מורכבות שוק המשכנתאות בישראל, חוסר ההבנה של הלווים, מחסור בשקיפות מצד הבנקים ועלויות שונות של עריכת בדיקה משווה הביאו לכך, שעל אף ששוק המשכנתאות בישראל הוא אחד מהמגוונים בעולם - רוב לווי המשכנתאות לא עורכים בדיקות והשוואות בין הבנקים. התוצאה: אנשים משלמים על המשכנתאות שהם לוקחים סכומים גבוהים בהרבה ממה שיכלו לשלם, אם היו עורכים בדיקות מקיפות. כך עולה ממחקר שערכה חטיבת המחקר של רשות התחרות.
העבודה, שנערכה על ידי הכלכלנים ד"ר ענת אלכסנדרון ואביתר גוטמן ששמה "בעיות אינפורמציה בשוק המשכנתאות בישראל: פיזור מחירים וחיפוש", מצאה כי על אף שתהליך של תיחור (כלומר בדיקה משווה של הצעות שונות וניסיון להתמקח על התנאים מול הגורמים השונים. א"מ) עשוי להביא לחסכון של עשרות אלפי שקלים בהחזרים המצטברים של המשכנתה, רק 44% מהלווים נוקטים בצעד הזה.
המחקר מתאר מצב פרדוקסלי: לכאורה לקוחות הבנקים למשכנתאות נהנים כיום מהתגשמות המודלים הכלכליים. בפניהם מגוון אינסופי של אפשרויות ומסלולים ללקיחת משכנתאות שונות, במסלולים שונים, וכל שעליהם לעשות זה לבחור את המסלול המתאים עבורם. ואולם מתברר שמודלים לחוד ומציאות לחוד, ובפועל הלקוחות מתקשים לבצע את הבחירה הטובה, ואת התיחור שיביא להם את התועלת המקסימלית.
מדוע זה קורה? מחיר ההלוואה מותאם אישית, בהתאם לנתוני הלווה, מצבו הכלכלי, הנכס שהוא רוכש, מקום עבודתו, שיעור המשכנתה ממחיר הנכס (LTV) ועוד, הופכים את המשכנתאות למוצר בלתי אחיד; בנוסף, עלויות הגיוס של הבנק מחושבות על בסיס יומי, שמיתרגמים לשינויים בריבית המוצעות להלוואות; בנוסף, שקיפות המחירים נמוכה. הצעות עדכניות אינן מתפרסמות באופן פומבי על ידי הבנקים. לקוחות יכולים לגלוש לאתרי הבנקים ולבקש הלוואות, ואולם הם אינם יכולים לבחור לעצמם את מסלולי המשכנתה, וההצעה המקוונת שהם מקבלים אינה מהווה בהכרח הצעה אמיתית.
ולבסוף, מחירי המשכנתאות תלויים בחלוקה להלוואות משנה, כלומר המסלולים השונים (הלוואות, פריים, הלוואות צמודות והלוואות משתנות צמודות). רבים אולי סבורים שהבנק קובע מרווח רווח זהה עבור כל הלוואות המשנה הללו, אבל זו טעות. הבנק קובע מרווחים שונים עבור המסלולים השונים המאוגדים באותה משכנתה. ויותר מזה: קיים סבסוד צולב בין ההלוואות הללו.
לפיכך הלווה הישראלי אולי נחשף ליותר אפשרויות לבניית משכנתה שתפורה לפרופיל שלו מאשר במקומות אחרים בעולם, אך מבחינת שקיפות המחירים מתברר, כי ישראל נמצאת במקום נמוך יחסית למקומות אחרים ולכן קשה לו מאוד לנצל את ריבוי המסלולים והתחרות בין הבנקים.
עד כמה זה יכול לגרום לבעיות אצל הלווים? בעבודה נערכו סימולציות להלוואות זהות שלוקחים אנשים זהים בבנקים שונים, והתברר שפערי המחיר יכולים להגיע למאות שקלים בחודש ועשרות אלפי שקל בסך החזרי המשכנתה לאורך חיי הלוואה.
בעקבות הממצאים הרשות ממליצה לבדוק אפשרויות לשיפור השקיפות הבנקאית במערכות המקוונות, על מנת שהלקוח יוכל גם לבנות לעצמו את הפרופיל שלו בעיני הבנק ובכך גם לקבל אישורי משכנתאות מהבנקים שיהיו אפקטיביים ושלפיהם ניתן יהיה לנהל הליך תיחור יעיל יותר.
בעתיד אמורים לעלות ממשקים בנקאיים אחידים במסגרת תקן בנקאות פתוחה שמקודם בארץ, מה שעשוי לשפר במידת מה את המצב, וברשות ממליצים לבנות את המערכת כך, שניתן יהיה לבצע השוואות בין המשכנתאות המוצעות להם.
