עמיר שאלתיאל - חברת אלדר / צילום: איל יצהר
הקורונה אינה רק אירוע בריאותי, ואף לא רק כלכלי - ויהיו לה השלכות גם על התכנון של דירות המגורים שלנו. כך סבור בעלי קבוצת אלדר, עמיר שאלתיאל, הפועלת בתחום היזמות ושיווק הדירות.
שאלתיאל מספר כי כבר עכשיו ניכרת מגמה של שינויים בביקושים לדירות, מה שמשפיע על תכנון של פרויקטים עתידיים. ועם זאת, ניסיונות לתאר מגמה של נהירה לווילות זולות בפריפריה על ידי תושבי המרכז, על מנת לנצל את טרנד העבודה מהבית להגשמת חלום הבית הבודד עם הגינה שמסביב - מוגזמים. יש נהירה מסוימת החוצה מתל אביב, ואולם הרדיוס שלה מוגבל, אומר שאלתיאל.
שאלתיאל הוא אחד מהראשונים לחוש בהתפתחויות, שכן הקבוצה שבבעלותו פוגשת את רוכשי הדירות בכמה כיוונים. אלדר שיווק עוסקת בשיווק פרויקטי נדל"ן עבור עשרות חברות יזמיות בכל הארץ. אלדר השקעות עוסקת בייזום קבוצות רכישה בתחום המגורים והמשרדים, וכמו כן פועלת בייזום ובנייה של פרויקטי בוטיק להשכרה ארוכת טווח במרכז תל אביב והיא שותפה עם קבוצת אלייד בחברת מטרופוליס, חברה יזמית בתחום ההתחדשות העירונית, המקדמת אלפי יחידות דיור, בעיקר בתל אביב.
יש דבר כזה נדל"ן למגורים לפני הקורונה ואחרי הקורונה, או שמדובר בססמאות ריקות?
"יש ובגדול. הנדל"ן של אחרי הקורונה הוא אחר לגמרי. אנחנו רואים שינויים בסדרי העדיפויות של הצרכנים בכלל ושל הדור של בני השלושים ומשהו בפרט. זה דור שגדל בבית שאמרו לו שבעלות על דירה זה אחד מהדברים הכי חשובים שהוא צריך לחתור אליהם בדרך להתבססות הכלכלית גם כרווק וגם כזוג צעיר, והדור הזה לא בדיוק קיבל את זה.
"לפני הקורונה ראיתי מגמה הולכת וגדלה של אנשים שאמרו שמתחיל להתפתח כאן שוק להשכרה לטווח ארוך, שניתן לגור בדירה בשכירות, ושבעלות על דירה היא לא משהו שצריך לקדש, להפוך את העולם ולהשתעבד למשכנתאות עם החזרים גדולים שמעיבים על הכסף הפנוי שנותר להנאות החיים. זה דור הסטורי והאינסטגרם, שמתכנן את הפעולות שלו לפי הנראות שלו, ולפי כמה זה מתוקשר ברשתות החברתיות, וקניית דירה זה לא משהו אטרקטיבי. עוד לא ראיתי מישהו שעשה סטורי על חתימה על משכנתה.
"ואז באה הקורונה ונתנה לכל הדור הזה סטירת לחי מצלצלת. והדור הקודם שכן אמר להם ש'ביתך הוא מבצרך' ושחשוב לקנות דירה, התגלה כצודק בגדול. כי כשמדובר במצב של מגפה עולמית, אנחנו חוזרים למקומות הבסיסיים ביותר של מזון וקורת גג. לא מה יהיה אטרקטיבי בסטורי. לכן ראינו שינוי גדול מאוד בסדר העדיפויות ומאמץ גדול יותר של ההורים לתמוך יותר בהון העצמי או במשכנתה או בפטנטים אחרים כדי לאפשר לזוג הצעיר לקנות דירה עכשיו בזמן הנוכחי, וזה כולל שיעור גבוה יותר של משכנתאות ל-30 שנה מאשר משכנתאות ל-20-25 שנה, כדי שההחזר החודשי יהיה כזה שניתן לעמוד בו. הדיון אם בעלות על דירה זה דבר חיוני או לא חיוני פשוט נעלם לחלוטין".
מאז מחיר למשתכן, מספר הצעירים שקנה דירות עלה מאוד, וזה עוד לפני הקורונה.
"אני רואה את הדברים בצורה הפוכה. כחלון גרם לאלפי זוגות צעירים להמתין לתוצאות הגרלה ולא לממש כוונת רכישה שהייתה להם. מי שזכה ירד מרשימת ההמתנה, אבל את זה אני אומר בהסתייגות גדולה מאוד, כי אחד מהעובדים שלי, לדוגמה, גר בפתח תקווה וזכה בקרית מוצקין. אז ככל הנראה הוא לא ירד מהרשימה, כי בסופו של דבר הוא גר בפתח תקווה, ושם הילדות שלו הולכות לבית ספר. הוא לא צריך את הדירה בקרית מוצקין ומהר מאוד ירצה למכור אותה ולקנות דירה היכן שהוא באמת צריך.
"אז אני מסתכל על מחיר למשתכן כתוכנית שנתנה להרבה זוגות צעירים פתרון של רכישת דירה בעלות מופחתת, אבל מצד שני שווקו שם הרבה פרויקטים על קרקעות לא מתוכננות ולא מפותחות, שצורכים הרבה מאוד זמן המתנה. וזו בדיוק הייתה המטרה של כחלון: הוא רצה לגרום לירידת מחירים מלאכותית שתיגרם מזה שחלק נכבד מהאוכלוסייה יישב על הגדר ויחכה לזכייה בהגרלה, אף על פי שהוא צריך דירות עכשיו".
ואולי בתקופה שעובדים בעיקר מהבית, יגלו שהדירות שהצעירים קנו במקומות מרוחקים כן יכולות להוות פתרון דיור עבורם?
"אני לא רואה מגמה בעניין הזה, מסיבה פשוטה שהשוק באי ודאות גדולה.
"המידע שיש לנו במחלקת המחקר אומר ששיעור גדול מאלה שעובדים מהבית, אולי 90%, נהנה מזה מאוד בחודש-חודשיים הראשונים, אבל היום הוא רוצה לחזור לעבוד במקום עבודתו לפחות שלושה-ארבעה ימים בשבוע.
"אני לא רואה זוג שרצה לגור בהרצליה, ובגלל הקורונה ירצה לגור בחדרה. כדי שדבר כזה יקרה, עבודה מהבית צריכה להפוך להיות שיטה שתישאר קבועה, ולא פתרון זמני להתמודדות עם מפגע בריאותי. כרגע זה לא קורה והחלטה על מיקום מגורים אתה לא עושה כתוצאה מסיטואציה של מצב זמני, בטח ובטח כשכבר הודיעו על חיסון".
יזמים ומתווכים מספרים על אנשים שמחפשים להחליף דירה במרכז בבית צמוד קרקע בפריפריה.
"לא הייתי אומר שעוברים לפריפריה. יש מגמה של העדפה של דירות עם שטח נוסף, שיכול להיות גינה או מרפסת או גג. כדי לקבל את השטחים הללו, יש מגמה של התרחקות של פעימה אחת בטבעת הסובבת את המקום שהיית רוצה לגור. מוכנים להתרחק 15 ק"מ לאותו כיוון ואפילו יותר כדי לקבל את השטחים הנוספים האלה, או בית פרטי, או פנטהאוז או דופלקס, או דירת גן. וזו מגמה מאוד ברורה, כולל בשוק הדירות מיד שנייה".
ומה עם צמודי קרקע בנגב ובגליל?
"ממש לא. הלוואי. אם מישהו תכנן לגור בהרצליה, היום הוא מוכן לעבור לנתניה. לא לגליל. ובנתניה הוא יחפש דירת גג, לא דירה רגילה כמו שיכול היה לקבל בהרצליה. אבל הוא לא יהיה מוכן להרחיק לחיפה".
אז אנשים מעוניינים יותר במרפסות ובגינות?
"באופן כללי הביקושים הם לחללים נוספים והכוונה לכל הסוגים. גם אם למישהו יש דירת ארבעה חדרים והיא צפופה לו, הוא יקנה דירת חמישה חדרים, ירצה להוריד חדר ולעשות פינת אוכל גדולה ומרווחת כי במהלך הקורונה, שבה המשפחות סגורות כבר חצי שנה, פינת האוכל קיבלה משמעות מאוד גדולה בחיים שלנו. לפני הקורונה פינת האוכל לא הייתה מקום כזה משמעותי בבית. המטבח הפך להיות מאוד משמעותי; למקם פינת עבודה באחד מחללי הבית, בלי שהדבר יהיה על חשבון חדר, גם הפך להיות משמעותי.
"אתה רואה הרבה יותר אנשים שמעוניינים בדירות פנטהאוז, מיני פנטהאוז, דירות גן, דופלקס, כל מה שמאפשר ספייס לאירוח או לחוויה המשפחתית הופך להיות הרבה יותר מבוקש מפעם. והם מוכנים לעשות שלושה דברים בשביל זה: האחד להגדיל את סכום המשכנתה, השני, לשנות את סדרי החיים - אנשים אומרים ‘לא ניסע שלוש פעמים בשנה לחו"ל, אלא פעמיים, אבל יהיה לנו החלל הנוסף'. והשלישי - להתרחק".
עד כמה זה טרנד חולף או שינוי טעם שיישאר איתנו?
"אני חושב שחלק גדול מזה נמצא כאן כדי להישאר, כי הטרנד הזה מקבל גיבוי מהדור הוותיק יותר והוא משתלב בנרטיב היהודי-ישראלי של דירה בבעלות. זה קיבל שיפט לגישה של תחיה באיכות החיים הכי טובה שאתה יכול בבית שלך ואחרי כן תסתכל החוצה".
יש טרנדים תכנוניים מצד הממסד התכנוני שפונים לכיוונים מנוגדים, במיוחד המיקרו דירות והדירות הקטנות. איך אתה רואה את זה?
"הקטנת הדירות באה להביא למצב של הקטנת המשפחות שיבואו לעיר. מי שקונה דירה קטנה זה זוג בתחילת החיים או רווקים, שהעירייה צריכה לתת להם הרבה פחות שירותים. את רוב השירותים שהיא צריכה לתת זה למשפחות צעירות עם ילדים, שם העלויות הן הגבוהות ביותר עבור העירייה. לכן יש לה אינטרס לייצר יחידות דיור כאלה.
"חוץ מזה, יש לעיריות אינטרס לשמר את הדור הממשיך בתוך העיר עצמה, וברגע שנותנים לו פתרון דיור ראוי אז יכול להיות שהוא ימשיך להתגורר בה. זו בדרך כלל דרישה שעולה מצד התושבים. אני הייתי רוצה שהילד שלי, שהוא רווק, לא יתרחק ממני יותר מדי".
אז אנחנו צפויים לראות ערים לרווקים ולקשישים לעומת ערים למשפחות?
"אנחנו ממש לא שם. אנחנו מדברים על תמהילים ומיקרו-דירות יהיו אחוזים בודדים מכלל המלאי. ואם אני מסתכל על המלאי שחברת השיווק שלנו משווקת, אז ברוב הפרויקטים כמות הדירות של שני חדרים היא אפסית".
באילו דירות אתם רואים ירידת ביקושים בעקבות הקורונה?
"אני לא יודע אם יש כאלה".
ההיגיון אומר שאם יש גידול בביקוש לדירות עם חללים גדולים, תהיה הקטנה בביקושים לדירות עם חללים קטנים.
"זה לא נכון, כי מי שעובר לדירות עם מרפסת קטנה, למשל, הם כאלה ששדרגו מדירות ישנות שלא היו בהן מרפסות בכלל".
איזה סוג של שינויים אתם ממליצים ליזמים לערוך בדירות שלהם?
"אנחנו לא נוגעים בפרויקטים שכבר יש להם היתר, כי אף אחד במדינת ישראל, שיש לו שכל בראשו, לא יפתח תכנון שקיבל אישור מוועדה כזו או אחרת, כי המשמעות הכלכלית היא דרמטית ויכולה להיות לו כזו דחייה בשיווק הפרויקט, שכל השפעות הקורונה לא יהיו רלוונטיות. אם התוכנית עוד לא עברה ועדה, אנחנו ממליצים לעשות את כל הדברים שאמרתי קודם. לחשוב יותר על הדירות המיוחדות, ולהסתכל על תכנון נכון יותר של חללי הדירה".
עמיר שאלתיאל
יו"ר ומייסד קבוצת אלדר ● בן 47, נשוי + 4, מתגורר בתל אביב ● בעל תואר ראשון במנהל עסקים ● חבר בוועדת הביקורת של מכון ויצמן, ויו"ר וייצמן וייב - דור ההמשך של ידידי מכון ויצמן למדע ● בסגר הראשון הגשים חלום ילדות ועשה רישיון לאופנוע
קבוצת אלדר
אלדר שיווק: עוסקת בשיווק פרויקטי נדל"ן עבור עשרות חברות יזמיות בכל הארץ
אלדר השקעות: עוסקת בייזום קבוצות רכישה בתחום המגורים והמשרדים, שותפה עם קבוצת אלייד בחברת מטרופוליס, חברה יזמית בתחום ההתחדשות העירונית