גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מסלול עוקף: התוכניות של העיריות להגבלת תמ"א 38

ברמת השרון הגדירו מכסות, בבת ים רוצים להגביל את תקן החניה • תמ"א 38 בתוקף עד אוקטובר 2022, אך ברשויות המקומיות מצאו דרך להגביל את כוחה כבר עכשיו • גלובס משרטט את היתרונות והחסרונות

תמ"א 38 בראשון לציון / צילום: Shutterstock
תמ"א 38 בראשון לציון / צילום: Shutterstock

תמ"א 38, תוכנית המתאר לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, מתוכננת להסתיים בחודש אוקטובר 2022. היא תקפה ברוב הרשויות המקומיות, אבל יש עיריות שהכינו תוכנית מתאר מקומית לפי סעיף 23 לתמ"א, המאפשר לרשויות המקומיות לקדם ולאשר תוכניות מתאר עירונית שקובעת את הכללים והתנאים למימוש התוכניות ברחבי העיר.

ובלשון החוק: "שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של יישוב או חלקים ממנו נדרש להתאים את הוראות תוכנית זו לתנאים הייחודיים הנ"ל, יהיה מוסמך לאשר תוכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה... בתוכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תוכנית זו, או לקבוע הוראות שונות בעניינים המפורטים להלן: שטחי בנייה, יחידות דיור, גובה בנייה, קווי בניין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה".

סעיף 23 לא נקבע כחובה על הרשויות, אלא רק כהמלצה. כדי להוציא לפועל תוכנית לפי סעיף 23 נדרשת העירייה לאשר את התוכנית בוועדה המחוזית. היתרון של תוכנית התחדשות עירונית נקודתית המקודמת עפ"י סעיף 23 הוא שהיא נותנת ודאות הן לבעלי הנכסים, הן ליזמים.

1. התכנון: כל עיר עושה מה שהיא רוצה

בשנים הראשונות לתמ"א 38 הרשויות לא התלהבו מהכנת תוכנית התחדשות מקומית, אולם דווקא לקראת סיומה, יותר ויותר רשויות משתמשות בכלי של תוכנית מקומית כדי להגדיר את סדרי העדיפויות העירוניים.

כך למשל, תוכנית ההתחדשות העירונית של רמת השרון, שאושרה סופית על ידי הוועדה המחוזית בשנת 2017, מחלקת את העיר ל"מתחמי מימוש", שאופיינו לפי טיפולוגיית הבנייה וחשיבות אורבנית. הרעיון הוא "תוספת מבוקרת של יח"ד בהתייחס ליכולת הנשיאה של מערכות התנועה, החניה ושטחי ציבור, זאת על ידי קביעת מתחמי מימוש". למשל, האזור המערבי של רמת השרון, שהוא גדול יחסית, המאופיין בבנייה צמודת קרקע ויש בו מעט מאוד בנייה רוויה, מקבל רק 50 יח"ד. לעומת זאת, לאורך הרחובות הראשיים סוקולוב ואוסישקין יש עידוד להתחדשות עירונית ומספר של 450 יחידות דיור.

הוועדה המקומית בת ים יזמה כבר בשנת 2013 תוכנית מכוח סעיף 23, שאושרה בשנת 2015 ועודכנה ב-2017. לאור ההכרה בעובדה שערכי הקרקע בחלק מאזורי בת ים אינם מאפשרים חיזוק של המבנים המצויים בהם על בסיס זכויות תמ"א 38, העניקה התוכנית המקומית זכויות בנייה מוגדלות בחלק מאזורי העיר, כלומר תוספת זכויות בנייה בנוסף לזכויות שניתנות במסגרת התמ"א.

 

כך למשל חצי קומה ועד קומה וחצי באזור 5 במסלול חיזוק ותוספת, וזכויות בנייה של 100%-250% משטח קומה במסלול הריסה ובנייה מחדש. התיקונים לתוכנית נועדו להגביר את הכלכליות של התוכנית ואפשרו תוספת קומות מעבר ל-2.5 שנקבעו בתמ"א, הגדלת שטחי הבנייה, ניוד זכויות בין קומות וקביעת כללים לחישוב מספר יחידות הדיור.

מסמך המדיניות שבו דנה הוועדה המקומית בת ים ביולי 2020 מציע שינוי של התוכנית וקובע שורה של תקנות חדשות. ביניהן איסור על הקלות, או ניוד זכויות; הפחתת תקן החניה; תעדוף של בנייה לגובה על פני עיבוי; תוספת נספח חברתי ועוד.

2. הטענות: התוכניות מצמצמות את הזכויות

עו"ד מיכה גדרון, שכיהן בעבר כיו"ר ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב, עתר בשם ארגון היזמים בבת ים לבית המשפט המחוזי נגד הוועדה המקומית בעיר. לדבריו, "מסמכי המדיניות הורגים את תמ"א 38": "הם עוקפים את התוואי שתמ"א 38 התוותה". הבעיה עם מסמכי המדיניות היא שהם אינם מפורסמים לציבור ואין לציבור שום אפשרות להביע את דעתו.

עו"ד מיכה גדרון / צילום: דוברות לשכת עורכי הדין

"מה שיותר גרוע זה שכל שני וחמישי העיר מחליפה את מסמכי המדיניות. תסתכל על רמת גן - עומדים לאשר שם את מסמך המדיניות השלישי מאז 2017. בנתניה עומדים לאשר מסמך מדיניות שיחסל את התמ"א בנתניה. אותו דבר בבת ים. בפתח תקוה זה בתחילת הדרך.

"כל הערים שלא הצליחו להצר את ידי התמ"א בדרכים אחרות למדו פטנט. במקום לעשות תוכנית חדשה על פי סעיף 23, הן עושות מסמך ותופרות את הקריטריונים בצורה כזאת שכמעט שום בניין לא נכנס פנימה. כשאתה בא ליישם את מסמך המדיניות אתה מגלה שב-80% מהמקומות זה בכלל לא עובד".

למה מסמכי המדיניות הורגים את התמ"א?
גדרון: "ברמת גן, מסמך המדיניות שהולכים לאשר, מציע מכפיל (כמה דירות ניתן לקבל) שהופך את רוב הפרויקטים בעיר ללא כלכליים. התמ"א לא קובעת את הצפיפות, אז עושים מסמך מדיניות שהופך את התמ"א ללא כלכלית. זו דרך נהדרת להרוג את התמ"א".
עו"ד ניצן פלדמן, סמנכ"לית ענף יזמות ובנייה בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ: "הבעיה במסמכי המדיניות היא שאין בהם שום רגולציה ואין הוראות מעבר, או שיש הוראות מעבר שמחילות את מסמכי המדיניות החדשים על כאלה שכבר בהליכי תכנון מתקדמים. להערכתי, הרבה פרויקטים שקודמו במשך שנים, יתמוטטו מחוסר כדאיות כלכלית".

תגובות: "מספרים פורצי דרך ברמה הארצית"

מעיריית רמת גן נמסר בתגובה: "עמדת עיריית רמת גן בעניין תמ"א 38 חדה וברורה ולא בכדי אומצה מאז על ידי ערים אחרות ועל ידי מינהל התכנון במטרה לשמור על איכות החיים ועל היציבות התקציבית של כולנו".

מעיריית בת ים נמסר בתגובה: "לאחר אישור של אלפי יחידות דיור בתמ"א 38, עירית בת ים פועלת לעדכון תוכנית מכוח סעיף 23. כהוראות מעבר עד לאישור תוכנית חדשה אישרה הוועדה צמצום זכויות לתוכנית המקומית המוסיפה זכויות לתמ"א 38 במסלול חיזוק לצד הותרת הזכויות המלאות (עד קומה וחצי מעבר לתמ"א הארצית) לתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה.
"מטרת הוראות המעבר לחזק את המגמה של התחדשות מבנים בהריסה ובנייה המייצרים בינוי עדיף לאין ערוך ביחס לחלופת החיזוק.

"ככלל עיריית בת ים מאשרת בימים אלו מסמך מדיניות להתחדשות עירונית ובה פינוי בינוי המאפשר מתחמי תכנון גדולים מקבל עדיפות על פני פתרונות נקודתיים".
מעיריית נתניה נמסר בתגובה: "נתניה נמצאת בראש החץ של קידום הליכי התחדשות עירונית במדינת ישראל. בנתניה אושרו במהלך 2020 היתרי בנייה למאות יחידות דיור ובמהלך 2021 מתוכנן אישורן של למעלה מ־1,000 יחידות דיור נוספות בהתחדשות עירונית. אלה מספרים פורצי דרך ברמה העירונית והארצית.

"יחידות אלו בחלקן אושרו מכוח תמ"א 38, אף שכידוע תמ"א 38 מחדשת את הבניין אבל לא את המתחם ואינה המתווה הרצוי להתחדשות כלל עירונית, על רקע אי יכולתה לייצר שטחי ציבור בד בבד עם יחידות הדיור ועל רקע פגיעתה הקשה בכלכלה העירונית.
"עם זאת, תמ"א 38 נותרה כלי שימושי ומהווה חלק ממסמך המדיניות להתחדשות מרכז העיר ומתוכניות המתאר להתחדשות השכונות הוותיקות: קרית נורדאו, דורה ונאות שקד". 

3. העתיד: מה יקרה ביום שאחרי התמ"א

כיום קיימים שני סוגים של תוכניות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. סוג אחד הוא של תוכניות שיוכלו להתקיים גם אחרי פקיעת התמ"א, ואחרות, שמראש נקבע שתוקפן יפוג יחד עם התמ"א, באוקטובר 2022.

גדרון: "גם אחרי ביטול תמ"א 38 התוכניות שאושרו מכוח סעיף 23 יישארו בתוקף. מסמכי המדיניות שיחולו במקום שבו לא יהיו תוכניות כאלה לא יהיו רלוונטיות עוד (שהרי לא תהיה שם יותר תמ"א). לעומת זאת מסמכי מדיניות במקומות שבהם יש תוכניות לפי סעיף 23 (נדיר יחסית) ימשיכו לחול".

ניצן פלדמן מוסיפה: "אם לא תהיה ודאות, התמ"א תיעצר. בגלל זה חייבים כבר עכשיו להכריז על הארכה של התמ"א".

עו"ד ניצן פלדמן, התאחדות הקבלנים / צילום: יח"צ

התוכנית שתחליף את תמ"א 38 מקודמת במסגרת תיקון 128 לחוק התכנון והבנייה, שעדיין לא אושר. על פי התוכנית, יורחבו סמכויות הוועדות המקומיות כך שיוכלו לאשר תוכניות מפורטות במסגרת תוכנית מדיניות התחדשות עירונית מקומית. במילים אחרות, לוועדה המקומית יינתן כוח רב בתוכנית לחיזוק בניין אחד: הגדלת שטחים לצורכי ציבור, איחוד מגרשים, שינוי קווי בניין, תוספת קומות ויח"ד - כל עוד הם לא חורגים ממגבלת 350 אחוזי הבנייה.

הכוונה היא לצמצם ככל האפשר תוספת בנייה על מבנים קיימים, ולקדם מסלול הריסה ובנייה מחדש, וכן להוסיף שימושים סחירים וציבוריים. כדי שליזמים ולבעלי הדירות לא יהיה שווה לבחור באופציה של חיזוק, התמורה במקרה של חיזוק בניין נמוכה בהרבה: 200% מהבנייה הקיימת, לעומת 350% במקרה של הריסה ובנייה. תזכיר החוק מאפשר להוסיף עד 15% מהשטח הכולל המותר לבנייה, לצורך שטחי ציבור.

כמו כן, הרשויות המקומיות חייבות להכין תוכנית התחדשות עירונית בתחומן בתוך שלוש שנים מיום כניסתו של התיקון לחוק לתוקף, עם אופציה להארכה, באישור שר הפנים, לעוד שנתיים.

רשויות עם תוכנית מתאר מאושרת:

רמת גן (רג/ 340/ ג/ 30)
רעננה (416-0447284)
רמת השרון (רש/3838)
בת ים (בי/538)
הרצליה (הר/2213)
יקנעם (ג/18486)
רחובות (רח/2000/טז’)
הוד השרון (הר/ 38/ 1)
תל אביב רובע 3 (תא/ 3616/ א)
תל אביב רובע 4 (תא/ 3729/ א)
נס ציונה (407-0372334)
רמלה (לה/ 1000/ 42)
גני תקווה (455-0153890)

מקור: מינהל התכנון

עוד כתבות

שופטת The Voice בסין. המתחרים מעדיפים את טיפוס המנטור המעודד / צילום: Reuters, Zhu ren

אנשים אוהבים מנטורים עם אופי של מעודדים. זו עשויה להיות טעות

חוקרים בחנו איך מתמודדים בתוכנית "דה ווייס" בחרו מנטורים, וגילו כי ניסיון ומומחיות אינם הגורמים הקובעים ● מה זה אומר על החלטות מנהלים בגיוס עובדים ויועצים? ● ניהול וקריירה

מסעדת אייבי רחוב אברהם לינקולן פינת סעדיה הגאון / צילום: איל יצהר

קרן ריאליטי מוכרת לבנייני העיר הלבנה והפניקס שטח ב-183 מ' ש'

החברות קונות מקרן ריאליטי מתחם שבו פעלה בעבר מרכזיית בזק בפינת הרחובות סעדיה גאון ולינקולן ● ריאליטי רכשה את השטח לפני שש שנים תמורת 122 מיליון שקל

חוף מזוהם מזפת / צילום: Associated Press, Ariel Schalit

גורמים במערכת הביטחון מטילים ספק שאיראן הייתה מעורבת באסון הזפת

לטענת הגורמים, האפשרות בעלת הסבירות הגבוה ביותר היא שמכלית ישנה הבריחה נפט מאיראן לסוריה, ושפכה נפט גולמי לים כתוצאה מתקלה בעת העברת נפט מאונייה לאונייה ● מומחים מסבירים: נפט פיראטי משונע בים כל הזמן בספינות מועדות לתקלות

נועה קירל בפרסומת ל־yes+ בינתיים לא הכי הכי / צילום: צילום מסך

למרות ההשקעה והשיח שעוררה: הפרסומת של yes+ לא מובילה את הדירוגים

בדירוג הפרסומות זכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה, ממשיכים להוביל גם השבוע, האינטרנט של בזק ומשרד הבריאות ● חג הפסח המתקרב ופתיחת המסחר, מגבירים את הביקוש לפרסום

"קולד ברו" בפחית / צילום: איתי בן סימון

שטראוס רוצה להביא לישראל את בשורת ה"קולד ברו" בפחית

מדובר בחליטת קפה בפחית תחת המותג בינז שתימכר בשלב הראשון ברשת AM:PM ובבתי הקפה של שטראוס, ובהמשך תתרחב לחניות נוחות נוספות ● עד היום המותג בינז שווק רק במכירה ישירה לצרכן וזו תהיה הפעם הראשונה ששטראוס תכניס אותו לרשתות הקמעונאות

מושל ניו יורק אנדרו קואומו. די הרבה דמוקרטים הצטערו שקואומו לא הצטרף מבעוד מועד לתחרות על מועמדות מפלגתם לנשיאות / צילום: Associated Press, John Minchillo

עלייתה ונפילתה של תקוות המפלגה הדמוקרטית, אנדרו קואומו

ניו יורק הופכת לזירת התגוששות מרכזית על נשמתה של מפלגת השלטון בארה"ב ● שערוריות קורונה וסקס עומדות לקצר את הקריירה של גיבור המגפה הצ'רצ'יליאני, מושל מדינת ניו יורק, שנחשב לטוען פוטנציאלי רב-כוח לנשיאות ארה"ב ● השמאל הדמוקרטי במדינה מחכה לנפילה בכיליון עיניים

המפקח על הבנקים יאיר אבידן / צילום: דוברות בנק ישראל

ההנחות שלא הגיעו ללקוחות ועתיד הביטקוין: המפקח על הבנקים בראיון

בשנה שחלפה מאז שיאיר אבידן נבחר לתפקיד המפקח על הבנקים, המדינה נקלעה לעוד בחירות, והמגפה המשיכה לפגוע בכלכלה ● בראיון לגלובס אבידן מדבר על "המהפכה בבנקאות", על האתגרים שמציבות ענקיות הטכנולוגיה לשוק התשלומים המקומי ועל הצורך להתייעל, ומעביר מסר לוחמני לבנקים

מיכה קאופמן, מנכ"ל פייבר / צילום: עומר הכהן, יח"צ

פייבר ביטלה את ההנפקה על רקע הירידות בשווקים; המניה עולה ב-3.7% במסחר המוקדם

פייבר הכריזה שלשום כי היא יוצאת לגיוס ענק של 700 מיליון דולר בהנפקת מניות, שאותו אמורים היו להוביל שלושה מבנקי ההשקעות הגדולים בוול סטריט: ג'יי.פי מורגן, גולדמן סאקס ומורגן סטנלי

דדי גלעד ועופר צדיק, מייסדי טייטו קר / צילום: AlexArt

טייטו קר הישראלית משלימה גיוס של 100 מיליון דולר בעשרה חודשים

החברה, שמפתחת מערכת לביצוע בדיקות רפואיות מרחוק, הודיעה כי השלימה גיוס שני של 50 מיליון דולר ● הכנסות טייטו זינקו פי 2.5 בשנה האחרונה על רקע מגפת הקורונה

סיסקו / צילום: Shutterstock, Valeriya Zankovych

סיסקו השיקה שירות תרגום סימולטני אוטומטי במערכת שיחות הווידאו "וובקס"

התרגום ב"זום של סיסקו", המשמש בשוק הארגוני, יתבצע מאנגלית לכ-100 שפות, כולל עברית ● השירות, שאינו זמין לציבור הרחב, יושק בהדרגה למשתמשים ארגוניים וייפתח, בחינם, עפ"י דרישה בלבד

חוף דור מכוסה בזפת / צילום: יוסי אוזן, רשות הטבע והגנים

איזו מדינה עומדת באמת מאחורי האונייה שאחראית לאסון הזפת?

המשרד להגנת הסביבה מיהר להודיע כי האונייה שאחראית לאסון הזפת בחופי ישראל היא מלוב, ועשתה את דרכה מאיראן לסוריה ● אלא שהמציאות הימית מורכבת יותר, ובדיקת מסמכים הזמינים ברשת לכל מגלה כי הספינה רשומה בכלל תחת איי מרשל ● האם ניתן להגיע לבעלים האמיתיים שלה? לא בטוח

נתב"ג / צילום: צביקי אברמוביץ

בג"ץ דחה את הדיון בעתירות נגד סגירת השמיים לשבוע הבא

בעוד שהנוסעים וחברות התעופה קיוו לביטול תקנות סגירת השמיים, השופטים החליטו לדחות את הדיון לאחר שהממשלה תשנה את התקנות הקיימות ● השופטים ציינו כי הם חשים אי נוחות מהפרת זכויות האזרחים שאינם יכולים להיכנס לארצם

50 הנשים המשפיעות בישראל 2021

50 הנשים המשפיעות של ישראל

מאסתר חיות ועד הרבנית ימימה מזרחי, מרב גונדר קטי פרי ועד שירה איסקוב, מיו"ר ישראכרט תמר יסעור ועד מנהלות בתי החולים שעמדו בחזית המאבק בקורונה ● רשימת 50 המשפיעות של גלובס לשנת 2021 כוללת נשים מובילות, פורצות דרך, שממלאות תפקידי מפתח בכל ענפי המשק הישראלי

מנכ"ל פייזר אלברט בורלא / צילום: Associated Press, Pablo Martinez Monsivais

הביקור נדחה: מנכ"ל פייזר לא יגיע לישראל בשבוע הבא

הסיבה לביטול ביקורו של אלברט בורלא לא פורסמה, אך היא עשויה להיות קשורה לביקורת כי הוא לוקח חלק בתעמולת הבחירות של נתניהו ● פייזר: "הביקור יתואם בהמשך, ככול הנראה, לקראת סוף האביב"

היועץ המשפטי לממשלה ד"ר אביחי מנדלבליט / צילום: אוריה תדמור

פייסבוק תצטרך להתיישר על פי הדין בישראל, והיא לא היחידה: העמדה הדרמטית של היועץ המשפטי לממשלה

מנדלבליט הגיש שתי חוות-דעת בהן הוא מבקש להגביל ולצמצם את תניית הדין והשיפוט של תאגידים בינלאומיים הפועלים בישראל ● אם עמדתו תתקבל, העניין עשוי להשפיע באופן דרמטי על הכוח של השוק המקומי ושל הצרכן המקומי מול תאגידי הענק הבינלאומיים

בראל רונן / צילום: יונתן בלום

עובדי EY ישראל פתחו בסכסוך עבודה מול הנהלת הרשת בראשות רו"ח רונן בראל

העובדים דורשים לשפותם על עלויות ההעסקה מהבית, לאחר שהתברר ש-2020 הייתה שנה רווחית מאוד עבור הרשת ● יו"ר ארגון העובדים: "תקורות המעביד עברו למימון ע"י כיס העובד. בושה" ● EY: "סכסוך עבודה מיותר"

תלוש משכורת / צילום: אוריה תדמור

השכבות החלשות בחוץ: השכר הממוצע עלה ב-7% בשנת 2020

לפי נתוני הלמ"ס, מספר משרות השכיר נפל ב-10% בשנת 2020 לעומת 2019, ואלו הסתכמו ב-3.369 מיליון ● עיקר הירידה נרשמה בענף שירותי אירוח ואוכל - צניחה של 40.9%

מייגן מרקל והנסיך הארי / צילום: רויטרס

קרבות מלוכניים: ארמון בקינגהאם יחקור טענות על בריונות מצד מייגן מרקל נגד עובדים

לקראת הראיון המתוקשר של הזוג המלכותי מייגן ומרקל עם אופרה ווינפרי ביום ראשון, ארמון המלוכה הבריטי נראה כמי שמנסה לצמצם נזקים פוטנציאליים ממנו, כשהוא מפרסם כי הוא החל לבדוק טענות להתעמרות מצד מייגן כלפי עובדים בארמון קנסינגטון

iJump פארק טרמפולינות ואקסטרים / צילום: iJump

אתרי הבילוי והאטרקציות המשפחתיות יורשו לפתוח למחוסנים ולמחלימים - הילדים לא יוכלו להיכנס

ביום ראשון הקרוב צפוי המשק להיפתח מחדש תחת מגבלות התו הירוק, ואיתו גם אתרי בילוי ופעילות לכל המשפחה ● אלא שלאתרים יוכלו להיכנס רק מחוסנים או מחלימים, מה שמשאיר את קהל היעד העיקרי שלהם - ילדים - מחוץ לתמונה ● "בשעה שלקניונים ילדים יכולים להיכנס, לאתרי בילוי שחלקם באוויר הפתוח הוחלט שלא"

רכב חשמלי. יותר מ־20 דגמים יהיו זמינים בישראל / צילום: Reuters, Patricia Huchot-Boissier

איך הפכה אירופה למובילת שוק המכוניות החשמליות – ולמה זה כנראה זמני

סובסידיות ומגוון בדגמים עזרו להעלות את הביקוש מצד לקוחות, אך מה שקרה בסין מהווה תמרור אזהרה לכך שהתנופה הזו עשויה להימשך זמן מוגבל