גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שנה לרפורמת השכירות בברלין: המחירים ירדו ב-11%, ההיצע צנח במחצית

לפי בדיקה של מכון כלכלי המחיר למ"ר ירד ב-11% מאז יישום הרפורמה השנויה המחלוקת, אבל נרשמה צניחה של 50% גם בהיצע הדירות להשכרה ● באזורים אחרים בגרמניה המחירים דווקא עולים בגלל המחסור בברלין

הפגנה בעד החוק להגבלת שכר הדירה. ביהמ"ש העליון יצטרך להכריע / צילום: Reuters, Christian Ditsch
הפגנה בעד החוק להגבלת שכר הדירה. ביהמ"ש העליון יצטרך להכריע / צילום: Reuters, Christian Ditsch

לפני כשנה נכנסה לפועל רפורמת השכירות הגדולה בברלין, שטלטלה את שוק הדיור בבירת הכלכלה הגדולה באירופה והביאה לתשומת לב עולמית למתרחש בה. הרפורמה נולדה כתוצאה ממחאה ציבורית נגד מחירי השכירות המזנקים בברלין בשנים האחרונות, נגד ספקולנטים ומשקיעים בינלאומיים (כולל ישראלים רבים) שקנו בניינים, שיפצו את הדירות והציעו אותן למרבה במחיר.

הקואליציה השמאלית השולטת במדינת העיר ברלין ספגה ביקורת חריפה, גם מצד הממשלה הפדרלית ובמיוחד מצד הימין הכלכלי, שאמר כי מדובר ב"התערבות קומוניסטית" בשוק. מפלגת השלטון הנוצרית-דמוקרטית כינתה אותה "טיפשות בממדים היסטוריים". שורה של ארגוני בעלי דירות ומפלגות עתרו נגדה לבית המשפט החוקתי של גרמניה, שצפוי לספק פסיקה בנושא חוקיותה בחודשים הקרובים.

אבל השאלה לאחר שנה של יישום החוק היא האם הרפורמה עובדת? מכון המחקר הכלכלי הנחשב DIW סיפק תשובה מורכבת לשאלה, ומצא כי היא עובדת בעיקר בשביל הדיירים הקיימים, אך רק באופן זמני, ועובדת הרבה פחות טוב בשביל מי שמהגרים לעיר או רוצים להחליף דירה.

השוק השחור משגשג: רק 25% מהמודעות עונות לחוק

כלכלני המכון בדקו בעקביות את מחירי השכירות המוצעים במודעות מקוונות ומודפסות לדירות בברלין אחרי יישום הרפורמה ב-23 בפברואר, והשווה אותם להיצע לפניה. הם מצאו ירידה ממוצעת של 11% במחיר למ"ר (כך מחושב בגרמניה מחיר השכירות, ללא קשר למספר החדרים) בשנה החולפת בברלין. מבחינה זו, נדמה שהרפורמה השיגה את מטרתה העיקרית - צינון מהיר והורדה של מחירי השכירות, שעלו ב-80% ברחבי ברלין בעשור שקדם לרפורמה.

ואולם, המכון גם מצא צניחה דרמטית של יותר מ-50% בהיצע הדירות להשכרה. "מי שמהגר לברלין בעקבות עבודה או חייו האישיים, או משפחה שצריכה לעבור דירה כי היא מתרחבת, ניצבים בפני מצב קשה הרבה יותר ומדאיג מזה משהיה לפני הרפורמה", כתב המכון בסקירה שפורסמה בשבוע שעבר.

במקביל, המכון מצא עדויות לקיומו של שוק שחור משגשג בתחום הדיור. הוא דיווח כי רק 25% מהמודעות הקיימות הן "בהתאם לחוק השכירות" - כלומר מתחת למחיר המקסימום שנקבע לדירות על פי הרפורמה, שנקבע כך "שישיב את הגלגל לאחור" למחירי 2014 (פלוס תוספת אפשרית של 20% ומשתנים תלויי מיקום וגיל הבניין), והיתר דורשים שכר דירה גבוה יותר מסיבות שונות.

מפלגת "די לינקה" השמאלית, שיזמה את החוק, דיווחה בשבועות האחרונים כי בעלי דירות מנסים למצוא פתרונות יצירתיים, על גבול החוקיים, כדי לגבות שכר דירה גבוה יותר. בין השאר, הם דורשים "תוספת על שימוש עסקי בדירה", ומגדירים לדיירים כי החוזה כולל שימוש בחלק מהדירה כמשרד או מקום עסק המקבל קהל, בתוספת של מאות אירו לחודש. אם הדיירים החדשים אינם מעוניינים בכך, מצוקת הדיור בברלין תדאג לכך שיהיו דיירים שיסכימו לתנאי.

נוסף לכך, בעלי דירות חותמים על "חוזה נפרד לריהוט הדירה" בשווי מאות אירו בחודש שמתווסף על חוזה השכירות. אחת הפרצות שהיו בחוק והרפורמה סגרה הייתה התייחסות זהה לחוזים לדירה מרוהטת, אולם בעלי הדירות מפצלים כעת את החוזים במטרה למקסם את דמי השכירות.

צעד אחר שנוקטים בעלי דירות הוא להבהיר בחוזה כי אם רפורמת השכירות של ברלין תבוטל על ידי בית המשפט העליון או כל סיבה אחרת, השכירות שלהם תעלה למחיר המקסימלי המותר באזור (לרוב מחיר גבוה ב-30%-40% לפחות ממחירי הרפורמה), והדיירים גם יצטרכו לשלם את ההפרש בדיעבד, מאז מועד התחלת החוזה.

הירידה בברלין - בניגוד למגמה בערים אחרות

עדיין, ירידת המחירים הכוללת בברלין מנוגדת למגמה באזורים אחרים בגרמניה וגם מחוץ לבירה, שחווים כעת עליית מחירים מהירה, ככל הנראה בשל השפעת מצוקת הדיור. "ה'מיטנדקל' (מילולית: מכסה לשכירות) משיגה את המטרה שלה באופן שטחי בלבד, ויש לה כמה תופעות לוואי בלתי נעימות: המחסור בדירות בברלין מוביל לעליית מחירים באזורים מקושרים-היטב לבירה מחוץ לה", נכתב בסקירה. בפוטסדאם בירת מדינת ברנדבורג, הקרובה לברלין, למשל, המחוברת אליה היטב בתחבורה ציבורית, עלו מחירי השכירות ב-12% בשנה החולפת, דיווח המכון.

החוקרים צופים כי אם הרפורמה תאושר בבית המשפט העליון, בעלי הדירות ינסו לעשות אחד משניים: לשפץ את הדירות בהשקעה משמעותית (נושא עמום מבחינה משפטית) דבר שיחריג אותם מהמחירים הקבועים ברפורמה, או שיפעלו לחלק את הבניינים שבבעלותם לדירות (כיום חלק גדול מהדירות לא עברו תהליך פרצלציה) ול"היפטר" מהנכסים על ידי מכירתם. "שני המהלכים הללו רק יחמירו את מחסור הדירות בברלין", כתבו כלכלני ה-DIW.

נכון לעכשיו רפורמת ה"מיטנדקל" תקפה עד 2025, ובאופן פוטנציאלי היא עשויה להוריד או להקפיא את המחירים ל-1.5 מיליון דירות מגורים בעיר. מ-2022 יורשו בעלי הדירות להעלות את השכירות ב-1.3% בשנה בלבד. תופעת לוואי שממנה הזהירו המתנגדים לרפורמה היא שיזמים יסרבו לבנות בברלין, מחשש להתערבות משמעותית נוספת של הסנאט בשוק הדיור, ויעדיפו לבנות במקומות אחרים, מה שיחמיר את מצוקת הדיור הקיימת.

ההערכה כרגע היא כי הבחירות הצפויות בברלין בספטמבר יבחנו את שביעות הרצון של תושבי העיר מרפורמת השכירות. טרם נקבע מועד להכרעת בית המשפט העליון בסוגיה, אולם בעבר דווח כי הוא יפרסם אותה ביוני 2021. הנושא צפוי לשחק תפקיד גם בבחירות הכלליות שיתקיימו גם הן בספטמבר, והמועמד הסוציאל-דמוקרטי אולף שולץ כבר דיבר על הגנה על דיירים כחלק מהקמפיין המתגבש שלו.

הממשלה הגרמנית השיגה חלקית את היעדים שעליהם הצהירה עם תחילת הקדנציה, והגבירה את מספר הדירות החדשות שנבנות במדינה, ובעיקר במטרופולינים. בשנת 2019 נבנו כ-293 אלף דירות חדשות, עלייה של 84% לעומת המצב ב-2009. בשנת 2020, לפי הערכות, יעמוד המספר על 300 אלף דירות.

הדרכים היצירתיות לעקוף את הרפורמה

■ הגדרת חלק מהדירה כעסק ותשלום על "תוספת על שימוש עסקי בדירה"
■ "חוזה נפרד לריהוט הדירה" שמתווסף על חוזה השכירות
■ סעיף המתייחס להחזר רטרואקטיבי של "ההנחה" במקרה של ביטול הרפורמה

עוד כתבות

סוחרים בוול סטריט / צילום: רויטרס

הנחיה חדשה של ה-SEC מאיימת על הטרנד החם של וול סטריט: "עשרות חברות יידרשו לתקן דוחות כספיים"

הרשות לניירות ערך האמריקאית פרסמה הנחיה חדשה שעוסקת בטיפול החשבונאי בדוחות של חברות ה-SPAC ● בפירמת EY ישראל מסבירים כי "המשמעות המיידית עבור עשרות רבות של חברות אשר השלימו הנפקה או נמצאות בתהליך הינה תיקון הדוחות הכספיים, מהלך שעשוי לעכב את ההנפקה"

מכולות בחיפה. נתקעו במערב וחסרות בסין / צילום: פאול אורלייב

משבר המכולות והעומסים בנמלים שמרמזים על גל התייקרויות במשק

לצד התייקרות חומרי הגלם נרשמה בשנה האחרונה פגיעה בשרשרת האספקה העולמית בשל מחסור במכולות המשמשות להובלה ימית של סחורות מסין ● לכך מצטרפת בעיה נקודתית בנמלים בישראל ● באופק לא רואים פתרונות, אלא דווקא עליות מחירים לצרכן

נשיא ארה"ב ג'ו ביידן / צילום: Associated Press, Evan Vucci

דיווח: ביידן אישר להמשיך את מכירת הנשק לאיחוד האמירויות

לפי "רויטרס", הנשיא עדכן את הקונגרס כי יאפשר לקדם את עסקת המל"טים המתקדמים ומטוסי ה-F-35 ● העסקה שנחתמה לאחר הסכם הנורמליזציה הושהתה עם כניסתו לתפקיד, לפני קרוב לשלושה חודשים ● דובר במחלקת המדינה: נמשיך לבחון את הפרטים ולשוחח עם האמירויות על השימוש בנשק

קובי קרני / צילום: יח"צ

יו"ר התאחדות סוכני הנסיעות: "אנחנו עוד רחוקים מהתאוששות"

בשעה שמעסיקים רבים מחכים לסיום החל"ת, בענף סוכני הנסיעות דורשים להאריך אותו: "צריך להפריד אותנו מכלל המשק; במצב הנוכחי לא נוכל להחזיר את רוב העובדים, ואם לא יוארך החל"ת לענף הנסיעות, יהיו פיטורים המוניים, ועסקים יתפרקו"

וויל סמית' וזוגתו ג'יידה פינקט סמית'

במחאה על חוק ההצבעה בג'ורג'יה: וויל סמית' ביטל צילומי סרט במדינה

הביטול הוא חלק מגל שהתנגדות לחקיקה שפעילי זכויות אדם טוענים שתפגע בעיקר בגישה של קהילות שחורות להצביע

בנימין נתניהו / צילום: שמוליק גרוסמן, דוברות הכנסת

אין פרקליט מדינה קבוע ושר משפטים, אך נתניהו טוען: "פועל לפי כללי ניגוד העניינים"

נתניהו הגיב לעתירה לבג"ץ המבקשת למנוע ממנו להרכיב את הממשלה ● לפי טענות העותרים, נתניהו מפר את הסכם ניגוד העניינים למרות החלטת בג"ץ המחייבת אותו לקיים את ההסדר בכך שאינו ממנה שר משפטים, וגם הפר אותו לכל אורך הדרך

האדריכל אלי פירשט ז"ל / צילום: פירשט מזור אדריכלים

אדר' אלי פירשט, מהמתכננים הבולטים בישראל ויו"ר התאחדות האדריכלים לשעבר, נפטר

אלי פירשט היה מהמתכננים הבולטים בישראל והיה אחראי לתכנון פרוייקטים עירוניים רחבי היקף ● בין השנים 2014-2017 היה פירשט יו"ר התאחדות האדריכלים

דרושה רגולציה בשוק הנגזרים / צילום: Shutterstock, Lord King

הדולר קופץ: "שער 3.3 שקל-דולר הפך להיות 'הנורמלי החדש'"

השקל נחלש מול האירו והדולר ● בלאומי מעריכים כי בהנחה שהתערבות בנק ישראל בשוק המט"ח תימשך מעבר לתוכנית הרכישות שנקבעה ל-2021, רמה זו תלווה אותנו השנה

אילן ישועה על דוכן העדים / צילום: ניצן שפיר

אילן ישועה מעיד: "הקונטקסט של הטבות רגולטוריות היה ברור"

מנכ"ל וואלה לשעבר המשיך להעיד היום בביהמ"ש המחוזי בירושלים במסגרת תיקי נתניהו ● ישועה: "הפיצוצים עם טלי בן עובדיה היו סביב דרישות הסיקור. עדכנתי את שאול. הוצע לי להזיז אותה, זה היה כמה שבועות לפני הבחירות" ● אלוביץ' בשיחה מוקלטת: "הגדול יוצא מעורו כדי לעזור ואנחנו לא יכולים לגמול לו בגלל חבורת אפסים (העיתונאים)" ● הדיון יחודש ביום שני הבא

העיר ברלין / צילום: יואב קרני

תקדים בגרמניה: הממשלה הפדרלית תחייב להטיל עוצר לילי על רוב המדינה

מדובר בצעד תקדימי שלא ננקט עד כה במהלך יותר של שנה של מגפה, המבוצע על רקע התמרדות הולכת וגוברת של מדינות-מחוז בשלטון הפדרלי והתנגדות לצעדים עליהם הוחלט בעבר ● מרקל: "הגיע הזמן שנבצע את השינויים הללו"

מנהלים זוכרים / צילום: באדיבות המשפחה

מנהלים זוכרים: זו הזווית האישית שלי ליום הזיכרון

האח שנפטר במהלך קורס טיס, החבר שנשא את הפציעה הקשה שנים ארוכות עד מותו, וחבר הילדות שהנצחתו טלטלה ומשפיעה עד היום ● מנהלים מספרים על הזווית המיוחדת שלהם ליום הזיכרון

ד"ר אדריכלית חווה ארליך רוגינסקי / צילום: דוברות עיריית פתח תקווה

חווה ארליך, מתכננת מחוז ת"א במינהל התכנון, תסיים את תפקידה ביולי

ארליך, ששימשה בתפקידה כשנתיים: "החלטתי לשנות כיוון ולהתמקד במחקר ובהוראה באקדמיה"

משה קפלינסקי - מנכ"ל המלט נשר / צילום: יונתן בלום

משה קפלינסקי יחליף את עובדיה עלי כיו"ר דירקטוריון קבוצת בזן

עובדיה עלי ששימש בתפקיד במשך כשש שנים, יסיים את תפקידו בפועל במהלך הרבעון השני של השנה ● עלי יעמוד בראש ועדת איתור לבחירת מנכ"ל חדש

תליית קישוטים בחנות בירושלים העתיקה לכבוד חודש הרמאדן / צילום: Associated Press, Mahmoud Illean

התקווה: הרמדאן יסמל את היציאה מהקורונה ואת החזרה לחיים כלכליים נורמליים

בצילן של מגבלות הקורונה, החג נחגג בשנה שעברה בצנעה הן בישראל והן ברוב העולם המוסלמי; כתוצאה מכך נרשמה ירידה בצריכת מזון, הלבשה, קישוטים ומתנות, והפעילות הכלכלית הצטמצמה ● השנה צפויה התאוששות לאור העובדה שחודש זה מהווה שיא צרכני, בדומה לטירוף הקניות לפני חגי תשרי ופסח במגזר היהודי

פריסת סיבים אופטיים / צילום: Shutterstock

פרטנר עצרה את המגעים להכנסת משקיע לפעילות הסיבים

לטענת פרטנר, ניתן לקבל יותר מ-550 מיליון שקל עבור 20% מהפעילות

בריאן ארמסטרונג, מייסד ומנכ"ל קוינבייס / צילום: מתוך סרטון יוטיוב של Coinbase

הערכת השווי הגבוהה של קוינבייס עשויה להישחק כששווקי הקריפטו יבשילו

ענקית המטבעות הדיגיטליים, המנהלת את בורסת הביטקוין הגדולה בארה"ב, מתכוונת להיות מונפקת בנאסד"ק היום

פוט לוקר/  צילום: שוקה כהן

פוט לוקר העולמית תרכוש 10% ממניות החברה הבת של פוקס ריטיילורס

הרכישה כפופה לביצוע של הנפקה לציבור של מניות ריטיילורס ● ריטיילורס היא חברה בת של פוקס תחתיה מרוכזים מותגי הספורט של הקבוצה

רובע העסקים של אבו דאבי / צילום: Shutterstock, Mo Azizi

סניף תל אביבי ראשון למשרד ההשקעות של אבו דאבי

משרד ההשקעות של אבו דאבי (ADIO) מרכז גופי השקעה בקנה מידה עצום, מהווה פלטפורמה של תכנון אסטרטגי כלכלי לבירת האמירויות ומשמש כמרכז העצבים העסקי המרכזי של אבו דאבי ● שגריר האמירויות בישראל: "המשרד יסייע לחברות ישראליות לנווט בשוק הכלכלי של האיחוד"

בכירי נובוקיור בפתיחת המסחר בנאסד"ק / צילום: Nasdaq OMX

הניסוי של נובוקיור בסרטן הריאות מסתמן כהצלחה: המניה מזנקת ב-50%

נובוקיור הישראלית נסחרת בנאסד"ק לפי שווי של 13 מיליארד דולר ● ועדת ניטור הנתונים העצמאית לניסוי ערכה את ניתוח הביניים המתוכנן של נתוני המחקר, בעקבותיה המליצה על הפחתת המדגם וקיצור משך הניסוי

בורסת פריז / צילום: Associated Press, Kamil Zihnioglu

שיא חדש ל-S&P; שוק הקריפטו רותח לקראת הנפקת קוינבייס

ברקע ההנפקה הצפויה של בורסת הקריפטו הגדולה בארה"ב, הביטקוין חוצה את רף ה-63 אלף דולר למטבע אחד ● מדד ה-S&P 500 עלה בשליש האחוז ונסגר בשיא חדש ● טסלה עלתה ביותר מ-8%, ואפל ביותר מ-2% על רקע ההודעה שלה על אירוע מיוחד להשקת מוצרים חדשים