יו"ר קרן הריט מגוריט, ארז רוזנבוך / צילום: איל יצהר
"המחסור בדירות ב-2023 עלול להגיע ל-26 ואולי אף ל-30 אלף דירות. זה פי 2-3 ממה שהיה ב-2010, שנה שבה מחירי הדירות עלו ב-17%, ושבשנה שאחריה פרצה המחאה החברתית. אני לא יודע אם אנחנו כחברה, יודעים להתמודד עם כזה מחסור, שיהפוך למורסה חברתית קשה שתתפוצץ לנו בפנים", מזהיר יו"ר קרן הריט מגוריט, ארז רוזנבוך.
לדבריו, אין דרך למנוע את המשבר הזה, שעתיד לפקוד את המדינה בעוד שנתיים, ובוודאי שממשלה לא מתפקדת לא תוכל לעצור או לפחות למזער אותו.
רוזנבוך מספר כי תקופת הקורונה רק החריפה והבליטה את הבעיות הגדולות שבהן לוקה ענף הבנייה, ובראשן התחלות הבנייה שמצויות בירידה ושיווקי הקרקעות על ידי רמ"י שנפלו לשפל גדול.
"הפעילות שלנו נחלקת לשני חלקים - מצד אחד קניית דירות ומצד שני השכרתן. בהתחלה חשבתי שהקורונה תגרום ליזמים למכור לנו דירות קצת יותר בזול כי הם יהיו בלחץ. במרץ-אפריל קראתי בעיתונים הערכות שיזמים יהיו בלחץ ואף יעמדו במצבים של פשיטות רגל, אבל לא היו כאלה ואלינו לא הגיעו עסקאות שנעשו מתוך לחץ ומצוקה וגם לא שמעתי על מישהו שהצליח לעשות עסקאות כאלה. לכן מצד הקנייה אנו ממשיכים במודל שמנחה אותנו והוא לקנות דירות במאסות תוך קבלת הנחה מאוד משמעותית, שמיועדות להשכרה בשוק החופשי".
מגוריט רכשה עד היום כ-1,600 דירות, מתוכן כ-500 ב"מחיר למשתכן". עד כה קיבלה לידיה כ-450 דירות, וכ-50 דירות נוספות החברה תקבל בחודשים הקרובים. יתר הדירות נמצאות בשלבי בנייה.
לפני כשמונה חודשים זה נראה היה מפתיע שקבלנים לא ממהרים לתת הנחות גדולות על דירות לגוף שמציע לרכוש מהם כמות גדולה של דירות ולפטור אותם מחלק מהסיכונים שנראו באופק. בדיעבד הדברים נראים אחרת: אחרי זמן קצר של הלם, שוק הנדל"ן התעורר ובמחצית השנייה של השנה נשברו ככל הנראה שיאים של רכישת דירות. המחירים בחודשים האחרונים בסימן עלייה, ולפחות חלק מזה נעוץ, לדעתו של רוזנבוך, במחסור המתגבש והולך בדירות.
"הקורונה החריפה מצב שכבר היה קיים קודם והביאה אותו לקצה. מנכ"ל משרד השיכון דיבר על זה שהמשבר של 2023 יהיה כמו המשבר שהיה ב-2010 אבל על סטרואידים.
"יש אומרים שכבר ב-2022 המשבר יגיע. במונחי נדל"ן זה מחר בבוקר. זה לא שהמדינה יכולה להגדיל פתאום את התחלות הבנייה בצורה דרמטית. היא מנסה לעשות את זה כבר מ-2008 ולא מצליחה. וגם אם הייתה מגדילה - לא יכולת לראות אותן מחר. מה שלא התחלת לבנות ב-2020 - לא יהיה מוכן ב-2023. לא יצנחו דירות מהשמיים. מצד שני צפויה עלייה מוגברת מצפון אמריקה ומאירופה".
ויש גם את עניין שיווק הקרקעות.
"קרקע שמשווקת ב-2020 הופכת להיות דירה ב-2025. ומכיוון ששווקו מעט קרקעות בשנה שעברה, אז גם 2025 תהיה שנה של מחסור אדיר. אנחנו הולכים לקראת רצף של שנים עם מחסור בדירות".
תסביר.
"אקח אותך לאחור, ל-2010. אז היה צורך משקי של כ-44 אלף דירות בשנה, בעוד שהיה גמר בנייה של כ-34 אלף דירות. נוצר מחסור של כ-10,000 דירות ובאותה שנה עלו המחירים בכ-17%. בשנה שלאחר מכן קיבלנו את המחאה החברתית של רוטשילד והאוהלים. המחסור של 2023 יהיה כפול ויותר והמחסורשל 2025 יהיה שוב באותם היקפים. מדובר ב-80-100 אלף אנשים שלא יהיה להם איפה לגור.
"בשנים שעברו היה מחסור שנע בין 500 ל-2,000 דירות. לא חווינו אף שנה של מחסור של 20 אלף. וכאן מדברים על שנתיים כאלה. הבעיה, שכבר שנתיים אין לנו ממשלה מתפקדת, אין תקציב ואין יד מכוונת.
"האוכלוסיות שיותר קשה להן לא קונות דירות, אלא שוכרות. יש לרגולטור המון דרכים לעזור לנו לפתח את שוק השכירות אבל לצערי זה לא מתקדם. מאוד מתסכל".
למה מתסכל? אתה עומד בראש חברה עסקית שיכולה להפיק תועלת מהנתונים האלה.
"לפני שאני עומד בראש חברה, אני אזרח במדינת ישראל. הבנות שלי פה, המשפחה פה והחברים שלי פה. ואם תהיה מורסה כזו שתתפוצץ לנו בפנים עוד שנה-שנתיים, אני אחטוף קודם כול כאדם. וכחברה, אני לא רוצה שהמחירים פתאום יקפצו לי בטירוף. אני עדיין רוצה לקנות דירות. אני רוצה להיות חברה גדולה מאוד. אבל אם מחירי הדירות יקפצו יהיה לי מאוד קשה".
מה הנחת היסוד שלכם במגוריט, לגבי עליות מחירים?
"אין לי כדור בדולח, אבל הנחת היסוד שלנו שהמחירים יעלו ב-3%-4% בממוצע בשנה, כפי שהיה ב-30 השנה האחרונות. אנחנו לא משקיעים בשוק לשנה אחת או לשנתיים. אנחנו בשוק ל-20 שנה.
"הפער בין הביקוש להיצע הוא כה גדול, שאני לא רואה ירידות מחירים. אבל הכול יכול לקרות, וכמו שיש קורונה, מחר יכול להיות שיגלו וירוס קטלני יותר והכול יקרוס".
מה לגבי אבטלה שתלווה אותנו בעקבות הקורונה?
"אתה רואה מיליון מובטלים, ולמרות זאת אנשים מתנפלים על דירות. לכאורה זו אנומליה, אבל בתחילת אוקטובר הופתעתי לראות, שהכנסות המדינה ממס הכנסה ירדו בסך הכול ב-0.7% לעומת השנה שעברה. ממש כלום. וזה למרות שיש מיליון מובטלים. הפרשנות שלי היא שהמובטלים זו האוכלוסייה החלשה. ומי שמשתכר 7,000 שקל בחודש לא יכול לקנות דירה בפתח תקוה או בבאר יעקב ב-2 מיליון שקל ולא דירה בתל אביב ב-3 מיליון שקל. עם שכר של 7,000 שקל ברוטו אתה לא שחקן רלוונטי לשוק הדירות, אלא לשוק השכירות. רוכשי הדירות הם עובדי המדינה, הבנקים, הייטק, הביטוח. הם ועובדי החברות הגדולות לא נפגעו מהקורונה".
ומה קורה בעולם ההשכרה?
"לפני חמש-שש שנים היו בארץ כ-600 אלף דירות להשכרה מתוך סך של כ-2 מיליון דירות. בארבע השנים האחרונות משקיעים יצאו משוק השכירות, ועל פי משרד האוצר הם מכרו 27 אלף דירות - כמעט 5% מהמלאי להשכרה, בגלל העלאת מס הרכישה. אז האוכלוסייה גדלה, אבל מספר הדירות להשכרה ירד.
"בגלל זה אנחנו בתפוסה מלאה. משקיעים היו לפני כמה שנים 30% מהקונים, ועכשיו הם 12%. אנחנו מרגישים את זה בדירות שלנו. יש רשימת המתנה, ועוד לפני שאנחנו מאכלסים פרויקט, אנחנו מקבלים פניות לשמור דירות לאנשים. גם כשהפרויקט יאוכלס רק עוד שמונה חודשים.
"ראינו השפעה מאוד קצרה על שוק השכירות, בשיא הקורונה בסגר הראשון. היה חלק קטן מאוד של שוכרים שלנו שהיה במצוקה וביקש עזרה, עשינו סינון ולמי שבאמת היה צריך, השתמשנו בפיקדון שהם נתנו לנו כששכרו את הדירות. נכון להיום הביקוש לשכירות הוא עצום".
איך אתם מחליטים באילו פרויקטים לרכוש דירות?
"בתחילת הדרך רצינו לחקות את מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, ולצורך זה היינו צריכים לעשות שני דברים בעיקר: לקנות בפיזור גיאוגרפי גדול ופרויקטים קטנים. לאורך הדרך גילינו שלתחזק פרויקט של 20 דירות יקר יותר באופן יחסי מלתחזק פרויקט של 40 דירות. מצד שני אנחנו כן רוצים את הפיזור הגדול.
"מציעים לנו הרבה פרויקטים. הפרמטר הראשון שאנחנו בודקים זה האם הפרויקט יהיה בתפוסה מלאה. האם באזור יש ביקוש גדול לשכירות. פרמטר שני שאנחנו בודקים הוא מה שיעור ההנחה שאנחנו מקבלים מהיזם, ומכאן ואילך באים עוד פרמטרים אחרים, למשל האם היזם איכותי והדירות ברמה טובה, איך הפרויקט ממוצב באזור, האם יש הרבה פרויקטים ליד או מעט, ועוד".
נכנסתם גם לפרויקטים של דירה להשכיר וזה מחייב אתכם לעשות סוויץ', כי זה הופך אתכם ליזמים.
"זה לא כזה סוויץ'. בסופו של דבר אנחנו בשוק הנדל"ן והמנכ"ל שלנו מתי דב היה מנכ"ל אזורים ומנכ"ל אנגל ומאליבו. אנחנו עושים את הדברים בשותפות עם מנרב. מה שכן, זה אתגר יותר גדול, כי מתעסקים יותר עם רשויות ועם רגולציה, ועדות תכנון ובנייה, היתרים. להיות יזם בישראל זה לא פשוט. אני אומר את זה באנדרסטייטמנט.
"בתקופה האחרונה נכנסו הרבה שחקנים לשוק היזמות להשכרה, וגם יזמים שהיו בשוק הזה לפנינו הגבירו את היזמות שלהם בתחום. חברות כמו שיכון ובינוי, אפריקה מגורים, אשטרום, שמחזיקה בהכי הרבה דירות בפרויקטים של דירה להשכיר, פרשקובסקי, צמח המרמן.
"מה שהשתנה זה ההבנה שיש בתחום הזה בשר. יש תוכנית פיננסית מעניינת. דבר שני - הריביות הנמוכות במשק זה קטליזטור לעניין הזה. ושלוש - הנחת העבודה שאנחנו הולכים בשנים הקרובות, בטווח הנראה לעין, למחסור אדיר בדירות בישראל. אז אם יזם היה עד היום מוכר דירות, ומי שהיה נהנה מעליית הערך היו הקונים, היום חלק גדול מהיזמים אומרים - ‘אנחנו רוצים להרוויח מעליית הערך'. הסיכון בענף הזה הוא לא מהגבוהים שיש והסיכוי לעומת זה הוא לתשואה יפה".
אילו הנחות אתם מקבלים מיזמים?
"ההנחה הממוצעת היא בין 10% ל-11% לעסקה. החוק מחייב אותנו לקנות לפחות 20 דירות במתחם ועד כה השלמנו 28 עסקאות כאלה, מרביתן בשלוש השנים האחרונות וחלק משמעותי מאוד בשנה וחודשיים האחרונים, שבהם קנינו כ-700 דירות ב-1.25 מיליארד שקל".
מדוע רכשתם דירות ברמלה ובלוד?
"אם אנחנו קונים באזורי ביקוש כמו רמת גן, גבעת שמואל, הרצליה, תל אביב, מרכז ירושלים, אנחנו לא צריכים לעשות מחקר אנליטי מורכב כדי להבין מה הביקושים. מספיק מתווכים ושמאים.
"כשאנחנו קונים פרויקטים שנמצאים מעט בצד, אנחנו עושים בדיקות באמצעות גיאוקרטוגרפיה, כדי לדעת על שוקי השכירות. אנחנו קונים רק במקומות שבהם אנחנו משתכנעים שיש בהם ביקוש לשכירות באותו אזור. ברמלה, למשל, הגענו למסקנה שרמלאים מאוד אוהבים את רמלה, והם מחפשים דירות איכותיות בעיר על מנת לגור בסמוך להורים. זוג צעיר שרוצה לעשות קריירה חייב לגור ליד ההורים. ההורים עוזרים מאוד. יש ביקוש אדיר לשכירות שם".
ומה עם אשקלון, היא מוצפת בבנייה שעל פניו נראה שעולה בהרבה על הביקושים שם.
"עשינו סקר של גיאוקרטוגרפיה באשקלון והמסקנה הייתה שאשקלון היום היא אבן שואבת לאוכלוסייה שמחפשת דירות, מאשדוד, מיבנה ומהאזור, ולא סתם בונים שם הרבה. יש שם הרבה מאוד ביקוש. האזור שבו קנינו, צפון אשקלון, הוא כמעט דרום אשדוד. המחירים עלו שם בצורה מאוד משמעותית בשנים האחרונות. וגם אם דמי השכירות שם נמוכים ב-1,000 שקל לחודש מאלה של אשדוד, זה המון לזוגות צעירים".
מגוריט כבר לא לבד: אזורים גייסה, אאורה בדרך
קרנות ריט (REIT הן ראשי תיבות של Real Estate Investment Trust) מבוססות על רעיון אמריקאי להקמת קרנות להשקעה בנדל"ן, שנסחרות בבורסה.
הקרנות נהנות מהטבות במס, בהן פטור ממס חברות, פטור ממע"מ ומס רכישה נמוך, שאמורות להופכן לאטרקטיביות למשקיעים.
המודל הכלכלי של הקרנות הללו מבוסס על ההנחה המסחרית שהן מקבלות מהיזמים בגין רכישה של כמות גדולה של דירות, התשואה שהן מקבלות על השכרת הדירות, ועליית שווי הדירות שלהן.
חוק הריטים בישראל חוקק במקור כבר ב-2006, אך הוא לא עודד פתיחת קרנות בתחום הנדל"ן למגורים. מגוריט, קרן הריט הראשונה בישראל, הוקמה רק בעקבות תיקון לחוק שנעשה ב-2016 וכלל כמה שינויים שהפכו את הקרנות לכדאיות יותר, וזאת כחלק ממדיניות הממשלה לייצר אלטרנטיבה יציבה לשוק השכירות.
בעקבות התיקון לחוק ניתן בין היתר לקרנות היתר לעסוק בייזום של דירות למגורים ולהגיע למינוף של 80%.
במגוריט מצאו מקור נוסף והוא הפרויקטים שקידמה החברה הממשלתית להשכרת דירות לטווח ארוך, "דירה להשכיר", והחברה נכנסה לפרויקטים בבאר יעקב, ראשון לציון בירושלים ובחולון, בשותפות עם מנרב.
מגוריט הונפקה בספטמבר 2016, בראשה עומדים היו"ר ארז רוזנבוך, והמנכ"ל מתי דב. היא נסחרת כיום לפי שווי של כ-630 מיליון שקל לאחר שירדה בכ-20% בשנה האחרונה.
בפברואר 2020 הצטרפה לשוק הריטים אזורים living מקבוצת אזורים, שגייסה 400 מיליון שקל לרכישת דירות להשכרה, ונסחרת כיום בבורסה בתל אביב לפי שווי של כ-840 מיליון שקל. לקרן הריט של אזורים כבר יש יותר מ-1,000 דירות בשלבים שונים.
חברת אאורה הגישה באוגוסט 2020 טיוטת תשקיף להנפקת קרן ריט משלה, אבל בדצמבר דחתה את ההנפקה למועד אחר, שטרם נקבע.
ארז רוזנבוך
יו"ר מגוריט • בן 49, מתגורר בתל אביב • נשוי + 2 • בעל תואר ראשון במשפטים מאוניברסיטת תל אביב • מקפיד על כדורגל בשישי עם החבר׳ה
מגוריט
מגוריט רכשה עד היום כ-1,600 דירות, מתוכן כ-500 ב"מחיר למשתכן" • עד כה קיבלה לידיה כ-450 דירות, וכ-50 דירות נוספות החברה תקבל בחודשים הקרובים • יתר הדירות נמצאות בשלבי בנייה