20 שנה לתחילת פרויקט התחדשות עירונית
למה בחרנו להקדיש מוסף שלם להתחדשות עירונית?
20 שנה בדיוק חלפו מאז יצא לדרך הפינוי בינוי הראשון בארץ, הפרויקט של חברת מצלאוי בקרית אונו. בעוד שנה וחצי תסתיים תמ"א 38 - התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. תוכנית שתחליף אותה - עדיין לא אושרה. בשנים הקרובות, תחום ההתחדשות העירונית יצטרך לעלות מדרגה.
המדינה תולה תקוות רבות בהתחדשות העירונית: לא רק להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש, אלא גם להגביר עמידות מפני רעידות אדמה, לספק ממ"דים לאזרחים חסרי מיגון, להגדיל את הצפיפות במרכזי הערים, לשפר את התכנון העירוני.
אלה מטרות חשובות, אבל הביצוע מתקדם בעצלתיים. ב-2019 אמנם נרשמה קפיצה גדולה במספר היחידות שאושרו בפינוי בינוי, והוא הגיע לכ-26 אלף, אבל היעד שנקבע בתוכנית האסטרטגית לדיור היה של כ-100 אלף בכל שנה. הקפיצה הבאה בהיקפים תצטרך להיות גדולה בהרבה.
גם הדיירים תולים תקוות רבות בהתחדשות עירונית. כולם מקווים לקבל דירה חדשה יותר, גדולה יותר, חזקה יות, ויקרה יותר. בינתיים, מתחמים שלמים הופכים לסלאמס כי לאף אחד אין עניין להשקיע בהם כי הפינוי אוטוטו קורה.
החלטנו להקדיש הפעם את כל המוסף כדי לבחון את המצב בענף מנקודות מבט שונות: למה עדיין יש כמעט בכל פרויקט דייר שמסרב להצטרף? איך עומדים בעלויות התחזוקה הגבוהות של הבניינים החדשים? האם פרויקטים כאלה ימשיכו לקרוץ למשקיעים על אף שמשך הזמן לאישור רק מתארך? ואחרי שכבר יש פרויקטים ביבנה, בקריות, בנשר, האם אפשר לקדם התחדשות עירונית גם בפריפריה?
בעוד שלושה שבועות יתקיימו הבחירות לכנסת, והרבה תלוי ביכולת של הממשלה הבאה לקדם רפורמות. הדיירים תלויים בכך, היזמים תלויים בכך. הוותמ"ל, הוועדה לתכנון מתחמי דיור מיוחדים, תכננה בממשלות הקודמות עשרות אלפי יחידות דיור - אבל רובן מחוץ למרכזי הערים. מעתה והלאה היא אמורה להביא את הכוח והעוצמה שלה לקידום מתחמי התחדשות עירונית - אבל חוק הוותמ"ל לא חודש וכרגע אין ביכולתה לקדם כלל תוכניות חדשות.
הרפורמה להתחדשות עירונית מחכה גם היא לממשלה הבאה. הדוח להסרת חסמים שקידמו במשרד המשפטים וברשות להתחדשות עירונית מציע הורדה דרמטית של שיעור ההסכמה לפרויקט של פינוי בינוי מ-80% ל-66%, ומנגנון שיאפשר לא לתת פיצוי לדיירים שבנו ללא היתר. מלכתחילה לא היה קל להעביר את ההגבלות האלה בחקיקה בכנסת ולכן הן היו אמורות להיכלל בחוק ההסדרים. אבל בינתיים אין תקציב, אין חוק הסדרים, אין הורדה של שיעור ההסכמה ואין הגנה ליזמים מפני דיירים שרוצים יותר
פתרון רחב היקף להתחדשות עירונית בפריפריה רחוק מלהימצא. אמנם בשנים האחרונות הקצתה רמ"י קרקעות משלימות לפרויקטים לפצות את היזמים במקומות שבהם אין כדאיות כלכלית לפרויקט, אבל אין בכך פתרון לפריפריה הרחוקה.
עכשיו הזמן נהיה דוחק: המחירים עלו ב-2020 ב-4%, התחלות הבנייה ירדו, השטחים הפתוחים מצטמצמים. ההתחדשות העירונית חייבת להיות אופציה מובילה במענה על הביקושים. כל השחקנים בענף - דיירים ויזמים, עורכי דין ואנשי מימון - מחכים לממשלה החדשה.