מהיום אפשר לקחת משכנתה בשני שליש פריים / אילוסטרציה: Shutterstock, Serhii Krot
היום, 17 בינואר, נכנסת לתוקף הוראת בנק ישראל אשר מסירה את מגבלה על נטילת משכנתה בריבית פריים (1.6%), כך שניתן יהיה לקחת עד שני שלישים מהמשכנתה במסלול זה, שהוא הזול ביותר במשכנתה ולכן אטרקטיבי. מה צריך לדעת בנוגע להוראה החדשה והאם ועד כמה תוכל להוזיל לכם את המשכנתה? שאלות ותשובות.
מה זו ריבית פריים?
ריבית פריים מורכבת מריבית בנק ישראל, שהיא כיום 0.1%, ועוד 1.5%. ולכן כיום מדובר בריבית של 1.6%.
למה המסלול במשכנתה בריבית פריים הוגבל לשליש ומדוע בנק ישראל שינה את ההנחייה לכך כעת?
היו תקופות שבהן לא היו כלל מגבלות על תמהיל המשכנתא. בנוגע לפריים, מגבלה מ-2011 קבעה שניתן לקחת מקסימום שליש מהמשכנתה בריבית פריים. הרציונל אז היה למנוע מאנשים את הסיכון שבעליית הפריים, שהיה אז סביב 4% ומאוד תנודתי. רציונל נוסף היה לצנן את שוק הדיור, אך שאיפה זו לא התממשה.
כעת, על רקע משבר הקורונה, בנק ישראל נוקט צעדים שתכליתם להקל על ההוצאות השוטפות של משקי הבית. זו הסיבה שהוציא לדרך כמה מתווים של דחיית הלוואות, האחרון שבהם מאפשר דחייה רק למשקי בית אשר מוכיחים היפגעות במשבר. הצעד הנוכחי, שיש בו פוטנציאל להוזלת המשכנתה וההחזרים החודשיים, בא לשרת את אותו הרציונל. פוטנציאל זה קיים נוכח העובדה שריבית בנק ישראל נמוכה מאוד כיום, 0.1% כאמור. אך בטווח הארוך ריבית בנק ישראל צפויה לעלות.
למי רלוונטית ההנחיה שנכנסה היום לתוקף?
היא רלוונטית לאנשים שניגשים ליטול משכנתה חדשה ולא לאלה שמעוניינים למחזר משכנתה. האפשרות למיחזור במסלול של עד שני שלישים פריים תתאפשר החל מ-28 בפברואר.
אם אטול כעת משכנתה כששני שלישים מסכום ההלוואה מוצמד לפריים - זה בהכרח ישתלם לי?
לא בהכרח, מהסיבה שבנסיבות כאלה מסלול הפריים עלול להתייקר. עד כה, ובמצבים שבהם כשליש מהמשכנתה מוצמדת לפריים, הריביות המוצעות במסלול נמוכות מ-1.6%; למשל פריים מינוס 0.5% ופחות מכך. אך אם כשני שלישים מהמשכנתה יוצמדו לריבית פריים, הרי שהריבית במסלול זה תתייקר. בכמה תתייקר? אבי אבגיל, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות רואה אישורי משכנתאות שנעים מפריים פלוס חצי ועד בפריים פלוס 0.7%. וזאת כי הבנקים רוצים להשאיר את מרווח הרווחיות שלהם כשהיה. אבגיל גם השתתף ביום חמישי האחרון, בפאנל מומחים של גלובס בשיתוף בנק מזרחי-טפחות, שהועבר בשידור חי בפייסבוק. "הבנק מסתכל על הסיכון והתמחור של כלל הרכיבים במשכנתה. יש רכיב אחד שהוזל ולכן מייקרים רכיב אחר", הסביר אבגיל בפאנל. דרור פלדמן, מנהל סקטור המשכנתאות של מזרחי טפחות שגם הוא השתתף בפאנל, הסכים שזהו הכיוון ואמר: "אני מעריך שתהיה עלייה במרכיב הפריים בהלוואה".
אפשר להמחיש לי את העניין?
סימולציה למשכנתה שערכנו באחרונה בשיתוף המתכנן הפיננסי ויועץ המשכנתאות תומר ורון, הראתה שבתרחיש ריאלי ואף צנוע יותר מהכיוונים שעליהם העיד אבגיל - כאשר שני שלישים מהמשכנתה מוצמדים ל-1.6%, ולא מעבר לכך - המשכנתה תהיה יקרה יותר בהשוואה למצב שבו יש הצמדה של רק שליש מהמשכנתה לפריים (הנחנו פריים מינוס 0.6%, כלומר 1%).
המשכנתה "הגנרית" - של 800 אלף שקל לאורך 25 שנה ובחלוקה של שליש-שליש-שליש - שאותה בחנו, כללה כאמור שליש בריבית פריים, עוד כ-40% בריבית קבועה לא צמודה למדד ועוד 27% בריבית משתנה כל חמש שנים, צמודה למדד. בתרחיש של המשכנתה העדכנית, מעבר למסלול של שני שלישים פריים, שליש נוסף הוא בריבית קבועה, לא צמודה למדד בריבית של 3.35% (כשקודם לכן הריבית במסלול זה הייתה 3%). כעבור 25 שנים "המשכנתה העדכנית" הייתה יקרה יותר בכ-12 אלף שקל בהשוואה למשכנתה הגנרית. מדוע? גם מכיוון שהמסלול בריבית פריים היה יקר יותר, וכן הנחנו - כפי שצפוי לקרות - שהריבית תתחיל לעלות הדרגתית כעבור שנתיים. סיבה נוספת היא שהנחנו שגם הריבית הקבועה תעלה, מתוך מחשבה שהבנקים ירצו לשמר מתח רווחיות שקרוב לזה שהיה קודם.
זו הסיבה שבפנאל המומחים, אמר פלדמן ממזרחי-טפחות: "מי שנוטל כיום הלוואה ל-30 שנה, עם שני שלישים פריים, שם את עצמו בחשיפה גבוהה מאוד לסיכון. לא נהיה בעולם של פריים מינוס. אנחנו חייבים להזהיר את הלקוח לא להסתנוור רק ממצג של זמן קצר".
אם שני שלישים פריים לטווח ארוך זה מסוכן, כיצד ניתן להפחית את הסיכון?
האפשרות הכי פחות מסוכנת היא ללכת על תמהילים שבהם הפריים לא עולה על שליש, כפי שהותר עד היום, ולצדם ליטול רכיב גדול מהמשכנתה בריבית קבועה, כי הריביות הקבועות היום נמוכות יחסית. בטווח הארוך גם מחיר המשכנתא עשוי להתברר כהכי נמוך.
אפשרות מעט יותר מסוכנת היא להגדיל את מסלול המשכנתה שמוצמד לפריים מעבר לשליש, אך לא עד שני שלישים, לצד רכיב נוסף בריבית משתנה בטווח של עד חמש שנים - דבר שגם כן מתאפשר כיום בהוראה החדשה. "זו אפשרות שבה הסיכון פחות גדול השוואה למשכנתה של שני שלישים פריים", מסביר אבגיל.
רמת הסיכון גם נובעת מגובה ההחזר החודשי. במצב שבו ההחזר החודשי נמוך יחסית, העלייה בריבית הפריים לאורך זמן פחות מסוכנת בהשוואה למצב שבו ההחזר החודשי גבוה.
אז למי יכולה להועיל האפשרות ליטול שני שלישים מהמשכנתה בפריים?
היא יכולה להועיל למי שזקוק למשכנתה לטווח זמן קצר, למשל משקיעים, שכן כיום, בזכות ריבית בנק ישראל האפסית, ייתכנו החזרים חודשיים נמוכים יותר.
יש לבחון זאת באמצעות סימולציות מתאימות, למשל בליווי יועץ משכנתאות. "הלקוח צריך לשאול את עצמו איך ייראו הריביות בעוד שנתיים, שלוש או ארבע. המחירים היום נמוכים. אני לא יודע איך הם יהיו בהמשך", אמר פלדמן.
כיצד ההוראה חדשה עשויה להשפיע על מחירי הנדל"ן?
באופן מפתיע, שנת הקורונה 2020 הייתה גם שנת שיא ברכישות ובנטילת משכנתאות. אבגיל ופלדמן דיברו על כך שההוראה החדשה של בנק ישראל צפויה רק להעצים את המגמה, כי היא טומנת בחובה פוטנציאל לעלויות נמוכות יותר במשכנתאות, בנסיבות מסוימות. "יותר לקוחות ייכנסו לשוק המשכנתאות, יותר משקיעים, כי בעצם היכולת שלהם לקחת משכנתה תהיה גבוהה יותר אני מעריך שב-2021 מחירי הדירות יעלו", אמר פלדמן.
הקפאתי את המשכנתה שלי בשל משבר הקורונה. אני מעוניין כעת למחזר את המשכנתה ולהישאר עם ההקפאה. האם זה אפשרי?
לרוב, הבנקים לא מאפשרים מיחזור במצב של הקפאה. לכן מי שרוצה למחזר במצב זה ככל הנראה ייענה בידי הבנק כי הוא צריך לחזור ולשלם את המשכנתה קודם לכן.