הפגנה בעד החוק להגבלת שכר הדירה. ביהמ"ש העליון יצטרך להכריע / צילום: Reuters, Christian Ditsch
לפני כשנה נכנסה לפועל רפורמת השכירות הגדולה בברלין, שטלטלה את שוק הדיור בבירת הכלכלה הגדולה באירופה והביאה לתשומת לב עולמית למתרחש בה. הרפורמה נולדה כתוצאה ממחאה ציבורית נגד מחירי השכירות המזנקים בברלין בשנים האחרונות, נגד ספקולנטים ומשקיעים בינלאומיים (כולל ישראלים רבים) שקנו בניינים, שיפצו את הדירות והציעו אותן למרבה במחיר.
הקואליציה השמאלית השולטת במדינת העיר ברלין ספגה ביקורת חריפה, גם מצד הממשלה הפדרלית ובמיוחד מצד הימין הכלכלי, שאמר כי מדובר ב"התערבות קומוניסטית" בשוק. מפלגת השלטון הנוצרית-דמוקרטית כינתה אותה "טיפשות בממדים היסטוריים". שורה של ארגוני בעלי דירות ומפלגות עתרו נגדה לבית המשפט החוקתי של גרמניה, שצפוי לספק פסיקה בנושא חוקיותה בחודשים הקרובים.
אבל השאלה לאחר שנה של יישום החוק היא האם הרפורמה עובדת? מכון המחקר הכלכלי הנחשב DIW סיפק תשובה מורכבת לשאלה, ומצא כי היא עובדת בעיקר בשביל הדיירים הקיימים, אך רק באופן זמני, ועובדת הרבה פחות טוב בשביל מי שמהגרים לעיר או רוצים להחליף דירה.
השוק השחור משגשג: רק 25% מהמודעות עונות לחוק
כלכלני המכון בדקו בעקביות את מחירי השכירות המוצעים במודעות מקוונות ומודפסות לדירות בברלין אחרי יישום הרפורמה ב-23 בפברואר, והשווה אותם להיצע לפניה. הם מצאו ירידה ממוצעת של 11% במחיר למ"ר (כך מחושב בגרמניה מחיר השכירות, ללא קשר למספר החדרים) בשנה החולפת בברלין. מבחינה זו, נדמה שהרפורמה השיגה את מטרתה העיקרית - צינון מהיר והורדה של מחירי השכירות, שעלו ב-80% ברחבי ברלין בעשור שקדם לרפורמה.
ואולם, המכון גם מצא צניחה דרמטית של יותר מ-50% בהיצע הדירות להשכרה. "מי שמהגר לברלין בעקבות עבודה או חייו האישיים, או משפחה שצריכה לעבור דירה כי היא מתרחבת, ניצבים בפני מצב קשה הרבה יותר ומדאיג מזה משהיה לפני הרפורמה", כתב המכון בסקירה שפורסמה בשבוע שעבר.
במקביל, המכון מצא עדויות לקיומו של שוק שחור משגשג בתחום הדיור. הוא דיווח כי רק 25% מהמודעות הקיימות הן "בהתאם לחוק השכירות" - כלומר מתחת למחיר המקסימום שנקבע לדירות על פי הרפורמה, שנקבע כך "שישיב את הגלגל לאחור" למחירי 2014 (פלוס תוספת אפשרית של 20% ומשתנים תלויי מיקום וגיל הבניין), והיתר דורשים שכר דירה גבוה יותר מסיבות שונות.
מפלגת "די לינקה" השמאלית, שיזמה את החוק, דיווחה בשבועות האחרונים כי בעלי דירות מנסים למצוא פתרונות יצירתיים, על גבול החוקיים, כדי לגבות שכר דירה גבוה יותר. בין השאר, הם דורשים "תוספת על שימוש עסקי בדירה", ומגדירים לדיירים כי החוזה כולל שימוש בחלק מהדירה כמשרד או מקום עסק המקבל קהל, בתוספת של מאות אירו לחודש. אם הדיירים החדשים אינם מעוניינים בכך, מצוקת הדיור בברלין תדאג לכך שיהיו דיירים שיסכימו לתנאי.
נוסף לכך, בעלי דירות חותמים על "חוזה נפרד לריהוט הדירה" בשווי מאות אירו בחודש שמתווסף על חוזה השכירות. אחת הפרצות שהיו בחוק והרפורמה סגרה הייתה התייחסות זהה לחוזים לדירה מרוהטת, אולם בעלי הדירות מפצלים כעת את החוזים במטרה למקסם את דמי השכירות.
צעד אחר שנוקטים בעלי דירות הוא להבהיר בחוזה כי אם רפורמת השכירות של ברלין תבוטל על ידי בית המשפט העליון או כל סיבה אחרת, השכירות שלהם תעלה למחיר המקסימלי המותר באזור (לרוב מחיר גבוה ב-30%-40% לפחות ממחירי הרפורמה), והדיירים גם יצטרכו לשלם את ההפרש בדיעבד, מאז מועד התחלת החוזה.
הירידה בברלין - בניגוד למגמה בערים אחרות
עדיין, ירידת המחירים הכוללת בברלין מנוגדת למגמה באזורים אחרים בגרמניה וגם מחוץ לבירה, שחווים כעת עליית מחירים מהירה, ככל הנראה בשל השפעת מצוקת הדיור. "ה'מיטנדקל' (מילולית: מכסה לשכירות) משיגה את המטרה שלה באופן שטחי בלבד, ויש לה כמה תופעות לוואי בלתי נעימות: המחסור בדירות בברלין מוביל לעליית מחירים באזורים מקושרים-היטב לבירה מחוץ לה", נכתב בסקירה. בפוטסדאם בירת מדינת ברנדבורג, הקרובה לברלין, למשל, המחוברת אליה היטב בתחבורה ציבורית, עלו מחירי השכירות ב-12% בשנה החולפת, דיווח המכון.
החוקרים צופים כי אם הרפורמה תאושר בבית המשפט העליון, בעלי הדירות ינסו לעשות אחד משניים: לשפץ את הדירות בהשקעה משמעותית (נושא עמום מבחינה משפטית) דבר שיחריג אותם מהמחירים הקבועים ברפורמה, או שיפעלו לחלק את הבניינים שבבעלותם לדירות (כיום חלק גדול מהדירות לא עברו תהליך פרצלציה) ול"היפטר" מהנכסים על ידי מכירתם. "שני המהלכים הללו רק יחמירו את מחסור הדירות בברלין", כתבו כלכלני ה-DIW.
נכון לעכשיו רפורמת ה"מיטנדקל" תקפה עד 2025, ובאופן פוטנציאלי היא עשויה להוריד או להקפיא את המחירים ל-1.5 מיליון דירות מגורים בעיר. מ-2022 יורשו בעלי הדירות להעלות את השכירות ב-1.3% בשנה בלבד. תופעת לוואי שממנה הזהירו המתנגדים לרפורמה היא שיזמים יסרבו לבנות בברלין, מחשש להתערבות משמעותית נוספת של הסנאט בשוק הדיור, ויעדיפו לבנות במקומות אחרים, מה שיחמיר את מצוקת הדיור הקיימת.
ההערכה כרגע היא כי הבחירות הצפויות בברלין בספטמבר יבחנו את שביעות הרצון של תושבי העיר מרפורמת השכירות. טרם נקבע מועד להכרעת בית המשפט העליון בסוגיה, אולם בעבר דווח כי הוא יפרסם אותה ביוני 2021. הנושא צפוי לשחק תפקיד גם בבחירות הכלליות שיתקיימו גם הן בספטמבר, והמועמד הסוציאל-דמוקרטי אולף שולץ כבר דיבר על הגנה על דיירים כחלק מהקמפיין המתגבש שלו.
הממשלה הגרמנית השיגה חלקית את היעדים שעליהם הצהירה עם תחילת הקדנציה, והגבירה את מספר הדירות החדשות שנבנות במדינה, ובעיקר במטרופולינים. בשנת 2019 נבנו כ-293 אלף דירות חדשות, עלייה של 84% לעומת המצב ב-2009. בשנת 2020, לפי הערכות, יעמוד המספר על 300 אלף דירות.
הדרכים היצירתיות לעקוף את הרפורמה
■ הגדרת חלק מהדירה כעסק ותשלום על "תוספת על שימוש עסקי בדירה"
■ "חוזה נפרד לריהוט הדירה" שמתווסף על חוזה השכירות
■ סעיף המתייחס להחזר רטרואקטיבי של "ההנחה" במקרה של ביטול הרפורמה