המנכ”לים של אקו סיטי נדל”ן, אילי בר ודודו רשף / צילום: איל יצהר
אילי בר ודודו רשף, המנכ"לים המשותפים ושותפים בחברת אקו סיטי, אחת מחברות הנדל"ן הפעילות ביותר בהתחדשות עירונית בתל אביב, זוכרים היטב איך לפני עשר שנים הם נאלצו להזיז הרים מול עיריית תל אביב כדי לקדם פרויקטים. "העירייה לא שיתפה פעולה", הם אומרים, "לעומת עיריות אחרות, שקידמו את זה בברכה. היה ידוע שלהוציא היתר מול עיריית תל אביב, זו קריעת ים סוף".
למרות הקושי הם החליטו להישאר בתל אביב, כהחלטה אסטרטגית, ולא לזנוח אותה לטובת ערים אחרות, כפי שעשו יזמים רבים אחרים. בר: "אנחנו קיבלנו החלטה אסטרטגית להתמקצע בעיר מסוימת, ולעשות את זה עד הסוף. המשמעות היא להקדיש את עצמך לזה גם כשיש קשיי רישוי והרבה מאוד דרישות שלא היו במקומות אחרים. בעיריית תל אביב, מעבר לזה שיש ראש עיר חזק, יש מינהל הנדסה חזק, והיה ברור שהיא תעשה התחדשות עירונית בדרך שלה, ובמשך שנים רבות היא עיכבה תהליכים".
ולא קרץ לכם לפזול לעבר ערים אחרות בגוש דן?
"אנחנו מאוד מאמינים במיקוד. לכל עירייה יש הניואנסים שלה. לא מספיק לקרוא את התב"ע, חייבים להרגיש את מגמות התכנון במסדרונות, להגיש בקשה, לקבל ריג’קטים, לעבור את כל מדורי התכנון. הלכנו מראש על העירייה הכי קשה".
בדיעבד, הסבלנות השתלמה, וכש"התפתחה אבולוציה בתפיסה התכנונית של העירייה", כפי שהם מגדירים זאת, הם היו כבר מוכנים עם פרויקטים בשלבי הכנה שונים.
הדבקות במטרה, שהביאה אותם להיות אחד השחקנים המרכזיים בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב, משכה גם את עיני פועלים שוקי הון, זרוע ההשקעות של בנק הפועלים, שהשקיעה באחרונה 115 מיליון שקל באקו סיטי, ברכישת 5% ומתן מסגרת אשראי לחברה. האשראי יכול להיות מומר ל-15% נוספים ממניות החברה, כך שפועלים שוקי הון תחזיק ב־20% מאקו סיטי. כך או כך, האשראי ישמש למימון ההון העצמי הנדרש לפיתוח הפרויקטים של החברה, ויאפשר לה תנופת צמיחה.
בר: "המטרה הייתה לנהל נכון את תהליך הצמיחה של החברה מבחינת היקפי פעילות. זה שותף מאוד מתאים כדי לגדול כמו שצריך. זו פעם ראשונה שבנק נכנס באופן אקטיבי ולא רק כגורם מממן. זה נותן ערך לבעלי דירות כי אנו נמצאים בתחום של הרבה שחקנים קטנים שהאיתנות שלהם לא גבוהה".
"לחיות במגדל זה כמו במוזיאון"
אקו סיטי הוקמה ב-2009. לחברה, בבעלות שגראווי לייבוביץ ואהרן שפירא, שתי חברות בנות: אחת בתחום הייזום והשנייה בתחום הביצוע. עשרות הפרויקטים של החברה בתל אביב הם בעבר המזרחי של אבן גבירול (רובע 4), וזה לא מקרי: עיריית תל אביב אישרה כבר לפני למעלה משנתיים את תוכנית רובע 4, המתייחסת לצפון הישן ולמרכז תל אביב, שבהם שפע בניינים ישנים. בסה"כ מתכוונת העירייה לקדם שם בניית כ-5,000 יחידות דיור חדשות. נוסף לכך יש להם כיום גם פרויקטים ביד אליהו ובהדר יוסף.
הפרויקטים שלהם כוללים לרוב תמהיל מגוון של דירות: החל מדירות קטנות וכלה בפנטהאוזים. בין לקוחותיהם, הם מספרים, גם "פליטי מגדלים". בר: "לדירות היוקרה במגדלים יש היתרונות שלהן, אבל זה קצת כמו להיות במוזיאון. אתה לא יכול לצאת למרפסת בקומה 30 ולשבת שם, כי אתה על ציר תנועה ראשי. לעומת זאת, הדירות בתוך מרכז העיר הן כמו וילות מרחפות".
אתם רוצים להגיד שיש כאלה שיכולים להרשות לעצמם לגור במגדלים, אך מוותרים על כל הפאר והנוחות ובאים לפרויקטים שלכם?
"תחשבי לדוגמה על פארק צמרת. בכל חשיבה עירונית הוא לא באמת בתוך העיר. הוא מנותק, הוא לא נמצא בתוך שכונה. לעומת זאת, מי שמגיעים לפרויקטים שלנו מחפשים שכונה בתוך העיר. הרבה פעמים הם מתעקשים על רדיוס של 500 מטר ולא מוכנים לצאת מגבולותיו".
בעיקר אנשים בחתך הגילאים של 60 פלוס?
"לא רק, גם בגילאי 40-50. זה דור שהוא פחות דור של מגדלים. קצת יותר בגובה העיניים, לא מפגין עושר, הרבה חבר’ה מההייטק. הדבר האחרון שהם רוצים זה להיכנס למתחם סגור".
אז המגדלים הם אאוט?
בר: "במקומות רבים המגדלים הם דוגמה לטעות תכנונית שיצרה מפגע. לא כל אזור יודע לקבל מגדלים מבחינה תחבורתית ותשתיתית. צריך להביא בחשבון שמגדל זו לא תרופת פלא. יש לו הוצאות תחזוקה גבוהות. ברגע שהוא ממוקם באזור שבו יש אוכלוסייה חלשה כלכלית, הוא הופך לסלאמס. אם תלכי בהונג קונג, תראי מגדלים שבנו אותם באמצע סלאמס, ומאחר שהאוכלוסייה לא הצליחה לעמוד בעלויות התחזוקה, המגדל עצמו הפך גם הוא לכזה. בסה"כ החשיבה של עיריית תל אביב להפסיק עם המגדלים היא נכונה. לצופף לגובה זה לא בהכרח הפתרון הנכון".
יש כאן גם עניין של רצון להנגיש יותר את העיר לאוכלוסייה שאינה דווקא נמנית עם האלפיון העליון?
רשף: "גורמים תכנוניים בעירייה יגידו לך שזה אחד הדברים - להחזיר את התל אביבים לתל אביב. אוכלוסייה של עשירים לא יכולה לקיים עיר. צריך הטרוגניות. עיר לא יכולה לחיות רק מעשירים ומתושבים שרוכשים דירות לשהות בהן רק בקיץ. לכן גם יש חשיבות להנגשה של דיור בר-השגה.
"בצד זה יש מגמה תכנונית להפחית את מספר החניונים וברגע שאתה מוריד את עלות החניה ובונה דירות קטנות יותר אתה מוזיל את העלויות ובהתאם את מחיר הדירה הסופי".
לכם יש פרויקטים בלי חניות?
בר: "בודדים. זה תהליך מאוד ארוך ומורכב: מצד אחד, כל מערכת הסעת ההמונים היא עדיין על הנייר, ועניין הרכבים האוטונומיים עדיין לא קרוב. מצד שני, ברור שאם מסתכלים 15 שנה קדימה, כל התפיסה של רכב פרטי תשתנה ותל אביב תוביל את זה. העניין הוא שבתקופת הביניים, אנשים זקוקים לפתרון. אחת המחשבות הכי נכונות היא ליצור את החניונים עם חשיבה קדימה לגבי מה יהיה ניתן לעשות איתם בעתיד, כשהתושבים בעיר יחזיקו פחות מכוניות. זה יכול להיות עם אפשרות הסבה למשרדים, למחסנים, לחללי פעילות משותפים, זו הדרך הנכונה לגשר על תקופת המעבר בלי ליצור כאוס".
לא פעם רואים שעטנז בתל אביב - בניינים חדשים לצד בניינים מאוד מוזנחים.
רשף: "אני לא בטוח שזה שעטנז. זה גיוון עירוני".
בר: "אני לא בטוח שכולם מבינים את השינוי שהעיר הולכת לעבור בשנים הקרובות. במרחב הציבורי, במבני המשרדים ובמסחר היה כבר שינוי מהותי, מה שעוד נשאר זה מגורים. העיר מדהימה, אבל הבניינים נראים נורא. בעשור הזה הולך להיות שינוי דרמטי ושינוי שהוא מאוד לטובה, כי אם היו ממשיכים עם המגדלים, היא הייתה הופכת להיות אם המושבות ומאבדת את הקסם התל אביבי, וזו הייתה בכייה לדורות.
"כל התחום נמצא באי ודאות"
לקראת אוקטובר 2022, אז יפוג תוקפה של תמ"א בגרסתה הנוכחית, אומר בר, חל שינוי בדינמיקה בין הדיירים ליזמים. "ההודעה של מינהל התכנון הכניסה את כל התחום למצב של אי ודאות", אומר בר. "הדבר המתסכל הוא שתמ"א 38 בגרסתה הראשונה פורסמה ב-2005, ונדרשו שנים ארוכות עד שהמדינה למדה איך להתנהל עם זה. ההשפעה של ההתחדשות העירונית במאקרו מתחילה להיות מורגשת רק עכשיו. בעלי הדירות, שהיו בעמדה של המתנה מתוך ציפייה להשיג יותר, מוכנים היום יותר להתפשר. יש כיום גם הרבה יותר בשלות להתכוונן לעסקות יותר מהירות. הדבר הנכון הוא לאפשר לרוץ ולא לעצור את הכלי התכנוני הזה. אם רוצים לשפר תוך כדי תנועה, אין בעיה. אבל לא נכון לעצור את זה.
"בתל אביב נוצר מצב מעניין: תוכנית הרבעים היא תוכנית מכוח סעיף 23 הנשענת על הוראות תמ"א 38, וגם אם התמ"א תחדל להתקיים, הוראות הבינוי של תוכנית הרבעים יישארו ככל הנראה כפי שהן.
"הבעיה היא שקיים סיכוי גבוה שהפטורים לעניין היטל השבחה ומיסוי מקרקעין יבוטלו או יצומצמו משמעותית, וברגע שיבוטלו הפטורים האלה זה נהיה לא כלכלי.
"דרך המלך לעשות התחדשות עירונית היא רק באמצעות תוכניות מכוח סעיף 23, מפורטות ככל הניתן.
"חלפו 15 שנה מאז יצאה התמ"א בגרסה הראשונה שלה, ועדיין ברוב הערים אין תוכניות כאלה, ולכן במקום ללכת קדימה אנחנו צפויים ללכת אחורה בכל הנוגע להתחדשות עירונית".
מן הסתם כוח המיקוח של הדיירים במיזמי תמ"א בתל אביב, גבוה יותר בהשוואה לערים אחרות.
"הדיירים בתל אביב יודעים מה יש להם ביד, הם גרים במיקומים היקרים ביותר בישראל, ועדיין יש לנו פרויקטים שבהם הדיירים מקבלים תוספת שטח קטנה של 1 או 2 מ"ר בדירה החדשה פשוט כי זה כל מה שניתן לתת. עיריית תל אביב חיפשה את נקודת האיזון המינימלית שמאפשרת להוציא פרויקט הריסה ובנייה לפועל.
"אז נכון שמחיר הדירות החדשות שמקבל היזם גבוה יותר ממקומות אחרים בארץ, אבל מצד שני המנוף הכלכלי לבצע את הפרויקט קטן יותר, כי זכויות הבנייה קטנות יותר, והעלויות גבוהות יותר. להיכנס למרכז העיר זו נגישות קשה יותר, ויש משקל לעלויות של ניהול האתר וגם לרמת הבנייה הגבוהה מאוד של תל אביב.
"מעבר לזה, אנחנו פועלים בעולם הבוטיקי והפרויקט צריך להיות מאוד מדויק: סט היכולות שנדרש מהיזם בפרויקט בוטיק הוא יותר מאתגר. לא פעם זה מגיע לתכנון פרויקט שכולו התמודדות עם עצים שעומדים במגרש. אנשים גם מרגישים קשר רגשי חזק לדירה שלהם, וזה דורש מאיתנו לעתים לתפקד כמו פסיכולוגים.
"זו לא משוואה פשוטה כל הדבר הזה. הבדיחה אצלנו היא שכל הדיירים בטוחים שהם גרים ברחוב הכי טוב בתל אביב".
מחירי הדירות בפרויקטים של אקו סיטי נעים בין 55 ל-65 אלף שקל למ"ר. "הרבה פעמים", הם אומרים, "שואלים: מי מסוגל לקנות דירות במחירים כאלה? אבל העובדה היא שיש רק כמה מאות דירות חדשות בשנה במרכז העיר, ותל אביב זה עדיין המקום שכל אחד היה רוצה לגור בו, ולכן הפער בין ההיצע לביקוש הוא מאוד משמעותי".
אקו סיטי
שנת הקמה: 2009 • שותפים בחברה ומנכ"לים משותפים: אילי בר ודודו רשף • יו"רי הדירקטוריון: ד"ר אפרת טולקובסקי ורובר שגראווי • בעלות: שגראווי-לייבוביץ ואהרן שפירא
דודו רשף
בן 45, נשוי + 3, מתגורר בת"א • בעל תואר באדריכלות מבצלאל • עבד כאדריכל במשרד רכטר
אילי בר
בן 45, נשוי + 2, מתגורר בגבעתיים • לומד לתואר בפסיכולוגיה • היה שדרן ועורך בגל"צ וברדיו תל אביב