לדיירים שגרו בבניין ישן, בלי מעלית ובלי חניון תת קרקעי, תהליך פינוי בינוי שבסיומו דירה חדשה מוסיף לעלויות לא רק תשלומי ארנונה גדולים יותר (כי שטח הדירה גדל), אלא גם עלויות ניהול הרבה יותר גבוהות. מי שהיה רגיל לשלם סכומים של 80-100 שקל לחודש, יצטרך להתרגל לסדרי גודל של 250 ואפילו 400 שקל. את הבניינים הגבוהים והחדשים מנהלת בדרך כלל חברת ניהול, ותחזוקת הבניין עצמו יקרה הרבה יותר מאשר בבניינים "רגילים".
"כבר לא מדובר בתשלום על ניקיון, גינון או החלפת נורה. יש מערכות שצריך לתחזק - גנרטורים, משאבות מים, מעליות, מערכות כיבוי אש, פירים לסילוק אשפה", אומרת דורית גרפונקל, עו"ד ומתכננת ערים. היא עורכת בימים אלה מחקר לתואר דוקטור בתחום של ניהול מגדלים בהנחייתה של פרופ' רחל אלתרמן מהטכניון. גרפונקל מזכירה שצריך להסתכל על העניין בראייה ארוכת טווח: "הדברים האלה יקרים ויש לכך גם משמעות להמשך משום שאחרי כעשר שנים, כשתקופת האחריות של הקבלן כבר תמה, המערכות האלה מתבלות וצריך להחליף אותן. זה אומר שבעלי הדירות ייאלצו לשלם סכומים גדולים במסגרת הבית המשותף.
"ההערכה היא שהבניינים שלא יהיו להם את המשאבים ילכו ויתדרדרו. דיירים שהפרוטה בכיסם יעברו לבניין הבא, ומי שייכנס במקומם יהיו יותר חלשים או שוכרי דירות".
גרפונקל מוסיפה: "אין כרגע בישראל פרקטיקה שמאפשרת לחזות כמה יעלה לתחזק בניין לתקופה של עשר שנים. הפתרונות שכרגע מוצעים מדברים על סכומים שלא בטוח מה יכסו, או על נכסים מניבים - חניה, שטחי מסחר או דירה, שמתבססים על שכר הדירה שלהם כדי שישמש את התחזוקה של הבניין. זה של בעלי הדירות והם מחליטים איך להשתמש בכסף.
"אספקט אחר הוא שינוי התודעה של מה זה אחזקה שוטפת. הכסף אולי מועבר לחברת ניהול, אבל אף אחד לא באמת יודע לאיפה הכסף הולך. בעולם מדברים כיום על חיסכון מהיום הראשון. מעין קרן פנסיה של הבניין. בכמה מקומות זה אפילו נכנס לחקיקה".
חגי טולדנו, מנהל אגף בכיר לקשרי קהילה ברשות להתחדשות עירונית, היה שותף בהכנת מסמך בשם "תחזוקת מבנים גבוהים בישראל", שיצא ביוזמת הרשות להתחדשות עירונית בשנת 2017.
טולדנו מבקש להדגיש שסוגיית תחזוקת המבנים אינה קשורה רק להתחדשות עירונית: "יש גם מגדלים גבוהים ויוקרתיים שבהם יש בלגן היסטרי בכל הקשור לאחזקה, למרות שהם לא נבנו בהתחדשות עירונית".
טולדנו מספר שמשרד המשפטים שוקל לחייב "מוצר פנסיוני למגדלים בהתחדשות עירונית". ואולם, גם בלי תיקון חוק יודעות הוועדות המחוזיות לייצר מצב שבו יש תנאי לקרן תחזוקה בעת קידום אישור התוכנית.
המנהלות להתחדשות עירונית, שקיימות בלא מעט ערים במרכז הארץ, אחראיות לקידום נושא הגברת המודעות לתחזוקה כבר בשלב התכנון המקדים: "באשדוד, למשל, התקשרו עם יועץ תחזוקה שעוזר לעירייה לבחון את היתרי הבנייה שמוגשים אליהם בראייה תחזוקתית. הקיום של פונקציה כזו הכרחי במקרים של עירוב שימושים, כשיש לך מסחר למטה, גן ילדים, בי"ס ומגורים למעלה".
שיחות עם יזמים ועם גורמים בתחום מעלות שיש כבר כמה שיטות להתמודדות עם האתגר, אולם הסדרת הנושא בישראל נמצאת אך בראשיתה.
סבסוד של הקבלן: "עשרות שקלים למשך עשר שנים"
חברת צברים בונה ברחוב הציונות בשכונת קריית יובל בירושלים פרויקט התחדשות עירונית במתכונת תמ"א 38/1, שיוסיף 70 יח"ד ל-80 קיימות בחמישה בניינים. דניאל אצ'רקן, מנהל השיווק של החברה, אינו יודע להעריך את עלות התחזוקה החודשית לדיירים, ואולם לדבריו חלק מהסכם ההתקשרות עם הדיירים הוותיקים כולל תשלום קבוע של החברה היזמית לוועד הבית: "השכלנו לשתף אותם בכל חלקי קידום הפרויקט מהאדריכלות ואפילו בשיווק ובחירת השכנים החדשים. כדי לעזור לדיירים הקיימים לאזן את עלויות התחזוקה התחייבנו בסבסוד של 15 אלף שקל בחודש לכל הדיירים הוותיקים לתקופה של עשר שנים. זה יוצא 22,500 שקל לדירה לעשר שנים, או 1,875 שקל לדירה לתקופה של שנה. זה אומר חניון תת-קרקעי, מעליות, מערכות סולאריות וכו'".
להקצות שטח מסחרי מניב: "נכס שלא נגמר"
אור הרפז, מנהל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת אאורה: "אנחנו רואים את הנושא של הקהילה כדבר חשוב כי אנחנו רוצים שהם יישארו שם. זאת התפיסה של החברה. אנחנו מבינים שצריך לייצר מנגנון שיניב הכנסה לבעלי הזכויות הוותיקים, כלומר לבעלי דירות שרוצים לחזור. אפשרות אחת היא קרן הונית שעומדת לתקופה מסוימת ומנוהלת על ידי נאמן. האפשרות האחרת, שהיא בעינינו יותר טובה, היא להקצות להם נכס מסחרי".
הרפז מספר על פרויקט ברמת חן, שבמסגרתו ייבנו 522 יח"ד בשלושה בניינים בני 30 קומות במקום 144 יח"ד קיימות, ועוד שתי חנויות. לדבריו מנגנון הסיוע לדיירים ברמת חן נוצר כשיתוף פעולה בין החברה לדיירים: "לקחנו 700 מ"ר מתוך ה-2,000 מ"ר של שטחי המסחר והקצינו אותם לקרן שהדיירים ינהלו, והכסף ממנה ישמש למימון שכר הדירה. מדובר פה בנכס מניב שלא נגמר".
סבסוד ארנונה: כי הדירה גדולה יותר
איתי סמדר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת רוטשטיין נדל"ן, מספר על פרויקט התחדשות עירונית ברחוב ז'בוטינסקי בבת ים, שהתחיל להתקדם לפני כ-10 שנים ועומד עכשיו בפני שלב הוצאת היתר. במקור היו בבניין היו 24 יח"ד ונוספו לו 37 יח"ד נוספות, כולל שטחי מסחר.
"אנחנו רואים את בעלי הדירות כשותפים. זה בא ממקום חברתי, ומהרצון שלנו לעזור לאוכלוסיות חלשות עם צרכים מיוחדים, שחוששים לחתום על החוזה ולהצטרף לפרויקט. מה שעשינו היה שסבסדנו לדיירים את תשלומי הארנונה לשלוש שנים אחרי מסירת דירות. זה אומר שאנחנו נשלם את הפרש הארנונה בין המצב הקיים והחדש". לסמדר חשוב להדגיש שהמהלך היה חדשני בזמנו וקדם לקרנות התחזוקה ושטחי הנדל"ן המניב.
קרן הונית לתחזוקה: "סיוע לחמש־עשר שנים"
בפרוייקט YARD ברחוב הצנחנים בנווה שרת בתל אביב הגדירה החברה לפיתוח והתחדשות עירונית את קרן התחזוקה כתנאי לבחירת יזם. החברה לפיתוח והתחדשות עירונית איננה חברה יזמית, אלא "מינהלת דיירים", שמלווה בעלי דירות שמעוניינים לבצע התחדשות עירונית במתכונת של פינוי בינוי.
ניר גולדנשטיין, משנה למנכ"ל החברה, מספר: "במכרזים שאנחנו מוציאים אנחנו מגדירים ליזמים שרוצים להתמודד, שהם מחויבים להעמיד קרן לטובת סבסוד העלויות העתידיות של דמי הניהול של בעלי הדירות. המשמעות היא שבתקופה הראשונה, של חמש-עשר שנים, בעלי הדירות יקבלו סיוע שינוע בין עלות הוועד הקודמת לדמי הניהול החדשים.
"כך אנו מרככים את המעבר שבין העלויות השונות ומאפשרים לדיירים החוזרים תקופת התארגנות. בעינינו זה משהו חיובי, שתורם לתהליך. אנחנו מקבלים רוח חיובית מהיזמים. שמבינים שעל מנת לקדם את הפרויקט הם חייבים להכניס יד לכיס".
כדאי לדעת
המגמה של מוסדות התכנון בימים אלה היא למנוע את השימוש בנכסים מניבים לצורכי תחזוקת הבניין ולהתמקד אך ורק בקרן הונית. חגי טולדנו, הרשות להתחדשות עירונית: "עדיף למכור את הנכס המניב שהיזם השאיר לדיירים, לשים את הכסף בבנק ולהשתמש בריבית. אתה מגיע לאותן תשואות בלי בעיות רישומיות, בלי שהשכנים יריבו ובלי דיונים אם לשפץ את הדירה או למי להשכיר אותה. נכס הוא אסון. תחשוב שיש לי ולך ולעוד 80 דיירים בבניין חלק מתוך דירה".