גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"קרקע חקלאית זה ספקולציה. לא הייתי מציע להשקיע שם"

עו”ד חגי שבתאי, מומחה בתחום הקרקעות החקלאיות, כבר ראה כל טריק לשיווק של חלקי דונמים למשקיעים שמקווים להתעשר יום אחד מהפשרת הקרקע • בשיחה בפודקאסט “כסף בקיר” הוא מספק אזהרות, וגם המלצות ● האזינו

עו"ד חגי שבתאי / צילום: איל יצהר, גלובס
עו"ד חגי שבתאי / צילום: איל יצהר, גלובס

עקבו אחר הפודקאסט בספוטיפייאפל פודקאסטס, גוגל פודקאסטס או באפליקציית הפודקאסטים האהובה עליכם בהעתקת כתובת ה- RSS

בעיתונים, ברדיו וברשתות החברתיות: כבר שנים שיזמים משווקים לנו קרקעות חקלאיות תוך הבטחה להשקעה נדל"נית מוצלחת. לא אחת המסרים אגרסיביים כאילו מדובר ב"קרקעות אחרונות", או שהפליפ במחיר נמצא ממש מעבר לפינה ולכן כדאי להזדרז ולקנות.

בשיחה שקיימנו עם עו"ד חגי שבתאי, שמתמחה בתחום, הוא לא פוסל השקעה בקרקע חקלאית, אך מצביע על האתגרים הגדולים ביותר של משקיעים כשניגשים לעסקה שכזו. את שבתאי פגשנו בפודקאסט הנדל"ן של גלובס, כסף בקיר, שם הוא הצביע, בין היתר, על הפער הגדול שבין המסרים השיווקיים בתחום לבין חוסר הידע לגבי שני הדברים המרכזיים בעסקאות מעין אלה: התכנון והטיפול בקניין לאחר הרכישה.

"נתחיל בתכנון שקובע מה מותר לבנות בקרקע: מגדל מגורים, משרדים או תעשייה, או שבכלל אי אפשר לבנות שום דבר, כי זו קרקע חקלאית שניתן לבנות עליה רק לולים".

איך אני יכול לדעת את הדברים האלה בעצמי, בלי שאני מפעיל אנשי מקצוע שעולים לי כסף?

"הבעיה היא באמת שזה עולה כסף, וזו השקעה כספית ניכרת", לדבריו, שומה עצמאית מסוג זה עולה 10-20 אלף שקל. "סביר להניח שמתוך עשר עסקאות שמוצעות לך, יהיו מעט מאוד כאלה שתרצה להתקשר בהן. גם אם יש הפשרה בקרקע זה לא אומר שהמחיר הוא כדאי". במצב כזה, עלויות הבדיקה הופכות את העניין למחסום כמעט בלי עביר.

ובכל זאת, מה כן אפשר לעשות?

"לפי תקן 22 (תקן שמאי), אם יש יזם שקנה קרקע חקלאית גדולה ומחלק אותה ומוכר בה  מגרשים, או זכויות, הוא צריך להציג בפני הקונה שומה בהתאם לתקן. השומה הזאת צריכה להציג את המצב הקיים של הקרקע, גם את התוכניות שיש עליה, גם ערך הקרקע הנוכחי במצבה הקיים, וגם התייחסות שלו לגבי ספקולציות עתידיות, אם יש לו יסוד מקצועי להאמין שיש פה באמת היתכנות לשינוי ייעוד.

"לכן, אם אדם מקבל הצעה לרכישת קרקע חקלאית, הוא צריך לבקש את השומה. אישית לא הייתי סומך רק עליה, אבל זה מעין כרטיס כניסה. מכאן אפשר להתחיל".
מעבר לשומה, שבתאי מציע לבדוק תוכניות תכנוניות, "בראשן היום זה תמ"א 1. ויש את תמ"א 35 שקבעה למעשה אילו קרקעות אפשר להפשיר ואילו אי אפשר להפשיר".

אם נהיה מעשיים, איפה הכי טוב להסתכל בתוכניות הללו?

"הכלים הולכים ומשתכללים. יש באתר האינטרנט של מינהל התכנון לשונית שנקראת 'קווים כחולים' שבה אתה יכול לשים סיכה בקרקע ולראות את התוכניות שחלות עליה. אבל הייתי לוקח איש מקצוע".

ויש עוד כלל אצבע שכדאי להכיר - ככל שהקרקע צמודה יותר ליישובים קיימים, סביר להניח שתופשר קודם, הוא אומר.

תחום לא פחות חשוב (או מסובך) הוא עניין הקניין. "אדם צריך לשאול את עצמו ‘מה אני מקבל? איזו זכות קניינית אני מקבל. האם זו קרקע שאני הופך להיות הבעלים שלה או שאני חוכר? רוב הקרקעות בישראל הן בבעלות או בניהול של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והרבה פעמים קונים זכות חכירה ולא זכות בעלות".

כשמשווקים לנו קרקע מדברים איתנו בעיקר על גודל השטח - מוכרים לנו רבע דונם או חצי דונם.

"השאלה היא האם היזם יזם שינוי ייעוד או שהוא קנה קרקע בזול, יצר מבנה של ‘כאילו שינוי ייעוד’ של חלקות חצי דונם או של רבע דונם, ומוכר את החלום הזה, במחיר מאוד גבוה. בעיניי זה בניין קלפים".

נתקלת בדוגמאות כאלה?

"כן. סליחה שאני מצנן. בדרך כלל כשפונים אליי אנשים ואומרים לי, ‘אני רוצה חצי דונם קרקע חקלאית בגוש חלקה כך וכך’, אני נרתע מלייצג אותם ומציע לא להתעסק בזה. אדם שאין לו הון נזיל רב, לא הייתי מציע לו להשקיע חלק ניכר בכספו בספקולציה של הפשרת קרקע. זה כמו לקנות אופציה בבורסה. הייתי מעדיף השקעה יותר סולידית. לפנסיונר בכלל, מתי הוא ייראה את הכסף?

"אדם שיש לו יותר כסף, יכול לגוון את התיק שלו בספקולציית קרקעות כמו שאני מניח שיש לו בבורסה עם מניות ואג"חים יותר מסוכנים".

נקודה נוספת שיש לזכור לגבי קרקעות חקלאיות היא שגם במקרה המיוחל של הפשרת הקרקע לבנייה, סביר להניח שלא תקים בניין במקום שבו קנית. "זה קורה מכמה סיבות", מסביר שבתאי.

"קודם כול, יהיו הפקעות. דבר שני, הרבה פעמים יש איחוד וחלוקה אז המיקום שלך יעבור למקום אחר. צריך גם לזכור שיש תשלומים שאתה צריך לשאת בהם בשינוי ייעוד שזה בעיקר היטל השבחה - בעת מכירת הקרקע או בעת הוצאת היתר בנייה". 

זוית אחרת / אריק מירובסקי

זו לא השקעה, זה הימור

אנשים נוהרים לקרקעות החקלאיות אחרי סיפורים וחלומות וכל מיני בדיות, ורובם ככולם מאבדים המון המון כסף, כתוצאה מהתנהלות רשלנית או לא מקצועית. בדרך כלל הטווח להשקעה צריך להיות חמש-שמונה שנים, זה טווח נראה לעין שאתה יכול להעריך פחות או יותר מה תהיה התוצאה של ההשקעה. מעבר לזה, זו לא השקעה אלא הימור.

יכול להיות שאחרי כמה שנים תגיע למסקנה שכדאי לך להוסיף ולהחזיק בנכס. בקרקע חקלאית ברור מראש שמדובר בטווח זמן שמעבר לזה, לכן לדעתי זה הימור.

שלא יספרו לנו מעשיות, על כל שטח שהוא, בעיקר במרכז הארץ, יש תוכניות מתאר מחוזיות שאומרות באופן גס אבל מספק מה רוצים לעשות עם הקרקעות האלה ומה המדינה חושבת שבן יהיו בעתיד. נכון שהדברים האלו יכולים להשתנות בעתיד, אבל זה בנצ’מרק יותר אמין ממשווק קרקעות שמספר לך שרוצים להפשיר את הקרקע, ושיש כבר תוכניות שמשום מה הוא לא מראה לך.

אפשר גם לקפוץ לוועדות לתכנון ובנייה. אנשים שם הרבה פעמים ישמחו לספר לכם מה מתוכנן שם. צריך ללכת לבדוק בעצמכם. 

עו"ד חגי שבתאי

בעלי משרד עו"ד חגי שבתאי, שפירא • בן 55, בזוגיות • מתגורר בתל אביב • בוגר הפקולטה למשפטים באונ’ העברית, לומד לתואר שני בהיסטוריה של המזה"ת בעת החדשה באונ’ ת"א • חובב טרקים בארץ ובחו"ל, אוסף אמנות ישראלית, ומלחין ומנגן בפסנתר, שימש בעבר כיו"ר הפועל חולון בכדורסל

עוד כתבות

מישל סיבוני / צילום: איל יצהר

מסר למשקיעים: קבוצת הראל קבעה מדיניות לחלוקת דיבידנד

בכך מצטרפת הראל להפניקס, כששתיהן מתכוונות לחלק לבעלי המניות לפחות 30% מהרווח השנתי ● במקביל הראל מבצעת שינוי מבני שצפוי לשחרר לה דיבידנד חד פעמי 310 מיליון שקל

זפת שנפלטה מהים בחוף הים בחדרה / צילום: המשרד להגנת הסביבה

המשרד להגנת הסביבה: הספינה מינרווה הלן לא קשורה לאירוע הזפת

בתום בדיקה של מכלית הספינה ביוון, ניקה המשרד את הספינה מכל חשד של מעורבות באירוע הזפת החמור בחופי ישראל

שולמית גרי. מנכ"לית בנק ישראל / צילום: איל יצהר

"לא היה צריך לחלק מענקים לכולם": המנכ"לית החדשה של בנק ישראל בראיון ראשון

שולמית גרי נכנסה לתפקידה כמנכ"לית בנק ישראל - אחד המוסדות השמרניים בארץ - דווקא בשיא תקופת הקורונה, שדורשת יותר מהכל גמישות ארגונית ● "אנחנו צריכים להתנהל כמו גוף פרטי", היא אומרת בראיון ראשון מאז מינוייה, ולא חוסכת ביקורת על תוכניות הממשלה

נשיא ארה"ב,  ג'ו ביידן / צילום: Reuters, JONATHAN ERNST

העיכוב בהעלאת שכר המינימום ל־15 דולר לשעה מעמיד במבחן את יכולת הנשיא לאחד את מפלגתו

מחוקקים פרוגרסיביים ופעילים למען העלאת השכר מבקשים להפוך את החלטת היועצת של הסנאט להליכים פרלמנטרים או אפילו לבטל את הרף התחתון הנדרש בשל 60 קולות

וולף משה / צילום: עינת לברון

המיזוג הגדול בשוק התשלומים נפל. מי הבנקים שהתנגדו?

ככל הידוע, הביטול של הצעת הרכש קורה משום תשובתם השלילית של כמה מבעלי המניות של מס"ב ● לפי הערכות, מי שלא תמכו בהשלמת הצעת הרכש הם הפועלים ודיסקונט ● בינואר פורסמה הצעת רכש שהוערכה בהיקף של כ-230 מיליון שקל ● מס"ב ושב"א הן חברות אחיות, שמחוברות בחלקים מהותיים רבים בפעילויותיהן

לולה קצ'קה, בעלת "קרטון סטודיו" / צילום: בר זכריה

"התפיסה שלי היא שהכול אפשרי וניתן להפוך 'זבל' לזהב"

לולה קצ'קה, בת 36 ● הבעלים של "קרטון סטודיו", עסק לבניית תפאורות ורהיטים מקרטון ● "היה נזק כלכלי, אבל גם טוויסט חיובי" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

גלעד יעבץ, מנכ"ל חברת אנלייט / צילום: איל יצהר

אנלייט במו"מ לרכישת 90% מחברה אמריקאית לפי שווי של עד 430 מיליון דולר

לפי הודעת אנלייט, החברה הנרכשת היא חברה מובילה ובעלת ניסיון רב בייזום, פיתוח, הקמה ותפעול בתחום האנרגיה הסולארית ואגירת אנרגיה בארה"ב, שעד היום הקימה ומכרה מתקנים סולאריים בהספק של מעל 1.5 ג'יגה ואט, ויש לה פרויקטים בפריסה רחבה בארה"ב

פרופ' אמיר ירון / צילום: יונתן בלום

הדולר בשיא של 3 חודשים, הקרדיט לבנק ישראל? לא בהכרח

אחרי שצלל באמצע ינואר לשפל של 25 שנים, הדולר משלים עלייה של כמעט 6% אל מעל 3.3 שקלים ● מדוע סוחרי המט"ח לא ממהרים לייחס את שינוי המגמה לבנק ישראל, והאם הכל מתחיל ונגמר בירידה בשוקי המניות שייצרה ביקושים למט"ח

תלמידים נבחנים בבחינות בגרות / צילום: באובאו

שר החינוך: שנת הלימודים תוארך גם לחודש יולי

לפי השר גלנט, לימודי חודש יולי ייוחדו לסגירת פערים במקצועות היסוד והם יהיו חלק מתוכנית בת 4 חלקים המיועדת לכיתות א'-יא' ● בנוסף אמר שר החינוך כי הוא הנחה את כל הגורמים לפתוח בצורה מלאה את מערכת החינוך החל מיום שלישי הקרוב

אמיל וינשל / צילום: ערן ירדני

וישור השלימה את ההנפקה הראשונית לפי שווי חברה של כ-382 מיליון שקל לאחר הכסף

החברה שבשליטת אמיל וינשל וניצן צעיר הרים גייסה כ-85 מיליון שקל לאחר שביקשה בתחילה לגייס 100 מיליון שקל לפי שווי של 500 מיליון שקל לאחר הכסף ● התוכנית של החברה: שימוש בכספי הגיוס לשם כניסה לשוק האמריקאי

שרת התחבורה מירי רגב בנתב"ג

רגב: נביא מחר לממשלה מתווה לפתיחת השמיים למבקשים להגיע לבחירות

זאת בלי ועדת חריגים ועם טיסות מכלל היעדים ● במסיבת העיתונאים שכינסה שרת התחבורה בנתב"ג, התייחסה רגב גם לסערת ועדת החריגים וכינתה את הפרסומים בנושא "הכפשה, שקר ופייק ניוז" ● לטענתה, "ועדת החריגים הפכה לכלי ניגוח פוליטי"

מניית גיימסטופ מזנקת על רקע המלצות ב-WallStreetBets / צילום: Shutterstock, Hanson-Leung

עליית גיימסטופ מאלצת את קרנות הגידור לחשב מסלול מחדש

קרנות המשקיעות במניות ספציפיות, כיסו את פוזיציות השורט שלהן ושינו את טכניקות המכירה בחסר שלהן, בניסיון למזער הפסדים

אילוסטרציה - בורסה ת"א / צילום: שלומי יוסף

קאמבק בבורסה: התמתנו הירידות החדות בסגירת המסחר

התמתנו הירידות בבורסה: מדד ת"א 35 ירד ב-0.3% ומדד ת"א 90 ננעל סביב רמת הפתיחה ● זאת בהמשך לירידות שנרשמו בסוף השבוע האחרון בוול סטריט על רקע עליית התשואות על האג"ח הממשלתיות ל-10 שנים לרמה של 1.6% - מה שעשוי להוות אלטרנטיבה ל'חניית' ההשקעות באג"ח על פני המניות

אסון הזפת בשמורת גדור. המדינה אינה מסוגלת לנטר את הנעשה בים / צילום: Associated Press, Ariel Schalit

מחדל הזפת: כיצד ייתכן שכתמי שמן צפו בים התיכון, אך איש לא הבחין בהם

ניתוח של תצלומי לוויין שנחשף כעת מצביע על כ-10 כתמים החשודים כנפט בלב ים התיכון, בימים שקדמו להגעת הזפת לחופי ישראל ● עם זאת, המשרד להגנת הסביבה לא קיבל התראות בזמן אמת ● לפי גרינפיס, התצלומים מעידים על תופעה יומיומית המתרחשת באזורנו

יחיאל טפירו / צילום: שלומי יוסף

ביהמ"ש גזר 5 שנות מאסר על יחיאל טפירו בשל הונאת משקיעים

טפירו הורשע כי גייס במרמה בנסיבות מחמירות כ-80 מיליון שקל מ-600 משקיעים דרך חברת קרן אור ● שותפו לשעבר, עו"ד אמיר בירמן, הורשע בשותפות בביצוע חלק מההונאה, ונגזרו עליו 3 שנות מאסר

חיסון נגד קורונה - בית חולים שערי צדק ירושלים / צילום: רפי קוץ

נתניהו וגנץ אישרו: עשרות אלפי פועלים פלסטינים יקבלו חיסון של מודרנה

מדובר ב-100 אלף חיסונים בשלב הראשון המיועדים ל-50 אלף פועלים, ואם המבצע יצליח, יתקבלו עוד חיסונים ● עדיין לא הוחלט אם קבלת החיסון תהיה תנאי להמשך העבודה בישראל

בני גנץ / צילום: טל שחר - ידיעות אחרונות

משרד התקשורת יוזם מהפכה בירוקרטית: ביטול כ-200 רישיונות שונים

במקום 200 רישיונות הקיימים כיום, המשרד יעבור להיתרים כלליים ● שר התקשורת בני גנץ מנסה להכניס את האסדרה החדשה לדיון בוועדת שרים לחקיקה ● קבלת רישיון פרטני תוסיף להיות תנאי למתן שירותי בזק שלהם חשיבות מיוחדת, כמו מפעיל בעל כוח שוק מהותי או כשמדובר במפעיל סלולרי

אביגדור ליברמן, ישראל ביתנו / צילום: שלומי יוסף, גלובס

מה אפשר לעשות עם 20 מיליארד שקל? שיעור חשבון לצוות הסושיאל של ליברמן

הקמפיין של ליברמן טוען ש"שילוב חרדים בעבודה יניב למדינה 20 מיליארד שקל, שיספיקו לעוד 20 בתי חולים, 2,000 רופאים, קצבת זקנה גדולה פי 10…" ● אז זהו, שלא כל כך ● המשרוקית של גלובס

מבנה בנין אברהם הוסטל / איור: גיל ג'יבלי

עכשיו זה רשמי: קבוצת עזריאלי רכשה את אברהם הוסטל בתל אביב ב-180 מיליון שקל

רשת אברהם הוסטל שכרה ב-2016 את הקומות העליונות של המבנה לתקופה של 20 שנים ● החברה הודיעה כי החוזה יימשך עד 2035, אז תבנה במקום 110 יח"ד להשכרה

השאטל האוטונומי החדש של מובילאי. יפעל גם בישראל בעתיד / צילום: יח"צ

מהפכה ללא נהג: המדיניות המבולבלת של ישראל בנושא המכוניות האוטונומיות

משרד התחבורה הצהיר החודש על כוונות "להביא את מהפכת הרכב האוטונומי לישראל" ולהתחיל בניסויים מתקדמים ברכב לא מאויש • עם זאת, מאחורי "המהפכה" המקומית מסתתרים שלל אינטרסים מסחריים, מיסויים ופוליטיים • מורה נבוכים למי נגד מי בתחום