משרדי קרן הגשמה בפתח תקווה. היקף התביעות מגיע לעשרות מיליוני שקלים / צילום: איל יצהר
בחודשים נובמבר ודצמבר הוגשו נגד קרן הגשמה שעוסקת בחיבור בין משקיעי נדל"ן , כ-13 תביעות שונות, שמאחוריהן מאות משקיעים. הסכום המצרפי של התביעות מגיע לעשרות מיליוני שקלים, כך עולה מבדיקה גלובס. גל התביעות מתווסף למספר תביעות שהוגשו בעבר על-ידי משקיעים שונים נגד הקרן.
בהגשמה הודפים את הטענות. לדבריהם, גורמים אינטרסנטים עומדים מאחורי שלל התביעות, והקרן נערכת להגשת תביעות נגד.
את הגשמה, שמשרדיה ממוקמים ברחוב גרניט בפתח תקווה, ייסדו ב-2009 אבי כץ, שהקים את רשת קופיקס, ועו"ד חנן שמש. בדצמבר 2019 מכר כץ חלק מהחזקותיו בהגשמה לקבוצת משקיעים בראשות יוג'ין מנדלוביץ', אליהו קנפלר (מבעלי השליטה בחברת הבנייה מצלאוי) ומוטי פלד (מבעלי השליטה בחברת מינהל מגורים). השלושה רכשו 56% מהקרן בתמורה ל-45 מיליון שקל.
עיקר העיסוק של החברה הוא לגייס הון ממשקיעים ולחבר אותם להשקעות נדל"ן. אחד מהרעיונות השיווקיים של הגשמה הוא שהם מחברים משקיעים קטנים למשקיעים ולהשקעות גדולות, ובכך גם הקטנים יכולים ליהנות מתשואות דומות לאלה של כרישי הנדל"ן. מנתוני הקרן היא מעורבת עד היום בכ-300 פרויקטים בחו"ל ולאחרונה גם בישראל.
"התרשלות בפיקוח"
אחת מהתביעות שהוגשו לאחרונה עוסקת ב"פרויקט קווינס", פרויקט השקעה ששיווקה הקרן ושכולל רכישה, השבחה ומכירה של בניין שבו 36 דירות מעל מרכז מסחרי בלונד איילנד, ארה"ב. התביעה הוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, באמצעות עו"ד עומר נירהוד (שמייצג את מרבית התובעים בתביעות הנוכחיות). אל"ו), על-ידי 22 משקיעים, שדורשים פיצוי בגובה 6 מיליון שקל. לצד הקרן נתבעים גם כץ ובעלי תפקידים נוספים.
"במחצית שנת 2016 פנתה הגשמה ל-20 אלף ניצעים (לגישת הגשמה), ביניהם התובעים, והציעה להם להשקיע במיזם, שעתיד, לטענתם, להניב תשואות גבוהות למשקיעים. כך, תשואה ‘בטוחה' של 10% לשנה למסלול המימון, ותשואה שנתית של כ-25% במסמכי שיווק, ושל 15% בהסכם השותפות במסלול ההון, הכול תוך פרק זמן קצר של 36 חודש, ללא סיכון למשקיעים", נכתב בתביעה.
על-פי הנטען, הגשמה הציגה למשקיעים הפוטנציאלים, שרובם אינם בעלי ניסיון בתחום, מצג שבו הוסתר לחלוטין הסיכון לאובדן קרן ההשקעה. בנוסף, נטען כי מצגי ה"רגישות" (קריטריון של הקרן לרמת הסיכון, א' ל"ו) שהוצגו למשקיעים הסתירו כמעט לחלוטין את האפשרות שהמיזם ייכשל וקרן ההשקעה תאבד.
לטענת התובעים, נכון למועד הגשת התביעה, כל כספי המשקיעים ב"מסלול ההון" ירדו לטמיון. לגבי משקיעי מסלול "המימון", נטען כי המשקיעים קיבלו חזרה כ-70% בלבד מסך הקרן, ולא קיבלו כל ריבית על השקעתם. זאת, בניגוד להבטחות שהובטחו להם.
תביעה נוספת נגד הקרן הוגשה ב-28 בנובמבר לבית המשפט המחוזי בתל אביב בגין פרויקט "טנסי". מדובר במיזם של רכישה, השבחה ומכירה של מתחם מולטי-פמילי הכולל 122 יחידות דיור ב-Idlewild Memphis.
במסגרת ההליך תובעים 24 משקיעים כ-6 מיליון שקל מקרן הגשמה, מכץ ומגורמים בכירים אחרים בהגשמה. לפי התביעה, כל אחד מהמשקיעים איבד את מלוא כספי השקעתו שעומדים על כ-215 אלף שקל. לטענת התובעים, בקרן, "לא גילו בידי המשקיעים את כל שהיה עליהם לגלות, התרשלו בבדיקות בהן היו חייבים, התרשלו פעם אחר פעם בפיקוח על היזם, תוך שהם מתרשלים אף בבקרה על מעשי היזם, ועד למצב בו הפסידו המשקיעים את מלוא כספם - ויודגש, לא עקב טעות עסקית או כישלון עסקי, אלא עקב רשלנות, מעשי ומחדלי הנתבעים או מי מהם", נכתב בכתב התביעה.
54 משקיעים נוספים הגישו תביעה בגובה 9 מיליון שקל בגין הפסדים בפרויקט השקעה ביוסטון. 53 משקיעים תובעים פיצוי מהגשמה בגובה 12.4 מיליון שקל, בגין פרויקט ששמו "היקורי 5" שבמסגרתו הייתה כוונה לרכוש, להשביח ולמכור שני מרכזים מסחריים - בקרוליינה הצפונית ובדנוור, קולורדו. וזו כאמור רשימה חלקית.
קנס מינהלי
לדברי עו"ד נירהוד, מי שמאפשרת את ה"שיטה" של הגשמה, היא מי שאמורה להגן על משקיעים - רשות ניירות ערך. "היזם הישראלי היצירתי מצליח תמיד למצוא את הדרך החדשה להמציא את הגלגל. אם זה קבוצות רכישה, השקעות בחו"ל, או בכל דבר אחר, ומערכת הפיקוח והרגולציה לא מצליחה לעמוד בקצב, ולהגן על האזרח הקטן, שכל פעם מתפתה מחדש לרווחים קלים", הוא אומר.
מבדיקת גלובס ברשות ניירות ערך, שבראשות ענת גואטה, דווקא מכירים את קרן הגשמה ודי מקרוב. אולם לאור הצטברות הטענות והתביעות יש לשאול האם נעשה די. בדצמבר 2019 הטילה הרשות קנס מינהלי בגובה 300 אלף שקל על הגשמה. זאת, לאחר שהקרן הציעה לציבור "ניירות ערך בשותפויות הקבוצה ללא תשקיף, בניגוד לחוק ניירות ערךף, וכן בניגוד לפטורים שנקבעו בחוק לחובת פרסום תשקיף".
עוד קודם באותה השנה, פתחה הרשות בחקירה פלילית נגד הקרן וכמה מבכיריה. זאת, בשל חשד שהוסתרו דיווחים על הסתבכות בפלילים של יזם אמריקאי שהקרן חיברה אליו משקיעים ישראלים להשקעה בפרויקט בחו"ל. לפי בדיקת גלובס, החקירה טרם הסתיימה.
מהגשמה נמסר בתגובה: "למרבה הצער שוב אנו נחשפים מהתקשורת לתובענה שכביכול הוגשה נגד הגשמה עוד לפני שנמסרה ונלמדה על-ידינו. מדובר בתביעות סרק שמובילים גורמים אינטרסנטים וגורמים נזקים קשים לשמם הטוב של קרן הגשמה, בעלי המניות שלה ונושאי משרה בה. לכן, בכוונת קרן הגשמה להגיש בזמן הקרוב תביעות נגד אותם גורמים.
"ניתוח התביעות מלמד כי למעשה מדובר בשכפול חוזר של אותה תביעה שאין בה ממש, ועל-פי הייעוץ המשפטי שהוענק לקרן, אנו צופים כי בית המשפט ידחה תובענות אלה.
"הגשמה היא חברה ותיקה שגייסה במרוצת השנים למעלה מ-3 מיליארד שקל, וביצעה מאות עסקאות בעולם, תוך השאת תשואה למשקיעיה. בעלי מניות בהגשמה השקיעו סכומים משמעותיים יחד עם משקיעי הגשמה ובאותם התנאים. רק לאחרונה דיווחה הקרן על כמה אקזיטים בפרויקטים בישראל ובארה"ב. המענה המשפטי יינתן בקרוב במסגרת התביעות שכנגד, שבכוונת הגשמה להגיש".
מאבי כץ לא נמסרה תגובה.