גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"קרקע חקלאית זה ספקולציה. לא הייתי מציע להשקיע שם"

עו”ד חגי שבתאי, מומחה בתחום הקרקעות החקלאיות, כבר ראה כל טריק לשיווק של חלקי דונמים למשקיעים שמקווים להתעשר יום אחד מהפשרת הקרקע • בשיחה בפודקאסט “כסף בקיר” הוא מספק אזהרות, וגם המלצות ● האזינו

עו"ד חגי שבתאי / צילום: איל יצהר, גלובס
עו"ד חגי שבתאי / צילום: איל יצהר, גלובס

עקבו אחר הפודקאסט בספוטיפייאפל פודקאסטס, גוגל פודקאסטס או באפליקציית הפודקאסטים האהובה עליכם בהעתקת כתובת ה- RSS

בעיתונים, ברדיו וברשתות החברתיות: כבר שנים שיזמים משווקים לנו קרקעות חקלאיות תוך הבטחה להשקעה נדל"נית מוצלחת. לא אחת המסרים אגרסיביים כאילו מדובר ב"קרקעות אחרונות", או שהפליפ במחיר נמצא ממש מעבר לפינה ולכן כדאי להזדרז ולקנות.

בשיחה שקיימנו עם עו"ד חגי שבתאי, שמתמחה בתחום, הוא לא פוסל השקעה בקרקע חקלאית, אך מצביע על האתגרים הגדולים ביותר של משקיעים כשניגשים לעסקה שכזו. את שבתאי פגשנו בפודקאסט הנדל"ן של גלובס, כסף בקיר, שם הוא הצביע, בין היתר, על הפער הגדול שבין המסרים השיווקיים בתחום לבין חוסר הידע לגבי שני הדברים המרכזיים בעסקאות מעין אלה: התכנון והטיפול בקניין לאחר הרכישה.

"נתחיל בתכנון שקובע מה מותר לבנות בקרקע: מגדל מגורים, משרדים או תעשייה, או שבכלל אי אפשר לבנות שום דבר, כי זו קרקע חקלאית שניתן לבנות עליה רק לולים".

איך אני יכול לדעת את הדברים האלה בעצמי, בלי שאני מפעיל אנשי מקצוע שעולים לי כסף?

"הבעיה היא באמת שזה עולה כסף, וזו השקעה כספית ניכרת", לדבריו, שומה עצמאית מסוג זה עולה 10-20 אלף שקל. "סביר להניח שמתוך עשר עסקאות שמוצעות לך, יהיו מעט מאוד כאלה שתרצה להתקשר בהן. גם אם יש הפשרה בקרקע זה לא אומר שהמחיר הוא כדאי". במצב כזה, עלויות הבדיקה הופכות את העניין למחסום כמעט בלי עביר.

ובכל זאת, מה כן אפשר לעשות?

"לפי תקן 22 (תקן שמאי), אם יש יזם שקנה קרקע חקלאית גדולה ומחלק אותה ומוכר בה  מגרשים, או זכויות, הוא צריך להציג בפני הקונה שומה בהתאם לתקן. השומה הזאת צריכה להציג את המצב הקיים של הקרקע, גם את התוכניות שיש עליה, גם ערך הקרקע הנוכחי במצבה הקיים, וגם התייחסות שלו לגבי ספקולציות עתידיות, אם יש לו יסוד מקצועי להאמין שיש פה באמת היתכנות לשינוי ייעוד.

"לכן, אם אדם מקבל הצעה לרכישת קרקע חקלאית, הוא צריך לבקש את השומה. אישית לא הייתי סומך רק עליה, אבל זה מעין כרטיס כניסה. מכאן אפשר להתחיל".
מעבר לשומה, שבתאי מציע לבדוק תוכניות תכנוניות, "בראשן היום זה תמ"א 1. ויש את תמ"א 35 שקבעה למעשה אילו קרקעות אפשר להפשיר ואילו אי אפשר להפשיר".

אם נהיה מעשיים, איפה הכי טוב להסתכל בתוכניות הללו?

"הכלים הולכים ומשתכללים. יש באתר האינטרנט של מינהל התכנון לשונית שנקראת 'קווים כחולים' שבה אתה יכול לשים סיכה בקרקע ולראות את התוכניות שחלות עליה. אבל הייתי לוקח איש מקצוע".

ויש עוד כלל אצבע שכדאי להכיר - ככל שהקרקע צמודה יותר ליישובים קיימים, סביר להניח שתופשר קודם, הוא אומר.

תחום לא פחות חשוב (או מסובך) הוא עניין הקניין. "אדם צריך לשאול את עצמו ‘מה אני מקבל? איזו זכות קניינית אני מקבל. האם זו קרקע שאני הופך להיות הבעלים שלה או שאני חוכר? רוב הקרקעות בישראל הן בבעלות או בניהול של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והרבה פעמים קונים זכות חכירה ולא זכות בעלות".

כשמשווקים לנו קרקע מדברים איתנו בעיקר על גודל השטח - מוכרים לנו רבע דונם או חצי דונם.

"השאלה היא האם היזם יזם שינוי ייעוד או שהוא קנה קרקע בזול, יצר מבנה של ‘כאילו שינוי ייעוד’ של חלקות חצי דונם או של רבע דונם, ומוכר את החלום הזה, במחיר מאוד גבוה. בעיניי זה בניין קלפים".

נתקלת בדוגמאות כאלה?

"כן. סליחה שאני מצנן. בדרך כלל כשפונים אליי אנשים ואומרים לי, ‘אני רוצה חצי דונם קרקע חקלאית בגוש חלקה כך וכך’, אני נרתע מלייצג אותם ומציע לא להתעסק בזה. אדם שאין לו הון נזיל רב, לא הייתי מציע לו להשקיע חלק ניכר בכספו בספקולציה של הפשרת קרקע. זה כמו לקנות אופציה בבורסה. הייתי מעדיף השקעה יותר סולידית. לפנסיונר בכלל, מתי הוא ייראה את הכסף?

"אדם שיש לו יותר כסף, יכול לגוון את התיק שלו בספקולציית קרקעות כמו שאני מניח שיש לו בבורסה עם מניות ואג"חים יותר מסוכנים".

נקודה נוספת שיש לזכור לגבי קרקעות חקלאיות היא שגם במקרה המיוחל של הפשרת הקרקע לבנייה, סביר להניח שלא תקים בניין במקום שבו קנית. "זה קורה מכמה סיבות", מסביר שבתאי.

"קודם כול, יהיו הפקעות. דבר שני, הרבה פעמים יש איחוד וחלוקה אז המיקום שלך יעבור למקום אחר. צריך גם לזכור שיש תשלומים שאתה צריך לשאת בהם בשינוי ייעוד שזה בעיקר היטל השבחה - בעת מכירת הקרקע או בעת הוצאת היתר בנייה". 

זוית אחרת / אריק מירובסקי

זו לא השקעה, זה הימור

אנשים נוהרים לקרקעות החקלאיות אחרי סיפורים וחלומות וכל מיני בדיות, ורובם ככולם מאבדים המון המון כסף, כתוצאה מהתנהלות רשלנית או לא מקצועית. בדרך כלל הטווח להשקעה צריך להיות חמש-שמונה שנים, זה טווח נראה לעין שאתה יכול להעריך פחות או יותר מה תהיה התוצאה של ההשקעה. מעבר לזה, זו לא השקעה אלא הימור.

יכול להיות שאחרי כמה שנים תגיע למסקנה שכדאי לך להוסיף ולהחזיק בנכס. בקרקע חקלאית ברור מראש שמדובר בטווח זמן שמעבר לזה, לכן לדעתי זה הימור.

שלא יספרו לנו מעשיות, על כל שטח שהוא, בעיקר במרכז הארץ, יש תוכניות מתאר מחוזיות שאומרות באופן גס אבל מספק מה רוצים לעשות עם הקרקעות האלה ומה המדינה חושבת שבן יהיו בעתיד. נכון שהדברים האלו יכולים להשתנות בעתיד, אבל זה בנצ’מרק יותר אמין ממשווק קרקעות שמספר לך שרוצים להפשיר את הקרקע, ושיש כבר תוכניות שמשום מה הוא לא מראה לך.

אפשר גם לקפוץ לוועדות לתכנון ובנייה. אנשים שם הרבה פעמים ישמחו לספר לכם מה מתוכנן שם. צריך ללכת לבדוק בעצמכם. 

עו"ד חגי שבתאי

בעלי משרד עו"ד חגי שבתאי, שפירא • בן 55, בזוגיות • מתגורר בתל אביב • בוגר הפקולטה למשפטים באונ’ העברית, לומד לתואר שני בהיסטוריה של המזה"ת בעת החדשה באונ’ ת"א • חובב טרקים בארץ ובחו"ל, אוסף אמנות ישראלית, ומלחין ומנגן בפסנתר, שימש בעבר כיו"ר הפועל חולון בכדורסל

עוד כתבות

תל מונד / צילום: אלון רון

אזורים מכרה למינהלת המגורים של צה"ל קרקע בתל מונד ב-100 מיליון שקל

מדובר בקרקע לבניית 66 קוטג'ים בשכונת YAROK בשטח של 13 דונם ● מינהלת המגורים: "השכונה תשתלב עם המרקם האזרחי שבסביבתה"

כנס תוכנית עבודה

גיוון תעסוקתי הוא לא רק הכרחי, הוא גם משתלם

גיוון תעסוקתי הפך בשנים האחרונות לאחד הנושאים המדוברים בשוק העבודה ● במסגרת המפגש הראשון בסדרת "תוכנית עבודה" - מפגשי אונליין העוסקים במגמות ובתמורות בשוק העבודה - ננסה להבין מה האתגרים ביישום מדיניות של גיוון תעסוקתי בארגונים שונים

גן אירועים / צילום: אסף מרדכי

החתונות והמסעדות חוזרות: מה עוד צפוי להיפתח בשבוע הבא?

במסגרת הפעימה השלישית ליציאה מהסגר, יחודשו הלימודים בחטיבות הביניים, ותתאפשר חזרתם לפעילות של ענפי המלונאות, התרבות, ההסעדה והאירועים ● צעדי הפתיחה מתבצעים למרות התנגדות הדרג המקצועי במשרד הבריאות, לאחר שאתמול עלה מקדם ההדבקה וחצה את רף ה-1

נתב"ג בימי קורונה / צילום: מיכל רז חיימוביץ'

מחירי הכרטיסים נחתכים: חברות התעופה רוצות שתחזרו לטוס

החיסונים לקורונה עשויים להוות זריקת מרץ לענף התעופה, ולכך מתווספת ההנחה שהחברות יורידו מחירים כדי למשוך את הקהל האבוד ולעמוד בתחרות ● אלא שלא רק הנוסעים סובלים ממצוקת מזומנים כתוצאה מהמשבר, וגם החברות יצטרכו למצוא דרך למימון ● אז כמה נשלם על כרטיס טיסה?

ישראל כץ / צילום: אייל פישר

הממשלה סוללת את הדרך להקמת בורסה ייעודית דיגיטלית והידוק הפיקוח על חתמים

ועדת שרים לענייני חקיקה אישרה את הצעת החוק שירחיב את סמכויות רשות ניירות ערך, כולל קביעת התנאים לביצוע הנפקות של חברות ללא פעילות (SPAC)

סיגל יעקבי, הכנ"ר הממשלתי / צילום: איל יצהר

מומחי משפט: התיקון לחוק חדלות פירעון לא יציל עסקים שקרסו

המומחים מותחים ביקורת על התיקון שאושר בכנסת, המאפשר לחברה הקורסת להקפיא הליכים משפטיים נגדה ל-4 חודשים ● לטענתם, מדובר בשינוי מוגבל מאוד שלא יסייע לעסקים בתחומי התיירות, המסעדנות ואולמות האירועים ● כמו כן, התיקון יפגע בעובדים שלא יוכלו לקבל משכורות בתקופת ההקפאה

שרת התחבורה מירי רגב בנתב"ג / צילום: מיכל רז חיימוביץ'

התנועה לאיכות השלטון יוצאת נגד מתווה פתיחת השמיים של מירי רגב

לטענת התנועה, "יש לאשר מתווה טיסות רחב לישראלים המעוניינים לשוב ארצה להצביע בבחירות; ההצעה של השרה רגב לא שונה ממתווה טיסות החילוץ ואינה נותנת מענה"

אלי רייפמן. פרשה שהחלה עם הרשעתו ב-2011 / צילום: תמר מצפי, גלובס

בעקבות פרשת אלי רייפמן: דאבל יו טריידינג תקבל 9 מיליון שקל

רייפמן הורשע בגין תרגיל עוקץ שביצע בקשר למניות חברת אמבלייז שייסד ● קרן ההשקעות הזרה תקבל במסגרת ההסדר 4.75 מיליון שקל מחברת אמבלייז, חברת הביטוח הראל תשלם כ-4 מיליון שקל, ועוה"ד דורון אפיק ושלומי תורג'מן ישלמו 225 אלף שקל

טקסנים משתמשים בפנס של הטלפון הסלולרי כדי לראות את המצרכים בחנות בדאלאס, בשבוע שעבר / צילום: Associated Press, LM Otero

טקסס: המחוקקים רוצים להעניש את חברות החשמל והאנרגיה שאחראיות לאסון במדינה

תוצאות מחדל החשמל בטקסס שהותיר מיליונים באפלה ובקור ממשיכות להדהד ● ראשת מועצת השירותים הציבוריים במדינה התפטרה, לאחר שסגן המושל וחבר בית הנבחרים מטקסס מתחו ביקורת על חוסר המוכנות של המועצה לסערות החורף

סניף של רשת שופרסל דיל / צילום: סיון פרג'

מנכ"ל שופרסל על הארנק הדיגיטלי: "אני רואה שכל שהשוק בלחץ ואני אוהב את זה"

לקורונה הייתה השפעה חזקה על תוצאות רשת הקמעונאות הגדולה בישראל ● הרווח הנקי של שופרסל זינק ב-2020 ב-44% לסך של 387 מיליון שקל ● רשת הפארם Be הגיעה לראשונה לאיזון תפעולי ברבעון הרביעי

חזי בצלאל, בעלי אקספון / צילום: רמי זרנגר

הסכסוך בין סלקום ואקספון עלול לשבש את קידום ה-5G בישראל

גלי ההדף של המחלוקת בין סלקום לאקספון מגיעים לדור החמישי בסלולר ● כעת אקספון לא לוקחת את הרישיון לתדרים החדשים למרות שזכתה בהם, ומאיימת לשבש את כל תנאי המכרז ● ועדת התדרים במשרד התקשורת צפויה להתכנס בקרוב כדי לדון בסוגיה

בית הדין הפלילי הבינלאומי בהאג / צילום: Associated Press, Peter Dejong

בית הדין הפלילי בהאג יפתח בחקירה נגד ישראל בחשד לביצוע פשעי מלחמה

התובעת תחקור פשעים ש"בוצעו לכאורה" ברצועת עזה, במזרח ירושלים ובשטחי יו"ש החל מה-13 ביוני ● פתיחת החקירה כבר עוררה תגובות במערכת הפוליטית המקומית ● נתניהו: "נילחם על האמת"; אשכנזי: "החלטה פוליטית"; סער: "‏החלטה בזויה"

מיכה קאופמן, מנכ"ל פייבר / צילום: עומר הכהן, יח"צ

לאחר שנסקה לשווי של 10 מיליארד דולר: פייבר יוצאת להנפקה של 700 מיליון דולר

מסימני הבועה? מניית החברה שפיתחה זירת מסחר מקוונת לעובדי פרילנס זינקה ב-1,230% מאז ההנפקה ב-2019

פסל הילדה ללא מורא ליד בורסת ניו יורק / צילום: Reuters, Erik McGregor/Sipa USA

הנפקה בדלת האחורית: האם מודל ה-SPAC יכול להפוך צפרדע לנסיך?

על אף תוצאות רעות בעבר - הכוללות ביצועי חסר משמעותיים של עשרות אחוזים לעומת תשואות השוק - בשנים האחרונות הופך מודל ה-SPAC ללגיטימי בקרב המיינסטרים בוול סטריט ● השאלה היא עד כמה הנפקות מסוג זה יוכיחו את עצמן בשנה הקרובה

מיכל הלפרין, הממונה על התחרות / צילום: יונתן בלום

תחרות חדשה לשופרסל: היבואנים שיקימו מיזם סיטונאי למכירה לעסקים קטנים

הרשות התחרות אישרה לדיפלומט, גורי וליימן שליסל לחבור לבר הפצה ולנאייקס ולהקים מיזם משותף תחת השם נילוס ●  המיזם יתמקד במתן שירות לנקודות מכירה, בדגש על קטנות ומרוחקות, ויתחרה בפעילות של שופרסל עסקים

עמדת בדיקה בנתב"ג. החיסונים כנראה לא יפטרו אותנו מהצורך בבדיקות מדי פעם / צילום: Shutterstock

אחרי החיסונים, קבלו את שגרת הבדיקות החדשה

עם 80% מחוסנים מקרב האוכלוסייה הבוגרת, המלחמה להשגת שליטה בנגיף הקורונה עוברת לזירת הבדיקות • איך יאתרו תלמידים שנדבקו במערכת החינוך, ומה אפשר ללמוד מהניסיון בבריטניה ובארה"ב על היעילות של בדיקות מהירות וביתיות • כך הולכים להיראות החיים שלנו בעתיד הקרוב

מושל ניו יורק אנדרו קואומו. די הרבה דמוקרטים הצטערו שקואומו לא הצטרף מבעוד מועד לתחרות על מועמדות מפלגתם לנשיאות / צילום: Associated Press, John Minchillo

עלייתה ונפילתה של תקוות המפלגה הדמוקרטית, אנדרו קואומו

ניו יורק הופכת לזירת התגוששות מרכזית על נשמתה של מפלגת השלטון בארה"ב ● שערוריות קורונה וסקס עומדות לקצר את הקריירה של גיבור המגפה הצ'רצ'יליאני, מושל מדינת ניו יורק, שנחשב לטוען פוטנציאלי רב כוח לנשיאות ארה"ב ● השמאל הדמוקרטי במדינה מחכה לנפילה בכיליון עיניים

סינמה סיטי ראשון לציון / צילום: יח"צ

הקורונה שיתקה את בתי הקולנוע ודייסו סוגרת את החנות בסינמה סיטי ראשל"צ

קבוצת מאץ' פמילי, שמפעילה את רשת דייסו יפן, הודיעה כי היא סוגרת את החנות בראשון לציון ובוחנת את המשך הפעילות שלה בקניוני סינמה ● ניין ווסט סוגרת את החנות בדיזנגוף סנטר

מפעל פלנטקס טבע שנסגר / צילום: תמר מצפי

מפעל של טבע נסגר, התושבים נותרו עם הזיהום הרב שהוא יצר

במשך שנים נהנתה חברת טבע מחוק עידוד השקעות הון, בזמן שמפעל התרופות פלנטקס שבבעלותה גרם לזיהום קרקע ומים ● הרשויות גוררות רגליים בטיפול בעניין יותר מעשור, בינתיים המקום נסגר אך הסביבה נותרה מזוהמת ● כעת בולם היועץ המשפטי לממשלה תביעה ייצוגית שהוגשה בנושא

המשתתפים ב־50:50. המחזור השני החל בינואר / צילום: מכללת עזריאלי להנדסה

אם לא אקזיט, לפחות דו-קיום: תוכנית האצת הסטארט-אפים שמחברת יזמים יהודים ופלסטינים

קוסאי משכם מפתח אפליקציה שתחבר פועלים פלסטינים עם מעבידים ישראלים, גל מתל אביב וקארים ממזרח ירושלים עובדים על משחק לימודי מבוסס מציאות מעושרת ● "גם הפלסטינים רוצים להיות אומת סטארט-אפ", אומר פרופ' אמיר גרינשטיין מיוזמי 50:50, האצת סטארט-אפים יהודית-ערבית