גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

השותף שנעלם, הבנק שעיקל והברקזיט: כך קרסה ההשקעה ברחוב פולנד 19-20 בלונדון

עשרות משקיעים בחרו בשנת 2014 להשקיע בפרויקט של קרן הגשמה בלונדון • זה נגמר בהפסד של 100% מכספם • פודקאסט הנדל”ן של גלובס, "כסף בקיר", צלל להליכים המשפטיים שמלווים את הכישלון האנגלי ● פרק מיוחד ● האזינו

חנן שמש ואבי כ"ץ / צילום: תמר מצפי ואילן בשור
חנן שמש ואבי כ"ץ / צילום: תמר מצפי ואילן בשור

עקבו אחרינו בספוטיפיי, אפל פודקאסטס, גוגל פודקאסטס או באפליקציית הפודקאסטים האהובה עליכם בהעתקת כתובת ה-RSS 

אם הכול היה עובד לפי התוכנית, את ההשקעה בבניין ברחוב פולנד 19-20 בלונדון, שי גלבוע היה רוצה לשחזר. בחומר השיווקי שהוא קיבל בנובמבר 2014 מקרן ההשקעות הגשמה, בפרויקט ההשקעה היה צפי לרווח של יותר מ-22%, אלא שהעניינים לא התנהלו כמצופה. גלבוע הפסיד את כל כספי ההשקעה, ובניסיון להחזיר לעצמו חלק מהכסף שאבד נכנס לקרב משפטי מול הגשמה.

סיפורם של גלבוע, ושל שאר המשקיעים בפרויקט הלונדוני שאיבדו את כל כספם, עומד במרכזו של פרק של "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס - שצלל לנבכי הפרשה. באמצעות ההליכים המשפטיים שאופפים את ההשקעה הכושלת, ביקשנו ללכת צעד צעד ולנסות לשרטט מה השתבש.

שמונה דירות היוקרה שנותרו על הנייר

בסוף 2014, בעקבות פגישה עם נציג מקרן הגשמה, קיבלו שי ואשתו הצעה להצטרף לפרויקט להשבחת הבניין שברחוב פולנד בלונדון, כך שייבנו בו שמונה דירות יוקרה שיימכרו ברווח גדול עבור המשקיעים. "התהליך צפוי להסתיים בתוך כ-18 חודשים", נאמר להם.

כפי שנכתב בהצעה השיווקית, עלות הפרויקט, כולל רכישת המגרש, בנייה והוצאות נוספות, עמדה על 18.746 מיליון פאונד. לפי התוכנית, קצת יותר מ-16 מיליון פאונד היו אמורים להילקח כהלוואה מבנק מקומי, ויתרת הכסף ממשקיעים בישראל שיחברו למשקיע אנגלי שאיתר את ההשקעה. גלבוע השקיע 152 אלף שקל, והעסקה נסגרה.
כעבור חודשים אחדים החלה הגשמה להעביר עדכונים רבעוניים למשקיעים. כבר בעדכון הראשון דובר על דחייה קצרה בשל סוגיות תכנוניות. בעדכונים הבאים התארך משך העיכוב, אבל היו גם חדשות טובות. למשל, באחד העדכונים נמסר שבעירייה הסכימו להוסיף דירה נוספת לפרויקט, דבר שעשוי להעלות את הרווחיות למשקיעים.

בדוח הרבעון השני ל-2016, הנורות האדומות כבר הבהבו. אמנם נכתב כי שש מתוך כל הדירות כבר מוכנות למסירה (אם כי טרם נמצא קונה), אלא שגם נכתב כי "בעקבות התארכות משך הפרויקט הגיע מועד פירעונה של הלוואת הבנייה מהבנק". עם זאת, בקרן הרגיעו כשציינו שחברה אחות שלהם באנגליה (קוגרס שמה, ג"ל) מנהלת משא ומתן מול הבנק המקומי להארכת מועד ההלוואה.

שלושה חודשים לאחר מכן הסתבך המצב. "כפי שדווח בעדכון הקודם, נוצרה בפרויקט חריגה משמעותית בלוחות הזמנים ובעלויות, והיזם לא עמד במחויבותו להשלים את המימון הדרוש לצורך כיסוי החריגה כפי שהיה מחויב לעשות לפי הסכם השותפות. במצב זה לקחה קוגרס על עצמה את ניהול הפרויקט", נכתב בדיווח למשקיעים. בין לבין דווח על מאות אלפי פאונד נוספים שהושקעו בפרויקט, ובהמשך דווח על סיום הארכת מועד פירעון ההלוואה שבסופו עיקל הבנק את הפרויקט. גלבוע ויתר המשקיעים איבדו את מלוא השקעתם.

פרויקט פולנד 19-20 בלונדון / צילום: באדיבות cbre

ביהמ"ש: "סיכון על גבול ההימור"

בפברואר הקודם התקבלה במשרדי הגשמה תביעה שהגיש גלבוע בבית משפט לתביעות קטנות ברמלה. לצד הקרן נתבעו גם שניים מבכירי הקרן ובהם מייסד קופיקס, אבי כ"ץ. סכום התביעה עמד על 34 אלף שקל, שהוא הסכום המקסימלי שניתן לתבוע בבתי משפט לתביעות קטנות. "אף שהנזק שנגרם לי עומד על כ-152 אלף שקל בתוספת ריבית והצמדה, אני נאלץ לתבוע בסכום קטן משמעותית, על מנת לקבל את מה שאני מסוגל, במסגרת המגבלות התקציביות העומדות לרשותי".

תחת הסעיף "עילות לתביעה", נכתב כך: "קרן הגשמה הציגה את עצמה כמומחית המארגנת קבוצות של משקיעים קטנים והמשקיעים שלה הם אנשים חסרי הבנה וניסיון בשוק הנדל"ן. קרן הגשמה הייתה חייבת לנהוג בזהירות מיוחדת בפירוט הסיכונים והתנאים בהבהרתם והפשטתם למושגים המובנים לאנשים חסרי ניסיון והבנה בתחום". כן נכתב בכתב התביעה כי "החוזה נכרת עקב מצג שווא והטעיה שיש ביטחונות לכספים שהשקעתי".

בכתב ההגנה כונתה התביעה של גלבוע "מופרכת", ונטען כי "השקעה בפרויקט יזמות כרוכה מטבע הדברים בסיכוי לרווחים נאים אך גם בסיכונים". כן נטען כי מה שתרם יותר מכול לכישלון היו שני צעדים שציננו את השוק - הברקזיט והעלאת מס הרכישה.
השופט מנחם מזרחי, שדן בתיק, קיבל את התביעה במלואה. הוא פסק בין היתר כי "בחינת ההצעה שאותה קיבל התובע מלמדת כי חסר בה יידוע של פרטים מהותיים... לא נמסר בהצעה מידע שלפיו הפרויקט מלווה באמצעות בנק, אשר העמיד הלוואה, שאחד מתנאיה הוא שאם תחלוף התקופה בת 18 חודשים והפרויקט לא יגיע לסיומו, אזי תמומש בטוחת הבנק על הנכס והוא יוכל לממשו... סיכון חריף שכזה, ממש על גבול ההימור, חייב את הנתבעת 1 להציפו בפני התובע ולציינו ברחל בתך הקטנה".

הגשמה ערערה לביהמ"ש המחוזי מרכז על פסק הדין, בטענה כי ההחלטה של השופט מזרחי רצופת טעויות. "במסגרת תביעה קטנה... לא ניתן היה לבחון את העובדות לגופן...וכך נותרנו עם פסק דין הנותן לתובע סעד קיצוני ויוצא דופן - ביטול חוזה השקעה שנעשה רק לאחר שהתברר שההשקעה לא צלחה".

השופט אברהם יעקב שדן בתיק דחה את הערעור והסכים עם דעתו של השופט מזרחי שעניין ההלוואה היה "אי גילוי של פרט מהותי".

כחודש לאחר מכן הגישו 50 משקיעים בפרויקט תביעה על סך 10 מיליון שקל נגד הקרן לבית המשפט המחוזי. התביעה מציינת בין היתר שללא קשר לתוצאת ההשקעה, בהגשמה גבו עמלה של 7% מכספי ההשקעה כבר במועד הצטרפותם לפרויקט. כתב ההגנה טרם הוגש.

תגובה: "אי-הצלחה אינה עילה לתביעה"

מקרן הגשמה נמסר בתגובה: "בכל השקעה, גם בהשקעות נדל"ן, קיימים מרכיבים של סיכון ואי-ודאות לגבי הצלחת ההשקעה. הגשמה מעסיקה מומחים אשר מנהלים ומפקחים על ההשקעות ועושים את כל המאמץ להביא לתוצאה הטובה ביותר עבור המשקיעים, ואכן ברוב המקרים גם מצליחים בכך. למרבה הצער בחרו חלק מהמשקיעים לנסות את מזלם בבית המשפט. הגשמה פועלת ותפעל בנחרצות להסיר את התביעות וטענות הסרק נגדה. אי-הצלחה עסקית בפרויקט אינה מהווה עילת תביעה".

שי גלבוע ביקש שלא להגיב לפרסום.

זוית אחרת / חן מענית

מול גופים חזקים, כדאי לקחת עורך דין

שי העדיף לפנות לבית משפט לתביעות קטנות. השיקולים שלו היו לחסוך שכר טרחה ואגרות, ואולי הוא גם ידע שיש מקרים שבהם גם אם יש פסק דין לטובתך, בחיים לא תראה את הכסף. אבל אני חושב שבאופן עקרוני כדאי לקחת ייצוג משפטי מול גופים חזקים, משוכללים ומתוחכמים. אם הוא היה עושה את זה מלכתחילה, אולי הוא בכלל היה נמנע מכל הבלגן הזה.

קרן הגשמה טענה שיכול להיווצר פה תקדים מסוכן משום שאחרי השקעה מישהו מבקש פיצוי, וזה יכול להיות פתח להרבה אנשים לבקש פיצוי על השקעה שנכשלה. זה טיעון שמנותק מהקביעות המשפטיות בפסק הדין, משום שהנימוק של בית המשפט פה היה שהייתה טעות בחוזה, וחלק מהפרטים המהותיים שהיו חייבים להופיע בחוזה וגם היו צריכים להסביר אותם לשי, לא הופיעו ולא הוסברו.

אנחנו כותבים הרבה על השקעות כושלות. לא מדובר פה על הונאות סטייל מיידוף או על מקרה שמכרו באוויר, אלא על חוזה מרושל, שעורך דין יכול היה לחסוך.

עוד כתבות

צעדת המחאה בדרך לבלפור. / צילום: התנועה לאיכות השלטון

חודשה מחאת בלפור: למנוע בחירות חמישיות - להקים ממשלת חירום

המפגינים נגד ראש הממשלה חזרו לבלפור, לגשרים, לכיכרות ולצמתים ברחבי הארץ לאחר הבחירות ובסיום השבוע הראשון לעדותו של מנכ"ל וואלה לשעבר במשפט נתניהו ● המפגינים נושאים דגלי ישראל, מייצגי צוללות ושלטים התומכים בממשלת השינוי

תלמידות חטיבת ביניים בארה"ב / צילום: Reuters, Seth Harrison

ברוכים הבאים לגיהנום: מחקרים מגלים למה לילדים שלכם קשה כל כך בחטיבת הביניים

בשנה האחרונה דובר הרבה על מצוקת תלמידי חטיבת הביניים שהושארו בבית, אבל האם האלטרנטיבה הבית ספרית עדיפה? • ספר חדש שיצא בארה"ב מציג מומחים שמסבירים מדוע החטיבה היא זיכרון שלילי לרובנו • שאלנו גם חוקרי חינוך ישראלים איך בכל זאת עוברים את התקופה הזו בשלום

יוסי וייס / צילום: תעשיה אוירית

יוסי וייס ותמיר פרדו הצטרפו לוועדה המייעצת של חברת סקיילוק

וייס, לשעבר מנכ"ל התעשייה האוויריתף מונה ליו"ר הוועדה שמייעצת לחברה שמייצרת ומייצאת מערכות לנטרול רחפנים וכלי טיס בלתי מאוישים ● תמיר פרדו, שהיה ראש המוסד, מונה לחבר בוועדה

סניף של קרדיט סוויס. הבנק ייבדק על ידי הרגולטור השווייצרי / צילום: Shutterstock

קרדיט סוויס מסתבכת, והרעות החולות של 2008 חוזרות לתיקי המשקיעים

הבנק פושט הרגל הבטיח תשואה למשקיעים, שרצו לחמוק מהריבית השלילית באירופה ● קרדיט סוויס מצידו ביצע מהלך שנשמע מוכר מהמשבר הפיננסי הגדול, שהוא היה אחד מכוכביו: מכר ללקוחות אג”ח בסיכון נמוך, שלמעשה נשען על אריזה מחדש של הלוואות בסיכון גבוה של גרינסיל

מפעל של GM בדטרויט / צילום: Reuters, Eric Seals/Detroit Free Press/TNS

המחסור בצ'יפים בתעשיית הרכב ממשיך להתרחב והאור עוד לא נראה באופק

בתעשיית הרכב מעריכים כי המחסור במוליכים למחצה יעלה ליצרנים באובדן הכנסות של כ-61 מיליארד דולר ב-2021 ● וגם: דגמים חדשים של טויוטה ויונדאי נחתו בישראל

אנטנה סלולרית / צילום: Shutterstock

בעלי נכסים מבקשים להשכיר שטחים לציוד סלולרי

עורך הדין יו אודום מייצג בעלי נכסים שמחפשים לעשות רווח מהיר ● הוא מנסה לגרום להם לחשוב לטווח ארוך

רשת פליינג טייגר בקופנהגן / צילום: שני מוזס

בחסות פוקס: הרשת הדנית Flying Tiger עושה עלייה לישראל

קבוצת האופנה שבשליטת הראל ויזל מרחיבה את הפורטפוליו שלה, וחתמה על הסכם עקרונות עם בעלי המותג, חברת זברה, במסגרתו היא תקבל זיכיון בלעדי להפעלת רשת חנויות של המותג בישראל ואתר אונליין

פיתוח של חברת Intuition Robotics, להקלת התקשורת הדיגיטלית של מבוגרים  עם משפחה וחברים / צילום: Intuition Robotics

טכנולוגיה זה לא רק לצעירים: לאן הולך שוק ה-AgeTech

מגפת הקורונה שינתה את הקשר בין הציבור המבוגר לטכנולוגיה, ויצרה קהל יעד חדש שעדיין לא מתחבר לטיקטוק, אבל גם לא זקוק לטלפון חוגה ● מוסדות הדיור המוגן הופכים לראשונה לשחקני טכנולוגיה ומידע משמעותיים בשוק ה-Age Tech החדש

ד”ר קריסטה סוור / צילום: מיקרוסופט

כך מתכננת מיקרוסופט לכבוש את שוק המיחשוב הקוונטי

בזמן ש-IBM וגוגל עומלות על בנייתם של מחשבים קוונטיים, מיקרוסופט כבר מתכננת את המערכות שיתקשרו איתם ● ד"ר קריסטה סוור, מנהלת תחום הקוונטים במיקרוסופט העולמית, מספרת בראיון לגלובס כיצד החברה מתכננת להפוך למובילה בשוק הקוונטים ולהציל חלקים מהפלנטה שלנו

הבורסה בתל אביב/ צילום: שלומי יוסף

נעילה חיובית בבורסה: אייסקיור קפצה ב-7.8%, שיח מדיקל ב-7%

בלידר שוקי הון ממליצים "קנייה" על שיכון ובינוי ● עונת הדוחות בניו יורק נפתחת ● סייברוואן חתמה על הסכם לשיתוף פעולה עם יצרנית המשאיות איווקו

מתקן התפלה מקורות אשדוד / צילום: אלבטרוס צילומי אוויר

בדקה ה-90: ביהמ"ש עוצר את המכרז למכירת מתקן ההתפלה באשדוד

לפי הצו הארעי עליו החליטה השופטת צילה צפת, פתיחת המעטפות עם ההצעות שהגישו המתמודדים במכרז תיאסר זמנית ● הצו ניתן לבקשתה של אחת המתמודדות, שטענה כי לאחת ממתחרותיה נוצר יתרון במכרז, כיוון שהיא מספקת שירות למתקן ההתפלה וחשופה למידע רלוונטי

עומרי רשף / צילום: שרה ליימן

"בסגרים המחזור נפגע ב-100%. נכון שחזרנו בבום ולעומס משמעותי, אבל זה לא מפצה על הזמן שהיינו סגורים"

עומרי רשף (33) נשוי ואב לשלושה, גבעתיים ● בעל מספרת "עומרי רשף" בת"א ● "אנשים ממש חיכו לפתיחת ענף הטיפוח והיופי, כי זה עושה להם טוב לנפש" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז  

מטה פיליפס. מיקוד ב–3 פעילויות / צילום: רויטרס

פיליפס תשווק את מערכות הבינה המלאכותית לפתולוגיה של חברת Ibex

המוצרים של אייבקס מיועדים היום לשיפור האבחון של סרטן השד וסרטן הערמונית, באמצעות ביופסיה ● פיליפס מסרה כי מערכת הפתולוגיה שלה כבר משפרת את התפוקה של מעבדות פתולוגיה ב-25%, וכאמור השילוב של המערכת של אייבקס יכולה להוביל לשיפור נוסף

הבניין בהדר יוסף בתל אביב / צילום: אקרמן בית מכירות נדל"ן

שלוש דירות נמכרו בתוך שנה בבניין אחד בהדר יוסף בתל אביב. איך נראו המחירים

שתיים מהדירות נמכרו בתוך חודש אחד. מדובר בבניין בשכונת הדר יוסף שעבר תמ"א 38 מסוג חיזוק ותוספת ● בכמה נמכר פנטהאוז באם המושבות ועוד עסקאות יד שנייה

דניאל בירנבאום / צילום: איל יצהר

המנכ"ל, המקורבת ופקיד הבנק החשדן שהוביל לחקירה בסודהסטרים

מנכ"ל סודהסטרים לשעבר דניאל בירנבאום ומקורבתו ועובדת החברה לשעבר איילה שרח-כהן מואשמים, בכפוף לשימוע, בשימוש במידע פנים ● גלובס חושף כיצד פקיד הבנק שבו ניהלה שרח-כהן את חשבונה, החליט לדווח עליה לרשויות

פז אסרף / צילום: איל יצהר

הצעיר שמשקיע בבאר שבע ובדרום קרוליינה: “אחזיק בנכס עד הפנסיה”

פז אסרף החל את דרכו כמשקיע עם דירה קטנה בבאר שבע, ובשנתיים האחרונות משקיע רק בארה"ב: "יש שם יציבות, שקיפות ותשואות שאי אפשר למצוא כאן" האזינו לפודקאסט

רות דוד , בית משפט עליון / צילום: יוסי זמיר

בג"ץ: על רוזן לערוך שימוע לרות דוד לאחר שקיבל החלטה בעניינה מבלי לעשות כן

נציב הביקורת על הפרקליטות, דוד רוזן, קיבל היום את המלצת שופטי בג"ץ לאפשר לפרקליטת מחוז ת"א לשעבר, עו"ד רות דוד, להשמיע את טענותיה בתלונה בה דן רוזן וביקר את דוד מבלי לקבל את עמדתה ● מדובר בתלונה שהגיש עובד רשות המסים לשעבר רפי רותם, העוסקת בסגירת תיק שנחקר בחשד לשחיתות ברשות

עופרה שטראוס ואהוד ברק / צילום: שי יחזקאל, כדיה לוי

קווים לדמותו של שיאן שכר בבורסה: גבר עם תגמול הוני גבוה שלא תמיד קשור לביצועים

גם משבר הקורונה לא עצר את עליית שכר המנהלים הבכירים בחברות הנסחרות בבורסה, שרשם ב-2020 עלייה בשיעור דו-ספרתי - לרמה של יותר ממיליארד שקל ל-100 מנהלים ● רק שתי מנהלות השתלבו ברשימה הגברית, שבה בולט היקף התגמולים ההוניים שניתן לבכירים

אילוסטרציית הטכנולוגיה של אוטוטוקס Autotalks / צילום: אוטוטוקס, יח"צ

חברת האוטוטק מכפר נטר בדרך לוול סטריט לפי שווי של כ-2 מיליארד דולר

אוטוטוקס המפתחת פתרונות חכמים לתקשורת בין כלי רכב במגעים לכניסה לנאסד"ק באמצעות מיזוג SPAC ● בענף מעריכים כי המיזוג יתבצע לפי שווי של כ-1.5 עד 2 מיליארד דולר

חזי בצלאל, בעלי אקספון / צילום: רמי זרנגר

צו מניעה זמני אוסר על אקספון להתקשר עם חברות מתחרות

בעקבות כישלון הגישור בין החברות פנתה סלקום לבית המשפט בבקשה לצו שיאסור על אקספון להתקשר עם חברה סלולרית ולנטוש את הסכם שיתוף הרשתות בין החברות, וזאת עד לבירור התביעה העיקרית