גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מהיום אפשר לקחת שני שלישים מהמשכנתה בריבית פריים: כל מה שצריך לדעת על המסלול

הוראת בנק ישראל אשר מסירה את מגבלה על נטילת משכנתה בריבית פריים (1.6%) נכנסה לתוקף ● מה צריך לדעת בנוגע להוראה החדשה והאם ועד כמה תוכל להוזיל לכם את המשכנתה? ● גלובס עושה סדר

מהיום אפשר לקחת משכנתה בשני שליש פריים / אילוסטרציה: Shutterstock, Serhii Krot
מהיום אפשר לקחת משכנתה בשני שליש פריים / אילוסטרציה: Shutterstock, Serhii Krot

היום, 17 בינואר, נכנסת לתוקף הוראת בנק ישראל אשר מסירה את מגבלה על נטילת משכנתה בריבית פריים (1.6%), כך שניתן יהיה לקחת עד שני שלישים מהמשכנתה במסלול זה, שהוא הזול ביותר במשכנתה ולכן אטרקטיבי. מה צריך לדעת בנוגע להוראה החדשה והאם ועד כמה תוכל להוזיל לכם את המשכנתה? שאלות ותשובות.

מה זו ריבית פריים?

ריבית פריים מורכבת מריבית בנק ישראל, שהיא כיום 0.1%, ועוד 1.5%. ולכן כיום מדובר בריבית של 1.6%.

למה המסלול במשכנתה בריבית פריים הוגבל לשליש ומדוע בנק ישראל שינה את ההנחייה לכך כעת?

היו תקופות שבהן לא היו כלל מגבלות על תמהיל המשכנתא. בנוגע לפריים, מגבלה מ-2011 קבעה שניתן לקחת מקסימום שליש מהמשכנתה בריבית פריים. הרציונל אז היה למנוע מאנשים את הסיכון שבעליית הפריים, שהיה אז סביב 4% ומאוד תנודתי. רציונל נוסף היה לצנן את שוק הדיור, אך שאיפה זו לא התממשה.

כעת, על רקע משבר הקורונה, בנק ישראל נוקט צעדים שתכליתם להקל על ההוצאות השוטפות של משקי הבית. זו הסיבה שהוציא לדרך כמה מתווים של דחיית הלוואות, האחרון שבהם מאפשר דחייה רק למשקי בית אשר מוכיחים היפגעות במשבר. הצעד הנוכחי, שיש בו פוטנציאל להוזלת המשכנתה וההחזרים החודשיים, בא לשרת את אותו הרציונל. פוטנציאל זה קיים נוכח העובדה שריבית בנק ישראל נמוכה מאוד כיום, 0.1% כאמור. אך בטווח הארוך ריבית בנק ישראל צפויה לעלות.

למי רלוונטית ההנחיה שנכנסה היום לתוקף?

היא רלוונטית לאנשים שניגשים ליטול משכנתה חדשה ולא לאלה שמעוניינים למחזר משכנתה. האפשרות למיחזור במסלול של עד שני שלישים פריים תתאפשר החל מ-28 בפברואר.

אם אטול כעת משכנתה כששני שלישים מסכום ההלוואה מוצמד לפריים - זה בהכרח ישתלם לי?

לא בהכרח, מהסיבה שבנסיבות כאלה מסלול הפריים עלול להתייקר. עד כה, ובמצבים שבהם כשליש מהמשכנתה מוצמדת לפריים, הריביות המוצעות במסלול נמוכות מ-1.6%; למשל פריים מינוס 0.5% ופחות מכך. אך אם כשני שלישים מהמשכנתה יוצמדו לריבית פריים, הרי שהריבית במסלול זה תתייקר. בכמה תתייקר? אבי אבגיל, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות רואה אישורי משכנתאות שנעים מפריים פלוס חצי ועד בפריים פלוס 0.7%. וזאת כי הבנקים רוצים להשאיר את מרווח הרווחיות שלהם כשהיה. אבגיל גם השתתף ביום חמישי האחרון, בפאנל מומחים של גלובס בשיתוף בנק מזרחי-טפחות, שהועבר בשידור חי בפייסבוק. "הבנק מסתכל על הסיכון והתמחור של כלל הרכיבים במשכנתה. יש רכיב אחד שהוזל ולכן מייקרים רכיב אחר", הסביר אבגיל בפאנל. דרור פלדמן, מנהל סקטור המשכנתאות של מזרחי טפחות שגם הוא השתתף בפאנל, הסכים שזהו הכיוון ואמר: "אני מעריך שתהיה עלייה במרכיב הפריים בהלוואה".

אפשר להמחיש לי את העניין?

סימולציה למשכנתה שערכנו באחרונה בשיתוף המתכנן הפיננסי ויועץ המשכנתאות תומר ורון, הראתה שבתרחיש ריאלי ואף צנוע יותר מהכיוונים שעליהם העיד אבגיל - כאשר שני שלישים מהמשכנתה מוצמדים ל-1.6%, ולא מעבר לכך - המשכנתה תהיה יקרה יותר בהשוואה למצב שבו יש הצמדה של רק שליש מהמשכנתה לפריים (הנחנו פריים מינוס 0.6%, כלומר 1%).

המשכנתה "הגנרית" - של 800 אלף שקל לאורך 25 שנה ובחלוקה של שליש-שליש-שליש - שאותה בחנו, כללה כאמור שליש בריבית פריים, עוד כ-40% בריבית קבועה לא צמודה למדד ועוד 27% בריבית משתנה כל חמש שנים, צמודה למדד. בתרחיש של המשכנתה העדכנית, מעבר למסלול של שני שלישים פריים, שליש נוסף הוא בריבית קבועה, לא צמודה למדד בריבית של 3.35% (כשקודם לכן הריבית במסלול זה הייתה 3%). כעבור 25 שנים "המשכנתה העדכנית" הייתה יקרה יותר בכ-12 אלף שקל בהשוואה למשכנתה הגנרית. מדוע? גם מכיוון שהמסלול בריבית פריים היה יקר יותר, וכן הנחנו - כפי שצפוי לקרות - שהריבית תתחיל לעלות הדרגתית כעבור שנתיים. סיבה נוספת היא שהנחנו שגם הריבית הקבועה תעלה, מתוך מחשבה שהבנקים ירצו לשמר מתח רווחיות שקרוב לזה שהיה קודם.

זו הסיבה שבפנאל המומחים, אמר פלדמן ממזרחי-טפחות: "מי שנוטל כיום הלוואה ל-30 שנה, עם שני שלישים פריים, שם את עצמו בחשיפה גבוהה מאוד לסיכון. לא נהיה בעולם של פריים מינוס. אנחנו חייבים להזהיר את הלקוח לא להסתנוור רק ממצג של זמן קצר".

אם שני שלישים פריים לטווח ארוך זה מסוכן, כיצד ניתן להפחית את הסיכון?

האפשרות הכי פחות מסוכנת היא ללכת על תמהילים שבהם הפריים לא עולה על שליש, כפי שהותר עד היום, ולצדם ליטול רכיב גדול מהמשכנתה בריבית קבועה, כי הריביות הקבועות היום נמוכות יחסית. בטווח הארוך גם מחיר המשכנתא עשוי להתברר כהכי נמוך.

אפשרות מעט יותר מסוכנת היא להגדיל את מסלול המשכנתה שמוצמד לפריים מעבר לשליש, אך לא עד שני שלישים, לצד רכיב נוסף בריבית משתנה בטווח של עד חמש שנים - דבר שגם כן מתאפשר כיום בהוראה החדשה. "זו אפשרות שבה הסיכון פחות גדול השוואה למשכנתה של שני שלישים פריים", מסביר אבגיל.

רמת הסיכון גם נובעת מגובה ההחזר החודשי. במצב שבו ההחזר החודשי נמוך יחסית, העלייה בריבית הפריים לאורך זמן פחות מסוכנת בהשוואה למצב שבו ההחזר החודשי גבוה.

אז למי יכולה להועיל האפשרות ליטול שני שלישים מהמשכנתה בפריים?

היא יכולה להועיל למי שזקוק למשכנתה לטווח זמן קצר, למשל משקיעים, שכן כיום, בזכות ריבית בנק ישראל האפסית, ייתכנו החזרים חודשיים נמוכים יותר.

יש לבחון זאת באמצעות סימולציות מתאימות, למשל בליווי יועץ משכנתאות. "הלקוח צריך לשאול את עצמו איך ייראו הריביות בעוד שנתיים, שלוש או ארבע. המחירים היום נמוכים. אני לא יודע איך הם יהיו בהמשך", אמר פלדמן.

כיצד ההוראה חדשה עשויה להשפיע על מחירי הנדל"ן?

באופן מפתיע, שנת הקורונה 2020 הייתה גם שנת שיא ברכישות ובנטילת משכנתאות. אבגיל ופלדמן דיברו על כך שההוראה החדשה של בנק ישראל צפויה רק להעצים את המגמה, כי היא טומנת בחובה פוטנציאל לעלויות נמוכות יותר במשכנתאות, בנסיבות מסוימות. "יותר לקוחות ייכנסו לשוק המשכנתאות, יותר משקיעים, כי בעצם היכולת שלהם לקחת משכנתה תהיה גבוהה יותר אני מעריך שב-2021 מחירי הדירות יעלו", אמר פלדמן.

הקפאתי את המשכנתה שלי בשל משבר הקורונה. אני מעוניין כעת למחזר את המשכנתה ולהישאר עם ההקפאה. האם זה אפשרי?

לרוב, הבנקים לא מאפשרים מיחזור במצב של הקפאה. לכן מי שרוצה למחזר במצב זה ככל הנראה ייענה בידי הבנק כי הוא צריך לחזור ולשלם את המשכנתה קודם לכן.

עוד כתבות

מחזור משכנתאות / צילום: Shutterstock

החל מהיום: ממחזרי משכנתאות יכולים לנצל את הסרת מגבלת הפריים

הסרת מגבלת הפריים נכנסת היום לפעימה השנייה, וכעת גם ממחזרי משכנתאות יוכלו לנצל את ההטבה ● עם זאת, על אף איומי בנק ישראל טרם ניכרת הטבה משמעותית בתנאי הלווים, ויועצי משכנתאות מתריעים כי לא משתלם לנצל את מירב ההטבות הגלומות בצעד

מפגינה מצביעה בשלוש אצבעות, סמל המאבק, זאת לאחר שמפגינה נורתה בראשה ע"י המשטר הצבאי במסגרת ההפגנות / צילום: Associated Press

ההפיכה במיאנמר: מה קורה ולמה יש הפגנות?

הפגנות גדולות נערכות במדינה במשך שבועות בהתנגדות להשתלטות הצבאית, שהרחיקה את תהליך המעבר לדמוקרטיה במדינה

מתחם שניר / צילום: צחי קיבנשטיין

קרן ריאליטי וקרדן נדל"ן רכשו את רוב מתחם פרדס שניר ביפו ב-336 מיליון שקל

המתחם הוא בעל 55 דונם ועל הקרקע קיימים עוד בעלים פרטיים וגם עיריית תל אביב מחזיקה בחלק מהבעלות עליו ● "זו עתודת הקרקע המשמעותית האחרונה שנותרה באזור ובאמצעות קידום שינוי ייעוד, נוכל לחולל מהפך של ממש שיגרום ליצירת רצף אורבני חדש במקום"

רחוב בתל אביב בסגר השלישי / צילום: איל יצהר

מקדם ההדבקה נושק ל-1: המשך פתיחת המשק בסכנה

כך עולה מנתוני משרד הבריאות ● גם בדוח היומי של אמ"ן מדווחים על מגמה דומה: "השבוע נפתח בהיקף תחלואה גבוה ובעצירת מגמת הירידה" ● במשרד הבריאות הגדירו את תמונות ההתקהלות ברחבי הארץ כ"תמונות איומות", שאת התוצאה שלהן נרגיש בעוד שבועיים

ניר הראל,בעלי בר–מסעדה "עיוני" במטולה / צילום: נעמה הראל

"אין לי כוח אדם. אין להם מוטיבציה לחזור. אני מבין שעד יוני 2021, כשייגמרו תשלומי החל"ת, לא יהיו לי עובדים"

ניר הראל - נשוי, בן 39, אב לשלושה (שתי בנות ובן), גר בקיבוץ גינוסר ● יועץ עסקי ובעלים של בר-מסעדה "עיוני" במטולה ● " לפני המשבר העסקתי 15 עובדים במסעדה, והיום יש לי בין שניים לשלושה עובדים" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

שי באבד / צילום: אלון רון

מהאוצר לשוק העסקי: שי באב"ד ינהל את עסקיו של מוטי בן משה בישראל

באבד ייכנס לתפקיד בתחילת יוני, לאחר שתסתיים תקופת הצינון שלו ● בנובמבר האחרון נחשף בגלובס כי על רקע הפריחה המחודשת של שוק ההנפקות בתל אביב, מרחיבה אקסטרה ישראל, זרוע ההחזקות הפרטיות של בן משה, את פעילותה בשוק ההון

אילוסטרציה - בורסה ת"א / צילום: שלומי יוסף

קאמבק בבורסה: התמתנו הירידות החדות בסגירת המסחר

התמתנו הירידות בבורסה: מדד ת"א 35 ירד ב-0.3% ומדד ת"א 90 ננעל סביב רמת הפתיחה ● זאת בהמשך לירידות שנרשמו בסוף השבוע האחרון בוול סטריט על רקע עליית התשואות על האג"ח הממשלתיות ל-10 שנים לרמה של 1.6% - מה שעשוי להוות אלטרנטיבה ל'חניית' ההשקעות באג"ח על פני המניות

אזרחית ממלאת דלק עם כפפות בצל הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס

החל מחצות: מחיר הדלק יעלה ב-27 אגורות

המחיר המרבי לליטר בנזין 95 אוקטן נטול עופרת בשירות עצמי יעמוד על 5.99 שקל

חיסון לקורונה של חברת ג'ונסון אנד ג'ונסון / צילום: Reuters, Dado Ruvic

זריקה אחת, שיטה מסורתית ויעילות פחותה: למי מתאים החיסון החדש של ג'ונסון אנד ג'ונסון

החיסון שזכה באישור חירום של ה-FDA מבוסס על וירוס שהונדס גנטית, בשונה מחיסוני פייזר ומודרנה מבוססי טכנולוגיית ה-RNA החדשנית ● הוא אמנם מספק יעילות נמוכה יותר, אך מצד שני אינו דורש הקפאה, מספיקה זריקה אחת בלבד והוא נותן מענה למי שלא שם ידו על חיסוני פייזר ומודרנה

מניית גיימסטופ מזנקת על רקע המלצות ב-WallStreetBets / צילום: Shutterstock, Hanson-Leung

עליית גיימסטופ מאלצת את קרנות הגידור לחשב מסלול מחדש

קרנות המשקיעות במניות ספציפיות, כיסו את פוזיציות השורט שלהן ושינו את טכניקות המכירה בחסר שלהן, בניסיון למזער הפסדים

חנן שמש ואבי כ"ץ / צילום: תמר מצפי ואילן בשור

השותף שנעלם, הבנק שעיקל והברקזיט: כך קרסה ההשקעה ברחוב פולנד 19-20 בלונדון

עשרות משקיעים בחרו בשנת 2014 להשקיע בפרויקט של קרן הגשמה בלונדון • זה נגמר בהפסד של 100% מכספם • פודקאסט הנדל”ן של גלובס, "כסף בקיר", צלל להליכים המשפטיים שמלווים את הכישלון האנגלי ● פרק מיוחד ● האזינו

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

פתאל מחזקת נזילות: מוכרת שני בתי מלון בתמורה לכ-305 מיליון שקל

שחר עקה, דירקטור וסמנכ"ל הכספים: "מכירת בתי המלון תיצור לנו תזרים נוסף של כ-130 מיליון שקל נטו והיא חלק מתוכניתנו האסטרטגית להגדלת הנזילות של הקבוצה, שעד כה הצליחה לגייס מעל 1.5 מיליארד שקל"

מבנה בנין אברהם הוסטל / איור: גיל ג'יבלי

עכשיו זה רשמי: קבוצת עזריאלי רכשה את אברהם הוסטל בתל אביב ב-180 מיליון שקל

רשת אברהם הוסטל שכרה ב-2016 את הקומות העליונות של המבנה לתקופה של 20 שנים ● החברה הודיעה כי החוזה יימשך עד 2035, אז תבנה במקום 110 יח"ד להשכרה

מישל סיבוני / צילום: איל יצהר

מסר למשקיעים: קבוצת הראל קבעה מדיניות לחלוקת דיבידנד

בכך מצטרפת הראל להפניקס, כששתיהן מתכוונות לחלק לבעלי המניות לפחות 30% מהרווח השנתי ● במקביל הראל מבצעת שינוי מבני שצפוי לשחרר לה דיבידנד חד פעמי 310 מיליון שקל

חילי טרופר / צילום: אורן בן חקון

משרד התרבות גנז זכייה של תאגיד השידור במכרז "משדרים תרבות"

בסוף דצמבר הודיע משרד התרבות על זכייתו של תאגיד השידור הציבורי במכרז "משדרים תרבות" - מיזם רדיו ודיגיטל שבו אמורים היו להופיע תכני תרבות ממגוון סוגות אמנותיות ● אולם כעת הוא מפרסם מחדש את המכרז, ככל הנראה עקב פגמים טכניים ומשפטיים שנפלו בו

רחוב לוי אשכול בקרית אונו. לעיתוי הקנייה יש השפעה מכרעת / צילום: איל יצהר

מתאימה למשקיעים? כמה שווה הפוטנציאל של דירה להריסה

דירות המיועדות להתחדשות עירונית נחשבות בדרך כלל להשקעה מובטחת: תמורת פרמיה קטנה תוכלו להרוויח בעתיד דירה חדשה • יו"ר לשכת השמאים חיים מסילתי מצנן את ההתלהבות: מחירי הדירות הישנות כבר מגלמים בדרך כלל את פוטנציאל ההתחדשות, שהולך ועולה ככל ששלבי התכנון מתקדמים

אילת / צילום: שלומי יוסף

האם ישראל תהיה החלוצה שלפני המחנה עבור סביבת האינפלציה העולמית?

ההכנסה הפנויה הגבוהה, לצד שיבוש מתמשך בשרשראות הייצור והאספקה, צפויים להמשיך להפעיל לחץ על מחירי המוצרים בחודשים הקרובים ● השאלה הגדולה היא מה יקרה למחירי השירותים, שמהווים חלק הארי ממדד המחירים לצרכן

פרויקט תמ"א 38 בקריות. הוחלט על היטל השבחה בשיעור 25% בלבד / צילום: פאול אורלייב

כדאיות כלכלית ליזם - גם כשערכי הקרקע נמוכים

ועדת הערר במחוז צפון קבעה כי סעיף 23 לתמ"א 38 - המאפשר לעיר להכין תוכנית
מקומית משלה - יכול לשמש ככלי להבטחת כדאיות כלכלית ליזם, במקרה הצורך

 

 

קאר שולץ / צילום: יח"צ

פיץ' הותירה את הדירוג של טבע, אופק הדירוג נותר שלילי

הסיבה לאופק השלילי היא ההליכים המשפטיים בהם מעורבת החברה ● בפיץ' מעריכים כי עלויות הפשרה ועורכי הדין ניתנות לניהול גם ברמות גבוהות משמעותית מאלה שעליהם טבע כבר דיווחה, אך מציינים כי טבע עומדת בפני סיכון כי יימנע ממנה להשתתף בתוכניות ביטוח בריאות פדרליות

אילן רביב, מנכ"ל מיטב דש / צילום: ישראל הדרי

מיטב דש מגדיל אחיזתו בסוכנויות ביטוח: רוכש את החזקות שותפיו בסלע ב-12.2 מיליון שקל

בית ההשקעות חתם על הסכם לרכישת 40% ממניות סלע סוכנות לביטוח, כך שההחזקה הכוללת שלו תעמוד על 100% ● סכום הרכישה משקף לסוכנות שווי של כ-30.5 מיליון שקל ● במיטב דש ציינו כי המנכ"לים המשותפים של סלע ימשיכו בתפקידם