הוועדה המחוזית חיפה החליטה בשבוע שעבר לאשר את תוכנית ההתחדשות העירונית של שכונת גבעת חן בבנימינה. המקרה הזה מעניין משום שמדובר בשכונה של בנייה רוויה, "שיכון", בתוך מרחב פרברי של בנייה צמודת קרקע, וגם כי זו שכונת העוני של בנימינה-יותר משליש מהדירות במתחם שייכות לעמידר, שיעורי ההכנסה נמוכים, ודיירי השכונה מהווים שליש מכלל מטופלי הרווחה בישוב. את מקום 385 דירות השיכון הקטנות והסטנדרטיות אמורות להחליף 653 יח"ד בגדלים משתנים. המנגנון הכלכלי החדשני של התוכנית מבוסס על שטחים משלימים באזורי תעסוקה ומסחר.
התיכנון המוצע מייצר 6 מתחמי משנה של מבנים בני 3-6 קומות שמרוכזים סביב חצרות מגוננות. החזית שנושקת לדרך העצמאות כוללת גם מסחר. בתוך השכונה עצמה עיקר התנועה היא רגלית או באופניים. בזמן הדיון בהתנגדויות אמר אדריכל התוכנית, אריאל גושן: "צריך לזכור שכשאנחנו מצופפים מתחם יש רק שתי אופציות. או שעולים למעלה, או שמגדילים תכסיות. אנחנו החלטנו שבגבעת חן צריך להגדיל תכסיות. הבינוי הזה מייצר גובה נמוך, עם יחידות שכנות קטנות. ההבדל בין 20 שכנים או 60 מאד משמעותי בפוטנציאל היווצרות חיי קהילה".
ראש מועצת בנימינה-גבעת עדה איתי ויסברג מסביר שבמשך שנים רבות ניסו יזמים לקדם במקום התחדשות עירונית, ללא הצלחה. בסופו של דבר, התוכנית שאושרה הינה יוזמה של המועצה המקומית: "אני לא מכיר הרבה רשויות שמקדמות מיוזמתן, במימון שלהם, תוכנית התחדשות. אחת הבעיות בתוכניות שנעשו בעבר היתה שהן ניסו לפתור את סוגיית הכדאיות הכלכלית של היזם במסגרת המתחם, מה שייצר ציפוף דמיוני. דבר שהמושבה לא יכלה לשאת".
מה עשיתם? "למועצה המקומית בנימינה-גבעת עדה יש שטח בהיקף של 600 דונם שמיועד למסחר ומלאכה, בדרך העולה מבנימינה לזכרון יעקב. היה מאד קשה לקדם את התב"ע בשטח זה. החלטת רמ"י, מלפני שנתיים וחצי איפשרה להשלים כלכליות באמצעות הוספת שטחי מסחר מחוץ למתחם. אני ראיתי פה את ההזדמנות לקדם את אזור התעשייה שלנו, שאנחנו מייחלים לפתח וגם, כתמורה ראוייה ליזם שיבנה את מתחם ההתחדשות העירונית. הרעיון הוא שהקרקע של רמ"י תימכר בהוזלה משמעותית ליזם ישרס-רסקו, והוא יוכל להשביח אותה ולקבל את הפרש הכלכליות שחסרה לו. אנחנו הצלחנו לממש פרוייקט חברתי שלא מחזיק את עצמו בתוך המתחם שלו, קיבלנו יזם שיודע לנצל הזדמנות, וגם, קרקע שתופשר ותימכר וקופת המועצה תיתרם בארנונה עיסקית".
