השווקים המקומיים לאחר מכן, וגרמה ליצירת לובי חזק של קבלנים וראשי יישובים, להמשיך את המענקים. תחת הלחץ הזה נוצרו תוכניות המשך, שנקראו על שם שרי השיכון שכיהנו אחרי שרנסקי - "תוכנית איתם"(על שם אפי איתם שכיהן כשר בין 2003 ל-2004) ו"תוכנית הרצוג" (על שם יצחק הרצוג שכיהן כשר שיכון ב-2005), בהיקפים נמוכים יותר. יצוין כי גם תוכניות אלה הופסקו ועד ליצמן אף שר לא חזר לתוכניות דומות.