הבניינים ברחוב אידר בחיפה. פרשנות גמישה ותכליתית להוראות החוק / צילום: איל יצהר
בבית משותף המורכב משני בניינים נפרדים, בניין אחד מתנגד לפרויקט תמ"א והבניין השכן מעוניין לקדם פרויקט תמ"א 38. האם ניתן לשלול זמנית לבניין המתנגד את זכות השימוש בחניות הצמודות לו בטאבו? האם הפגיעה הקניינית הזאת אפשרית לפי חוק החיזוק ביחס לבניין השכן? אלו הן, בין היתר, הסוגיות שהמפקחת על המקרקעין בחיפה נדרשה להן לאחרונה.
● השכנים בכניסה א' לא רוצים תמ"א? אפשר בלעדיהם
■ רקע: הבית המשותף ברחוב אידר 46 ו-46א’ בחיפה מורכב משני בניינים נפרדים המתפקדים כל אחד כנפרד, ולכן לא הייתה מניעה משפטית לקבוע כי הוראות סעיף 11 לחוק החיזוק חלים, באופן המאפשר את חיזוקו של בניין אחד בלבד (הבניין המתחזק), חרף התנגדותו של הבניין השכן (הבניין המתנגד)
■ המחלוקת: אף שכל אחד מהבניינים מתפקד בנפרד, כחלק מביצוע העבודות בבניין המתחזק נדרש היזם לחפור חניון תת קרקעי, ולהפקיע זמנית, למשך 90 יום, את זכות השימוש בחניות לששת הדיירים הגרים בו. סוכם שבתקופת הבנייה האמורה תוקצה לדיירים חניה חלופית. דיירי הבניין המתנגד טענו כי למפקחת אין סמכות על פי הוראות חוק החיזוק לדון בהפקעה או שלילה של זכות קניינית, גם אם באופן זמני. דיירים אלו טענו כי "כשם שלא יעלה על הדעת להוציא את פלוני אלמוני מדירתו הפרטית המצויה בבעלותו ולו לדקה אחת... לא ניתן להפקיע חניה פרטית".
המפקחת דחתה את כל טענות דיירי הבניין המתנגד וקבעה כי על פי הפסיקה, נקבע זה מכבר שחוק החיזוק מאפשר את הריסת חלק מהבניין לצורך חיזוקו. משכך, לשיטת המפקחת, יש לאשר את הריסתן הזמנית של שש החניות בבניין המתנגד לצורך חיזוקו של הבניין השכן. בכך הכשירה המפקחת את "הפגיעה" הקניינית הזמנית בבניין המתנגד. חובה לציין כי המפקחת אף ייצרה פתרונות יצירתיים לתקופה שבה נשללו החניות, וקבעה כי ששת הבעלים בבניין המתנגד יוכלו לחנות בשש החניות הנמצאות בבניין המתחזק בתקופה זו.
■ המשמעות: לדעתי, החלטת המפקחת ברמה התכליתית צודקת והגיונית. לאור האינטרס הציבורי של חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה והתחדשות עירונית, זכותם של המתנגדים שחניותיהם יופקעו למשך 90 יום נסוגה מפני זכותם של שכניהם לחזק את בניינם ולהרחיב את דירותיהם.
עם זאת, החלטת המפקחת לאפשר פגיעה קניינית בבניין שבו לא מתבצע החיזוק היא תקדימית ואינה נקייה מקשיים. ככלל, פסקי הדין עד כה אפשרו הריסת חלק מהבניין, או פגיעה בחניות, זמנית או קבועה, אך ורק אם מדובר היה באותו בניין שבו מבוצע החיזוק. במקרה שלפנינו המפקחת הרחיבה את היריעה לפגיעה, קטנה יש לומר, בזכויות קנייניות בבניין שכן שאינו מתחזק.
בהקשר זה יש לציין כי לעניין הרוב הדרוש לצורך יישומו של פרויקט מכוח תמ"א 38, קובעת המפקחת כי בבית משותף הבנוי ממספר אגפים או בניינים, יבואו במניין הקולות אך ורק בעלי הדירות בבניין שבו מבוצע פרויקט התמ"א ולא בבניין המתנגד. במילים אחרות, לעניין זה כמו לעניינים אחרים - ההתבוננות היא על הבניין שבו עתידים לבצע את הפרויקט כבניין עצמאי. אם כך הם פני הדברים, לכאורה קיים קושי לחייב את הבניין הסמוך לשאת בפגיעה זמנית, ותהיה אפילו קטנה, לצורך ביצועו של פרויקט התמ"א. ובמילים אחרות: האם ניתן היה לחייב את הבניין הסמוך לשאת בפגיעה האמורה, במקרה שבו כל בניין היה עומד על חלקה נפרדת?
לדעתי יש לברך על הפרשנות הגמישה והתכליתית של המפקחת את הוראות החוק: באיזון מול זכויות הקניין בבניין המתנגד אל מול זכויות החיזוק בבניין השכן, העדיפה המפקחת את הזכויות בבניין המתחזק, במיוחד לאור העובדה שהפגיעה הקניינית שעמדה לנגד עיניה, שלילת זכות השימוש בחניות למשך 90 יום, היא פגיעה קטנה ומידתית, כנגד הרווח והתועלת שתצמח לבניין השכן.
8/263/2019 מרגלית תמר ואח’ נ’ ליברמן ניר ואח’
הכותב הוא שותף מייסד במשרד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית