גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

גל התביעות נגד "הגשמה" מחדד את השאלה: איפה הפיקוח של המדינה

13 תביעות בגובה מאות משקיעים הוגשו לאחרונה נגד קרן הגשמה, המחברת בין משקיעי נדל"ן לפרויקטים, אך לא נראה כי המדינה תשנה את אופן הפיקוח על התחום • הגשמה: "תביעות סרק"

משרדי קרן הגשמה בפתח תקווה. היקף התביעות מגיע לעשרות מיליוני שקלים / צילום: איל יצהר
משרדי קרן הגשמה בפתח תקווה. היקף התביעות מגיע לעשרות מיליוני שקלים / צילום: איל יצהר

בחודשים נובמבר ודצמבר הוגשו נגד קרן הגשמה שעוסקת בחיבור בין משקיעי נדל"ן , כ-13 תביעות שונות, שמאחוריהן מאות משקיעים. הסכום המצרפי של התביעות מגיע לעשרות מיליוני שקלים, כך עולה מבדיקה גלובס. גל התביעות מתווסף למספר תביעות שהוגשו בעבר על-ידי משקיעים שונים נגד הקרן.

בהגשמה הודפים את הטענות. לדבריהם, גורמים אינטרסנטים עומדים מאחורי שלל התביעות, והקרן נערכת להגשת תביעות נגד.

את הגשמה, שמשרדיה ממוקמים ברחוב גרניט בפתח תקווה, ייסדו ב-2009 אבי כץ, שהקים את רשת קופיקס, ועו"ד חנן שמש. בדצמבר 2019 מכר כץ חלק מהחזקותיו בהגשמה לקבוצת משקיעים בראשות יוג'ין מנדלוביץ', אליהו קנפלר (מבעלי השליטה בחברת הבנייה מצלאוי) ומוטי פלד (מבעלי השליטה בחברת מינהל מגורים). השלושה רכשו 56% מהקרן בתמורה ל-45 מיליון שקל.

עיקר העיסוק של החברה הוא לגייס הון ממשקיעים ולחבר אותם להשקעות נדל"ן. אחד מהרעיונות השיווקיים של הגשמה הוא שהם מחברים משקיעים קטנים למשקיעים ולהשקעות גדולות, ובכך גם הקטנים יכולים ליהנות מתשואות דומות לאלה של כרישי הנדל"ן. מנתוני הקרן היא מעורבת עד היום בכ-300 פרויקטים בחו"ל ולאחרונה גם בישראל.

"התרשלות בפיקוח"

אחת מהתביעות שהוגשו לאחרונה עוסקת ב"פרויקט קווינס", פרויקט השקעה ששיווקה הקרן ושכולל רכישה, השבחה ומכירה של בניין שבו 36 דירות מעל מרכז מסחרי בלונד איילנד, ארה"ב. התביעה הוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, באמצעות עו"ד עומר נירהוד (שמייצג את מרבית התובעים בתביעות הנוכחיות). אל"ו), על-ידי 22 משקיעים, שדורשים פיצוי בגובה 6 מיליון שקל. לצד הקרן נתבעים גם כץ ובעלי תפקידים נוספים.

"במחצית שנת 2016 פנתה הגשמה ל-20 אלף ניצעים (לגישת הגשמה), ביניהם התובעים, והציעה להם להשקיע במיזם, שעתיד, לטענתם, להניב תשואות גבוהות למשקיעים. כך, תשואה ‘בטוחה' של 10% לשנה למסלול המימון, ותשואה שנתית של כ-25% במסמכי שיווק, ושל 15% בהסכם השותפות במסלול ההון, הכול תוך פרק זמן קצר של 36 חודש, ללא סיכון למשקיעים", נכתב בתביעה.

על-פי הנטען, הגשמה הציגה למשקיעים הפוטנציאלים, שרובם אינם בעלי ניסיון בתחום, מצג שבו הוסתר לחלוטין הסיכון לאובדן קרן ההשקעה. בנוסף, נטען כי מצגי ה"רגישות" (קריטריון של הקרן לרמת הסיכון, א' ל"ו) שהוצגו למשקיעים הסתירו כמעט לחלוטין את האפשרות שהמיזם ייכשל וקרן ההשקעה תאבד.

לטענת התובעים, נכון למועד הגשת התביעה, כל כספי המשקיעים ב"מסלול ההון" ירדו לטמיון. לגבי משקיעי מסלול "המימון", נטען כי המשקיעים קיבלו חזרה כ-70% בלבד מסך הקרן, ולא קיבלו כל ריבית על השקעתם. זאת, בניגוד להבטחות שהובטחו להם.
תביעה נוספת נגד הקרן הוגשה ב-28 בנובמבר לבית המשפט המחוזי בתל אביב בגין פרויקט "טנסי". מדובר במיזם של רכישה, השבחה ומכירה של מתחם מולטי-פמילי הכולל 122 יחידות דיור ב-Idlewild Memphis.

במסגרת ההליך תובעים 24 משקיעים כ-6 מיליון שקל מקרן הגשמה, מכץ ומגורמים בכירים אחרים בהגשמה. לפי התביעה, כל אחד מהמשקיעים איבד את מלוא כספי השקעתו שעומדים על כ-215 אלף שקל. לטענת התובעים, בקרן, "לא גילו בידי המשקיעים את כל שהיה עליהם לגלות, התרשלו בבדיקות בהן היו חייבים, התרשלו פעם אחר פעם בפיקוח על היזם, תוך שהם מתרשלים אף בבקרה על מעשי היזם, ועד למצב בו הפסידו המשקיעים את מלוא כספם - ויודגש, לא עקב טעות עסקית או כישלון עסקי, אלא עקב רשלנות, מעשי ומחדלי הנתבעים או מי מהם", נכתב בכתב התביעה.

54 משקיעים נוספים הגישו תביעה בגובה 9 מיליון שקל בגין הפסדים בפרויקט השקעה ביוסטון. 53 משקיעים תובעים פיצוי מהגשמה בגובה 12.4 מיליון שקל, בגין פרויקט ששמו "היקורי 5" שבמסגרתו הייתה כוונה לרכוש, להשביח ולמכור שני מרכזים מסחריים - בקרוליינה הצפונית ובדנוור, קולורדו. וזו כאמור רשימה חלקית.

קנס מינהלי

לדברי עו"ד נירהוד, מי שמאפשרת את ה"שיטה" של הגשמה, היא מי שאמורה להגן על משקיעים - רשות ניירות ערך. "היזם הישראלי היצירתי מצליח תמיד למצוא את הדרך החדשה להמציא את הגלגל. אם זה קבוצות רכישה, השקעות בחו"ל, או בכל דבר אחר, ומערכת הפיקוח והרגולציה לא מצליחה לעמוד בקצב, ולהגן על האזרח הקטן, שכל פעם מתפתה מחדש לרווחים קלים", הוא אומר.

מבדיקת גלובס ברשות ניירות ערך, שבראשות ענת גואטה, דווקא מכירים את קרן הגשמה ודי מקרוב. אולם לאור הצטברות הטענות והתביעות יש לשאול האם נעשה די. בדצמבר 2019 הטילה הרשות קנס מינהלי בגובה 300 אלף שקל על הגשמה. זאת, לאחר שהקרן הציעה לציבור "ניירות ערך בשותפויות הקבוצה ללא תשקיף, בניגוד לחוק ניירות ערךף, וכן בניגוד לפטורים שנקבעו בחוק לחובת פרסום תשקיף".

עוד קודם באותה השנה, פתחה הרשות בחקירה פלילית נגד הקרן וכמה מבכיריה. זאת, בשל חשד שהוסתרו דיווחים על הסתבכות בפלילים של יזם אמריקאי שהקרן חיברה אליו משקיעים ישראלים להשקעה בפרויקט בחו"ל. לפי בדיקת גלובס, החקירה טרם הסתיימה.

מהגשמה נמסר בתגובה: "למרבה הצער שוב אנו נחשפים מהתקשורת לתובענה שכביכול הוגשה נגד הגשמה עוד לפני שנמסרה ונלמדה על-ידינו. מדובר בתביעות סרק שמובילים גורמים אינטרסנטים וגורמים נזקים קשים לשמם הטוב של קרן הגשמה, בעלי המניות שלה ונושאי משרה בה. לכן, בכוונת קרן הגשמה להגיש בזמן הקרוב תביעות נגד אותם גורמים.

"ניתוח התביעות מלמד כי למעשה מדובר בשכפול חוזר של אותה תביעה שאין בה ממש, ועל-פי הייעוץ המשפטי שהוענק לקרן, אנו צופים כי בית המשפט ידחה תובענות אלה.
"הגשמה היא חברה ותיקה שגייסה במרוצת השנים למעלה מ-3 מיליארד שקל, וביצעה מאות עסקאות בעולם, תוך השאת תשואה למשקיעיה. בעלי מניות בהגשמה השקיעו סכומים משמעותיים יחד עם משקיעי הגשמה ובאותם התנאים. רק לאחרונה דיווחה הקרן על כמה אקזיטים בפרויקטים בישראל ובארה"ב. המענה המשפטי יינתן בקרוב במסגרת התביעות שכנגד, שבכוונת הגשמה להגיש".

מאבי כץ לא נמסרה תגובה.  

עוד כתבות

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

גירושים. שיתוף נכסים עשוי להיווצר גם בלי כוונה מפורשת / אילוסטרציה: Shutterstock

ביהמ"ש הכריע: בעל ישלם לגרושתו 50 מיליון דולר - "אחד המקרים המקוממים"

סכסוך גירושים באלפיון העליון הוביל להכרעה דרמטית נגד מי שנקבע כי השתמש במומחיותו למקלטי מס ונאמנויות, כדי להסתיר רכוש משפחתי בהיקף של 75 מיליון דולר ● האישה צפויה לקבל כמחצית מהרכוש ומהבית, ובסך-הכול כ-50 מיליון דולר ● עורכי דינו של הבעל: "בפסק הדין נפלו טעויות חריפות, נערער"

שמואל דונרשטיין / צילום: אייל טואג

אחרי תשע שנים, פועלים אקוויטי נפרד מהחזקותיו ברב בריח: מיהם המוסדיים שרכשו?

בית ההשקעות מור ולצידו סדרה של קרנות גידור רכשו מניות רב בריח בסכום של 55 מיליון שקלים ● המכירה התבצעה בדיסקאונט של כ-10% ממחיר השוק, אך עדיין גבוה ב-57% ביחס לשער מניית רב בריח מלפני כשנה

קרן מור בקמפיין קופת חולים לאומית / צילום: צילום מסך יוטיוב

זו קופה, לא חופה: כוכבה שולחת את קופ"ח לאומית למקום הראשון באהדה

המקום השני באהדה שייך למתחרה, קופת חולים מאוחדת, כך עולה מדירוג הפרסומות הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● הפרסומת הזכורה ביותר שייכת למותג המזגנים טורנדו, שגם אחראי להשקעה הגבוהה ביותר השבוע, לפי נתוני יפעת בקרת פרסום

בודקים את המיתוס / צילום: דפנה גזית, רשות העתיקות

מי היה הראשון שהשתמש באריה כסמל שלטוני? לא ממלכת יהודה

מדור המשרוקית של גלובס מתחדש ומציג פינה חדשה: בודקים את המיתוס ● אחת לשבוע המדור יעסוק בעיוותים היסטוריים מפורסמים, מדוע נוצרו, וכיצד הם משפיעים עד ימינו ● והפעם: שר המורשת סיפר שהאריה היהודאי השפיע על העמים מסביב, אבל זה כנראה עבד הפוך

נתב''ג / צילום: Shutterstock

חברות הלואו קוסט יחזרו? טרמינל 1 ייפתח באוגוסט

טרמינל 1 צפוי להיפתח מחדש בתחילת החודש הבא - מה שמעלה את הסיכוי שחברות הלואו קוסט יקדימו את חזרתן לארץ ● חזרתן של החברות עשויה לתרום משמעותית להגדלת היצע המושבים ולהורדת מחירי הטיסות, שהתייקרו מאוד מאז תחילת המלחמה

הבכיר הבינלאומי שאיראן הגדירה כ"סוכן מוסד"

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: באיראן טוענים כי ראש ארגון סבא"א הוא סוכן מוסד, באיראן גם מאשימים זוג צרפתי בריגול בשביל המוסד, וכך פגעה המלחמה באיחוד האמירויות • כותרות העיתונים בעולם

חדשות ההייטק / צילום: ap, Michael Perez

החברה הישראלית שתספק נחילי רחפנים חמושים לארה"ב

המדור של גלובס מציג מדי שבוע את כל החדשות המעניינות בענף ההייטק • והפעם: Base44 של היזם מאור שלמה נמכרה לוויקס ב-80 מיליון דולר בעסקה יוצאת דופן, ענקית המחשוב שמאמינה בחברת הקוונטום הישראלית, חברת הרחפנים הישראלית, אקסטנד, זכתה במכרז לאספקת נחילי רחפנים חמושים משוטטים שפרסם משרד ההגנה האמריקאי בהיקף של 10 מיליון דולר, וגם סערה סביב מתכנת הודי שמואשם בהונאה סדרתית ● חדשות ההייטק

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו / צילום: ap, Eric Risberg

הבניין בסן פרנסיסקו התנדנד ועבר שיפוץ. מה קרה למחירים?

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו עבר שיפוץ יסודי בשווי 100 מיליון דולר, לאחר שהחל לשקוע זמן קצר לאחר שהושק • אלא שלמרות הצלחת השיפוץ, מחיר הדירות בו ירדו ביותר מ־20%

צילום: Shutterstock

מדד ה-S&P 500 הציג "צלב מוזהב" לראשונה מאז 2023 - אלו המשמעויות

בזמן שמדד ה-S&P 500 נסחר ברמות שיא, ביום שלישי האחרון, הממוצע הנע של המדד ל-50 יום חצה את הממוצע הנע שלו ל-200 יום כלפי מעלה - מה שיצר חיתוך המכונה "צלב מוזהב" ● ניתוח היסטורי שבוצע במרקטוואץ' העלה כי ברוב המקרים, בשנה שבאה לאחר "צלב מוזהב", התשואה גדולה יותר מאשר בתקופות אחרות

פופקורן. ליאור פרנקל בשיחה עם אור רז / צילום: לירון ויסמן

רוצים לקדם את האינטרסים שלכם במקום העבודה? הטיפ שאסור לכם לדלג עליו

הפודקאסט הפופולרי פופקורן מגיע לגלובס במדור חדש על עולם העבודה • "אתם לא מבינים כמה בכירים עובדים בפוליטיקה ארגונית", אומר אור רז, מנכ"ל ובעלים של קבוצת לדעת, מלווה ומפתח מנהלים בחברות הייטק ופיננסים • בשיחה עם ליאור פרנקל הוא מסביר איך תצליחו להעביר את הקולגות שלכם צד בשולחן הדיונים ● פופקורן

השבוע בעולם / צילום: רויטרס - PA Images

האם ארה"ב נוטשת את אוקראינה והאם חייזרים מתקרבים על גבו של אסטרואיד

אוקראינה חוששת שהפעם ארה"ב מתכוונת ברצינות לנטוש אותה ● פצצת המכסים מתקתקת - וטראמפ עושה עסקים עם קומוניסטים מכובדים מאוד ● שרת האוצר הבריטית מוחה דמעות ● ביבשת אמריקה הבוחרים מחפשים שמאל קיצוני ● עצם בין כוכבי סר לביקור ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם

לידיעת המתווכים / איור: Shutterstock

לידיעת המתווכים: חובת הדיווח החדשה שבדרך

הצעת חוק חדשה שהפיץ משרד המשפטים תחייב מתווכי מקרקעין לזהות את הלקוחות, לדווח ולנהל רישומים בכל העברת כספים ● לחוק יהיו כמה השלכות משמעותיות, בהן הפחתת היכולת לבצע עסקאות פיקטיביות או להסוות את זהות הנהנים האמיתיים בעסקאות נדל"ן

מל''ט אנקה 3 / צילום: צילום מסך יוטיוב

המל"ט הטורקי שהתרסק והביך את ארדואן

אנקה 3, המל"ט המתקדם ביותר של טורקיה, התרסק במהלך טיסת ניסוי ● קוריאה הצפונית תקבל הדרכה שתאפשר לה לייצר כטב"מים איראניים מסוג שאהד 136, תמורת העברת 25 אלף עובדים למפעל כטב"מים ברוסיה ● אוקראינה מייצרת מוקשים במדפסות תלת־ממד ● והודו חושפת כטב"ם מתאבד חדש ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שתעלה ביום ראשון לוועדת השרים לחקיקה, בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בשיאים חדשים בעקבות דוח התעסוקה שהפתיע לטובה

נאסד"ק עלה ב-1% ● הנשיא טראמפ אמר שג'רום פאוול "צריך להתפטר מיד" בפוסט שפרסם אתמול בלילה ברשת Truth Social ● תשואות האג"ח עולות והדולר מתחזק ● הסיכויים להורדת ריבית בקרוב ירדו דרמתית ● דרמה כלכלית בבריטניה: שרת האוצר, רייצ'ל ריבס, פרצה בבכי בפרלמנט ● בורסות אירופה ננעלו בעליות ● מחר לא יתקיים מסחר בוול סטריט לרגל יום העצמאות במדינה

ספגטי ארבייטה / צילום: בנצי ארבל

בלי פוזה ובמחיר משתלם: מסעדה איטלקית תל אביבית ששווה ביקור

ב"טברנה רומאנה" אף אחד לא בא להמציא את הגלגל, רק להציע אוכל טעים ומספק שלפעמים אף עולה על הציפיות ● המחירים הם חלק מהפאן

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock, MagioreStock

נעילה חיובית בבורסת ת"א בהובלת מניות השבבים; השקל בשיא חדש

מדד ת"א 35 עולה ב-0.7% ● השקל לא עוצר: הדולר עומד על 3.36 שקלים ● לומברד אודייר: ממליצים על חשיפה עודפת לאג"ח בדירוג גבוה בארה"ב ● "צלב מוזהב" ב־S&P 500: האם זה סימן לתשואה גבוהה יותר בעתיד? ● היום יתקיים מסחר מקוצר בוול סטריט - עד השעה 20:00 שעון ישראל ● וגם: המשקיעים מחכים לדוח התעסוקה בארה"ב שישפוך אור על כיוון הריבית

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

היקב עם המיתוג המוזר שמוכר 10,000 בקבוקים בשנה

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

יונדאי טוסון הייבריד 4X4 / צילום: יח''צ

מלחמת הסחר שולחת אלינו רכב חדש מאמריקה. האם הוא גם משתלם?

הגרסה האמריקאית של הטוסון, שהגיעה לישראל באדיבות מכסי טראמפ, מציעה תוספת מקום ומערכת הנעה היברידית חסכונית ● המחיר מציב לה אתגר שיווקי ● מבחן דרכים