כידן דהרי וירון אדיב / צילום: איל יצהר, גלובס
רכישת חברת ישפרו הייתה גדולה על מידותיהם של ירון אדיב וכידן דהרי, שנאלצים להסתייע כעת בחברת הנדל"ן המניב וילאר, שנמצאת בשליטת שלמה טיסר, כדי להשלים את העסקה. ביום שלישי דיווחה וילאר כי היא מנהלת משא ומתן מתקדם להיכנס בנעליים של אדיב, דהרי וחברת תנופורט שבשליטתם, ולרכוש את השליטה בישפרו, שעוסקת בייזום, הקמה והשכרה של נכסים מסחריים בישראל.
כידן ואדיב הם הבעלים של חברת הנדל"ן המניב תנופורט, שעוסקת בתחום המרכזים המסחריים. באפריל האחרון חתמו השניים על הסכם לרכישת חברת המרכזים המסחריים ישפרו מידיה של נכסים ובניין בתמורה לסכום של 800 מיליון שקל (בכפוף להתאמות). סכום העסקה כלל תשלום של 580 מיליון שקל בעבור 100% ממניות ישפרו ועוד 220 מיליון שקל בעבור הלוואות הבעלים שהעניקה בעבר נכסים ובניין לישפרו. על פי הודעתה של וילאר, בכוונתה לשלם כ-630 מיליון שקל בתמורה ל-70% ממניות ישפרו ול-100% מהלוואות הבעלים.
את יתרת המניות (30%) תרכוש חברת האג"ח תנופורט, שנמצאת בבעלות כידן ודהרי, בתמורה לסכום של כ-175 מיליון שקל. את הרכישה תבצע תנופורט באמצעות הלוואה של 90-120 מיליון שקל, שתעמיד לה וילאר כנגד שעבוד על 30% ממניות ישפרו שתרכוש תנופורט.
נוסף על כך, תפעל וילאר לסייע לאדיב ולכידן בקבלת הלוואה בנקאית של 120 מיליון שקל, כאשר לחילופין תעמיד וילאר עצמה את ההלוואה לשניים, כנגד שיעבוד על מניותיהם בתנופורט. משמעות המהלך היא שחברת וילאר, למעשה, מקבלת אפשרות להשתלט הן על ישפרו והן על תנופורט, במקרה שאדיב ודהרי ולא יצליחו במימוש תוכניותיהם.
נותרו יומיים להעברת התשלום
ישפרו מפעילה 17 נכסים מניבים בישראל, ובהם מרכזים מסחריים ומלון בירושלים. החברה נמצאת בבעלותה המלאה של נכסים ובניין - זרוע הנדל"ן להשקעה של קבוצת דיסקונט השקעות (דסק"ש).
בתחילת 2020 חתמה נכסים ובניין על הסכם למכירת ישפרו לידיהן של חברות הנדל"ן המניב מגה אור וביג בתמורה לסכום של 855 מיליון שקל. אלא שזמן קצר לאחר מכן בוטלה העסקה עקב התפרצותה של מגפת הקורונה, שהובילה לסגירת הקניונים בישראל ולדרישת הרוכשות להפחתה בגובה התשלום.
בנכסים ובניין, שנשלטה אז בידי אדוארדו אלשטיין, התנגדו לבקשה ומיהרו לחתום על עסקה חליפית עם כידן ודהרי בתמורה ל-800 מיליון שקל (תוך הערכה שאת היתרה יוכלו לקבל מהגשת תביעה נגד מגה אור וביג). במועד החתימה העבירו כידן ודהרי לנכסים ובניין צ'ק בנקאי בסך 50 מיליון שקל, תוך התחייבות להעברת יתרת התשלום עד ל-31 בדצמבר 2020. עם זאת, לכידן ודהרי ניתנה אפשרות לדחות את מועד ההשלמה עד ל-31 במרץ 2021, תמורת העברת תשלום נוסף של 100 מיליון שקל עד ל-31 בדצמבר 2020. לפני כשבועיים הודיעו אדיב ודהרי לנכסים ובניין על הארכת מועד ההשלמה ל-31 במרץ 2021, כך שבעוד יומיים הם אמורים להעביר למוכרת את התשלום הנוסף - אחרת יאבדו את העסקה ואת התשלום הראשון.
אלא שאדיב ודהרי לא תכננו להשלים את העסקה בעצמם, אלא באמצעות חברת תנופורט שבבעלותם. באמצע ספטמבר הציגו השניים את העסקה לדירקטוריון תנופורט, ושלושה שבועות לאחר מכן הודיעה תנופורט כי ועדת הביקורת והדירקטוריון שלה אישרו את הצעת בעלי השליטה לחברה, להיכנס בנעליהם לרכישת 100% ממניות חברת ישפרו תמורת 800 מיליון שקל.
תנופורט סיימה את הרבעון השלישי של 2020 עם נכסים שוטפים בשווי 46.1 מיליון שקל, מתוכם מזומנים ופיקדונות בשווי 34.5 מיליון שקל בלבד. כדי לממן את עסקת הענק, פרסמה תנופורט תשקיף מדך לגיוס מזומנים בדרך של הנפקת איגרות חוב, אלא שגיוס זה עדיין לא יצא לפועל - ולחברה אין לפי שעה די מזומנים לצורך תשלום של 100 מיליון שקל בעוד יומיים.
העסקה המתוכננת תחולק לשני שלבים
לפני כשבועיים הודיעה תנופורט על דחיית המועד האחרון לכניסת ההסכם עם בעלי השליטה לתוקף, מ-15 בדצמבר ל-30 בדצמבר, וכן על דחיית המועד למימוש זכותה להפקיד בעצמה את הפיקדון של 100 מיליון שקל בסוף דצמבר. נוסף על כך, הבהירה אז החברה כי אין כל ודאות למימוש ההסכם עם בעלי השליטה ולביצוע התשלום בסוף דצמבר על ידה.
כעת, אמורה וילאר להעביר את אותם 100 מיליון שקל לנכסים ובניין, כחלק מהעסקה המתגבשת, וזאת במטרה למנוע את קריסת העסקה כולה. לדברי וילאר, העסקה המתוכננת תחולק לשני שלבים, כשבשלב הראשון היא תרכוש 24% ממניות ישפרו ובשלב השני עוד 46% מהמניות.
השלב השני יבוצע לאחר קבלת אישור הממונה על רשות התחרות, והוא שיאפשר את מתן ההלוואה לתנופורט. עם זאת, אם לא יתקבל אישור הממונה, תרכוש וילאר רק 24% ממניות ישפרו תמורת 140 מיליון שקל (כולל אותם 100 מיליון שקל שישולמו עד ל-31 בדצמבר), ואילו תנופורט תהיה אחראית לרכישת 76% ממניות ישפרו והלוואות הבעלים.
לדברי וילאר, נמצאת כעת תנופורט במשא ומתן עם נכסים ובניין להתקשרות בתוספת להסכם המקורי, שבמסגרתה יתאפשר לתנופורט ולוילאר להיכנס בנעליהם של כידן ודהרי. בחברת נכסים ובניין בחרו שלא להתייחס לנושא.
ככל הידוע, במסגרת המאמצים למציאת שותף לרכישה, פנו אדיב וכידן לגורמים נוספים בתחום הנדל"ן המניב, ובהם גם חברת ריט 1 בניהולם של דרור גד ושמואל סייד. עם זאת, מי שהרים לבסוף את הכפפה הוא שלמה טיסר, שמחזיק ב-75% ממניות וילאר ומכהן גם בתפקיד מנכ"ל החברה.
מניית וילאר זינקה 350% בעשור
וילאר עוסקת בהשכרת מבני תעשייה, בהקמת דירות למגורים ובמתן שירותי ארכיבאות. היא נחשבת לאחת מחברות הנדל"ן הצומחות ביותר בעשור האחרון, לאחר שמנייתה זינקה 350% בתקופה זו והעלתה את שווי החברה ל-2.5 מיליארד שקל.
את תשעת החודשים הראשונים של 2020 סיימה וילאר עם רווח נקי של 103 מיליון שקל, לאחר שהציגה רווח נקי של 227 מיליון שקל ב-2019 כולה. נכון לסוף ספטמבר, הסתכם ההון העצמי של וילאר ב-2 מיליארד שקל, כאשר בקופת החברה מזומנים בשווי 456 מיליון שקל.
תנופורט היא חברה ותיקה בתחום הנדל"ן המסחרי, שנשלטה בעבר בידי איש העסקים אליעזר פישמן, ונרכשה בחלקים שווים בידי דהרי ואדיב לאחר קריסת עסקיו של פישמן. תנופורט נרכשה בתחילה באמצעות מימון בנקאי, שנפרע ברובו באמצעות סדרת אג"ח צמודת מדד שהנפיקה החברה למשקיעים בבורסה. עם זאת, חלק מהחוב לא נפרע אז, והוא הוחלף בהמשך במימון שקיבלו דהרי ואדיב מקרן האשראי ארבל. כחלק מהמימון קיבלה קרן ארבל שעבוד על מלוא המניות של תנופורט.
תנופורט מחזיקה כיום ב-17 נכסים מניבים בישראל, המשמשים למסחר, תעשייה, אחסנה, בתי אריזה, בית קירור, גן אירועים ותחנות דלק. לחברה סדרת אג"ח אחת, הנסחרת בבורסה בהיקף של כ-321 מיליון שקל (במונחי פארי), שתיפרע ברובה בסוף דצמבר 2024.