תמ"א 38 בראשון לציון / צילום: Shutterstock
תמ"א 38, תוכנית המתאר לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, מתוכננת להסתיים בחודש אוקטובר 2022. היא תקפה ברוב הרשויות המקומיות, אבל יש עיריות שהכינו תוכנית מתאר מקומית לפי סעיף 23 לתמ"א, המאפשר לרשויות המקומיות לקדם ולאשר תוכניות מתאר עירונית שקובעת את הכללים והתנאים למימוש התוכניות ברחבי העיר.
ובלשון החוק: "שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של יישוב או חלקים ממנו נדרש להתאים את הוראות תוכנית זו לתנאים הייחודיים הנ"ל, יהיה מוסמך לאשר תוכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה... בתוכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תוכנית זו, או לקבוע הוראות שונות בעניינים המפורטים להלן: שטחי בנייה, יחידות דיור, גובה בנייה, קווי בניין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה".
סעיף 23 לא נקבע כחובה על הרשויות, אלא רק כהמלצה. כדי להוציא לפועל תוכנית לפי סעיף 23 נדרשת העירייה לאשר את התוכנית בוועדה המחוזית. היתרון של תוכנית התחדשות עירונית נקודתית המקודמת עפ"י סעיף 23 הוא שהיא נותנת ודאות הן לבעלי הנכסים, הן ליזמים.
1. התכנון: כל עיר עושה מה שהיא רוצה
בשנים הראשונות לתמ"א 38 הרשויות לא התלהבו מהכנת תוכנית התחדשות מקומית, אולם דווקא לקראת סיומה, יותר ויותר רשויות משתמשות בכלי של תוכנית מקומית כדי להגדיר את סדרי העדיפויות העירוניים.
כך למשל, תוכנית ההתחדשות העירונית של רמת השרון, שאושרה סופית על ידי הוועדה המחוזית בשנת 2017, מחלקת את העיר ל"מתחמי מימוש", שאופיינו לפי טיפולוגיית הבנייה וחשיבות אורבנית. הרעיון הוא "תוספת מבוקרת של יח"ד בהתייחס ליכולת הנשיאה של מערכות התנועה, החניה ושטחי ציבור, זאת על ידי קביעת מתחמי מימוש". למשל, האזור המערבי של רמת השרון, שהוא גדול יחסית, המאופיין בבנייה צמודת קרקע ויש בו מעט מאוד בנייה רוויה, מקבל רק 50 יח"ד. לעומת זאת, לאורך הרחובות הראשיים סוקולוב ואוסישקין יש עידוד להתחדשות עירונית ומספר של 450 יחידות דיור.
הוועדה המקומית בת ים יזמה כבר בשנת 2013 תוכנית מכוח סעיף 23, שאושרה בשנת 2015 ועודכנה ב-2017. לאור ההכרה בעובדה שערכי הקרקע בחלק מאזורי בת ים אינם מאפשרים חיזוק של המבנים המצויים בהם על בסיס זכויות תמ"א 38, העניקה התוכנית המקומית זכויות בנייה מוגדלות בחלק מאזורי העיר, כלומר תוספת זכויות בנייה בנוסף לזכויות שניתנות במסגרת התמ"א.
כך למשל חצי קומה ועד קומה וחצי באזור 5 במסלול חיזוק ותוספת, וזכויות בנייה של 100%-250% משטח קומה במסלול הריסה ובנייה מחדש. התיקונים לתוכנית נועדו להגביר את הכלכליות של התוכנית ואפשרו תוספת קומות מעבר ל-2.5 שנקבעו בתמ"א, הגדלת שטחי הבנייה, ניוד זכויות בין קומות וקביעת כללים לחישוב מספר יחידות הדיור.
מסמך המדיניות שבו דנה הוועדה המקומית בת ים ביולי 2020 מציע שינוי של התוכנית וקובע שורה של תקנות חדשות. ביניהן איסור על הקלות, או ניוד זכויות; הפחתת תקן החניה; תעדוף של בנייה לגובה על פני עיבוי; תוספת נספח חברתי ועוד.
2. הטענות: התוכניות מצמצמות את הזכויות
עו"ד מיכה גדרון, שכיהן בעבר כיו"ר ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב, עתר בשם ארגון היזמים בבת ים לבית המשפט המחוזי נגד הוועדה המקומית בעיר. לדבריו, "מסמכי המדיניות הורגים את תמ"א 38": "הם עוקפים את התוואי שתמ"א 38 התוותה". הבעיה עם מסמכי המדיניות היא שהם אינם מפורסמים לציבור ואין לציבור שום אפשרות להביע את דעתו.
"מה שיותר גרוע זה שכל שני וחמישי העיר מחליפה את מסמכי המדיניות. תסתכל על רמת גן - עומדים לאשר שם את מסמך המדיניות השלישי מאז 2017. בנתניה עומדים לאשר מסמך מדיניות שיחסל את התמ"א בנתניה. אותו דבר בבת ים. בפתח תקוה זה בתחילת הדרך.
"כל הערים שלא הצליחו להצר את ידי התמ"א בדרכים אחרות למדו פטנט. במקום לעשות תוכנית חדשה על פי סעיף 23, הן עושות מסמך ותופרות את הקריטריונים בצורה כזאת שכמעט שום בניין לא נכנס פנימה. כשאתה בא ליישם את מסמך המדיניות אתה מגלה שב-80% מהמקומות זה בכלל לא עובד".
למה מסמכי המדיניות הורגים את התמ"א?
גדרון: "ברמת גן, מסמך המדיניות שהולכים לאשר, מציע מכפיל (כמה דירות ניתן לקבל) שהופך את רוב הפרויקטים בעיר ללא כלכליים. התמ"א לא קובעת את הצפיפות, אז עושים מסמך מדיניות שהופך את התמ"א ללא כלכלית. זו דרך נהדרת להרוג את התמ"א".
עו"ד ניצן פלדמן, סמנכ"לית ענף יזמות ובנייה בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ: "הבעיה במסמכי המדיניות היא שאין בהם שום רגולציה ואין הוראות מעבר, או שיש הוראות מעבר שמחילות את מסמכי המדיניות החדשים על כאלה שכבר בהליכי תכנון מתקדמים. להערכתי, הרבה פרויקטים שקודמו במשך שנים, יתמוטטו מחוסר כדאיות כלכלית".
תגובות: "מספרים פורצי דרך ברמה הארצית"
מעיריית רמת גן נמסר בתגובה: "עמדת עיריית רמת גן בעניין תמ"א 38 חדה וברורה ולא בכדי אומצה מאז על ידי ערים אחרות ועל ידי מינהל התכנון במטרה לשמור על איכות החיים ועל היציבות התקציבית של כולנו".
מעיריית בת ים נמסר בתגובה: "לאחר אישור של אלפי יחידות דיור בתמ"א 38, עירית בת ים פועלת לעדכון תוכנית מכוח סעיף 23. כהוראות מעבר עד לאישור תוכנית חדשה אישרה הוועדה צמצום זכויות לתוכנית המקומית המוסיפה זכויות לתמ"א 38 במסלול חיזוק לצד הותרת הזכויות המלאות (עד קומה וחצי מעבר לתמ"א הארצית) לתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה.
"מטרת הוראות המעבר לחזק את המגמה של התחדשות מבנים בהריסה ובנייה המייצרים בינוי עדיף לאין ערוך ביחס לחלופת החיזוק.
"ככלל עיריית בת ים מאשרת בימים אלו מסמך מדיניות להתחדשות עירונית ובה פינוי בינוי המאפשר מתחמי תכנון גדולים מקבל עדיפות על פני פתרונות נקודתיים".
מעיריית נתניה נמסר בתגובה: "נתניה נמצאת בראש החץ של קידום הליכי התחדשות עירונית במדינת ישראל. בנתניה אושרו במהלך 2020 היתרי בנייה למאות יחידות דיור ובמהלך 2021 מתוכנן אישורן של למעלה מ־1,000 יחידות דיור נוספות בהתחדשות עירונית. אלה מספרים פורצי דרך ברמה העירונית והארצית.
"יחידות אלו בחלקן אושרו מכוח תמ"א 38, אף שכידוע תמ"א 38 מחדשת את הבניין אבל לא את המתחם ואינה המתווה הרצוי להתחדשות כלל עירונית, על רקע אי יכולתה לייצר שטחי ציבור בד בבד עם יחידות הדיור ועל רקע פגיעתה הקשה בכלכלה העירונית.
"עם זאת, תמ"א 38 נותרה כלי שימושי ומהווה חלק ממסמך המדיניות להתחדשות מרכז העיר ומתוכניות המתאר להתחדשות השכונות הוותיקות: קרית נורדאו, דורה ונאות שקד".
3. העתיד: מה יקרה ביום שאחרי התמ"א
כיום קיימים שני סוגים של תוכניות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. סוג אחד הוא של תוכניות שיוכלו להתקיים גם אחרי פקיעת התמ"א, ואחרות, שמראש נקבע שתוקפן יפוג יחד עם התמ"א, באוקטובר 2022.
גדרון: "גם אחרי ביטול תמ"א 38 התוכניות שאושרו מכוח סעיף 23 יישארו בתוקף. מסמכי המדיניות שיחולו במקום שבו לא יהיו תוכניות כאלה לא יהיו רלוונטיות עוד (שהרי לא תהיה שם יותר תמ"א). לעומת זאת מסמכי מדיניות במקומות שבהם יש תוכניות לפי סעיף 23 (נדיר יחסית) ימשיכו לחול".
ניצן פלדמן מוסיפה: "אם לא תהיה ודאות, התמ"א תיעצר. בגלל זה חייבים כבר עכשיו להכריז על הארכה של התמ"א".
התוכנית שתחליף את תמ"א 38 מקודמת במסגרת תיקון 128 לחוק התכנון והבנייה, שעדיין לא אושר. על פי התוכנית, יורחבו סמכויות הוועדות המקומיות כך שיוכלו לאשר תוכניות מפורטות במסגרת תוכנית מדיניות התחדשות עירונית מקומית. במילים אחרות, לוועדה המקומית יינתן כוח רב בתוכנית לחיזוק בניין אחד: הגדלת שטחים לצורכי ציבור, איחוד מגרשים, שינוי קווי בניין, תוספת קומות ויח"ד - כל עוד הם לא חורגים ממגבלת 350 אחוזי הבנייה.
הכוונה היא לצמצם ככל האפשר תוספת בנייה על מבנים קיימים, ולקדם מסלול הריסה ובנייה מחדש, וכן להוסיף שימושים סחירים וציבוריים. כדי שליזמים ולבעלי הדירות לא יהיה שווה לבחור באופציה של חיזוק, התמורה במקרה של חיזוק בניין נמוכה בהרבה: 200% מהבנייה הקיימת, לעומת 350% במקרה של הריסה ובנייה. תזכיר החוק מאפשר להוסיף עד 15% מהשטח הכולל המותר לבנייה, לצורך שטחי ציבור.
כמו כן, הרשויות המקומיות חייבות להכין תוכנית התחדשות עירונית בתחומן בתוך שלוש שנים מיום כניסתו של התיקון לחוק לתוקף, עם אופציה להארכה, באישור שר הפנים, לעוד שנתיים.
רשויות עם תוכנית מתאר מאושרת:
רמת גן (רג/ 340/ ג/ 30)
רעננה (416-0447284)
רמת השרון (רש/3838)
בת ים (בי/538)
הרצליה (הר/2213)
יקנעם (ג/18486)
רחובות (רח/2000/טז’)
הוד השרון (הר/ 38/ 1)
תל אביב רובע 3 (תא/ 3616/ א)
תל אביב רובע 4 (תא/ 3729/ א)
נס ציונה (407-0372334)
רמלה (לה/ 1000/ 42)
גני תקווה (455-0153890)
מקור: מינהל התכנון