פרזון 19-21 שכונת יד אליהו, תל אביב / הדמיה: דן גונן, חב' EVOLVE MEDIA
הכתבה מטעם אינג' זאב גינסבורג
בשנים האחרונות נכנס לעולם ההתחדשות העירונית תחום חדש: ליווי דיירים וניהול הפרויקטים מטעמם. החברות או היחידים העוסקים בתחום, שכשמם כן הם - מלווים ומתכננים את הפרויקט המורכב מטעם הדיירים - מקבלים בעת הנוכחית משנה תוקף. זאת נוכח המעבר ההדרגתי מהתחדשות עירונית של בנינים בודדים להתחדשותם של מתחמים שלמים במסגרת תמ"א 38/2 או פינוי בינוי. "מדובר בגוף או איש מקצוע חיצוני שפועל עבור הדיירים בקידום הפרויקט בכל הקשור לתכנון ורישוי", מסביר הפרויקטור, היזם והיועץ בתחום הבנייה למגורים, אינג' זאב גינסבורג. "תפקידו של הפרויקטור הוא להביא את הפרויקט לרמה כזו בה כל שנשאר הוא רק לבחור יזם מעולה שיבצע את העבודה בשטח", הוא מוסיף.
- אילו כישורים צריך להביא איתו הפרויקטור?
"ראשית עדיף שהוא יהיה מהנדס בניין בעל ניסיון רב שנים, וכזה שעבד בחברות יזמיות וליווה פרויקטים לאורך תקופות ארוכות. לרוב מנהלים את הפעילות המדוברת עורכי דין או אדריכלים ואני חושב שזו טעות כי צריך מישהו עם רקע רחב מאוד בהנדסה. כמו כן, וזה דבר חשוב מאוד - על הפרויקטור להיות רחב אופקים ובעל ראש יצירתי, שכן קידום של פרויקט התחדשות עירונית אינו דומה לקידום פרויקט נדל"ן רגיל. בפרויקט התחדשות עירונית ההתנהלות מתבצעת מול מספר בעלי זכויות ולעיתים גם מול עשרות שכאלה ועל הפרויקטור להפגין יכולות הקשבה והכלה, לדעת כיצד לגשת ולטפל בחסמים כמו דיירים סרבנים, כל זאת תוך חשיבה מחוץ לקופסה".
- מה היתרונות של הפרויקטור?
"בדרך כלל כשנציגות בתים משותפים מנסה לבחור יזם היא עושה זאת ללא תוכניות, ללא מפרט דירות ובעצם ללא ניסיון בבנייה והבנה מעמיקה של התהליך. לעומת זאת, כשיש פרויקטור מטעם הדיירים הוא עובד עבורם והוא זה שמנהל עבורם את כל המשא ומתן מול היזם. חשוב למשל, שברגע שייבחר היזם תהיינה כבר תוכניות מאושרות וכל דייר ידע מהן התמורות - מה יהיה טיפוס הדירה שלו, באיזה קומה היא תהיה ממוקמת וכן הלאה".
לדף הפייסבוק של אינג' זאב גינסבורג>>
להביא ידע וניסיון לידי ביטוי
פרויקט הדגל של אינג' גינסבורג כפרויקטור נמצא ברחוב פרזון ביד אליהו. זהו, לדבריו, הפרויקט היחידי בשכונה שקיבל היתר בנייה שבמסגרתו יהפוך מתחם בניינים ישן בן 36 יחידות דיור למתחם מודרני ומתקדם עם 112 יחידות דיור בתמ"א38/2 הריסה ובנייה מחדש."התחלתי את העבודה על הפרויקט כבר לפני כ-8 שנים", הוא מספר. "בפרויקט זה התווספו 76 יחידות דיור חדשות בערך כולל של כ-200 מיליון שקל; הדיירים מגיעים כעת לתחילת הבנייה כאשר כל אחד מהם יודע , כאמור, איזה סוג דירה ובאיזה שטח הוא יקבל, באיזה קומה ומה יכלול המפרט הטכני בדירה שלו".
"את הפרויקט המדובר קידמתי וניהלתי כנציגם של הדיירים", מוסיף גינסבורג, "התהליך כלל את איסוף כל החומרים הכרוכים במיזם, קידום תב"ע מול הרשות המקומית לביצוע תמ"א 38/2 במתחם, כתיבת מפרט טכני לכל דירה, הכנת פרוגרמה אדריכלית עבור אדריכל מהשורה הראשונה שאני בחרתי, וכן הלאה. בסוף, כפי שציינתי קודם, כל שנותר הוא רק לבחור יזם שמקבל מתחם עם תב"ע מאושרת, עם תוכניות מוכנות להגשת גרמושקה ותוכניות אדריכליות כולל טיפוסי דירות ומפרט טכני. באופן עבודה שכזה אפשר להביא לידי ביטוי את כל הידע והיכולות והאישיות - ולכן עדיף שהפרויקטור יהיה מהנדס בעל עשרות שנות ניסיון ואחד כזה שליווה ויזם פרויקטים לאורך השנים".
יכולת להתחבר לאחר
גינסבורג (67) מתהדר בניסיון עשיר בעולם הבנייה לצד השכלה אקדמאית מגוונת המעידה על אופקיו הרחבים. הוא מהנדס בניין בוגר הטכניון בחיפה; חבר הסגל האקדמי בשלוחת הטכניון ללימודי המשך בשרונה ומרצה בחוג למקרקעין בקורס "יזמות בבנייה למגורים"; ואף סיים לימודי תואר שני בלימודי פילוסופיה, מדע ותרבות דיגיטלית מאוניברסיטת תל אביב.
ניסיונו המקצועי של זאב כולל בין היתר תפקידי סמנכ"ל הנדסה וביצוע במספר חברות מהגדולות בישראל, כהונה כמנכ"ל של דניה סיבוס ברוסיה, כן הוא שימש כשותף ומנכ"ל בחברה היזמית אופק החזקות, התחדשות עירונית בע"מ.
"ההיכרות רבת השנים שלי עם עולם הנדל"ן לצד ההשכלה האקדמית הרחבה וסיפור חיי כאדם שנולד בשכונת התקווה בתל אביב ברחוב של השוק, מתגלמים בפרויקטים אותם אני מוביל", אומר גינסבורג. "לקידום פרויקטים בהתחדשות עירונית דרוש לא רק ניסיון רב בבנייה וחשיבה יצירתית, אלא גם יכולת לדבר עם כל אדם בגובה העיניים. לא אחת יישבתי מקרים של דיירים סרבנים שנראו על פניו חסרי פתרון, כי הצלחתי להתחבר עם האנשים ולהבין את מניעיהם".
- ממה בעצם מרוויח הפרויקטור?
"בתחילת הדרך הפרויקטור משלם על הכל מכיסו (תוך שהוא לוקח על עצמו סיכון אישי רב). לאחר שנבחר היזם, הוא מחזיר לפרויקטור את כל ההוצאות ששולמו בגין קידום התכנית ואף נותן לו אחוז מוסכם מהיקף המכירות".
נכון להיום, מקדם גינסבורג כיזם פרויקט ענק בשכונת שפירא בדרום תל אביב, שלתפיסתו הופכת להיות השכונה האטרקטיבית ביותר בעיר בעשור הקרוב. "אני מקדם ביחד עם עוד 2 משפחות פרויקט שתכליתו להוביל בשכונה בנייתן של כ-300 יחידות דיור", הוא מספר. "בנוסף לכך אני מעורב במספר פרויקטים בתל אביב וברמת השרון".
"יזמות הנדל"ן היא האהבה הגדולה שלי", הוא מסכם ואומר, "אני שואב סיפוק רב מלזהות אזור חדש שכדאי להשקיע בו ולראות לבסוף איך הכל קורם עור וגידים בשטח. העיסוק בכך משאיר אותי צעיר וחיוני ואני מתכוון להמשיך לפעול בעולם הבנייה ככל שאוכל".
מעוניינים להתניע פרויקט התחדשות עירונית הקליקו כאן>>