רפי ליפא וגל עמית / צילום: תמר מצפי
בעוד שמחזיקי האג"ח של חברת הנדל"ן הזרה אול-יר שוקעים לתוך מאבק ארוך וסיזיפי על עתיד החזר החוב שגויס מידיהם, יש מי שיצרו לעצמם רווחים עצומים מהנפקות שביצעה כאן החברה בשנים האחרונות. הכוונה לשורה של יועצים ומתווכים מקומיים שליוו את גיוסי החוב של אול-יר.
מבדיקת גלובס עולה כי תוך פחות מארבע שנים שילמה אול-יר עמלות שהצטברו לסכום של כ-90 מיליון שקל בגין הנפקות אג"ח בהיקף כולל של יותר מ-2 מיליארד שקל. אותם מתווכים, שגזרו קופון שמן בגין גיוסי האג"ח שביצעה אול-יר, כוללים יועצי הנפקה, חברות חיתום, עורכי דין ורואי חשבון. הסכומים המדוברים שולמו, בין היתר, עבור עמלות ייעוץ, הפצה, התחייבות מוקדמת הניתנת למשקיעים המוסדיים בהנפקה, עמלת הצלחה ועוד.
עם הנהנים העיקריים מההוצאות הגדולות שנלוו אל הגיוסים של אול-יר נמנים צמד יועצי ההנפקות רפי ליפא ועמית גל, הנחשבים ל"מייבאי" טרנד הנפקות החוב של יזמי נדל"ן אמריקאים בבורסה בתל אביב, והם ליוו את הנפקותיה, תחילה כיועצים ובהמשך גם כבעלי חברת חיתום משלהם. ליפא וגל, שהיו אחראים למספר דו-ספרתי של חברות זרות שהנפיקו אג"ח בת"א, גבו באותן הנפקות עמלות בהיקף כולל של עשרות מיליוני שקלים.
מי שעוד זכו לקבל עמלות גבוהות בגיוסי האג"ח של אול-יר היו חתמי ההנפקות של החברה, תחילה חברת החיתום של פועלים אי.בי.אי (שאיתה עבדו ליפא וגל בשיתוף פעולה), ובהמשך חברת אוריון, שהקימו השניים בעצמם יחד עם מנהלי ההנפקות של פועלים אי.בי.אי, בראשות המנכ"ל לשעבר ארז גולדשמידט, שעברו לעבוד עם השניים באוריון.
עוד בין השמות העולים מהמסמכים שפרסמה אול-יר בקשר להנפקות גם עוה"ד ישראל שמעונוב ואמיר ברטוב, שליוו את ההנפקות וסיפקו להן ייעוץ משפטי באמצעות משרד שמעונוב ושות' - אחד הבולטים בגל הנפקות האג"ח של החברות האמריקאיות בישראל.
מהנתונים שמציגה אול-יר עולה כי הוצאות ההנפקה בשני גיוסי חוב בולטים שביצעה בשנים 2017-2018, כל אחד מהם בהיקף של כ-580 מיליון שקל, התקרבו יחד ל-50 מיליון שקל - כ-26 מיליון שקל בגיוס שבוצע ב-2017 וכ-22 מיליון שקל בגיוס שנעשה ב-2018. בסך הכול, שיעור ההוצאות הכוללות בהנפקות המדוברות נע בטווח של כ-3.7%-5.7% מתמורת ההנפקה.
30 חברות, 20 מיליארד שקל
12 שנה חלפו מאז הגיעה לשוק ההון בתל אביב חלוצת מנפיקות האג"ח הזרה - חברת הנדל"ן המניב דה-לסר, במה שהפך תוך שנים ספורות לשיטפון ולאחד מאפיקי ההשקעה הפופולריים בקרב משקיעי החוב המקומיים.
מאז ועד לשנה שעברה (טרם קריסתן של מספר חברות זרות, והתשואות הגבוהות שבהן נסחרות כיום האג"ח שהנפיקו רבות אחרות) הגיעו לשוק ההון המקומי כ-30 חברות זרות, רובן המוחלט פועלות בתחום הנדל"ן בארה"ב, אשר גייסו חוב של יותר מ-20 מיליארד שקל באמצעות הנפקת קרוב ל-60 סדרות אג"ח.
הצלחת ההנפקות של מרבית החברות הזרות, רובן בבעלות יזמים יהודים-אמריקאים, נתמכה בתנאי השוק הנוחים: ריביות גבוהות יחסית שהציעו החברות באותן גיוסים ביחס לאלטרנטיבות המקומיות וזרימת הכספים הגוברת לשוק קרנות הנאמנות, שהיו צמאות לאפיקי השקעה חדשים.
החברות מצדן שמחו לשלם את העמלות הנדיבות למתווכים המקומיים, בתמורה לאפשרות לגייס חוב זול יחסית ביחס לאלטרנטיבות מימון יקרות בהרבה מעבר לים. אותן עמלות, בסכומים ששוק ההון המקומי לא ידע כמותם בעבר, יכלו להגיע יותר מ-10 מיליון שקל בהנפקה בודדת, ועמדו לעיתים על 5%-4% מהיקף גיוס החוב, לעומת שברירי אחוזים שבהם היה מורגל ענף החיתום המקומי קודם לכן.
שלוש הקריסות שקדמו לאול-יר
את חברות הנדל"ן הזרות שהנפיקו אג"ח בת"א לא ניתן לכאורה לכרוך בחבילה אחת - מפאת השוני הרב ביניהן. למרות זאת, העובדה שמרביתן התאגדו באיי הבתולה הבריטיים (BVI) הרחיקה את אותן חברות מנכסיהן בצפון אמריקה והגדילה את הסיכון למחזיקי האג"ח להיפרע מהחוב כלפיהם, במקרה של קריסת החברות.
בנוסף, קיימים משתנים נוספים, כמו המרחק הגיאוגרפי, תרבות העסקים השונה בין ישראל וארה"ב, והבדלי המנטליות בין המנהלים המקומיים לזרים. כל אלו אילצו את המשקיעים מישראל לדרוש שולי ביטחון רחבים יותר מהחברות הזרות, בדמות שיעורי ריבית גבוהים יחסית, שבמקרים מסוימים אף מתבררים בדיעבד כלא גבוהים מספיק.
כך, מצבה הפיננסי של אול-יר ואיכותו הירודה של הממשל התאגידי שלה העלו כבר בעבר סימני שאלה בדבר יכולתה של החברה לעמוד בהתחייבויותיה. לאחרונה התממש הסיכון, לאחר שהחברה, שפעילותה מתרכזת בתחום הדירות להשכרה ברובע ברוקלין בניו יורק, החליטה לעצור את התשלומים למחזיקי האג"ח שלה, וביקשה לדון עימם בהסדר חוב.
אול-יר, החייבת למחזיקי האג"ח שלה כ-2.35 מיליארד שקל, הפכה לחברת הנדל"ן הזרה הגדולה ביותר מבחינת היקף החוב שגייסה בת"א אשר פונה להסדר חוב מול המחזיקים. קדמו לה עוד שלוש קריסות מהדהדות של חברות נדל"ן מצפון אמריקה, שהביאו למחיקה של מרבית החוב שהנפיקו: אורנבקורפ הקנדית, שבבעלות אלן ססקין (חוב של 180 מיליון שקל), וברוקלנד אפריל של הישראלי לשעבר בועז גלעד (חוב של כ-150 מיליון שקל), ולאחרונה חברת הקניונים סטרווד ווסט, עם חוב של כמעט מיליארד שקל.
הקש ששבר את גבה של סטרווד ווסט היה משבר הקורונה וסגירת הקניונים שלה בארה"ב. אולם עוד קודם לכן קרטעה החברה בגלל המינוף העצום שנטלה על עצמה לרכישת אותם קניונים, שהביא את בעלת השליטה סטרווד קפיטל (שבבעלות הטייקון האמריקאי בארי שטרנליכט) לנטוש את הנכסים ולא להזרים הון נוסף להצילם.
במבט קדימה, נוכח שינוי טעמי המשקיעים בבורסה המקומית ומצבה של אול-יר, לא נראה שבזמן הקרוב יירשם בשוק ההון בת"א גל נוסף של הנפקות אג"ח של חברות נדל"ן זרות. מנגד, כפי שלמדנו לא פעם בעבר, זיכרון המשקיעים קצר. לא מן הנמנע שכאשר הסנטימנט בשוק ישתנה, והחיפוש אחר תשואות יימשך, הדבר יסייע לאותו ז'אנר של חברות לשוב ולגייס חוב בבורסה בת"א גם בעתיד.