הריסת הבניין ברחוב בודנהיימר / צילום: אילן וישקובסקי
בנייה בהתחדשות עירונית היא אחד משלושת המקורות לבנייה חדשה, לצד קרקעות מדינה וקרקעות פרטיות. אבל גם אחרי 20 שנה של פרויקטים במסגרת פינוי בינוי ותמ"א 38, כ-80% מכלל התחלות הבנייה מגיעות מהקרקעות, ואילו התחדשות עירונית מהווה רק כחמישית.
מבין התחלות הבנייה הללו, שני שלישים בערך מהוות התחלות הבנייה במסגרת תמ"א 38, מה שהופך את ביטול התמ"א למשמעותי מאוד.
אבל בינתיים, תמ"א 38 תסתיים בעוד שנה וחצי והחלופה לה עדיין איננה קיימת, חסמים עקרוניים בהתחדשות העירונית לא נפתרו, המוטיבציה של הרשויות המקומיות להירתם לטובת הנושא נמוכה, ועל פתרון להיעדר כדאיות כלכלית להתחדשות עירונית בפריפריה, בכלל אין מה לדבר. גלובס כינס חמישה בכירים בחברות שפועלות בהתחדשות העירונית, למפות יחד את הבעיות העיקריות - ולהציע פתרונות. הפגישה איתם נערכה הפעם בזום, אבל הכעס והלהט של המשתתפים עבר גם דרך המחשב.
סיום תמ"א 38: "עד שהחלופה תעבוד, יחלפו שנים רבות"
"כל מי שפועל בענף בטח מרגיש את מה שאנחנו מרגישים. יש בלגן סביב תמ"א 38, יש חוסר ודאות, יש חלל שנפער והולך, כי האלטרנטיבה לתמ"א 38 לא באמת עובדת, למרות שיש מי שמעמידים פנים שהיא כן", אמר עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל ומנהל אגף פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת אשדר. "אני רוצה להזכיר שתמ"א 38 אושרה ב-2005, והחלה לעבוד באמת רק ב-2010. אם יעשו היום ניסוי באלטרנטיבה לתמ"א 38 ולא ייתנו את האפשרות להאריך את התמ"א, אז עד שהחלופה לתמ"א 38 תעבוד יעברו שנים רבות".
סמי מצלאוי, הבעלים והיו"ר של חברת מצלאוי חברה לבניין, הוא מהבולטים והוותיקים שבתחום ההתחדשות העירונית, והוא לא מבכה את סיומה הקרב של תמ"א 38: "תמ"א 38 לא מספקת פתרון טוב לשינוי פני השכונה, פני העיר ופני המדינה. לפעמים היא אפילו מפריעה לאפשרות של פרויקטים אמיתיים של פינוי בינוי שאמורים לכלול גם מוסדות חינוך וגם פתרונות תחבורה אמיתיים.
"אתן דוגמה. אני עשיתי תמ"א 38 ברחוב הכלנית בקריית אונו לבניין שהוא אחד מהארוכים ביותר במדינת ישראל. יש בו 84 דירות, 18 חנויות, ותשע כניסות. ואת זה עשינו כמטלה שקיבלנו לפרויקט של פינוי בינוי שעשינו בעיר, ששם הקמנו כ-840 יחידות דיור.
"אתם מוזמנים להגיע לשכונה הזו ולראות מה ההבדל בין תמ"א 38 לבין פינוי-בינוי. לא הייתי רוצה לראות את האנשים האלה ממשיכים לגור עם הרחבה של תמ"א 38, עם חדרי מדרגות מצ'וקמקים, עם מעלית שבקושי הצלחתי להפוך לתקנית, ועם תשתיות שאני הייתי צריך להוציא את כולן מתחת לאדמה. וצריך להחליף את כל מערכת החשמל, כולל לוחות החשמל והשעונים. זה דרש השקעה אדירה לעומת התוצאה הסופית. אם תסתכלו על הבניין ברחוב הכלנית, תראו בניין שנראה מבחוץ מדהים, יפה ומרווח. אבל כשנכנסתי לאזורים הציבוריים שבהם התקנתי את המעלית, נתקלנו בבעיות, כי פעם הייתי צריך להיכנס דרך הסלון ופעם דרך המטבח. בסוף צמצמתי מאוד את חדרי המדרגות והעברתי שם את המעלית".
היום אנחנו קצת יותר משנה וחצי לפני פקיעת התמ"א. מה קורה בשטח?
סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת רוטשטיין נדל"ן, איתי סמדר: "אנחנו פעילים בעיקר ברובע 4 בתל אביב ואנחנו מרגישים סוג של לחץ, בעיקר מצד הדיירים, שמזדרזים להתארגן לצאת במכרזים לבחירת יזם לתמ"א 38. אנחנו יודעים שהדבר עומד להיגמר ואחרי כן נשאר עם ההתחדשות העירונית, במסגרת פינוי בינוי".
גוגנהיים: "אני עדיין עד למכרזים של תמ"א 38, אבל רואה את הירידה במכרזים ובכמות הפניות אלינו. זה הגיוני. אם המגמה המוצהרת של המדינה היא לא לעשות את זה יותר, אז למה ללכת נגד?
"מצד שני יש מקומות שבהם אין אלטרנטיבה לתמ"א 38, וזה מבלבל. היום שמעתי בפעם הראשונה את המשפט 'אתה לא תספיק עד לפקיעת התמ"א', ואני מאמין שנשמע יותר ויותר את המשפט הזה בהמשך".
סמדר: "אני דווקא מתחבר לזה, כי אנחנו עושים התחדשות של מתחם ולא של בניין, יכולים לתת לרשויות להשתתף, אם זה במסגרת מטלות ציבוריות, אם זה במסגרת הפקעה,אם זה היטלי השבחה ותשתיות. אבל אם נצטרך לשאת בכול, נצטרך לקבל מכפילים וצפיפות כאלה שהקרקע לא יכולה לספוג. אנחנו מגיעים לצפיפויות של 80-90 דירות לדונם ברמת גן בתל אביב ובלוד, ואנחנו מברכים על זה. זה לא פשוט, אבל אני חושב שזה העתיד".
הרשויות המקומיות: "כל דירה זה נס"
אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס, מתלונן על אי הוודאות המתמשכת: "בשלוש השנים האחרונות אכלסנו כ-600 דירות ואנחנו מבצעים כיום יותר מ-500 דירות, אבל כל דירה כזו זה נס. יש כאן מין אבסורד. מי שיש לו שיקול הדעת הכי גדול בתמ"א 38 אלה הרשויות המקומיות וברגע שיש להן חוסר מוטיבציה לקדם את התמ"א זה לא קורה. אני לרובע 4 בתל אביב כבר לא נותן הצעות, בגלל חוסר המוטיבציה הזה. לתת הצעה בפרויקטים גדולים של פינוי בינוי זה כמו לירות באפלה, כי אין לך שום מושג באיזו מדיניות אתה תפגוש ביום שהתוכנית תגיע לדיון - איזו מדיניות עירונית, איזו מדיניות של תמורות לדיירים, אילו מכפילים. מאוד מורכב ומסובך".
כשאתה מדבר על חוסר מוטיבציה, במה זה מתבטא?
"זה לא שאומרים לך 'כן' או 'לא'. כל ראשי הערים באזור המרכז לא רוצים תמ"א 38. אין ברמת גן. בגבעתיים הורידו מאוד את היכולת לבצע פרויקטים כאלה ואני מכוון לתמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). יש צדק במה שראשי הערים אומרים. תמ"א 38 זה אחלה מוצר, אבל היום זה כמעט בלתי אפשרי והחלופה היא לעשות תוכנית בסמכות ועדה מחוזית שלוקחת עשר שנים ואחרי כן הליכי פרצלציה, ועד שאתה מגיע להיתרי בנייה לוקח הרבה מאוד זמן.
"בזמן האחרון אני מרגיש, כי בעוד אנחנו רצים ממקום למקום ומגישים הצעות שמתבססות על הניסיון שלנו, אבל לא פוגשים מהצד השני אצל הרשויות מדיניות ברורה ואחידה שאתה יודע אילו נפחים העירייה רוצה, מה התוספות, מבני ציבור, שצ"פים. קשה מאוד להבין אותם".
"כל הדברים האלה מסתכמים בעליות מחירים. כך היה כשלפיד קידם את חוק מע"מ אפס שלו, כך גם בקורונה כשחששנו מירידות מחירים. קרקע זה משאב במחסור, והפקידות וחוסר הוודאות והתמשכות התהליכים גורמים לעליית מחירים. אני אומר היום שעם טיפה רצון מצד ראשי הערים, אני יכול להכניס לתל אביב, להרצליה ולגבעתיים 2,500 יחידות דיור תוך ארבע-חמש שנים. המצב היום הוא לא סביר. אנחנו לא מחפשים גז בים הצפוני. אנחנו בסך הכול יזמי נדל"ן, שלדעתי הרבה פעמים משאב הקרקע מנוצל בחוסר יעילות וברמה הלאומית צריך לשפר את זה".
בלום: "אנחנו היום בשיא הפעילות של החברה, עובדים עם פרויקטים טובים במקומות גדולים, אבל בגלל מה שקורה בתחום ההתחדשות העירונית, ובעיקר בגלל התמשכות התהליכים, הסיבוב הבא שלנו, אנחנו פוזלים לגם למקומות אחרים בנדל"ן, כולל מכרזי רמ"י. לא חשבנו שנגיע לשם, אבל אנחנו שם".
יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג הפועלת בשני הערוצים של פינוי-בינוי ושל תמ"א 38, סבור שהכול עניין של עיתוי: "השאלה היא באיזו נקודה נכנסת לאיזה אזור. יכול להיות שבנקודות זמן ספציפית נכון היה לאזור מסוים לעשות תמ"א 38, על כל המגבלות שלה, לעומת הפינוי בינוי. באלמוג אני לא מרגיש שינוי כלשהו בתמ"א או בפינוי בינוי העירונית. רק בשנה וחצי האחרונה הגענו לתהליכים מתקדמים של תוכניות מאושרות והיתרי בנייה ללמעלה מ-5,000 יחידות דיור והתחדשות עירונית בתל אביב, בבת ים, בפתח תקווה, ביבנה, בראשון לציון ובחיפה. נכון, פגשנו את המתחמים הללו לפני שמונה שנים וחלקם אף לפני תשע שנים.
סמדר: "בפינוי בינוי אתה קם כל בוקר, חובש קסדה, לובש שכפ"ץ והולך להילחם. צריך לעבור את הרשות המקומית, ולאחר מכן את הוועדה המחוזית, להתמודד עם אחוזי חלחול ועם מטלות ציבוריות ובסוף אתה כמו פרויקטור שצריך לחבר את כל הנקודות, כדי שהדבר הזה יתחיל לזוז. חייבים לפתור את הדבר הזה. אז אם רוצים להגדיל את היצע הדירות במרכזי הערים באזורי הביקוש, במקומות כי יקרים בארץ, צריך לקצר הליכים של פינוי בינוי לפחות בחצי".
החיים עם הקורונה: "הפקיד איננו והמהנדס לא הגיע"
בהדרגה אנו חוזרים לשגרה אחרי תקופה ארוכה של סגרי הקורונה. אתם מרגישים שגם בעיריות זה קורה?
אמסלם: "עוד לא. עדיין אין תיאומי פגישות והפגישות נערכות בזום. אישורים מתעכבים.
"קח פרויקט תמ"א לא גדול של 30 דירות, שכבר עברת את כל השלבים וכבר הכול מאחוריך. עכשיו תחכה עוד חודשיים-שלושה לחשבון אגרות ועוד תקופה דומה לחישובי השבחה, והנה עברה חצי שנה. וזה לא רק אנחנו מתעכבים, זה גם הרוכשים. והשוק של לפני חצי שנה הוא לא השוק של היום".
מצלאוי: "שנת הקורונה פתחה לנו את העיניים והאוזניים והיא אומרת לנו כך: מה שאתה מתכנן היום, לאו דווקא יהיה מחר ולאו דווקא יהיה בעוד שנה. פעם הפקיד איננו ופעם המהנדס לא הגיע וזה הולך ונמתח. יקיזו דם, כדי לקבל היתר על תוכנית, שהיא נותנת מכל הכיוונים רק טוב. הגענו למצב שבו הרשויות האלה קובעות לאנשים באיזו דירה הם יגורו. זה דבר שאני לא יכול להכניס אליי לראש".
אמסלם: "מה שהיה לו עד היום דד ליין ומשך זמן, הפך להיות ארוך יותר, ואז מה שלקח שבוע-שבועיים יכול לקחת עכשיו חודשיים-שלושה ולפעמים יכול להיות שאין לו תאריך קצה. וכשאתה שואל 'אז מתי?' - אף אחד לא יודע לענות. וכאן אנו מרגישים את העיכוב".
הרפורמה תקועה: "התוספות על חשבוננו"
חוק ההסדרים אמור היה לכלול סעיפים נרחבים מהרפורמה בהתחדשות עירונית, לרבות הקטנת הרוב הדרוש להסכמה, להגדיר את גובה היטלי ההשבחה ולהטיל הגבלות נוספות על הדיירים ועל עורכי הדין המייצגים. בינתיים, אין תקציב ואין חוק הסדרים, וגם הרפורמה תקועה עד לממשלה החדשה.
גוגנהיים: "יש כל מיני דברים שצריך להסדיר בחקיקה, ולצערי זה לא קרה בשנה האחרונה. דיברו על זה שיורידו את הרף הדרוש להסכמה של הדיירים לאישור פרויקט. אתה רואה שאנשים עשו לדירות שלהם כל מיני הרחבות ואנשים גרים בדירות יפות, שאולי לא עומדות בסטנדרט של היום אבל נוח להם. הם עושים לעצמם חשבון שעכשיו יהיו כאן מגדלים ועוד שכנים ועוד מכוניות, לעומת מה שיש להם היום, ולא רוצים. זה בהחלט מקשה. אבל יש היגיון מאחורי מה שהרשויות המקומיות והמחוזיות מנחות. גם אין אחידות בעניין הזה. זה לא שאם מחר הוועדה המקומית תשמע שנתת תמורה של יותר מ-12 מ"ר, היא לא תוציא לך היתר. אתה יכול לתת תוספות על חשבונך".
אמסלם: "התמורות לדיירים גדלו והתנפחו כתוצאה ממשא ומתן והגענו למצבים לא פרופורציונליים. לצאת מדירה של 35 מ"ר ולקבל תמורתה דירה של 45 מ"ר זה יותר קשה. אבל אפשר גם לקבל דירה של 75 מ"ר. לא צריך לבקש דירה של 150 מ"ר. האמת תמיד באמצע. הרשויות ניסו להקל ולתת ודאות, אבל אף אחד לא בדק מה הרף המינימלי ומה ההיגיון אומר. באו וקבעו 12 מ"ר. למה? כובע.
"בפרויקטים שבהם הבטחנו יותר מ-12 מ"ר ובסופו של דבר הרשות הגבילה אותנו, אנחנו עומדים מאחורי כל מילה. גם אם הדירה תגדל ב-12 מ"ר ואני הבטחתי 25 מ"ר, אני מכניס יד לכיס ומפצה על 13 מ"ר נוספים, כי אני הבטחתי".
בלום: "לי זה עשה סדר ומקל מאוד את העבודה מול הדיירים. זה אחלה".
סמדר: "ככל שאתה מוריד את אי-הוודאות בפרויקטים האלה, גם מבחינת התמורה לדיירים והזמן לעשות את התב"ע, כך אני מוכן בתור יזם לתת יותר כדי לקחת את הפרויקט. קח לדוגמה את היטלי ההשבחה: משקיעים שנים של עבודה וכסף וסיכונים, כשמתחילים בנקודה מסוימת ולא יודעים אם תגיע בכלל לקו הגמר, אתה לא יודע גם מה גובה היטל ההשבחה. האם תקבל פטור, או אולי היטל של 50% או אולי בכלל של 25% כמו שקודם בחוק ההסדרים. ואיך מחשבים את ההיטל? הרי יש כמה דרכים לעשות את זה. זה עולם ומלואו שבא לידי ביטוי כשורה בדוח האפס, ואז היא הולכת ומשתנה לנגד עינינו, ועלולה להפיל את כל הפרויקט".
מה בכל זאת אפשר לעשות: עירוב שימושים ושטחי ציבור
שאלנו את משתתפי הפאנל, כיצד אפשר לקדם את ההתחדשות העירונית בשנים הקרובות.
"המדינה צריכה לחשוב על דרך לשנות את כל מה שנבנה כאן בשנות ה-50 וה-60 וה-70", מצהיר סמי מצלאוי, הבעלים של חברת מצלאוי. "אף אחד לא אשם, ולא היו לנו משאבים ומערכות ותקנות, לא ידענו איך לתכנן ולא ידענו לבנות. אבל היום עם כל הטכנולוגיה שיש בעולם שניתן לייצר בתים ודירות על מגרשים כל כך יקרים במקומות כל כך יקרים? תנצלו את זה. תכניסו לשם תכנון נכון ואמיתי שישפר את השכונה".
בלום: "לגבי תמ"א 38, כל עוד אין שינוי זה עולם הולך ונעלם. רק בתל אביב יש אולי הצפה, ואולי במקומות נוספים יש פרויקטים שיגיעו להבשלה. פרויקטים של פינוי בינוי ימשיכו בקצב שלהם. צריך לתת לרשויות המקומיות יותר סמכויות ומדיניות ברורה. במשולש הזה של יזם-רשות מקומית ודיירים, אתה רואה שלרשות אין אינטרס לקדם כאלה פרויקטים, בגלל הגירעון שמביאה לה תוספת יחידות דיור. אם תימצא הדרך לתמרץ את הרשות בכסף, או במטלות ציבוריות או בהפקעות תראה שהדברים יכולים להיעשות יותר מהר".
אמסלם: "אנחנו מנסים לענות על זה בצורה של עירוב שימושים ושטחי ציבור כדי לתת פתרון יותר הוליסטי, שבתמ"א 38 קשה יותר לעשות. לדעתי לא נראה האטה בקצב הבנייה. ואולם עיקר הבעיה הוא הבירוקרטיה. המדינה חייבת להיכנס לזה ולקצר את הליכי הרישוי. כל המחלקות חשובות, אבל אפשר לעשות את כל הפעולות לקראת טופס האכלוס. תן לעלות על הקרקע ולהתחיל לעבוד ואת כל האישורים והטפסים דחה לתקופת טופס האכלוס".
סמדר: "אם תהיה ממשלה וחוק ההסדרים יעבור, זה יוכל לסייע במיוחד במתחמים הגדולים של פינוי בינוי כי אחוזי ההחתמה אמורים לרדת ויש גם טיפול בדיירים שפלשו והרחיבו דירות שלא בהתאם להיתרי בנייה וזה יכול לסייע".
גוגנהיים: "לתקופה הקרובה אני די אופטימי, כי יש הבשלה לא קטנה של פרויקטים. התקפה של הקורונה הביאה לעבודה בזום שהייתה כנראה די יעילה ותוכניות התקדמו יפה. העניין הוא שאנחנו צריכים להסתכל על התקופה שאחריה, כי התהליכים ארוכי טווח. כל הגורמים כבר מנוסים ויכולים לקדם את החקיקה שתסייע לקדם פרויקטים, ואפשר להוסיף תקנים ברשויות המקומיות כדי להכיל את העומסים שחלים עליהם".
מצלאוי: "הבעיה היחידה של הרשויות המקומיות היא שאין להן משאבים לממן בתי ספר וכל מבני הציבור. אם היינו יכולים להוסיף לתמורות שאנחנו נותנים לעירייה תוספת של תשתיות-על, בין 150 ל-200 אלף שקל לדירה, ובתמורה היינו מקבלים תמורה בזכויות בנייה, זה היה פותר את כל הבעיות, ואף ראש עיר לא היה מתנגד. על זה צריך לעבוד עכשיו".
התאחדות הקבלנים: "המספרים של ההתחדשות העירונית עוד יצנחו בשנים הקרובות"
על פי נתוני הלמ"ס, התחלות הבנייה במסגרת ההתחדשות העירונית נמצאת בירידה מאז החל השיתוק הפוליטי והוכרז על ביטול תמ"א 38; להערכת התאחדות הקבלנים בוני הארץ - המספרים יצנחו עוד יותר בשנים הקרובות.
"זה לא שאני עומדים בפני משבר, לדעתי אנחנו כבר במשבר", אומרת עו"ד ניצן פלדמן, סמנכ"לית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ בתחום היזמות. "התוקף של תמ"א 38 עומד להסתיים באוקטובר 2022. כשהמועצה הארצית החליטה על ביטול התמ"א, הוחלט גם על קידום החלופה באמצעות חוק. ואולם עם כל המצב הפוליטי, זה לא קרה ואין חקיקה היום. התזכיר שהוציא מינהל התכנון לחלופה לתמ"א אינו בר-יישום. הוא בנוי בצורה שאינה טובה ואינו לא כלכלי. הגשנו עליו שורה של הערות".
את יכולה להמחיש את חוסר הכלכליות שלו לטענתך?
"ישבנו עם חברות שפועלות בתחום של תמ"א 38, ועשינו מודל כלכלי לחקיקה שאמורה להחליף את תמ"א 38. כשמנסים ליישם את המודל על סמך זכויות הבנייה על פי ההצעה החדשה, רואים שאמנם מקנים לך 350%, אבל מורידים לך זכויות בנייה אחרות. נוסף לכך, כתוב שרשות מקומית יכולה להכניס שטחי ציבור ושטחי מסחר לתוך בניין בודד של תמ"א. עוד דבר דרמטי בתזכיר החוק הוא שרשות מקומית צריכה בתוך שלוש שנים להניע תהליך של תכנון כולל של התחדשות עירונית בעיר שלה.
"זה מבורך, זה הכרחי ואנחנו כבר שנים אומרים שחייבים לעשות את זה. אבל עובדה שמעט מאוד רשויות עשו עד היום תוכניות כאלה ואין שום סנקציה על רשות מקומית שלא מכינה תוכנית כזו. וכך, רשות מקומית שלא מעוניינת בהתחדשות עירונית, לא תכין תוכנית ובתוך שלוש שנים לא יהיו תוכניות ולא תהיה התחדשות עירונית בערים הללו. חשוב מאוד להדגיש שהחקיקה הזו גם לא תהיה מוכנה בזמן, כי בכלל לא התחילו לדון בה ולהעביר חקיקה כל כך מסובכת ייקח כמה חודשים טובים, וגם אם יאשרו אותה בתוך שנה מהיום, ייקח ליזמים להפנים אותה ולעכל אותה. עד אז, זה יקפיא את כל השוק".
והרשויות המקומיות לא מעוניינות בהתחדשות עירונית.
"יש ערים שמעוניינות בהתחדשות עירונית. למשל ירושלים, וגם ערים בפריפריה. אבל רוב הערים, במיוחד במרכז עושות כבר היום תרגילים יצירתיים ומסמכי מדיניות, שאחר כך צריך לפעול מולן בבתי משפט ובוועדות ערר".
ומה לגבי פינוי בינוי?
"נתקעה החקיקה שאמורה היתה להיכלל בחוק ההסדרים האחרון, שהיתה אמורה להסיר חסמים בהתחדשות עירונית, בעיקר בפינוי בינוי. היא כללה הורדת שיעור הסכמה שצריך ובעיות נוספות שמעכבות פרויקטים כאלה".
כדאי לדעת
משתתפי הפאנל מציעים להוסיף תקנים ברשויות המקומיות כדי להקל על העומס; להטיל על היזמים את הקמת מבני הציבור הנוספים בתמורה לזכויות בנייה נוספות, כדי לרכך את התנגדות ראשי הערים; להוריד את שיעור ההסכמה הדרוש לפרויקט של פינוי בינוי; לקצר את הליכי הרישוי.