מינהל התכנון ומשרד המשפטים הפיצו את תזכיר החוק (תיקון 128 לחוק התיכנון והבנייה) שתכליתו לקדם מנגנונים המאפשרים התחדשות עירונית וציפוף יעילים.
בכל מה שקשור להתחדשות עירונית נקודתית, שעד עכשיו נענתה ע"י תמ"א 38 (שמסתיימת בסוף 2022) מוסט הדגש לרמה המוניציפלית. לפי תזכיר החוק סמכויותיהן של הועדות המקומיות לאשר תוכניות יורחבו והן יוכלו לקדם מסלול חיזוק באמצעות הריסה ובנייה מחדש. במידה והחוק יעבור במתוכנת זו, לוועדה המקומית תהיה סמכות לתוספת זכויות בנייה, ומתן אפשרות לעירוב שימושים סחירים וציבוריים. מסלול אחר יאפשר חיזוק בדרך של תוספת ועיבוי הבנייה בבניין קיים.
החוק גם מבקש לסיים הלכי בקשת ה"הקלות" שהשתרשו בשנים האחרונות. הצורך בהקלה, נועד על מנת לאפשר גמישות בשלב הרישוי במקרים חריגים בהם קיימת הצדקה תכנונית לסטות מהוראות התוכנית. ואולם, בשנים האחרונות נעשה שימוש הולך וגובר בכלי זה, באופן שהפך את ההקלה לכלל ולדבר שבשגרה. מנהל התיכנון הבין שהשימוש ההולך וגובר בהקלות, אף הביא לתהליכי רישוי עוקפי תכנון. כך או כך, החוק החדש מציע את צמצום האפשרות לבקש הקלות, תוך שיפור הוודאות מצד היזמים ומבקשי ההיתרים, וקיצור באופן ניכר של הליכי הרישוי אשר ישובו ויתמקדו ברישוי ולא ב"תכנון".
בנוסף, וכצעד משלים מוצע לקבוע כי רשות הרישוי תהא רשאית, במסגרת בקשה להיתר, להתיר שינויים מסוימים מהוראות התוכנית ללא צורך בפרסום הבקשה, בנושאים שיקבעו בתקנות ושהשפעתם התכנונית זניחה.
סעיף אחר בחוק מאפשר קביעת ייעוד ציבורי בחלק ממבנה. הרעיון הוא להקל על קידום ההתחדשות העירונית והציפוף, תוך הבטחת צרכי הציבור הנדרשים בחלק ממבנה מסחרי. במסגרת הוראות אלו, אף מוצע בין היתר, להעביר ולרשום את מבנה הציבור על שם הוועדה המקומית.
הצעת החוק כולל סעיף נוסף שמבקש להרחיב את סמכויות הועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל). למשל, תינתן לוועדה אפשרות לאשר פרוצדורת איחוד וחלוקה בהסכמה שלא במסגרת תוכנית, תינתן אפשרות לאשר בהליך מקוצר הקמת מבנה דרך מסוג גשר או מעבר תת קרקעי המיועדים להולכי רגל בתחום דרך ועוד.
יצוין כי עד לחקיקה עתידית הדרך עוד ארוכה. לאחר שהתזכיר יעבור שינויים לאור הערות שונות, הוא יגיע לוועדת שרים לענייני חקירה ורק לאחר מכן להצבעה בכנסת.
עורך הדין מיכה גדרון התייחס לתזכיר החוק שפורסם הערב, ואמר כי: "תזכיר החוק מוחק את היתרון העיקרי שעמד בבסיס תמ"א 38, שאפשרה הוצאת היתר בנייה ללא צורך באישור תוכנית. תזכיר החוק יחייב לאשר תוכנית לכל פרויקט, דבר שיאריך ויסרבל מאד את הליכי ההתחדשות, ובנוסף לכך גם יעביר את מלוא הכוח להחליט אם, כמה והיכן יהיו הפרויקטים להתחדשות עירונית לוועדות המקומיות".
גדרון הוסיף כי "תזכיר החוק מאפשר לוועדות המחוזיות לאשר תוכניות שיוסיפו 350% על מה שבנוי במסלול הריסה ובנייה מחדש ורק 200% במסלול חיזוק. תוספת זו אינה כלכלית בחלקים נרחבים בארץ, ושוב נקבל פרויקטים של תמ"א רק במרכז הארץ".
ואולם התיקון המוצע לחוק אינו מתמקד אך ורק בחלופה לתמ"א 38. בין היתר כלולים בה חלקים מפרק הרפורמה הכלכלית של חוק התכנון והבנייה, שבה החלו לדון עוד לפני כ-7 שנים, כשגדעון סער שימש שר הפנים.
אחד מהתיקונים כולל שינויים להגדרת האפשרויות להגשת תביעה של בלי מקרקעין שנפגעים מתוכנית פוגעת (סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה). על פי החוק כיום, ניתן להגיש תביעה כזו על סמך כל תוכנית חדשה, גם תוכנית מתאר, שאינה כוללת הוראות של תכנון מפורט. הפרקטיקה הנהוגה היא, שמגישים שתי תביעות: האחת בגין תוכנית המתאר שמאפשרת תכנון של תוכנית מפורטת, והשנייה בגין התוכנית המפורטת עצמה. הדבר גורם לעומס על כל הצדדים.
לאור זאת מוצע במסגרת התיקון לקבוע בחוק, שפגיעה המזכה בפיצוי לפי סעיף 197, תהיה רק פגיעה מכוחה של תוכנית הכוללת הוראות מפורטות. שכן רק כאשר חלה על הקרקע תכנית מפורטת שניתן להוציא היתר מכוחה, ניתן ונכון לקבוע שהנזק התכנוני אכן התגבש לרמת ודאות מספקת וקונקרטית, על מנת לזכות בפיצוי בגינו.
התיקון לחוק מציע לערוך שינויים גם בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שדנה בהיטלי השבחה. כיום רק אישור תוכנית מתאר מקומית, או תוכנית מפורטת, למעט תוכנית כוללנית, מעניק לוועדות המקומיות אפשרות לגבות היטלים השבחה. בתיקון מוצע להוסיף להגדרה זו, גם אישור חלוקה חדשה בהסכמה, אישור תשריט חלוקה, שפעמים רבות מהווה הליך תכנוני אשר יוצר השבחה.
כמו כן התיקון נועד לטפל במקרים שוועדות מקומיות מיהרו להטיל היטלי השבחה מבעלי נכסים, למרות שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה ועניין ההשבחה אינו ודאי. הדבר ארע בין היתר בתל אביב, בשעה שאושרה תוכנית המתאר תא/5000.
על פי ההצעה ייקבע, כי החבות בהיטל השבחה תתגבש רק בתכניות שהינן מסוימות דיין. תיקון בהתאם לעקרונות אלו, נקבע לפני כשנתיים בנוגע לתוכנית כוללנית, ואולם התיקון מבקש לכלול בקטגוריה זו את כל תוכניות המתאר.
"תיקונים מוצעים אלה, יובילו לתוצאה של מס אמת שאיננו מס בחסר או מס ביתר - בהתאם להשבחה שאושרה למימוש בסופו של ההליך התכנוני כולו, ייתרו דיונים מורכבים ויתרמו לוודאות בתחום היטל ההשבחה", מסוכם בדברי ההסבר של התיקון לחוק.
עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד גינדי כספי ושות', מציין כי "בחודשים האחרונים יש תחושה של העדר משילות בענף הנדל"ן, ותזכיר החוק, כמו גם הקמת הוועדה לקידום התחדשות עירונית בפריפריה, מאותתים שסוף סוף נזכרו בענף הנדל"ן. ואולם לא די בכך, נראה כי במשרד הפנים שכחו להתייעץ עם המגזר הפרטי בכל הקשור לרפורמות בענף. גופים כמו התאחדות בוני הארץ, לשכת עורכי הדין ולשכת השמאים חייבים להיות חלק מקבלת ההחלטות כמי שמכירים את הבעיות שבשטח.
"לדוגמה, בנושא האפשרות להוסיף מבני ציבור כחלק מפרויקטים של התחדשות עירונית כפי שהופיע בתזכיר חוק התכנון והבנייה הרי שמדובר במהלך מבורך שכן הרשויות זקוקות למבני ציבור כחלק מהתחדשות השכונות. הקצאת זכויות לצרכי ציבור בתוך הבניינים נכונה, וחוסכת הקצאת קרקע שיעודה רק לצרכי ציבור והיא נותנת מענה לקושי העקרי בהתחדשות עירונית, שהינו הצפיפות הנוצרת כתוצאה מהגדלה כה מאסיבית של כמות יחידות הדיור.
"אך לא נכון יהיה לעשות כן מבלי להתייחס גם להיבטים כלכליים כמו יצירת תשתית משפטית שתאשר ליזם שיבנה את מבני הציבור לקזז את הוצאות הבנייה מסך האגרות וההיטלים שהוא אמור לשלם במסגרת הפרויקט כולו. כיום נושא זה טרם הוסדר בחוק".