דירות למכירה בירושלים / צילום: איל יצהר
בחודש דצמבר האחרון נלקחו משכנתאות בגובה 8.3 מיליארד שקל. מדובר בחודש השני בגובהו בכל השנה שעברה ששברה את שיאי המשכנתאות בכל הזמנים, כשהציבור נטל בה משכנתאות בהיקף של 78.1 מיליארד שקל.בין הסממנים הבולטים בחודשיה האחרונים של השנה ניכרת חזרת המשקיעים לשוק הנדל"ן, לקיחת משכנתאות ברמות גבוהות יחסית לשווי הנכסים שנרכשו, ובעלי משכנתאות קיימות, שמיהרו לנצל את פנאי הריבית ולמחזר אותן, מבלי להמתין למימוש אפשרויות התמהיל החדשות שיוצעו להם בחודש הבא. על רקע משבר הקורונה והקפיצה בדחיית משכנתאות, נראה כי בסוף השנה רמת המשכנתאות הנדחות התייצבה. מה עוד אפשר ללמוד מהנתונים על התחום שמהווה את החמצן של שוק הנדל"ן.
1. פצצת הזמן יציבה? לא בטוח
אחד החששות שליוו את הקורונה היה, יצירת "פצצת זמן" פיננסית בצורה של לווים שייקלעו לבעיות כלכליות ולחדלות פירעון בתחום המשכנתאות. לצורך זה כזכור יצר בנק ישראל מנגנון לדחיית משכנתאות במהלך חודשי הקורונה. בתחילה נרשמה דחייה של כרבע מכלל יתרת החוב של המשכנתאות, דבר שהגביר את החששות. ואולם בחודשים האחרונים התייצבה הכמות על כ-12% מכלל המשכנתאות. כיום כ-49 מיליארד שקל נמצאים בסטטוס של משכנתה דחויה מכלל יתרת החוב הציבורית של כ-401.5 מיליארד שקל.
על אף ההתייצבות עדיין מדובר במספרים גדולים, ועדיין קיים חשש לשינוי לרעה במספרים לנוכח העתיד הכלכלי המעורפל, שכרגע אינו מבשר טובות, ועל כן בבנק ישראל עוקבים אחרי המספרים מקרוב. אחד מהמנגנונים שעלולים להזין בעתיד את פצצת הזמן הזו הוא המשכנתאות שנלקחות בשיעורים גבוהים לשווי הנכסים שנרכשים (מה שמכונה יחס ה-LTV LOAN TO VALUE).
הנהירה אל שוק הדירות הובילה להגדלה משמעותית של המשכנתאות בשיעורים גבוהים משווי הנכסים שנרכשו. וכך, בחודשי השנה האחרונים כ-40% מהמשכנתאות חצו את רף ה-60% משווי הדירות שנרכשו. מדובר בשיעור הגבוה ביותר שנרשם בהלוואות אלה, לפחות מאז 2011.
2. זוכי מחיר למשתכן מגדילים את גובה ההלוואה
כל המגזרים לקחו ב-2020 משכנתאות גבוהות יותר, ואולם את הקפיצה הגדולה ביותר עשו זכאי מחיר למשתכן. כ-15% מכלל המשכנתאות שנלקחו בשנה שהסתיימה היו מצידם של רוכשי דירות במסגרת התוכנית הממשלתית. החשש שהתוכנית לרכישת דירות מסובסדות מסתיימת, מבלי שיש לה תחליף ברור, הביא זוגות צעירים לממש את זכיותיהם, ולרכוש דירות על אף שהדבר היה כרוך בלקיחת משכנתאות גבוהות. הדבר בא לידי ביטוי ברמה שגדלה והלכה של משכנתאות שנלקחו על ידי הרוכשים הצעירים. זו הגיעה לשיא בחודש שעבר, כשמשכנתה ממוצעת שנלקחה על ידי רוכשי דירות אלה הגיעה ל-738 אלף שקל. להמחשה - בדצמבר 2019 גובה המשכנתה הממוצע שנלקח הגיע ל-511 אלף שקל בלבד, כלומר עלייה של 44% בגובה המשכנתאות הממוצעות.
הדבר מעיד על ייאוש בקרב הרוכשים הצעירים מכך שתוכנית מחיר למשתכן הסתיימה, ושהתוכנית שמתיימרת להחליף אותה מקרטעת. אולי תרמו לכך גם פרסומים, שמחירי הדירות שמוצעים במסגרת תוכנית הדיור הנוכחית, "דירה במחיר מופחת", גבוהים מאלה של מחיר למשתכן. מערכת הבחירות האחרונה לא העלתה שום עניין בתחום הדיור ומחירי הדירות, ועל כן מי שזכה בדירה מוזלת בתוכנית אינו מוכן לוותר עליה, כי אין לו למה לצפות.
3. המשקיעים מריחים עליות מחירים
המשקיעים שבו לשוק בהמונים, לכאורה בעקבות הורדת מס הרכישה בסוף חודש יולי האחרון בהוראת שר האוצר, ישראל כ"ץ. היקף המשכנתאות שניתן להם בדצמבר היה הגבוה ביותר בחמש השנים האחרונות, כאשר בכל 2020 שיעור המשכנתאות שניתנו לדירות להשקעה הגיע -ל-11% מכלל היקף המשכנתאות.
האם הייתה זו הורדת מס הרכישה שפרצה את הסכר בפני המשקיעים? הערכות מוקדמות שלנו בגלובס הצביעו על כך שבמצב שבו התשואות על דירות נמוכות, ומחירי הדירות כמעט שלא עולים - הורדת המיסוי תביא לעלייה מסוימת במשקיעים, אך לא תשנה מהותית את הדברים.
עצם זה שהסימנים עד כה מראים שהמגמה היא כן לכיוון של שינוי מהותי, ניתנת להסבר בשני מניעים: הראשון: הריביות הנמוכות; השני - אווירת עליית המחירים ששבה לשוק. אלה שני המנועים הגדולים של השקעה באשר היא.