עו"ד חגי שבתאי / צילום: איל יצהר, גלובס
עקבו אחר הפודקאסט בספוטיפיי, אפל פודקאסטס, גוגל פודקאסטס או באפליקציית הפודקאסטים האהובה עליכם בהעתקת כתובת ה- RSS
בעיתונים, ברדיו וברשתות החברתיות: כבר שנים שיזמים משווקים לנו קרקעות חקלאיות תוך הבטחה להשקעה נדל"נית מוצלחת. לא אחת המסרים אגרסיביים כאילו מדובר ב"קרקעות אחרונות", או שהפליפ במחיר נמצא ממש מעבר לפינה ולכן כדאי להזדרז ולקנות.
בשיחה שקיימנו עם עו"ד חגי שבתאי, שמתמחה בתחום, הוא לא פוסל השקעה בקרקע חקלאית, אך מצביע על האתגרים הגדולים ביותר של משקיעים כשניגשים לעסקה שכזו. את שבתאי פגשנו בפודקאסט הנדל"ן של גלובס, כסף בקיר, שם הוא הצביע, בין היתר, על הפער הגדול שבין המסרים השיווקיים בתחום לבין חוסר הידע לגבי שני הדברים המרכזיים בעסקאות מעין אלה: התכנון והטיפול בקניין לאחר הרכישה.
"נתחיל בתכנון שקובע מה מותר לבנות בקרקע: מגדל מגורים, משרדים או תעשייה, או שבכלל אי אפשר לבנות שום דבר, כי זו קרקע חקלאית שניתן לבנות עליה רק לולים".
איך אני יכול לדעת את הדברים האלה בעצמי, בלי שאני מפעיל אנשי מקצוע שעולים לי כסף?
"הבעיה היא באמת שזה עולה כסף, וזו השקעה כספית ניכרת", לדבריו, שומה עצמאית מסוג זה עולה 10-20 אלף שקל. "סביר להניח שמתוך עשר עסקאות שמוצעות לך, יהיו מעט מאוד כאלה שתרצה להתקשר בהן. גם אם יש הפשרה בקרקע זה לא אומר שהמחיר הוא כדאי". במצב כזה, עלויות הבדיקה הופכות את העניין למחסום כמעט בלי עביר.
ובכל זאת, מה כן אפשר לעשות?
"לפי תקן 22 (תקן שמאי), אם יש יזם שקנה קרקע חקלאית גדולה ומחלק אותה ומוכר בה מגרשים, או זכויות, הוא צריך להציג בפני הקונה שומה בהתאם לתקן. השומה הזאת צריכה להציג את המצב הקיים של הקרקע, גם את התוכניות שיש עליה, גם ערך הקרקע הנוכחי במצבה הקיים, וגם התייחסות שלו לגבי ספקולציות עתידיות, אם יש לו יסוד מקצועי להאמין שיש פה באמת היתכנות לשינוי ייעוד.
"לכן, אם אדם מקבל הצעה לרכישת קרקע חקלאית, הוא צריך לבקש את השומה. אישית לא הייתי סומך רק עליה, אבל זה מעין כרטיס כניסה. מכאן אפשר להתחיל".
מעבר לשומה, שבתאי מציע לבדוק תוכניות תכנוניות, "בראשן היום זה תמ"א 1. ויש את תמ"א 35 שקבעה למעשה אילו קרקעות אפשר להפשיר ואילו אי אפשר להפשיר".
אם נהיה מעשיים, איפה הכי טוב להסתכל בתוכניות הללו?
"הכלים הולכים ומשתכללים. יש באתר האינטרנט של מינהל התכנון לשונית שנקראת 'קווים כחולים' שבה אתה יכול לשים סיכה בקרקע ולראות את התוכניות שחלות עליה. אבל הייתי לוקח איש מקצוע".
ויש עוד כלל אצבע שכדאי להכיר - ככל שהקרקע צמודה יותר ליישובים קיימים, סביר להניח שתופשר קודם, הוא אומר.
תחום לא פחות חשוב (או מסובך) הוא עניין הקניין. "אדם צריך לשאול את עצמו ‘מה אני מקבל? איזו זכות קניינית אני מקבל. האם זו קרקע שאני הופך להיות הבעלים שלה או שאני חוכר? רוב הקרקעות בישראל הן בבעלות או בניהול של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והרבה פעמים קונים זכות חכירה ולא זכות בעלות".
כשמשווקים לנו קרקע מדברים איתנו בעיקר על גודל השטח - מוכרים לנו רבע דונם או חצי דונם.
"השאלה היא האם היזם יזם שינוי ייעוד או שהוא קנה קרקע בזול, יצר מבנה של ‘כאילו שינוי ייעוד’ של חלקות חצי דונם או של רבע דונם, ומוכר את החלום הזה, במחיר מאוד גבוה. בעיניי זה בניין קלפים".
נתקלת בדוגמאות כאלה?
"כן. סליחה שאני מצנן. בדרך כלל כשפונים אליי אנשים ואומרים לי, ‘אני רוצה חצי דונם קרקע חקלאית בגוש חלקה כך וכך’, אני נרתע מלייצג אותם ומציע לא להתעסק בזה. אדם שאין לו הון נזיל רב, לא הייתי מציע לו להשקיע חלק ניכר בכספו בספקולציה של הפשרת קרקע. זה כמו לקנות אופציה בבורסה. הייתי מעדיף השקעה יותר סולידית. לפנסיונר בכלל, מתי הוא ייראה את הכסף?
"אדם שיש לו יותר כסף, יכול לגוון את התיק שלו בספקולציית קרקעות כמו שאני מניח שיש לו בבורסה עם מניות ואג"חים יותר מסוכנים".
נקודה נוספת שיש לזכור לגבי קרקעות חקלאיות היא שגם במקרה המיוחל של הפשרת הקרקע לבנייה, סביר להניח שלא תקים בניין במקום שבו קנית. "זה קורה מכמה סיבות", מסביר שבתאי.
"קודם כול, יהיו הפקעות. דבר שני, הרבה פעמים יש איחוד וחלוקה אז המיקום שלך יעבור למקום אחר. צריך גם לזכור שיש תשלומים שאתה צריך לשאת בהם בשינוי ייעוד שזה בעיקר היטל השבחה - בעת מכירת הקרקע או בעת הוצאת היתר בנייה".
זוית אחרת / אריק מירובסקי
זו לא השקעה, זה הימור
אנשים נוהרים לקרקעות החקלאיות אחרי סיפורים וחלומות וכל מיני בדיות, ורובם ככולם מאבדים המון המון כסף, כתוצאה מהתנהלות רשלנית או לא מקצועית. בדרך כלל הטווח להשקעה צריך להיות חמש-שמונה שנים, זה טווח נראה לעין שאתה יכול להעריך פחות או יותר מה תהיה התוצאה של ההשקעה. מעבר לזה, זו לא השקעה אלא הימור.
יכול להיות שאחרי כמה שנים תגיע למסקנה שכדאי לך להוסיף ולהחזיק בנכס. בקרקע חקלאית ברור מראש שמדובר בטווח זמן שמעבר לזה, לכן לדעתי זה הימור.
שלא יספרו לנו מעשיות, על כל שטח שהוא, בעיקר במרכז הארץ, יש תוכניות מתאר מחוזיות שאומרות באופן גס אבל מספק מה רוצים לעשות עם הקרקעות האלה ומה המדינה חושבת שבן יהיו בעתיד. נכון שהדברים האלו יכולים להשתנות בעתיד, אבל זה בנצ’מרק יותר אמין ממשווק קרקעות שמספר לך שרוצים להפשיר את הקרקע, ושיש כבר תוכניות שמשום מה הוא לא מראה לך.
אפשר גם לקפוץ לוועדות לתכנון ובנייה. אנשים שם הרבה פעמים ישמחו לספר לכם מה מתוכנן שם. צריך ללכת לבדוק בעצמכם.
עו"ד חגי שבתאי
בעלי משרד עו"ד חגי שבתאי, שפירא • בן 55, בזוגיות • מתגורר בתל אביב • בוגר הפקולטה למשפטים באונ’ העברית, לומד לתואר שני בהיסטוריה של המזה"ת בעת החדשה באונ’ ת"א • חובב טרקים בארץ ובחו"ל, אוסף אמנות ישראלית, ומלחין ומנגן בפסנתר, שימש בעבר כיו"ר הפועל חולון בכדורסל