גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

גל התביעות נגד "הגשמה" מחדד את השאלה: איפה הפיקוח של המדינה

13 תביעות בגובה מאות משקיעים הוגשו לאחרונה נגד קרן הגשמה, המחברת בין משקיעי נדל"ן לפרויקטים, אך לא נראה כי המדינה תשנה את אופן הפיקוח על התחום • הגשמה: "תביעות סרק"

משרדי קרן הגשמה בפתח תקווה. היקף התביעות מגיע לעשרות מיליוני שקלים / צילום: איל יצהר
משרדי קרן הגשמה בפתח תקווה. היקף התביעות מגיע לעשרות מיליוני שקלים / צילום: איל יצהר

בחודשים נובמבר ודצמבר הוגשו נגד קרן הגשמה שעוסקת בחיבור בין משקיעי נדל"ן , כ-13 תביעות שונות, שמאחוריהן מאות משקיעים. הסכום המצרפי של התביעות מגיע לעשרות מיליוני שקלים, כך עולה מבדיקה גלובס. גל התביעות מתווסף למספר תביעות שהוגשו בעבר על-ידי משקיעים שונים נגד הקרן.

בהגשמה הודפים את הטענות. לדבריהם, גורמים אינטרסנטים עומדים מאחורי שלל התביעות, והקרן נערכת להגשת תביעות נגד.

את הגשמה, שמשרדיה ממוקמים ברחוב גרניט בפתח תקווה, ייסדו ב-2009 אבי כץ, שהקים את רשת קופיקס, ועו"ד חנן שמש. בדצמבר 2019 מכר כץ חלק מהחזקותיו בהגשמה לקבוצת משקיעים בראשות יוג'ין מנדלוביץ', אליהו קנפלר (מבעלי השליטה בחברת הבנייה מצלאוי) ומוטי פלד (מבעלי השליטה בחברת מינהל מגורים). השלושה רכשו 56% מהקרן בתמורה ל-45 מיליון שקל.

עיקר העיסוק של החברה הוא לגייס הון ממשקיעים ולחבר אותם להשקעות נדל"ן. אחד מהרעיונות השיווקיים של הגשמה הוא שהם מחברים משקיעים קטנים למשקיעים ולהשקעות גדולות, ובכך גם הקטנים יכולים ליהנות מתשואות דומות לאלה של כרישי הנדל"ן. מנתוני הקרן היא מעורבת עד היום בכ-300 פרויקטים בחו"ל ולאחרונה גם בישראל.

"התרשלות בפיקוח"

אחת מהתביעות שהוגשו לאחרונה עוסקת ב"פרויקט קווינס", פרויקט השקעה ששיווקה הקרן ושכולל רכישה, השבחה ומכירה של בניין שבו 36 דירות מעל מרכז מסחרי בלונד איילנד, ארה"ב. התביעה הוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, באמצעות עו"ד עומר נירהוד (שמייצג את מרבית התובעים בתביעות הנוכחיות). אל"ו), על-ידי 22 משקיעים, שדורשים פיצוי בגובה 6 מיליון שקל. לצד הקרן נתבעים גם כץ ובעלי תפקידים נוספים.

"במחצית שנת 2016 פנתה הגשמה ל-20 אלף ניצעים (לגישת הגשמה), ביניהם התובעים, והציעה להם להשקיע במיזם, שעתיד, לטענתם, להניב תשואות גבוהות למשקיעים. כך, תשואה ‘בטוחה' של 10% לשנה למסלול המימון, ותשואה שנתית של כ-25% במסמכי שיווק, ושל 15% בהסכם השותפות במסלול ההון, הכול תוך פרק זמן קצר של 36 חודש, ללא סיכון למשקיעים", נכתב בתביעה.

על-פי הנטען, הגשמה הציגה למשקיעים הפוטנציאלים, שרובם אינם בעלי ניסיון בתחום, מצג שבו הוסתר לחלוטין הסיכון לאובדן קרן ההשקעה. בנוסף, נטען כי מצגי ה"רגישות" (קריטריון של הקרן לרמת הסיכון, א' ל"ו) שהוצגו למשקיעים הסתירו כמעט לחלוטין את האפשרות שהמיזם ייכשל וקרן ההשקעה תאבד.

לטענת התובעים, נכון למועד הגשת התביעה, כל כספי המשקיעים ב"מסלול ההון" ירדו לטמיון. לגבי משקיעי מסלול "המימון", נטען כי המשקיעים קיבלו חזרה כ-70% בלבד מסך הקרן, ולא קיבלו כל ריבית על השקעתם. זאת, בניגוד להבטחות שהובטחו להם.
תביעה נוספת נגד הקרן הוגשה ב-28 בנובמבר לבית המשפט המחוזי בתל אביב בגין פרויקט "טנסי". מדובר במיזם של רכישה, השבחה ומכירה של מתחם מולטי-פמילי הכולל 122 יחידות דיור ב-Idlewild Memphis.

במסגרת ההליך תובעים 24 משקיעים כ-6 מיליון שקל מקרן הגשמה, מכץ ומגורמים בכירים אחרים בהגשמה. לפי התביעה, כל אחד מהמשקיעים איבד את מלוא כספי השקעתו שעומדים על כ-215 אלף שקל. לטענת התובעים, בקרן, "לא גילו בידי המשקיעים את כל שהיה עליהם לגלות, התרשלו בבדיקות בהן היו חייבים, התרשלו פעם אחר פעם בפיקוח על היזם, תוך שהם מתרשלים אף בבקרה על מעשי היזם, ועד למצב בו הפסידו המשקיעים את מלוא כספם - ויודגש, לא עקב טעות עסקית או כישלון עסקי, אלא עקב רשלנות, מעשי ומחדלי הנתבעים או מי מהם", נכתב בכתב התביעה.

54 משקיעים נוספים הגישו תביעה בגובה 9 מיליון שקל בגין הפסדים בפרויקט השקעה ביוסטון. 53 משקיעים תובעים פיצוי מהגשמה בגובה 12.4 מיליון שקל, בגין פרויקט ששמו "היקורי 5" שבמסגרתו הייתה כוונה לרכוש, להשביח ולמכור שני מרכזים מסחריים - בקרוליינה הצפונית ובדנוור, קולורדו. וזו כאמור רשימה חלקית.

קנס מינהלי

לדברי עו"ד נירהוד, מי שמאפשרת את ה"שיטה" של הגשמה, היא מי שאמורה להגן על משקיעים - רשות ניירות ערך. "היזם הישראלי היצירתי מצליח תמיד למצוא את הדרך החדשה להמציא את הגלגל. אם זה קבוצות רכישה, השקעות בחו"ל, או בכל דבר אחר, ומערכת הפיקוח והרגולציה לא מצליחה לעמוד בקצב, ולהגן על האזרח הקטן, שכל פעם מתפתה מחדש לרווחים קלים", הוא אומר.

מבדיקת גלובס ברשות ניירות ערך, שבראשות ענת גואטה, דווקא מכירים את קרן הגשמה ודי מקרוב. אולם לאור הצטברות הטענות והתביעות יש לשאול האם נעשה די. בדצמבר 2019 הטילה הרשות קנס מינהלי בגובה 300 אלף שקל על הגשמה. זאת, לאחר שהקרן הציעה לציבור "ניירות ערך בשותפויות הקבוצה ללא תשקיף, בניגוד לחוק ניירות ערךף, וכן בניגוד לפטורים שנקבעו בחוק לחובת פרסום תשקיף".

עוד קודם באותה השנה, פתחה הרשות בחקירה פלילית נגד הקרן וכמה מבכיריה. זאת, בשל חשד שהוסתרו דיווחים על הסתבכות בפלילים של יזם אמריקאי שהקרן חיברה אליו משקיעים ישראלים להשקעה בפרויקט בחו"ל. לפי בדיקת גלובס, החקירה טרם הסתיימה.

מהגשמה נמסר בתגובה: "למרבה הצער שוב אנו נחשפים מהתקשורת לתובענה שכביכול הוגשה נגד הגשמה עוד לפני שנמסרה ונלמדה על-ידינו. מדובר בתביעות סרק שמובילים גורמים אינטרסנטים וגורמים נזקים קשים לשמם הטוב של קרן הגשמה, בעלי המניות שלה ונושאי משרה בה. לכן, בכוונת קרן הגשמה להגיש בזמן הקרוב תביעות נגד אותם גורמים.

"ניתוח התביעות מלמד כי למעשה מדובר בשכפול חוזר של אותה תביעה שאין בה ממש, ועל-פי הייעוץ המשפטי שהוענק לקרן, אנו צופים כי בית המשפט ידחה תובענות אלה.
"הגשמה היא חברה ותיקה שגייסה במרוצת השנים למעלה מ-3 מיליארד שקל, וביצעה מאות עסקאות בעולם, תוך השאת תשואה למשקיעיה. בעלי מניות בהגשמה השקיעו סכומים משמעותיים יחד עם משקיעי הגשמה ובאותם התנאים. רק לאחרונה דיווחה הקרן על כמה אקזיטים בפרויקטים בישראל ובארה"ב. המענה המשפטי יינתן בקרוב במסגרת התביעות שכנגד, שבכוונת הגשמה להגיש".

מאבי כץ לא נמסרה תגובה.  

עוד כתבות

לידיעת המתווכים / איור: Shutterstock

לידיעת המתווכים: חובת הדיווח החדשה שבדרך

הצעת חוק חדשה שהפיץ משרד המשפטים תחייב מתווכי מקרקעין לזהות את הלקוחות, לדווח ולנהל רישומים בכל העברת כספים ● לחוק יהיו כמה השלכות משמעותיות, בהן הפחתת היכולת לבצע עסקאות פיקטיביות או להסוות את זהות הנהנים האמיתיים בעסקאות נדל"ן

גירושים. שיתוף נכסים עשוי להיווצר גם בלי כוונה מפורשת / אילוסטרציה: Shutterstock

ביהמ"ש הכריע: בעל ישלם לגרושתו 50 מיליון דולר - "אחד המקרים המקוממים"

סכסוך גירושים באלפיון העליון הוביל להכרעה דרמטית נגד מי שנקבע כי השתמש במומחיותו למקלטי מס ונאמנויות, כדי להסתיר רכוש משפחתי בהיקף של 75 מיליון דולר ● האישה צפויה לקבל כמחצית מהרכוש ומהבית, ובסך-הכול כ-50 מיליון דולר ● עורכי דינו של הבעל: "בפסק הדין נפלו טעויות חריפות, נערער"

תיקון והתנצלות

ניב כרמי, מייסד פולוס-טק / איור: גיל ג'יבלי

לתפוס מחבלים מהאוויר: המיזם החדש של ההייטקיסט שהקים חברה שנויה במחלוקת ועזב לשוויץ

חברת פולוס־טק שהקים אחד ממייסדי NSO, ניב כרמי, מפתחת חיישן שמותקן על מל"טים ומזהה מחבלים על פי אותות רדיו מהטלפון - בלי לפרוץ למכשיר ● לגלובס נודע: מתקיימים מגעים עם מערכת הביטחון לשילוב הטכנולוגיה, שהחלה את דרכה בתחום החילוץ וההצלה

מטוס של אייר אינדיה / צילום: Shutterstock

זו חברת התעופה שלא תשוב לפעול בישראל בחודשי הקיץ

אייר אינדיה, חברת התעופה היחידה שמפעילה טיסות ישירות להודו, האריכה את השהיית הטיסות לישראל ● החברה מוותרת על הקיץ בישראל - אלה היעדים דרכם תוכלו לטוס להודו

טלי גוטליב, מהרן פרוזנפר / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות, תמר מצפי

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים. איך יגיבו העובדים?

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים ● הדיון בבג"ץ שלא היה אמור להתקיים ● ומחיר ההתחייבויות שמשרד החינוך שכח ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

סיכום שווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי, צילום: AP

המניות שעשויות לככב ברבעון השלישי - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים

בנק אוף אמריקה מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה ● הבורסה בתל אביב הפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ההצלחה של קת'י ווד ● וגם: האם יכול להיות שאחת הדרכים הכי יקרות להשקיע בשוק ההון היא גם הכי משתלמת?

נתב''ג. הישראלים חזרו להזמין חופשות / צילום: ap, Matias Delacroix

רוב החברות הזרות לא יחזרו לנתב"ג בקיץ. לאן בכל זאת תמצאו טיסה בפחות מ-200 דולר

על אף המספר המצומצם של חברות התעופה שפועלות כיום מנתב"ג, עדיין ניתן למצוא כרטיסי טיסה ברגע האחרון במחירים יחסית זולים, בעיקר ליעדים קרובים כמו קפריסין ויוון ● ייתכן שפתיחתו מחדש של טרמינל 1 באוגוסט יזרז את חזרתן של חברות הלואו קוסט, מה שיגדיל את היצע הטיסות

גל קרובינר, מנכ''ל פאגאיה / צילום: יח''צ פאגאיה

מנכ"ל פאגאיה רוצה לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים

שלוש שנים לאחר הדרמה שנלוותה להנפקת פאגאיה בנאסד"ק, מציגה החברה לראשונה רווח נקי ● גל קרובינר, מנכ"ל ואחד ממייסדי החברה, מסמן יעד שאפתני: "להוכיח שאפשר לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים מישראל" ● ההמלצה שלו ליזמים צעירים: "להשקיע בבחירת השותפים, ולהבין שזה כמעט כמו נישואים"

נתב''ג / צילום: Shutterstock

חברות הלואו קוסט יחזרו? טרמינל 1 ייפתח באוגוסט

טרמינל 1 צפוי להיפתח מחדש בתחילת החודש הבא - מה שמעלה את הסיכוי שחברות הלואו קוסט יקדימו את חזרתן לארץ ● חזרתן של החברות עשויה לתרום משמעותית להגדלת היצע המושבים ולהורדת מחירי הטיסות, שהתייקרו מאוד מאז תחילת המלחמה

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו / צילום: ap, Eric Risberg

הבניין בסן פרנסיסקו התנדנד ועבר שיפוץ. מה קרה למחירים?

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו עבר שיפוץ יסודי בשווי 100 מיליון דולר, לאחר שהחל לשקוע זמן קצר לאחר שהושק • אלא שלמרות הצלחת השיפוץ, מחיר הדירות בו ירדו ביותר מ־20%

ג'אקו 7 / צילום: יח''צ

מהפך: זה הרכב הנמכר ביותר בישראל מתחילת השנה

הדגם הנמכר ביותר ביותר במחצית החולפת היה הקרוס־אובר ג'אקו 7 עם מנועי בנזין ופלאג־אין, כאשר הדגמים הנמכרים ביותר אחריו היו שייכים למותגים יונדאי וטויוטה ● X7, הקרוס־אובר פרימיום החדש של זיקר, נחת בישראל ● ובמדיה האיראנית מדווחים כי ישראל תקפה מפעל רכב באיראן, במהלך מבצע "עם כלביא" ● השבוע בענף הרכב

הבכיר הבינלאומי שאיראן הגדירה כ"סוכן מוסד"

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: באיראן טוענים כי ראש ארגון סבא"א הוא סוכן מוסד, באיראן גם מאשימים זוג צרפתי בריגול בשביל המוסד, וכך פגעה המלחמה באיחוד האמירויות • כותרות העיתונים בעולם

בודקים את המיתוס / צילום: דפנה גזית, רשות העתיקות

מי היה הראשון שהשתמש באריה כסמל שלטוני? לא ממלכת יהודה

מדור המשרוקית של גלובס מתחדש ומציג פינה חדשה: בודקים את המיתוס ● אחת לשבוע המדור יעסוק בעיוותים היסטוריים מפורסמים, מדוע נוצרו, וכיצד הם משפיעים עד ימינו ● והפעם: שר המורשת סיפר שהאריה היהודאי השפיע על העמים מסביב, אבל זה כנראה עבד הפוך

בובות לבובו מוצגות לראווה בחנות של פופ מארט / צילום: Reuters, Oriental Image via Reuters Connect

חיוך מטריד ששווה מיליארדים: בובת הפרווה שהפכה לטרנד וכבשה את העולם

לבובו, הבובה הפרוותית בעלת הבעת הפנים המעט קריפית, הפכה ללהיט גלובלי - ולפריט חובה אצל סלבריטאיות על, כמו ריהאנה וקים קרדשיאן ● היצרנית, חברת פופ מארט הסינית, הכפילה את הכנסותיה ב־2024 ובסין כבר הזהירו מהתמכרות לבובה המעוצבת

מל''ט אנקה 3 / צילום: צילום מסך יוטיוב

המל"ט הטורקי שהתרסק והביך את ארדואן

אנקה 3, המל"ט המתקדם ביותר של טורקיה, התרסק במהלך טיסת ניסוי ● קוריאה הצפונית תקבל הדרכה שתאפשר לה לייצר כטב"מים איראניים מסוג שאהד 136, תמורת העברת 25 אלף עובדים למפעל כטב"מים ברוסיה ● אוקראינה מייצרת מוקשים במדפסות תלת־ממד ● והודו חושפת כטב"ם מתאבד חדש ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

הדמיית מגדל הספירלה של קבוצת עזריאלי בתל אביב / צילום: KPF

עסקת ענק: משרד עורכי הדין שעובר למגדל הספירלה של עזריאלי

משרד עורכי הדין נשיץ, ברנדס, אמיר, ישכור 11,000 מ"ר במגדל הספירלה של עזריאלי ● על פי הערכות בשוק, המחיר לרמת מעטפת עומד על כ-130 שקל למ"ר, כך שהמשרד ישלם כ-17 מיליון שקל בשנה ● וגם: הריבית עוד לא ירדה - אבל היזמים מתנפלים על המכרזים: יותר מ־130 הצעות לארבעה מגרשים בת"א וביבנה ● חדשות השבוע בנדל"ן

השבוע בעולם / צילום: רויטרס - PA Images

האם ארה"ב נוטשת את אוקראינה והאם חייזרים מתקרבים על גבו של אסטרואיד

אוקראינה חוששת שהפעם ארה"ב מתכוונת ברצינות לנטוש אותה ● פצצת המכסים מתקתקת - וטראמפ עושה עסקים עם קומוניסטים מכובדים מאוד ● שרת האוצר הבריטית מוחה דמעות ● ביבשת אמריקה הבוחרים מחפשים שמאל קיצוני ● עצם בין כוכבי סר לביקור ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

הטריוויה השבועית / צילום: Shutterstock

ארבעה סוגי ירקות מכילים ניקוטין. באיזה מהם הכמות הגדולה ביותר?

מה מקור המילה ונדליזם, איך נקרא המטבע בגמביה ובאיזו קבוצת NBA ישחקו הישראלים בן שרף ודני וולף? ● הטריוויה השבועית