חנן שמש ואבי כ"ץ / צילום: תמר מצפי ואילן בשור
עקבו אחרינו בספוטיפיי, אפל פודקאסטס, גוגל פודקאסטס או באפליקציית הפודקאסטים האהובה עליכם בהעתקת כתובת ה-RSS
אם הכול היה עובד לפי התוכנית, את ההשקעה בבניין ברחוב פולנד 19-20 בלונדון, שי גלבוע היה רוצה לשחזר. בחומר השיווקי שהוא קיבל בנובמבר 2014 מקרן ההשקעות הגשמה, בפרויקט ההשקעה היה צפי לרווח של יותר מ-22%, אלא שהעניינים לא התנהלו כמצופה. גלבוע הפסיד את כל כספי ההשקעה, ובניסיון להחזיר לעצמו חלק מהכסף שאבד נכנס לקרב משפטי מול הגשמה.
סיפורם של גלבוע, ושל שאר המשקיעים בפרויקט הלונדוני שאיבדו את כל כספם, עומד במרכזו של פרק של "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס - שצלל לנבכי הפרשה. באמצעות ההליכים המשפטיים שאופפים את ההשקעה הכושלת, ביקשנו ללכת צעד צעד ולנסות לשרטט מה השתבש.
שמונה דירות היוקרה שנותרו על הנייר
בסוף 2014, בעקבות פגישה עם נציג מקרן הגשמה, קיבלו שי ואשתו הצעה להצטרף לפרויקט להשבחת הבניין שברחוב פולנד בלונדון, כך שייבנו בו שמונה דירות יוקרה שיימכרו ברווח גדול עבור המשקיעים. "התהליך צפוי להסתיים בתוך כ-18 חודשים", נאמר להם.
כפי שנכתב בהצעה השיווקית, עלות הפרויקט, כולל רכישת המגרש, בנייה והוצאות נוספות, עמדה על 18.746 מיליון פאונד. לפי התוכנית, קצת יותר מ-16 מיליון פאונד היו אמורים להילקח כהלוואה מבנק מקומי, ויתרת הכסף ממשקיעים בישראל שיחברו למשקיע אנגלי שאיתר את ההשקעה. גלבוע השקיע 152 אלף שקל, והעסקה נסגרה.
כעבור חודשים אחדים החלה הגשמה להעביר עדכונים רבעוניים למשקיעים. כבר בעדכון הראשון דובר על דחייה קצרה בשל סוגיות תכנוניות. בעדכונים הבאים התארך משך העיכוב, אבל היו גם חדשות טובות. למשל, באחד העדכונים נמסר שבעירייה הסכימו להוסיף דירה נוספת לפרויקט, דבר שעשוי להעלות את הרווחיות למשקיעים.
בדוח הרבעון השני ל-2016, הנורות האדומות כבר הבהבו. אמנם נכתב כי שש מתוך כל הדירות כבר מוכנות למסירה (אם כי טרם נמצא קונה), אלא שגם נכתב כי "בעקבות התארכות משך הפרויקט הגיע מועד פירעונה של הלוואת הבנייה מהבנק". עם זאת, בקרן הרגיעו כשציינו שחברה אחות שלהם באנגליה (קוגרס שמה, ג"ל) מנהלת משא ומתן מול הבנק המקומי להארכת מועד ההלוואה.
שלושה חודשים לאחר מכן הסתבך המצב. "כפי שדווח בעדכון הקודם, נוצרה בפרויקט חריגה משמעותית בלוחות הזמנים ובעלויות, והיזם לא עמד במחויבותו להשלים את המימון הדרוש לצורך כיסוי החריגה כפי שהיה מחויב לעשות לפי הסכם השותפות. במצב זה לקחה קוגרס על עצמה את ניהול הפרויקט", נכתב בדיווח למשקיעים. בין לבין דווח על מאות אלפי פאונד נוספים שהושקעו בפרויקט, ובהמשך דווח על סיום הארכת מועד פירעון ההלוואה שבסופו עיקל הבנק את הפרויקט. גלבוע ויתר המשקיעים איבדו את מלוא השקעתם.
ביהמ"ש: "סיכון על גבול ההימור"
בפברואר הקודם התקבלה במשרדי הגשמה תביעה שהגיש גלבוע בבית משפט לתביעות קטנות ברמלה. לצד הקרן נתבעו גם שניים מבכירי הקרן ובהם מייסד קופיקס, אבי כ"ץ. סכום התביעה עמד על 34 אלף שקל, שהוא הסכום המקסימלי שניתן לתבוע בבתי משפט לתביעות קטנות. "אף שהנזק שנגרם לי עומד על כ-152 אלף שקל בתוספת ריבית והצמדה, אני נאלץ לתבוע בסכום קטן משמעותית, על מנת לקבל את מה שאני מסוגל, במסגרת המגבלות התקציביות העומדות לרשותי".
תחת הסעיף "עילות לתביעה", נכתב כך: "קרן הגשמה הציגה את עצמה כמומחית המארגנת קבוצות של משקיעים קטנים והמשקיעים שלה הם אנשים חסרי הבנה וניסיון בשוק הנדל"ן. קרן הגשמה הייתה חייבת לנהוג בזהירות מיוחדת בפירוט הסיכונים והתנאים בהבהרתם והפשטתם למושגים המובנים לאנשים חסרי ניסיון והבנה בתחום". כן נכתב בכתב התביעה כי "החוזה נכרת עקב מצג שווא והטעיה שיש ביטחונות לכספים שהשקעתי".
בכתב ההגנה כונתה התביעה של גלבוע "מופרכת", ונטען כי "השקעה בפרויקט יזמות כרוכה מטבע הדברים בסיכוי לרווחים נאים אך גם בסיכונים". כן נטען כי מה שתרם יותר מכול לכישלון היו שני צעדים שציננו את השוק - הברקזיט והעלאת מס הרכישה.
השופט מנחם מזרחי, שדן בתיק, קיבל את התביעה במלואה. הוא פסק בין היתר כי "בחינת ההצעה שאותה קיבל התובע מלמדת כי חסר בה יידוע של פרטים מהותיים... לא נמסר בהצעה מידע שלפיו הפרויקט מלווה באמצעות בנק, אשר העמיד הלוואה, שאחד מתנאיה הוא שאם תחלוף התקופה בת 18 חודשים והפרויקט לא יגיע לסיומו, אזי תמומש בטוחת הבנק על הנכס והוא יוכל לממשו... סיכון חריף שכזה, ממש על גבול ההימור, חייב את הנתבעת 1 להציפו בפני התובע ולציינו ברחל בתך הקטנה".
הגשמה ערערה לביהמ"ש המחוזי מרכז על פסק הדין, בטענה כי ההחלטה של השופט מזרחי רצופת טעויות. "במסגרת תביעה קטנה... לא ניתן היה לבחון את העובדות לגופן...וכך נותרנו עם פסק דין הנותן לתובע סעד קיצוני ויוצא דופן - ביטול חוזה השקעה שנעשה רק לאחר שהתברר שההשקעה לא צלחה".
השופט אברהם יעקב שדן בתיק דחה את הערעור והסכים עם דעתו של השופט מזרחי שעניין ההלוואה היה "אי גילוי של פרט מהותי".
כחודש לאחר מכן הגישו 50 משקיעים בפרויקט תביעה על סך 10 מיליון שקל נגד הקרן לבית המשפט המחוזי. התביעה מציינת בין היתר שללא קשר לתוצאת ההשקעה, בהגשמה גבו עמלה של 7% מכספי ההשקעה כבר במועד הצטרפותם לפרויקט. כתב ההגנה טרם הוגש.
תגובה: "אי-הצלחה אינה עילה לתביעה"
מקרן הגשמה נמסר בתגובה: "בכל השקעה, גם בהשקעות נדל"ן, קיימים מרכיבים של סיכון ואי-ודאות לגבי הצלחת ההשקעה. הגשמה מעסיקה מומחים אשר מנהלים ומפקחים על ההשקעות ועושים את כל המאמץ להביא לתוצאה הטובה ביותר עבור המשקיעים, ואכן ברוב המקרים גם מצליחים בכך. למרבה הצער בחרו חלק מהמשקיעים לנסות את מזלם בבית המשפט. הגשמה פועלת ותפעל בנחרצות להסיר את התביעות וטענות הסרק נגדה. אי-הצלחה עסקית בפרויקט אינה מהווה עילת תביעה".
שי גלבוע ביקש שלא להגיב לפרסום.
זוית אחרת / חן מענית
מול גופים חזקים, כדאי לקחת עורך דין
שי העדיף לפנות לבית משפט לתביעות קטנות. השיקולים שלו היו לחסוך שכר טרחה ואגרות, ואולי הוא גם ידע שיש מקרים שבהם גם אם יש פסק דין לטובתך, בחיים לא תראה את הכסף. אבל אני חושב שבאופן עקרוני כדאי לקחת ייצוג משפטי מול גופים חזקים, משוכללים ומתוחכמים. אם הוא היה עושה את זה מלכתחילה, אולי הוא בכלל היה נמנע מכל הבלגן הזה.
קרן הגשמה טענה שיכול להיווצר פה תקדים מסוכן משום שאחרי השקעה מישהו מבקש פיצוי, וזה יכול להיות פתח להרבה אנשים לבקש פיצוי על השקעה שנכשלה. זה טיעון שמנותק מהקביעות המשפטיות בפסק הדין, משום שהנימוק של בית המשפט פה היה שהייתה טעות בחוזה, וחלק מהפרטים המהותיים שהיו חייבים להופיע בחוזה וגם היו צריכים להסביר אותם לשי, לא הופיעו ולא הוסברו.
אנחנו כותבים הרבה על השקעות כושלות. לא מדובר פה על הונאות סטייל מיידוף או על מקרה שמכרו באוויר, אלא על חוזה מרושל, שעורך דין יכול היה לחסוך.