קניון עופר רמת אביב / צילום: כדיה לוי
האם יכולה חברת ניהול של קניון להותיר בידיה את השליטה המלאה בשטחים הציבוריים של הקניון, אך להשתחרר כלפי הרשות המקומית מהחבות בארנונה בגין השטחים הללו באמצעות העברתה באופן הסכמי לשוכרי החנויות? בית המשפט העליון השיב על שאלה זו בשלילה.
מדובר בהכרעה עקרונית בעלת השלכות בנוגע לחבות הארנונה של קניונים רבים בארץ, ולפיה החייב בארנונה בגין שטחים ציבוריים בקניון היא חברת הניהול ולא השוכרים - החנויות, גם אם אלה הסכימו לקחת עליהם את החיוב האמור במסגרת החוזים מול חברת הקניון. בפסק הדין נקבע כי לפי דיני הארנונה, בעלי החנויות אשר השטחים הציבוריים לא נמסרו לחזקתם הלכה למעשה והם לא יכולים לעשות שימוש כרצונם בשטחים הציבוריים, אינם המחזיקים בשטחים אלה, ויש לראות בחברת הניהול ככזו אשר לה הזיקה הקרובה ביותר לנכס ועליה חלה החובה בתשלום הארנונה בגינם. עוד נקבע כי ההסדר החוזי הנהוג בין בעלי הקניון לבין החנויות, לפיו הארנונה תחול על החנויות, אינו יכול לגבור על החוק.
הדיון שהגיע אל פתחו של בית המשפט העליון נסב סביב סוגיית החיוב בארנונה בגין השטחים הציבוריים של המרכז המסחרי "קניון רמת אביב" בתל אביב-יפו, הפועל במתכונת של השכרת שטחים לעסקים הפועלים בו. בחוזי השכירות נקבע כי כל שוכר יישא במהלכה של תקופת השכירות גם בחיובי מסים והיטלים (לרבות ארנונה) לא רק בגין שטח המושכר עצמו, אלא גם בשיעור של תוספת 25% מאותו שטח בגין השטחים הציבוריים (סעיף שמכונה בחוזים "העמסה"). בהמשך לכך, מובהר כי "למניעת ספקות, אין בעריכת תחשיב ההעמסה כדי להקנות לשוכר זכויות כלשהן בשטחים הציבוריים".
ראשיתה של המחלוקת בין הצדדים בחיוב הארנונה ששלח מנהל הארנונה בעריית ת"א לחברת קניון רמת אביב, המנהלת את הקניון, בגין השטחים הציבוריים בקניון. ככלל, עמדתו של מנהל הארנונה הייתה שההסכמה בין הצדדים יפה במערכת היחסים הפנימית ביניהם, אך אינה מחייבת את העירייה, ולפיכך החיוב בארנונה בגין השטחים הציבוריים אמור לחול על המחזיק בנכס הלכה למעשה. לשיטתו, המחזיק הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לשטחים שבמחלוקת - הקניון במקרה זה. שוכרי החנויות אמורים לחוב, כך נטען, רק בגין שטחי הנכסים המושכרים עצמם.
מנגד, טענתה הבסיסית של חברת קניון רמת אביב הייתה שאין לחייבה בתשלום ארנונה בגין השטחים הציבוריים בקניון וסירובו של מנהל הארנונה לרשום את השוכרים כמחזיקים בשטחים הציבוריים בהתאם לחוזים נעשה בחוסר סמכות.
הצדדים ניהלו הליכים רבים סביב המחלוקת בהם ערר שהגישה חברת הקניון לוועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית ת"א אשר נדחה ביולי 2018. ועדת הערר קבעה כי יש לרשום את חברת הקניון כמחזיקה בשטחים הציבוריים בהתחשב בכך שהיא בעלת הזיקה הקרובה ביותר אליהם. חברת הקניון ערערה על החלטה זו והפעם המחוזי צידד בעמדת החברה, וקבע כי אין מקום להתערבותה של הרשות המקומית ברישום המחזיק לצרכי ארנונה, בנסיבות שבהן הוסכמה בין הצדדים זהותו של הנושא בתשלומים ושאלו משתלמים כסדרם. בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי גם אם קיים שיקול-דעת למנהל הארנונה בעיריית לסרב לרשום מחזיק בנכס במקרים מעין אלו, הרי שהוא "מצומצם ביותר". עוד נקבע כי מסקנה זו אף מתיישבת עם הדרך הקבועה בדין למסירתן של הודעות לעירייה בעניינם של מי שהחלו להחזיק בנכס או חדלו מלהחזיק בו.
בית המשפט המחוזי לא התערב בקביעתה של ועדת הערר לפיה למשיבה הזיקה הקרובה ביותר לשטחים הציבוריים, אולם הוסיף כי בחינה אובייקטיבית זו רלוונטית רק מקום שבו מספר מחזיקים אפשריים בנכס כופרים בחבותם לשלם ארנונה (כלומר, כאשר אין בנמצא גורם המגדיר עצמו כמחזיק בנכס).
נקודת המוצא היא זיהויו של החייב
עיריית תל אביב לא ויתרה והגישה לבית המשפט העליון בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי - והפעם הערעור התקבל, ואף הוביל להלכה עקרונית לפיה חברת ניהול של קניון אינה יכולה להעביר את חיוב הארנונה המוטל עליה בגין שטחים ציבוריים בקניון לידי שוכרי החנויות.
במסגרת הערעור טענה העירייה כי הקביעה של בית המשפט המחוזי שבכוחה של הסכמה חוזית להגדיר לבדה מי ייחשב כמחזיק בנכס לצרכי ארנונה סותרת את הדין הקיים והיא בעלת השפעה מכרעת על דיני הארנונה בכללותם. עוד נטען כי קיים קושי במצב שבו השוכרים ישיגו על חיובם בארנונה כמחזיקים בשטחים הציבוריים, וטענותיהם יידונו על-ידי מוטבים שונים.
בנוסף טענה העירייה כי קביעותיו של בית המשפט המחוזי אינן מתיישבות עם סעיף 8(א) הקובע כי ארנונה תשולם בידי המחזיק בנכס. לטענת מנהל הארנונה בעירייה, להסכמות שאליהן הגיעו צדדים עסקיים עשויה להיות השפעה בעת בחינת זהותו של בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, אולם אין להלום שהן עצמן ייצרו חבות במס. מהבחינה המעשית נטען כי מתן הבכורה להסכמת הצדדים, במנותק מקיומה של זיקה כלשהי לנכס, אף עלול להוביל לשימוש לרעה בפטורים ובהנחות הניתנות בגביית הארנונה.
לאחר ששמעו את טיעוני הצדדים המליצו השופטים דפנה ברק-ארז, דוד מינץ ועופר גרוסקופף, לחברת הקניון להסכים לקבלת הערעור - והחברה הסכימה. בנסיבות, לא נדרשה עוד התייחסות מפורטת לכל שלבי ההליך אך השופטים בחרו לפרסם פסק דין הכולל את עיקרי הדברים "בשל ההיבטים העקרוניים שעוררה ההתדיינות וחשיבותה הפוטנציאלית למקרים אחרים".
השופטת ברק-ארז ציינה כי נקודת המוצא לדיון בתיק היא שזיהויו של החייב בתשלום חובה נקבע בדין, ואינו נושא להסכמות חוזיות. בעניין זה כבר נקבע על-ידי בית המשפט העליון כי "סעיף 1 לחוק יסוד: משק המדינה מורה כי תשלומי חובה לא יוטלו, ושיעוריהם לא ישונו, אלא בחוק או על-פיו. משמעות הדבר היא כי הוראות החוק באשר לתשלומי חובה - התנאים להטלתם, שיעוריהם, וכל כיוצא באלה - הן הוראות בעלות אופי קוגנטי, והאיסור לסטות מהן נושא אופי של עיקרון יסוד בעל מעמד-על... הסכמת הנישום לשאת בתשלום חובה שלא על-פי דין אינה בעלת תוקף משפטי, ואין בה כדי להכשיר סטייה מעיקרון-העל כי תשלום חובה לא יוטל אלא מכוח חוק".
צדדים אינם יכולים להעביר הלאה את תשלום החוב
"כך גם בתחום דיני הארנונה", כתבה השופטת ברק-ארז. "על-פי הדין, בתשלום הארנונה חייב המחזיק בנכס... בפסיקתו של בית משפט זה נקבע זה מכבר כי המבחן לזיהויו של מחזיק הוא 'מבחן הזיקה הקרובה ביותר לנכס'. במסגרת זו ניתן משקל בכורה לאותן זיקות המשקפות שימוש בנכס והנאה מהשירותים שמספקת הרשות. בכך מתחיל ומסתיים הדיון בשאלה מיהו החייב שהוא בעל דברה של הרשות".
עוד צוין בפסק הדין כי למעשה, חברת הקניון לא הצביעה על כל עיגון חוקי לאפשרות להמחות את החיוב במס לאחר. "ואמנם, עיגון כזה לא קיים. הוא אינו מתיישב עם המסגרת הסטטוטורית. אין לו אף מקבילה במשפט הפרטי", כתבה ברק-ארז, והוסיפה כי "עיקרון כללי זה נתמך גם בהיבטים מעשיים. צדדים אינם יכולים להעביר הלאה את תשלום החוב. אילו היו עושים כן הדבר היה עלול להעביר את נטל התשלום אל כתפיו של מי שהרשות תתקשה בגבייה ממנו. כמו כן, הכרה באפשרות כזו הייתה עלולה להוביל, כמו במקרה דנן, לעלויות גבייה הנובעות מפיצול של החבות, תוצאה שאינה מתיישבת עם התכלית החקיקתית החותרת לייעל את הליך הגבייה מצדה של הרשות המקומית.
השופטת מציינת עוד כי "לא למותר להזכיר כי במקרה דנן מדובר בשטחים הציבוריים של הקניון המתוחזקים ומוחזקים על-ידי הנהלת הקניון - ולא בשטחים שנמסרו לחזקתם של שוכרי החנויות הלכה למעשה. מטענות הצדדים ניתן ללמוד כי לחנויות לא הוקצה שטח כלשהו בשטחים הציבוריים בו הן יכולות לעשות שימוש כרצונן, אלא שמדובר בחלוקה חשבונאית של סך השטחים הציבוריים בין כלל החנויות, כך שכל חנות נושאת בחלק יחסי מעלויות הארנונה בגין כלל השטיחים הציבוריים. כאמור, החזקה בפועל בכלל השטחים הציבוריים הייתה ונותרה של הקניון. לכך נודעת חשיבות בענייננו, שכן משמעות הדברים היא כי אין מדובר בשטח שניתן לומר בדרך פרשנית כי החנויות 'מחזיקות' בו - בהתאם ל'מבחן הזיקה הקרובה ביותר לנכס'".
השופטת ציינה כי בשים לב להסכמת חברת הקניון לקבלת הערעור "ולתרומתה של ההתדיינות להבהרת הפן העקרוני של הדברים", החברה תישא בהוצאות מופחתות בסך של 5,000 שקל בלבד לטובת העירייה.
ניצחון לעיריית תל אביב
מזה שנים עיריית תל אביב מנהלת מאבק נגד חקיקה היסטורית אשר מונעת ממנה לגבות ארנונה על שטחים ציבוריים משותפים.
פסק הדין רושם לה ניצחון בכל הקשור לשטחים משותפים בקניון. על-פי פסק הדין חברת הניהול היא המחזיקה בשטחים הציבוריים ומכאן שלא ניתן לראות בהם שטחים משותפים הפטורים מארנונה.
לדברי עו"ד ירון נדם, בעל משרד המתמחה במיסוי מוניציפלי, מדובר בניצחון משמעותי לעיריית תל אביב. "לכאורה, עיריית תל אביב אמורה הייתה להיות אדישה לזהות החייב - החנות או חברת הניהול אך זו בחרה לנהל הליכים עד לערכאה האחרונה. מזה שנים עיריית תל אביב מנהלת מאבק נגד חקיקה היסטורית אשר מונעת ממנה לגבות ארנונה על שטחים ציבוריים משותפים. פסק הדין רושם לה ניצחון בכל הקשור לשטחים משותפים בקניון".
להערכת עו"ד נדם, "רשויות מקומיות יצטרכו לערוך מחדש את שומות הארנונה בקניונים באופן בו החיוב הנדרש מבעלי החנויות ייעשה רק בגין השטח העיקרי (שטח החנות) ללא העמסה, וכי החיוב בארנונה בגין כל יתר השטחים הציבוריים, יחול על חברת הניהול".
לדבריו, "להבדיל מעיריית תל אביב, אצל מרבית הרשויות המקומיות חלה חובת תשלום גם על השטחים הציבוריים אך בהתאם להוראות הדין אלה היו צריכות לקבוע שיעורים מופחתים עבור שטחים משותפים מועמסים וכעת כאשר אלו מוטלים על חברת הניהול והם אינם עוד בגדר שטחים משותפים - הרשות המקומית תוכל לגבות בגינם ארנונה מלאה".
השוכרים בקניונים יפגעו - פסק הדין רצה לברך ויצא מקלל
עם זאת, עו"ד ירון נדם מזכיר כי הסכמי השכירות בקניונים מקימים חובה חוזית "המגלגלת" את החיוב חזרה אליהם, ובמקרים מסוימים כאשר דמי הניהול קבועים בשיטת עלויות (cost+), הארנונה תגדל בשיעור גבוה יותר מזה ששולם עד כה. "המשמעות האופרטיבית היא שחברת הניהול עשויה לגלגל את העלות הנוספת על השוכרים. לא מן נמנע גם כי משמעות זו תחול גם על שטחים ציבוריים בבנייני משרדים ומבנים מסחריים אחרים", אומר נדם.
לסיכום, אומר עו"ד ירון נדם, "שוב אנו נתקלים בפסק דין שמבקש לעשות לכאורה צדק אך 'רצה לברך ויצא מקלל' והוא יביא להתעשרות הרשויות המקומיות על חשבון בעלי העסקים. והס גם להזכיר כי אנו מצויים בתקופה מיוחדת בה גם הקניונים וגם החנויות מצויות במשבר עמוק וכי פסק דין מעין זה, מרע את מצבם".